yed300250
הכי מטוקבקות
    איור: גיא מורד
    ממון • 22.03.2016
    ממה להיזהר בקבוצות רכישה
    כלקח מפרשת ענבל אור, קבלו כמה נקודות למחשבה לפני שתחליטו לקפוץ למים העמוקים ולקנות דירה באמצעות קבוצה כזאת • מדריך
    ליטל דוברוביצקי

    פרשת ענבל אור העלתה בשבועות האחרונים את קבוצות הרכישה לכותרות. קבוצת רכישה היא דרך לגיטימית לרכוש דירה בחיסכון כספי מסוים, אבל הנושא מורכב: עליכם לתכנן נכון את מבנה הקבוצה ואת העלויות, ולקבל ליווי מתאים. חשוב שלא תתפתו למשפטי שיווק מלחיצים. תבדקו את הדברים בזהירות.

     

    אם אתם שוקלים להיכנס לקבוצת רכישה, חשוב לשים לב לכמה נקודות אזהרה שעשויות לסייע לכם לכלכל את צעדיכם נכון. "ממון" גיבש כמה נקודות למחשבה לפני כניסה לקבוצת רכישה באמצעות עוה"ד שי אליאב וזיו כספי, שותפים במשרד עו"ד גינדי־כספי המתמחה בנדל"ן וליווי קבוצות רכישה, ובאמצעות עו"ד אריאל יונגר, שותף וראש מחלקת הנדל"ן במשרד רון גזית רוטנברג ושות'. זו רשימה חלקית בלבד: קיימו בדיקה מעמיקה לפני שתיכנסו לקבוצת רכישה.

     

    מחיר הרכישה: לדברי עו"ד כספי, מחיר הרכישה הוא אומדן העשוי להשתנות במשך הזמן. מחיר המגרש אמנם ידוע מראש, אבל יתר סעיפי התשלום המרכיבים את תקציב הפרויקט, ובראשם עלות הבנייה ועלויות יועצים וכו', נקבעים על בסיס הערכה מלומדת של אנשי המקצוע המלווים את הפרויקט. טעות בבניית התקציב או סעיפי הוצאה לא צפויים עשויות להשפיע מאוד על מחירה הסופי של הדירה.

     

    זהות המארגן: עו"ד אליאב מציין כי קודם כל חשוב להכיר את המארגן, להכיר את ההיסטוריה שלו ואת המסוגלות שלו, אם הקים קבוצות בעבר, אם עמד בהתחייבויותיו ואם עמד בשני הפרמטרים העיקריים: מחיר הדירה המובטח לא השתנה ותאם את האומדן, והדירה נמסרה במועד. עו"ד יונגר מוסיף כי מומלץ להיכנס לפרויקטים קודמים של הגורם המארגן, להסתובב בפנים, לראות את רמת הגימור, ולא פחות – את שביעות הרצון של הדיירים מאותו גורם. "המארגן חייב לקחת אחריות כללית על הפרויקט: ארגון חברי הקבוצה, חתימת כל המסמכים, ניהול כספים בשקיפות וכדין, קידום וקבלת אחריות להליכי התכנון, הוצאת היתר בנייה. יש לברר מי אנשי המקצוע שעימם הוא קשור ולברר שהם אכן קשורים".

     

    עו"ד זיו כספי | צילום: ערן שלמה
    עו"ד זיו כספי | צילום: ערן שלמה

     

    הבטחת כספי הרוכשים: עו"ד יונגר מציין כי בדרך כלל קבוצת הרכישה מחייבת גביית כספים לפני ההתקשרות המחייבת לרכישה, ולכן יש לעמוד על הפקדת הכספים בחשבון נאמנות של עו"ד הקבוצה. כמו כן, יש לבדוק את המשרד המייצג או עוה"ד המטפל ואת ניסיונו בתחום הנדל"ן. יש לדאוג לקבל חשבונית על כל תשלום. עוה"ד כספי ואליאב מציינים כי לחברי הקבוצה לא נמסרות בטוחות להשלמת הפרויקט ומסירת דירה, כמו במקרה של רכישה מקבלן.

     

    עו"ד אליאב מזכיר כי קבוצת רכישה היא תהליך מורכב. "היעדר רגולציה ותחום שנפרץ כולו לגורמים שאינם בהכרח מומחים בתחום הביאו למצבו הלא פשוט של התחום, ולמקרים שבהם חברי קבוצה נתקעו עם קרקע ללא דירה, או שקיבלו אותה באיחור ניכר ובעלויות גבוהות יותר. עם זאת, כשעושים זאת נכון, ניתן באמצעות קבוצה לקבל נכס עם צמצום גדול של עלויות".

     

    התכנון אינו סופי: עו"ד כספי מסביר כי בדרך כלל, בעת רכישת המגרש, התכנון ראשוני נעשה ברמה של סקיצות. התכנון הזה עשוי להשתנות עקב דרישת הרשויות, ובמקרה כזה עשוי לחול שינוי בתכנון הדירה ואף בשטחה. המארגן, כמו גם כל גורם אחר, אינו ערב לכך שהמוצר הסופי יהיה זהה לתכנון הראשוני. בסופו של דבר עשוי הרוכש הפוטנציאלי "לקבל" דירה שתהיה שונה בשטחה ובתכונותיה מהדירה שהובטחה לו.

     

    מצב הקרקע: עו"ד יונגר מציין כי יש לבדוק היטב מה המצב התכנוני כיום. אפשר לבדוק זאת באתר הוועדה המקומית שבו נמצאת הקרקע. אם זו קרקע חקלאית, המידע התכנוני יהיה דל, ולכן מומלץ להסתכל בתוכנית המתאר הכללית ליישוב. ככלל, הליכי שינוי ייעוד של קרקע חקלאית למגורים דורשים שנים. גם לאחר שינוי ייעוד יש להביא בחשבון כשנתיים־שלוש שבהן העירייה מבצעת את תכנון ופיתוח הקרקע, תוכנית תשתיות וכו' – תנאי לכל הוצאת היתר בתחום התוכנית.

     

    עו"ד אריאל יונגר | צילום: עמי ארליך
    עו"ד אריאל יונגר | צילום: עמי ארליך

     

    נושא המיסוי לא ודאי: רשויות המס הגדירו את קבוצות הבנייה תחת הכותרת של "תכנון מס אגרסיבי", המחייב דיווח מראש. הפועל היוצא מקביעה זו הוא שרשויות המס בוחנות היטב את קבוצות הרכישה ואת תפקידו ומעמדו של מארגן הקבוצה. עו"ד כספי מדגיש כי ראיית ההתארגנות הקבוצתית כפעילות יזמית עשויה להשית על חברי הקבוצה והמארגנים מסים ותשלומים נוספים, לרבות מע"מ על הקרקע.

     

    ריבוי שותפים: קושי נוסף נובע מדרך ההתנהלות של קבוצות רוכשים, המאופיין בריבוי שותפים ודעות, ומכך שהשותפים תלויים זה בזה. אם שותף לא יעמוד בתשלומיו ובהתחייבויותיו, ייווצר גירעון בקופה אותו ייאלצו יתר השותפים לכסות מכיסם עד למימוש סעדיהם נגד אותו חבר שלא עמד בהתחייבויותיו.

     

    עו"ד אליאב מוסיף כי מעצם גודלה של קבוצת רכישה וריבוי המשתתפים בה יש הכרח למנות נציגות מצומצמת שתקדם את התהליך בעבור שאר החברים. על חברי הקבוצה למנות נציגות מסורה ומחויבת לתהליך, שמבינה את כובד האחריות המוטל על כתפיה. עו"ד כספי מוסיף ומדגיש את חשיבות הליווי הבנקאי בתהליך. מעשית, מהרגע שהבנק נכנס לתמונה ניתקת ההתחייבות ההדדית בין חברי הקבוצה. אצל קבוצות רכישה, הבנק דורש לאשר את כל אחד מחבריה ואת יכולת ההחזר שלו כתנאי למתן הליווי.

     

    הסכם שיתוף: מסמך שמאגד את חברי הקבוצה ומגדיר את התנאים המשפטיים שביניהם. יש לעבור עליו בעיון ולהכיר את תנאיו.

     

    יועצים: חשוב לראות שאת הקבוצה מלווים היועצים הטובים והמתאימים ביותר, בהם משרד עורכי דין, חברת ניהול ופיקוח, אדריכל וכו'.

     

    ביצוע: יש לוודא שכבר במועד הקמת הקבוצה יש הצעות מחיר לביצוע הפרויקט. צריך לוודא שההצעות ניתנו על ידי חברות ראויות ושהן נסמכות על מפרט ראוי. יש לזהות ככל האפשר חורים בהצעה — כלומר חוסרים שלאחר מכן ידרשו תוספות תשלום בגינם.

     

    תכנון: האם החל תכנון לפרויקט, האם יש צפי ממשי למועד קבלת היתר.

     

    תב"ע: האם התכנון נסמך על תב"ע מאושרת, או שנדרש אישור תב"ע, הקלות וכו'.

     

    שקיפות ו־ודאות: לפני חתימת החוזה הלקוח מחוזר, וזו ההזדמנות לקבל מהגורם המארגן רשימה ברורה של כלל ההוצאות שעליו לשלם: מס רכישה, עלויות מימון, דמי ניהול לגורם המארגן, שכר הטרחה של עורך הדין ויתר היועצים, עלויות בנייה משוערות, זמן משוער לסיום הליכי התכנון, הוצאת היתר.

     

    אין בסקירה המובאת בכתבה משום ייעוץ משפטי

     

    lital-do@yedioth.co.il

     

     


    פרסום ראשון: 22.03.16 , 20:49
    yed660100