בשנים האחרונות אנו עדים לשיווק אגרסיבי של קרקעות חקלאיות, בעיקר באמצעות חברות שיווק המשקיעות הון בפירסום ובמצגים כמו: קרקע ב"פרויקט" לבנייה, קרקע ל"יחידה" או תשואה גבוהה מובטחת. רבים ממצגים אלה אינם עומדים בקנה אחד עם המציאות בשטח. לאחרונה עלה הנושא לכותרות לאחר שהוצא צו פירוק לחברת "אדמה" של אורן קובי ששיווקה קרקעות חקלאיות.
לצד חברות שיווק אמינות, המציעות קרקעות עם סיכוי גבוה להפשרה בטווח של שנים ופועלות לקידום הליכי התכנון בקרקע, יש חברות שמציעות השקעות ספקולטיבית. כלומר, הסיכוי לקבל תשואה גבוהה, או לממש את ההשקעה בדרך של הפשרה, קטן מאוד.
איך נכון להתייחס להשקעה המוצעת לנו לרכישת קרקע חקלאית? הנה מדריך שהכנו באמצעות עו"ד שי ניזרי, העומד בראש משרד העוסק בעסקאות מקרקעין ומשמש כמרצה ליזמות נדל"ן במכללת פסגות ללימודי שוק ההון, נדל"ן ויזמות.
מהי קרקע חקלאית, ואיך נדע אם תופשר בעתיד?
קרקע חקלאית מותרת לשימושים חקלאיים, או לשימושים מסוימים המתאפשרים לגבי הקרקע במסגרת תוכנית המתאר הספציפית ומוכרזת ככזו על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.
מבחינת סיכויי ההפשרה, יש שני סוגים עיקריים. האחד: קרקע הנכללת בתוכניות המתאר כקרקע במרקם העירוני או הכפרי המיועדת בתוכנית לפיתוח עירוני או כפרי, ולכן היא בעלת סיכויי הפשרה טובים בעתיד. השני: קרקע חקלאית שאינה מופיעה בתוכנית המתאר כמיועדת לפיתוח, ושלצורך הפשרתה יידרשו הכנתן של תוכניות חדשות.
עו"ד ניזרי: "יש לבדוק את תוכניות המתאר החלות על הקרקע ברמה הארצית, המחוזית והמקומית, וזאת נעשה בביקור אצל ועדות התכנון הרלוונטיות לתוכנית. כמו כן, ניתן לעיין בתוכניות באתרי האינטרנט של משרד הפנים, מינהל התכנון ורשות מקרקעי ישראל. אפשרות נוספת היא לשכור שירותי אדריכל מתכנן ערים ולקבל את חוות דעתו המקצועית בעניין הקרקע וסיכויי הפשרתה בעתיד".
מהם השלבים עד להפשרת הקרקע?
הפשרת קרקע חקלאית היא בסמכות הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה. אישור ההפשרה ייעשה במסגרת תוכנית מתאר מקומית. הליך ההפשרה ראשיתו בהגשת התוכנית לדיון בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, המעבירה את המלצותיה לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה. לאחר אישור תוכנית המתאר יהיה צורך בהכנתן ובאישורן של תוכניות בניין עיר מפורטות שיאפשרו מתן היתרי בנייה ובנייה על הקרקע. הליכים אלה אורכים שנים אחדות.
החלטנו לרכוש קרקע חקלאית. כיצד נגן על הכסף שלנו?
עו"ד ניזרי: "ראשית, יש לשכור עורך דין מטעמנו שילווה את התהליך ויגן על זכויותינו, בין היתר בכל הנוגע להגנה על כספנו. יש לדרוש התחייבות שכל סכום שנשלם עבור הקרקע יופקד לחשבון נאמנות ספציפי לעסקה שינוהל על ידי עורך דין נאמן (רצוי שיהיה נייטרלי ולא של החברה המשווקת). יש לבקש קבלה ואישור הבנק על הפקדת התשלום לחשבון הנאמנות. בכל מקרה, אסור להתפתות ולהסכים להעביר תשלומים המיועדים לרכישת הקרקע ישירות לחברה המשווקת".
בנוסף, יש לדרוש הבטחה הסכמית כי דמי השיווק לחברה המשווקת ישולמו בתשלומים כאשר התשלום האחרון יהיה רק לאחר שסולקו כל ההתחייבויות כלפי בעל הקרקע.
יש להקפיד על רישום הערת אזהרה מפורטת המציינת את החלק בקרקע שאותו רכשנו. רק לאחר הרישום יועברו כספי התמורה מחשבון הנאמנות לבעל הקרקע.
כמו כן יש לוודא כי עורך הדין ישלים את רישום זכויות הבעלות בקרקע על שמנו.
