משפרי דיור מהווים כ־40% משוק הנדל"ן למגורים בישראל. מדובר בבעלי דירה שמחליטים לשדרג אותה באמצעות רכישת דירה המתאימה יותר לצורכיהם החדשים: שטח גדול יותר, אזור מגורים אטרקטיבי יותר, וכדומה, ומוכרים את דירתם הקיימת. מהלך זה מורכב, ויש לנהל אותו באופן מחושב תוך תשומת לב להיבטי מימון הרכישה.

בממוצע, מחיר הדירה הנרכשת גבוה ממחיר הדירה הנמכרת בכ־25%. במקרים אלה התמורה המתקבלת ממכירת הדירה לא מספיקה ונדרשת תוספת הון שנעה בין 300 ל־500 אלף שקל ולעיתים אף יותר. אם הפער בין מחיר הדירה הנרכשת למחיר הדירה הנמכרת גדול מההון העצמי העומד לרשות משפרי הדיור, יש אפשרות להשלים את המימון באמצעות הלוואה נוספת.

בכל עסקת נדל"ן, ובפרט בעסקת "שדרוג" המשלבת קנייה ומכירה של נכסים, חשוב לכלול עלויות נוספות מעבר להפרשי המחירים בין הדירה "הישנה" לדירה "החדשה". עלויות אלו כוללות, למשל, הוצאות שיפוץ, עלויות העברת הדירה, רכישת ריהוט חדש, תשלום מסים כגון מס רכישה, היטל השבחה, דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל, והוצאות נוספות כגון שכר טרחת עו"ד, והפרשי שערים ו/או הצמדות. הוצאות אלו יש לכלול בחישוב הסכום הנדרש לצורך "השדרוג" ולהתאימן למקורות העומדים לרשותכם, קרי - ההון העצמי והלוואת המשכנתה.

במקרים בהם יש למשפרי הדיור הלוואת משכנתה על הדירה הקיימת, מומלץ לבחון האם כדאי לגרור את ההלוואה הקיימת (לעיתים מספר הלוואות) ולקחת הלוואה נוספת, או לסלק את ההלוואות הקיימות ולקחת הלוואות חדשות על הנכס הנרכש. יועץ המשכנתאות בבנק יוכל לנתח יחד איתכם את צורכיכם ולסייע לכם להחליט.

משום מורכבות העסקה – מכירה וקנייה שיש לסנכרן ביניהן – מומלץ לפנות לסניף הבנק ולקבל אישור עקרוני לפני חתימה על חוזה המכירה והקנייה.

בכל מקרה, בין אם תבקשו הלוואה נוספת או שתפרעו את הקיימת ותקבלו הלוואה חדשה, יעלו שאלות כגון: מהו היקף המשכנתה שאתם צריכים, מה ההחזר החודשי האופטימלי בהתאם להיקף ההכנסות, ומה הצפי לסילוק מוקדם של ההלוואה או חלק ממנה (למשל, כספים שחסכתם ושצפויים להשתחרר מחיסכון ו/או צפויים להגיע אליכם במהלך תקופת ההלוואה). ליווי פיננסי נכון יספק מימון המתאים לצרכים ולמאפייני העסקה.

במקרים רבים נרכשת הדירה החדשה כאשר הקיימת טרם נמכרה. גם כשנחתמו שתי העסקאות קיימים מקרים בהם יש פערים בין התקבולים מהדירה שנמכרה לדירה הנרכשת, דבר שמצריך מימון ביניים. במקרים אלה משפרי דיור רבים ישקלו קבלת הלוואת גישור עד לקבלת התקבולים מהמכירה.

כאשר שוק הדיור מאופיין בעליית מחירים, משפרי דיור מרגישים נוח לרכוש דירה חדשה ולהמתין עד למכירת הדירה הקיימת. זאת משום ההנחה שלהם כי התמורה שיקבלו תהיה גדולה יותר בחלוף הזמן (או לכל הפחות לא תרד). הנחה זו עלולה להיות מסוכנת מאחר שגם בשוק עם מחירים יציבים או עולים לכל עסקת מכירה מאפיינים ספציפיים שעלולים להשפיע על המחיר הסופי. מובן שאם תתרחש תפנית ברמת המחירים לכיוון של ירידה, המוכרים עלולים להיקלע לבעיה מימונית אם ייאלצו למכור את הדירה במחיר מוזל.

גם בשל כך מומלץ לערוך את כל הבדיקות ולהתייעץ מראש עם יועצי המשכנתאות בבנק, שיוכלו לסייע לכם בהתייחס לנתונים הספציפיים שלכם.

אהוד יניב, מנהל אגף אשראי קמעונאי ומשכנתאות בבנק הפועלים