רעידת האדמה האחרונה באיטליה גבתה מאות קורבנות, ולפי הערכות המומחים לא ירחק היום בו תחווה גם ישראל רעש בסדר גודל קטלני. האם אנחנו מוכנים וערוכים לתרחיש האימים? הנתונים והמספרים המדאיגים מראים שהתשובה שלילית: מרבית הבניינים הישנים לא חוזקו, וגם חלק מאלה שכן עברו תמ"א 38 עלולים להתמוטט בכל זאת במקרה של רעש אדמה. בעיה נוספת: בפריפריה, שם הסיכוי לרעידת אדמה גבוה יותר, לא חוזקו כמעט בניינים.
מתברר כי 11 שנה אחרי שאושרה תמ״א 38 לחיזוק רעידות אדמה רק 3% מהבניינים הישנים בישראל נמצאים בהליכי תכנון במסגרת תוכנית החיזוק. רק כ־5,000 דירות ישנות, מתוך 810 אלף דירות ישנות שנבנו לפני שנכנס לתוקף תקן רעידות האדמה ב־1980, עברו לחיזוק בהתאם לתמ"א 38. מדובר בכ־430 בניינים, מתוך 120 אלף, שעברו תמ"א 38. כ־15 אלף דירות נמצאות בביצוע תמ"א 38 (כ־1,000 בניינים), ולגבי עוד כ־30 אלף הוגשה בקשה להיתר תמ"א 38 (כ־2,400 בניינים). כך עולה ממחקר שערכה חברת מדלן.
כמחצית מהבניינים הישנים בישראל הם בני 3 קומות ומעלה. רבים מהם עלולים לקרוס לגמרי ברעידת אדמה עקב קרבתן לשבר הסורי־אפריקאי. מדובר ביישובים דוגמת טבריה, צפת, קריית־שמונה, בית־שאן ואילת.
לפי דוח מבקר המדינה האחרון, עד 2013 חוזקו רק 36 דירות שנמצאות במקומות המועדים לרעידה - בערי פריפריה בצפון ובדרום הקרובות לשבר הסורי־אפריקאי. רובן המכריע של הדירות באזורים אלה לא חוזק עקב העדר כדאיות כלכלית. המשמעות: בישראל לאנשים מבוססים, המחזיקים נכסים בעלי ערכי נדל״ן גבוהים, יש סיכוי גבוה יותר להינצל בעת רעידה. מדובר בבניינים שראויים לחיזוק ולתוספת זכויות בנייה.
"התהליכים האיטיים הביאו לכך שגם אם ניקח את כל הפרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38 יחד – כולל אלה שבשלבי תכנון ראשוניים – מדובר על פחות מ־5% מסך הדירות בבניינים ישנים", אומר רווה איתן, סמנכ"ל מחקר ואסטרטגיה במדלן.
ומה פוטנציאל ההרס והנזק?
"לא יתואר. ועדת ההיגוי הממשלתית קבעה תרחיש אסון לאומי ברעידת אדמה חזקה בישראל, בעוצמה של 7.5 בסולם ריכטר, שהמוקד שלה בבית־שאן. לפי הוועדה, באירוע כזה 16 אלף איש ייהרגו, 6,000 ייפצעו קשה, 377 אלף איש יפונו מבתיהם, 10,000 מבנים ייהרסו ול־20 אלף מבנים ייגרם נזק כבד".
גם לבניינים המעטים בהם בוצעה תמ"א 38 לא מובטח שישרדו ברעידת אדמה. הסיבה: חברות לא מנוסות שביצעו את החיזוק בחלק מהבניינים. על כך כבר התריע פעמים רבות דני מריאן, יו"ר איגוד מהנדסי תשתיות ובנייה.
ההתחדשות העירונית היא פעילות חדשה יחסית בתחום הנדל"ן הישראלי, ולמרות זאת היא כבר צוברת תאוצה רבה בקרב חברות יזמיות ומבצעות כאחד. מדירוג חברות ההתחדשות שפירסמה חברת המידע העסקי CofaceBdi עולה, כי מאז אושרה תמ"א 38 על ידי ממשלת ישראל ב־2005 חברות רבות החלו להיכנס לתחום, וכיום יש בישראל יותר מ־900 יזמים וחברות העוסקים ביזמות תמ"א 38 ופינוי־בינוי. לצד חברות ותיקות ומנוסות כגון שיכון ובינוי, אפריקה ישראל, או אשדר, שפועלות בתחום, יש גם יזמים ללא ניסיון או יכולות מקצועיות נדרשות.
תהילה ינאי, מנכ"לית משותפת ב־CofaceBdi, מציינת כי חסמי הכניסה הנמוכים לתחום הובילו להצפה במספר היזמים העוסקים בהתחדשות עירונית ולשונות גבוהה בין היזמים מבחינת ניסיון וכישורים מקצועיים.
איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות פנה השבוע לממשלה במכתב בו ציין, כי "זו שאלה של זמן עד שהאדמה תרעד גם בישראל". במכתב לוועדת ההיגוי להערכות לרעידות אדמה, לאוצר ולמשרד הבינוי והשיכון התריעו באיגוד באשר להחלטת קבינט הדיור מהחודש שעבר על הסרת חובת חיזוק בניינים בדיור הציבורי שנבנו לפני 1980. באיגוד אומרים כי זו טעות ברמה המקצועית והלאומית. "הסרת חובת חיזוק הבניינים הזקוקים לשיפוץ, במסגרת פרויקט שיקום שכונות, או בכל מסגרת אחרת, פסולה מקצועית ומנוגדת להחלטות הממשלה למיגון כלל האוכלוסייה במצבי חירום", נכתב במכתב.
בעיקר בערי המרכז
אז איפה מחזקים ואיפה לא? כ־60% מהפרויקטים מתרכזים ב-7 הערים המובילות בדירוג: רמת־גן, אשדוד, תל־אביב־יפו, חיפה, הרצליה, רעננה וראשון־לציון. 5 מן הערים הן במרכז הארץ, בעוד שבחיפה עיקר הפרויקטים מרוכז באזורים היקרים על פסגת הכרמל. במשך הזמן, לאחר התיקונים לחוק, הפכה תמ"א 38 להיות כלי להתחדשות עירונית בעיקר באזורים שבהם ערכי הקרקע גבוהים יחסית. נראה, לפיכך, כי המצב כיום רחוק מהכוונה המקורית לסייע לחיזוק בניינים ישנים במיוחד באזורים בסיכון גבוה.
בצפת, למשל, שום בניין לא נמצא בתהליך של חיזוק. ראש עיריית צפת, אילן שוחט, אמר לכתבנו גואל בנו: "שוב המרכז מרוויח. מתכונת התמ"א אינה מתאימה לישובים שבאמת צריכים אותה. אחרי הרעידה הבאה יפנו לנו תקציבים אבל כבר לא יהיה מי שישתמש בהם".
גם בטבריה לא חוזקו בניינים ישנים, וראש העיריה, יוסי בן דוד, אמר כי "לא יתכן שתושבי הגליל ייענשו, ונתונים לחסדי שמיים. הממשלה חייבת לעודד תמ"א 38 בטבריה ובגליל".
אלא שגם באזור המרכז הקצב איטי ביותר: גידי רבינוביץ', מנכ"ל ובעלים בחברת קרן נדל״ן, מספר: "הגשנו תשע בקשות לבנייה, והן תקועות כרגע בוועדות התכנון ברמת־גן ובתל־אביב. 87 משפחות, שממשיכות לחיות בבניינים ישנים ולא בטיחותיים בגלל ביורוקרטיה. אם חלילה תתרחש רעידת אדמה מה יגידו אז כל אלה שהפכו את המדיניות? כל אלה שהקשו ומקשים על הוצאת היתרי הבנייה? כפי שאני מכיר את המציאות, איש לא ייקח עליו את האחריות, לא מהנדסי הערים, לא סגן היועץ המשפטי, לא יו"ר ועדת הערר שהפכה את המדיניות במחי החלטה אחת. כל אחד יפנה אצבע מאשימה אל האחר".
ובפריפריה? לפני שבוע נחתם הסכם חדש בין משרד השיכון לעמידר, שתשמש זרוע יזמית לבניית תמ״א 38 בפריפריה. על פי התוכנית, עד 2029 יחוזקו או ייבנו מחדש כ־3,500 יחידות דיור קיימות, מתוכן כשני שלישים יחידות דיור של הדיור הציבורי.
חוסר כדאיות כלכלית
נשיא התאחדות בוני הארץ, רוני בריק, מזהיר: "הממשלה הזניחה את נושא חיזוק המבנים, והתוצאה תהיה קטסטרופה עם פוטנציאל לאלפי הרוגים ולהיקף הרס ונפגעים שלממשלת ישראל אין תשתית מתאימה להתמודד איתם. כבר לפני שנים הזהרנו שאם הממשלה לא תבצע צעדים מרחיקי לכת שיקדמו חיזוק מבנים בתמ״א 38 ופינוי־בינוי, היא תפקיר את חייהם של רוב תושבי ישראל שמתגוררים בבניינים ישנים. לא ייתכן שאחרי יותר מעשור של התנהלות כושלת של ממשלות ישראל מקבלי ההחלטות עדיין לא רואים את הנולד. למה בדיוק מחכים פה, שאנשים ימותו באסון?״
בהתאחדות בוני הארץ מסבירים, כי החסם המרכזי הוא חוסר כדאיות כלכלית לביצוע פרויקטי חיזוק מבנים במקומות רבים בארץ, ובמיוחד בפריפריה. עלויות פרויקט תמ"א 38 הן כבדות, היזם הוא זה שצריך לשאת בכל ההוצאות של חיזוק או הריסת המבנה ובנייתו מחדש. בערי הפריפריה, שבהן מחירי הדיור נמוכים יותר מבאזור המרכז, הסכום הכולל שמתקבל כתוצאה ממכירות של כל הדירות הנוספות אינו מכסה את ההוצאות ולא מניב רווח יזמי.
לפני 4 שנים הציגה התאחדות הקבלנים לממשלה תוכנית שתאפשר הצלת חיים בפריפריה, במקומות שבהם קיים הפוטנציאל הגבוה ביותר לרעידת אדמה קשה. התוכנית הייתה להעתיק ולאמץ את תוכנית TAX CREDIT המקובלת בעולם למתן נקודות זיכוי במס לקבלנים תמורת חיזוק המבנים. התוכנית לא מצריכה מהממשלה תקציבים. ״הממשלה התעלמה מהצעה זו, שהיא הדרך הנכונה ביותר להפוך חיזוק מבנים בפריפריה לישים", אומר איציק אמסלם, לשעבר סגן נשיא התאחדות בוני הארץ.
ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, מסכם: "רעידת אדמה כמו באיטליה יכולה להתרחש בכל רגע גם כאן בישראל ולגרום לנזקים אדירים למבנים ישנים. ישראל מלאה במבנים עתיקים שנבנו לפני מאות שנים ללא תקנים. כפי שאנחנו רואים היום באיטליה, המבנים האלה עלולים לספוג פגיעה קשה".
