מי שמנסה כיום למכור דירת 2 חדרים בתל־אביב ממתין לקונה למעלה מחצי שנה – 189 ימים בממוצע. כך עולה מסקר מקיף שביצע עורך מחירון הדירות לוי יצחק עבור "ממון", ובו נסקרו 1,711 דירות שהוצעו למכירה החל מספטמבר 2015. עד כה נמכרו דירות אלה, במיוחד בצפון־מרכז העיר, בקצב הכי מהיר לעומת אזורים אחרים בארץ.

המהפך מוסבר בבריחתם של המשקיעים משוק הנדל"ן, בעקבות מאבקו של שר האוצר, משה כחלון, נגדם על ידי העלאת מס הרכישה. המשקיעים כיום חוששים לבצע עסקאות ולרכוש עוד דירות, לא יודעים אילו קנסות יוטלו עליהם שוב ושוב ולכן עומדים מהצד. אחוז המשקיעים מכלל רוכשי הדירות, בעיקר בצפון־מרכז תל־אביב, עומד על כ־12% בלבד – האחוז הנמוך ביותר מזה כשלושה עשורים.

המחיר עודו גבוה: מחיר ממוצע של דירת 2 חדרים בבניין ישן, לא משופץ, ללא מעלית וללא חניה, עומד על כ־2.5 מיליון שקל. למרות שבמרבית המקרים זמן שהותה של הדירה בשוק גבוה יותר מאשר לפני שנה, הפערים בין המחירים המבוקשים בהתחלה למחירי סגירת העסקאות נמוכים.

למרות היעדר משקיעים, הביקושים עדיין גבוהים. משפרי דיור מתקשים למכור את דירתם הישנה (עקב היעדר משקיעים ומשום שחלק מהזוגות הצעירים הפונים לתוכנית מחיר למשתכן, או שאין להם די הון עצמי לרכישת דירה), ולכן נדרשת להם תקופה ארוכה עד לרכישת הנכס המבוקש.

לעומת מגמת העלייה בזמן ההמתנה למכירת דירות בנות 2 ו־2.5 חדרים בצפון ובמרכז תל־אביב, חלה ירידה בזמן ההמתנה לדירות הגדולות יותר באזור זה. בדרום ובמזרח העיר חלה עלייה בזמן ההמתנה למכירת כל גודלי הדירות.

ומה קורה בערים האחרות?

רמת־גן וגבעתיים: זמן ההמתנה עד המכירה עלה ב־5% לעומת ספטמבר 2015. קיים ביקוש למרבית סוגי הדירות. יש יותר דירות חדשות (בעיקר בפרויקטים של תמ״א) מדירות צעירות יחסית מיד שנייה, והמחסור בולט. מבוקשות מאוד גם דירות בבניינים ותיקים בציפייה לפרויקטי תמ״א ופינוי־בינוי. הפער הממוצע בין המחיר המבוקש למחיר סגירת עסקה עומד על 3%.

חיפה: חלה עלייה של 19% בזמן ההמתנה הממוצע. יש ביקוש גבוה לדירות על הכרמל ובשכונות הסמוכות לים ולנמל בעיר התחתית – בעיקר מצד צעירים ומשקיעים. הפער בין המחיר המבוקש למחיר סגירת עסקה עומד בממוצע על 4%.

ירושלים: חלה עלייה של 5% במספר ימי ההמתנה עד למכירת הדירה. מרבית הביקושים הם מצד משפרי דיור מקומיים, ומיעוטם מצד תושבי חוץ. הפער הממוצע בין מחיר מבוקש למחיר סגירת עסקה הוא 4%.

באר־שבע: לא חל שינוי בשנה האחרונה בזמן ההמתנה למכירת דירה. למרות הירידה הארצית בכמות המשקיעים, בבאר־שבע הם עדיין מהווים פלח של כ־23%, כמעט 10% יותר מאשר במרכז תל־אביב.

באר־שבע חוותה עלייה חדה במחירים, אך עדיין ניתן למצוא דירות ב־550 אלף שקל המניבות תשואה טובה. הפער הממוצע בין המחיר המבוקש למחיר סגירת עסקה: כ־2%.

ראשל"צ: יש ביקושים ברמה גבוהה, אך העדרם של המשקיעים והזוגות הצעירים מורגש. דירות ישנות ללא מעלית וחניה נותרות בשוק תקופה ארוכה יחסית, בעוד שמרבית הביקושים מנותבים לדירות חדישות יחסית. הפער בין מחיר מבוקש למחיר סגירת עסקה עומד על 6%.

נתניה: שוק נדל"ן פעיל ויש מספר עסקאות גבוה. משקלן של הדירות היקרות גדל עקב ביקוש מצד תושבי חוץ. הפער בין מחיר מבוקש למחיר סגירת עסקה הוא 2% בממוצע.

פתח־תקווה: רמת ביקושים גבוהה, בעיקר על ידי משפרי דיור, חלקם מכרו דירות קטנות בתל־אביב וקונים 5 חדרים בפתח־תקווה. העדרם של המשקיעים מורגש, ולדירות ישנות נדרש זמן רב עד שהן נמכרות. הפער בין מחיר מבוקש למחיר סגירת עסקה עומד על 7.5%.

הוד־השרון: אחת משתי הערים היחידות בסקר (לצד אשקלון) שמכירת הדירות בהן מתנהלת יותר מהר מאשר לפני שנה. יש ביקוש גדול לצמודי קרקע במחיר של עד 3.5 מיליון שקל. הפער בין מחיר מבוקש למחיר סגירת עסקה: 5% בממוצע.

אשקלון: קיים ביקוש רב לדירות, בעיקר של 5־4 חדרים, גם חדשות וגם מיד שנייה. הפער הממוצע בין המחיר המבוקש למחיר סגירת עסקה עומד על 5%. 

ofer–pt@yedioth.co.il     

העלייה בזמן ההמתנה מוסברת בבריחתם של המשקיעים משוק הנדל"ן בעקבות מאבקו של שר האוצר נגדם על ידי העלאת מס הרכישה