ב"לחם תומר", בית הקפה הבוטיקי של היישוב כפר האורנים, הנמצא בנקודה הגבוהה ביותר ביישוב ומשקיף על בנייניה החדשים והצפופים של מודיעין־עילית החרדית, עוצם רגע דרור הלוי את עיניו ואומר: "גם לי קשה להאמין שרק לפני עשרים שנה הייתה פה גבעת טרשים צחיחה". אישה ממייסדי היישוב נכנסת לקפה ומתנפלת עליו: "תגיד לי, למה אנחנו צריכים את יחסי הציבור סביב היישוב שלנו? הגנן בשכונה כבר הודיע לנו שהוא מעלה ממחר את המחירים".

גם הלוי - שלפני עשרים שנה היה יזם צעיר, יוצא סיירת מטכ"ל ועוזב קיבוץ - לא ידע מה הוא צפוי לחולל כשאירגן את עמותת "לוחמי צה"ל" לרכישה משותפת של 300 יחידות דיור ובניית היישוב החדש כפר האורנים. לפני כשבועיים, בדוח שפירסם הביטוח הלאומי לשנת 2014, מוקם היישוב, שחלקו הגדול נמצא מעבר לקו הירוק, בראש טבלת שיאני השכר. שכירים ביישוב מרוויחים בממוצע 19,332 שקל בחודש.

לפני שהתואר "מלכת קבוצות הרכישה" שויך למי שמככבת לאחרונה בכותרות בהקשר לא הכי מלכותי - ענבל אור - היה זה הלוי (53) שעשה את הקפיצה החלוצית לעולם קבוצות הרכישה. אחרי שיסד את כפר האורנים, הוא יזם והשלים עוד ועוד פרויקטים באמצעות קבוצות רכישה. בין הפרויקטים היו מגדלי ההיי־טק בשכונת ביצרון בתל־אביב, שיועדו לאנשי הייטק, פרויקט השוק הסיטונאי בתל־אביב, שלא יצא לבסוף לפועל, ופרויקט גדול בראש־העין, שגם ממנו נסוג לבסוף. בשנים האחרונות הוא מתמקד במגורי יוקרה לאלפיון העליון בתל־אביב וסביבתה. בין היתר - מגדל אסותא, מגדל ICON TLV שיקום בסמוך לכיכר רבין, מגדלי אפקה ופרויקט בודנהיימר.

הלוי צבר לא מעט שמות ידועים ברקורד רוכשי הדירות בפרויקטים שלו, שחלקם חזרו ורכשו ביותר מפרויקט אחד. המפורסם ביניהם הוא אהוד ברק, שקנה שתי דירות בפרויקט אסותא ב־8 מיליון שקל, ועוד חמש בפרויקט הסמוך לכיכר רבין. לאחר הפרסום על רכישותיו זכה ברק לביקורת ולעג בתקשורת וכונה בשם התואר "נדל"ניסט".

על מגדלי ההייטק (בתצלום): "שינינו את היסטוריית המכירה של דירות. עד אז קבלנים מכרו שתיים–שלוש דירות בחודש"

חוץ ממנו אפשר למצוא בקהל הלקוחות של הלוי את גליה מאור, כשהייתה יו"ר בנק לאומי; אלי יונס, כשהיה יו"ר בנק מזרחי טפחות; גבי ברבש, כשהיה מנכ"ל איכילוב; הראל ויזל, בעלי פוקס; ישי דוידי, מנכ"ל קרן פימי; אייל דשא, מנהל הכספים הראשי של טבע; ועוד שורה ארוכה של אנשי עסקים בכירים. "אמינות היא שם המשחק, ויש לי רשימה ארוכה ארוכה של משקיעים שרק מחכה לפרויקט חדש שלי", אומר הלוי.

כל העסק השתלם לו מאוד. רק ממגדלי ההיי־טק בשכונת ביצרון הוא שילשל לכיסו 12.4 מיליון שקל, כך לפי תביעה שהתנהלה בעבר. שווי כלל הפרויקטים שהקים נאמד בכ־2.5 מיליארד שקל.

היום הוא מצהיר שהיה רוצה לחזור לקבוצות רכישה מהסוג שעשה בעבר, אבל יש לו ביקורת על אופן ההתנהלות של שר האוצר, משה כחלון: "הייתי ממשיך בקבוצות הרכישה למען צעירים, אבל הרגולציה הרגה את העולל. אני מאוד רוצה להחיות את העניין ולצאת שוב מתל־אביב, אבל יש בעיה גדולה של חוסר משילות ושל אי־ודאות. קשה מאוד לחזות מה צפוי, ואי־הוודאות מבריחה משקיעים".

חצי התנחלות

על אכלוס כפר האורנים (בתצלום): "זה היה בשיטת חומה ומגדל. ידענו שרוצים לעצור אותנו"

הלוי, נשוי + 3 בנות, כבר לא קיבוצניק שנים רבות, הוא גר בצהלה, אבל נראה שכמאמר הקלישאה, אפשר להוציא אותו מהקיבוץ אבל לא את הקיבוץ ממנו. היום הוא נראה כ"קיבוצניק משודרג". בניגוד לאנשי נדל"ן אחרים, אין לו את ה"שופוני" המקובל בתחום, לא חליפות ולא משרדי פאר. הוא כמעט תמיד מסתובב בג'ינס, נעלי התעמלות וחולצה קצרה, והפורמליות ממנו והלאה. כשהוא מגיע לביקור בכפר האורנים, כמו זה שנעשה לרגל הראיון, הדבר בולט עוד יותר.

אנחנו יושבים בקפה במרכז המסחרי וכל כמה דקות ניגש אליו מישהו או מישהי, טופחים לו על השכם ומעלים חוויות מתקופת הקמת היישוב, מורשת קרב של ממש. מרבית תושבי המקום הם עדיין אלה שהשתייכו לקבוצה שהוא ארגן. והם לא רגילים להיות בכותרות. "אנחנו לא מיליונרים, וסביר להניח שהיום לא היינו יכולים לקנות את הבתים שבהם אנחנו גרים", הם אומרים.

אבל הם מייצגים יפה את נוסחת הקסם שהביאה להלוי הצלחה גם בקבוצות הרכישה הבאות שגיבש: אוכלוסיית איכות. המייסדים כולם יוצאי יחידות קרביות, 20% בעלי תואר שני. רק 0.4% מהתושבים חצו את גיל 65. 95% מהאוכלוסייה הם משפחות עם ילדים מתחת לגיל 18. לכל משפחה ביישוב יש בממוצע שני ילדים. העמותה שאירגן הלוי בנתה את היישוב מהמסד ועד הטפחות בעצמה - כבישים ומדרכות, ביוב ומים, גינון ותאורה - ללא שום סיוע ממשלתי. "בשנות ה־90 עזבתי את קיבוץ דליה, שם הייתי חקלאי, ורציתי להיכנס לתחום הנדל"ן", מספר הלוי על ההתחלה. "היו לי הרבה חברים מהצבא. עברנו יחד הרבה, גם את קו 300 (כלוחם בסיירת מטכ"ל השתתף הלוי בחילוץ החטופים בקו 300 – ע"פ). רצינו לעשות משהו עבור החברים ליחידה, לסיירת. גם מפקד היחידה הצטרף. היינו גרעין של 160 בתים, ועוד 160 הצטרפו בשלב השני".

בזמנו נמתחה ביקורת על הלוי, גם מצד רשם העמותות, על כך שמשך משכורות של מיליוני שקלים מהעמותה, וגם על העסקתה של אשתו דאז, עו"ד לימור טופז־לוי, כעורכת הדין של הפרויקט תוך ניגוד עניינים. הלוי טען שכל התנהלותו אז הייתה ראויה.

כשהלוי שיווק את כפר האורנים, קוטג' ביישוב נמכר ב־145 אלף דולר. היום, לפי הערכות, שוויו יותר מ־3 מיליון שקל. יישוב הווילות, שלאורכו פרושה שדרת עצי דולב שהלוי נטע, מונה כ־500 משפחות, 2,700 נפש, עם ועד חזק וחיי קהילה. רונן פלג הוא יו"ר הוועד הפעיל. "כאן כוחו של כל אחד הוא שכנו", אומר פלג, "כשצריך להקים בריכה או בית כנסת, אנשים תורמים מכיסם. בעיקר עכשיו, אחרי פרסום הנתונים הסוציו־אקונומיים הגבוהים שלנו, אף אחד לא ירצה לתת לנו כלום".

כפר האורנים הוא למעשה התנחלות, אבל מוזרה. הקו הירוק עובר בתוכו וחוצה שורת בתים לאורך רחובו הראשי. לשבי מדזיני, תושבת המקום, הקו עובר ממש בתוך הסלון. "כשאנחנו הולכים לשירותים, אנחנו כבר בתוך יהודה ושומרון. אם יחליטו להחזיר שטחים, אני מאוד מקווה שאף אחד מבני הבית לא יהיה בשירותים בדיוק", היא אומרת בחצי חיוך.

למרות שהיישוב הוא חלק ממטה בנימין, רוב תושביו הם מצביעי המחנה הציוני. אבל לא בטוח שזו הסיבה היחידה לכך שבתחילת הדרך נתקלו מייסדיו בהתנגדות מצד מועצת יש"ע. "אצל מי לא היינו", מספר הלוי, "גם אצל אריק שרון בהיותו שר התשתיות. אף אחד לא עזר לנו בהקמת היישוב. להפך, יומיים אחרי שנכנסנו המועצה האזורית מטה בנימין שלחה עובדי מועצה עם טנדר לפרק לנו את מדי המים בחצרות. התלוננו למשטרה, והם הוחזרו. ביישוב לפיד המוביל אלינו שמו לנו דוקרנים בכניסה, כי לא רצו שיעברו דרכם. הטילו עלינו מסים שלא הטילו על שום התנחלות אחרת".

מדוע ראשי יש"ע התנגדו ליישוב של חבר'ה איכותיים, מלח הארץ, יוצאי יחידות קרביות?

"יש לי תיאוריה שלמה על זה. עבדנו לפי החוק, על קרקע פרטית, עם תוכנית בניין עיר מאושרת והיתרי בנייה, אבל באו אלינו עם צווי הריסה על 100 בתים שהמרפסת שלהם חורגת בכמה סנטימטרים. באתי לראשי יו"ש ואמרתי: 'יישובים שלמים שלכם קמו בלי היתרי בנייה ותוכניות בניין עיר, אז מה נטפלתם אלינו?' הבנתי שהיינו איזו מראה מבחינתם: לא רק שבפרופיל האוכלוסייה לא התאמנו להם - הרבה קיבוצניקים שמאלנים - אלא שהיה גם פחד שנהווה תקדים שבעקבותיו ידרשו מהם לפתע לעשות הכל כחוק, כי רואים שזה עובד".

איך התגברתם על ההתנגדויות ואיכלסתם את הכפר?

"בשיטת חומה ומגדל. ידענו שרוצים לעצור אותנו. הודענו טלפונית לכולם שבאישון לילה יתבצע האכלוס. כל אחד הביא משהו לשים בבית, כדי שתהיה הרגשה שכבר גרים שם לא מהיום. חילקנו מפתחות, ובמשך הלילה איכלסנו את המקום כעובדה מוגמרת".

אחת ממייסדות היישוב היא עו"ד אביה אלף, שרכשה בו בית יחד עם בעלה, ששירת בצנחנים במלחמת יום כיפור. לימים ניהלה אלף את המחלקה הכלכלית בפרקליטות המדינה, עבדה בין היתר על תיק אביגדור ליברמן ואף פירסמה את הספר 'תיק ליברמן'. "אנחנו דוגמה ומופת ליישוב שהוקם כחוק, ואולי זה הפריע לכמה אנשים", היא אומרת בשיחה המתקיימת במרפסתה המשקיפה אל מודיעין־עילית, ומוסיפה: "למרות כל מה שמצטייר היום בתקשורת כאילו זה יישוב של עשירים, אנחנו אנשים טובים באמצע הדרך. אנחנו יישוב מאוד מעורב, קהילתי ועוזר, עם ערבות הדדית וגאוות יחידה".

אבל למה דווקא התנחלות?

הלוי: "לא ראינו בזה התנחלות, למרות שהרבה יוצאי יחידות, קיבוצניקים, אמרו לנו: נפלתם על הראש למכור לנו מעבר לקו הירוק? הרעיון היה לעבות ולהרחיב גבולות, אבל לא לערבב אוכלוסייה ערבית. זה יישוב שקרוב לקו, ללא כפר ערבי צמוד. האידיאולוגיה הייתה לשבת על הגבולות, כמו תוכנית הכוכבים של שרון. אנשים רצו תחושת חלוציות".

כמה שנים אחרי הקמת כפר האורנים היה הלוי בין יוזמי התנועה להקמת גדר ההפרדה: "אחרי הפיגועים הקשים יזמתי כנס בעפולה בהשתתפות אהוד ברק לתמיכה בגדר, ומשם המשכנו לעבוד, יחד עם עמירם סיון, אלי הורביץ ואנשי עסקים נוספים, עד להקמתה".

יש מי שרואים בך פושע, בעקבות רעיון הקמת הגדר שחצתה יישובים ערביים.

הלוי: "גם אז שולמית אלוני אמרה שאנחנו נאצים, אבל הגדר הצילה הרבה חיים. הרעיון מאחוריה הוא שמה שמעבר לגדר - אין לנו דרישות טריטוריאליות לגביו, אבל נחזיק שם צבא גם למאה שנה עד שנדע שישראל בטוחה. עובדה שראשי מדינות באירופה, וגם דונלד טראמפ, מבינים היום שרק גדר כזו תציל אותם".

אפרופו קו 300, מה דעתך על פרשת אלאור אזריה?

הלוי: "אסור שאלאור אזריה וגלעד שליט יהיו הגיבורים שלנו – אני מבין את המשפחות שחייבות להילחם על שמם ועתידם, אבל אלה כשלונות מבצעיים, הפיכתם לגיבורים היא סכנה לביטחון. אנחנו נדרשים לאומץ ולמשמעת מבצעית ועמידה בערכי צה"ל. אף חייל בשטח לא עשה דין לעצמו".

במהלך השיחה אני שואל את הלוי ופלג האם היישוב רואה עצמו כהתנחלות. "גם תל־אביב זו התנחלות, יותר אלימה מאיתנו", אומר פלג ומוסיף: "יש כאן עודף ביקוש על היצע. מתקשרים חבר'ה ממודיעין לחפש בנרות בתים. לילדים הגדולים אין איפה לגור כאן, אז הרבה נשארו אצל ההורים. יש פה איכות שלא תמצא בשום מקום: 85% מהנערים בתנועת נוער של האיחוד החקלאי. כמעט 100% זכאות לבגרויות. אחוז הגיוס לקרבי גבוה מאוד".

מה הבעיות שלכם?

פלג, בחצי חיוך: "הפרסומים בתקשורת שאנחנו יישוב של יוצאי יחידות קרביות, סיירות, שב"כ ומוסד. יש כמה תושבים שהיו בחיל האוויר, אז יורדים עליהם שהם התקבלו ליישוב בפרוטקציה".

הלוי: "לא מצחיק. היום כבר הצטרפו אנשים מכל מקום, כי הרי אין כבר ועדות קבלה, אבל בשעתו רצינו המלצות ושאלנו איפה שירתת במילואים, אז היה אדם שהלך לתבוע אותנו, כי הוא היה ג'ובניק".

"קבענו שיא באכלוס"

כפר האורנים הפך, כאמור, להצלחה גדולה, והלוי החליט לשכפל אותה, וכך יצר למעשה את שיטת קבוצות הרכישה. בתוך כך הוא לא בחל בשיטות שיווק אגרסיביות וזכה לא פעם לביקורת.

הפרויקט הראשון היה מגדלי ההיי־טק בתל־אביב, שכלל 330 דירות. הוא מספר: "חשבתי איך למנף את ההצלחה. מה יכול להחליף חיילים קרביים? עובדי הייטק! הקמנו ועדת קבלה. כולם רצו להיות שם — אנשים מאמדוקס, צ'ק פוינט, מוטורולה. הביקוש היה היסטרי. עשרות אלפים התעניינו. ביום הכי גשום של השנה ערכנו כנס בהאנגר 11 בנמל תל־אביב, ואנשים אמרו שם שגם אם אלטון ג'ון יבוא לנמל, אף אחד לא יילך אליו. שינינו את היסטוריית המכירה של דירות. עד אז קבלנים מגרו שתיים־שלוש דירות בחודש. וזה הפרויקט הבודד שקבע שיא בתל־אביב במהירות האכלוס - 1,500 נפש ביום אחד".

הפרויקט הבא היה השוק הסיטונאי בתל־אביב. בצעד שלא היה כמותו עד אז כינס הלוי בחוות רונית 5,000 איש לאירוע מכירת דירות בפרויקט, שהפך לציון דרך בתולדות קבוצות הרכישה. הלוי לא היה צנוע ביעדיו: בפרויקט היו אמורות להיבנות 1,800 דירות בתשעה מגדלים. אף שעדיין לא זכה במכרז, גבה מהמשתתפים דמי הרשמה של 450 שקל, תוך שהוא דוחק בהם שהביקוש רב ולא כולם יוכלו להתקבל.

על כך נמתחה אז ביקורת מצד הממונה על הגנת הצרכן, שהזהיר כי משתתפי הפרויקט שמים את כספם על קרן הצבי, וגם מצד מנכ"ל עיריית תל־אביב, שטען כי הקבוצה לא תוכל לעמוד בפרויקט שהוא משווק בביטחון כה רב. בסופו של דבר הקבוצה לא ניגשה למכרז, וזכו בו גינדי השקעות ורבוע כחול.

הפרויקט הגדול הבא של הלוי היה נקודת מפנה: הוא עבר להתמקד במגורי יוקרה ויזם בניית מגדלים במקום מתחם בית החולים אסותא ברחוב ז'בוטינסקי בתל־אביב. כשבע שנים עברו מאז שרכשו הוא ושותפיו את המתחם, שיועד לבניית שני מגדלים ועוד שני בתים לשימור, והפרויקט עדיין לא הושלם. התנגדויות של תושבי השכונה, תביעות וסכסוכים בינם לבין היזמים, וסכסוכים ותביעות בינם לבין עצמם - שכללו גם לא מעט השמצות, איומים וקטטות - לא איפשרו את התקדמות הבנייה. פרויקט גדול נוסף שיזם בוטל על ידו לפני כשנתיים: הקמת שכונת ענק - 1,400 דירות - עם קבוצת הרכישה הגדולה שהתקבצה אי־פעם, בראש־העין.

למה פרשת ממכרז השוק הסיטנאי ומפרויקט ראש העין?

הלוי: "אנחנו מאגדים רוכשים לדירות במיליארדי שקלים. כעיקרון אנחנו משווקים רק פרויקטים שבהם אנחנו יכולים להציע ללקוחות ערך מוסף אמיתי ומחירים אטרקטיביים. אחרת אנחנו לא משווקים, גם אם השקענו בתכנון הפרויקט סכומים גבוהים מאוד. כך היה בשוק הסיטונאי ובראש העין. בשוק הסיטונאי ההנחה הייתה שהפרויקט כולו ייצא למכרז כמקשה אחת. לאחר שהמכרז נדחה בשנה ולאחר שרק שליש ממנו יצא למכרז, החלטנו שאין אפשרות להציע לרוכשים מחירים אטרקטיביים. בראש העין הייתה עסקה של שני שלבים. בשלב הראשון עשינו תוכנית בניין עיר חדשה ותכנון מפורט של השכונה. אבל במהלך הזמן הזה המדינה החליטה על שיווק קרקעות מסיבי בראש העין, ובעקבות זה לא ראינו שיהיה ערך מוסף ללקוחותינו. שנתיים השקענו בפרויקט, ואז התנאים של הממשלה התהפכו, ובאי־ודאות איני מוכן לקחת סיכונים".

טענו נגדך שאתה בוחר לפרויקטים שלך אוכלוסייה אליטיסטית ומנותקת.

הלוי: "אנשים איכותיים יש מכל שכבות העם. כשייעדנו אוכלוסייה לכפר האורנים, הייתה ועדת קבלה ליוצאי יחידות קרביות. היום זה כבר לא חוקי. אין יותר ועדות קבלה. אבל יש משמעות רבה לאוכלוסייה הקונה, כי היא חלק בלתי נפרד משווי הנכס. וכן, אני מציע דירות לקבוצות איכותיות, שהגעתן כגוף אחד מאפשרת את סביבת החיים האיכותית".

הלקוח הכי מפורסם של מגורי היוקרה שלך הוא אהוד ברק.

"אני לא יכול לדבר על אהוד ברק כקונה. אני שומע ביקורת עליו כ'נדל"ניסט'. אני יכול להגיד שבכל המגעים איתו הוא נהג כמו כל אדם, ללא משוא פנים".

מדוע יש עיכובים בפרויקט אסותא?

"זה הפרויקט הכי יוקרתי היום בתל־אביב. המחירים שם עלו ב־300%. כל הדירות נמכרו, נרשמו הערות אזהרה, יש אישור של הבנק המלווה, תוכנית בניין עיר מאושרת, קבלן חתום, ליווי משפטי ומנגנון לבחירה והתנהלות של ועד הדיירים. היום נבנית כבר הקומה ה־20 מ־26. אבל זו קבוצת רכישה, והשינויים שעושה ועד הדיירים, וזו זכותו, אורכים זמן".

ענבל אור הרסה את ענף קבוצות הרכישה?

"לענבל אור אני מאחל רק טוב. היא הרסה את השם של קבוצות הרכישה באופן לא הגיוני: גם לדניה סיבוס נפל חניון, וזה עוד לא הורס את כל תחום קבלני הביצוע בישראל. קבוצת רכישה זה מושג עיתונאי. אין דבר כזה. יש חוזה, וצריך לבדוק מה כתוב שם: האם יש לדיירים חשבון בנק נפרד מהיזם, האם נאסר על עירוב כספים בין הפרויקטים, מה האינטרסים של עורכי הדין המעורבים, האם תוכנית בניין העיר מאושרת, מה מנגנון הפעולה של הוועד המנהל. לי יש הרבה דיירים שחוזרים בפעם השלישית והרביעית. בפרויקט שלנו באבן גבירול היה עודף ביקוש בשווי 3.5 מיליארד שקל. אילו רק היו לי עוד דירות למכור. מכרתי הכל בשלושה ימים".

"כחלון לא פועל נכון"

היית ממליץ היום לשר האוצר לעודד את קבוצות הרכישה?

"בשוק הנדל"ן משקיעים הרבה מאוד כסף עם סיכונים מרובים, ומה שחשוב זו הוודאות. היום המצב הוא שיש אינסוף הצהרות על שינויים צפויים, שלפעמים הם לא מתממשים. המסר שלי לכחלון לא נוגע רק לקבוצות הרכישה אלא בכלל: ודאות, ודאות, ודאות. לצאת בהצהרות רק אחרי שהחלטות מתקבלות, לא לשלוף מהמותן".

הוא פגע בך וביזמים אחרים כשהפך את משקיעי הנדל"ן לסוג של אויבי העם?

"הפעולות שהוא מבצע נגד משקיעים אינן נכונות. משקיעים בדירות לוקחים סיכון, מביאים מימון, משלמים מסים וללא סיוע בונים דירות, במיוחד בקבוצות הרכישה שהקמתי. הדירות הללו הולכות למגורים, להשכרה, או נמכרות. מה יותר טבעי מזה. רק בשוק קומוניסטי עוצרים השקעות כאלה. זה לא איזה טייקונים. זה עם ישראל שחוסך לפנסיה".

מה דעתך על פרויקט מחיר למשתכן?

"מי שקונה שם דירה עושה עסקה טובה, אבל מדובר בשיווק של אותן קרקעות שתוכננו להיות משווקות. זה לא מגדיל את היצע הקרקעות, אלא רק נותן צ'ופר לאוכלוסייה לגיטימית".

מודל כפר האורנים יכול היה לשמש את הממשלה להגדלת ההיצע?

"בהחלט. זו דוגמה נהדרת של יוזמה פרטית שהמדינה לא למדה למנף. היזמים בונים הכל מאפס - כבישים, תאורה, מערכת מים, ביוב - אבל לא נותנים יותר ליזמים לעבוד. כפר האורנים הוא הפרויקט הכי גדול שלי, והוא כמו ילד ראשון. ניהלתי אותו בעצמי - מפיצוץ סלעים, דרך מציאת ממצאים ארכיאולוגיים שעצרו את הבנייה, ועד החלטה מי יתקבל. הלוואי שתהיה לי הזדמנות לעשות את זה שוב".

איפה?

"תמצא לי קרקע בכל מקום בין קריית־גת לחיפה, בתוך גדר ההפרדה, ואני בפנים".