ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת מכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן
"להגדי תקציבים לוועדות התכנון"
"כדי שמחירי הדיור יירדו צריך לעשות שינוי מערכתי שכולם יידעו שהוא יישאר גם לאחר שהממשלה הנוכחית תסיים. הייתי מציעה שלושה שינויים עיקריים: ) 1( שינוי אופן מימון הרשויות המקומיות, כך שעיר שבשטחה נבנית יחידת דיור תקבל תקציב למימון תשתיות ומימון שוטף של הצרכים הבסיסיים של אותה יחידת דיור. ) 2( יוגדלו התקציבים למערכת התכנון העירונית והמחוזית, כדי לקדם במהירות תוכניות להתחדשות עירונית.) 3(שינוי משמעותי במערכת התחבורה הציבורית, כשהעיקר – עמלת גודש על כניסת רכב פרטי למרכז העסקים של גוש דן, והגדלה משמעותית של דמימ החניה ברחובות הערים, עד כדי ביטול
החניה ברחוב בליבת הגוש, לטובת תחבורה ציבורית ודו־גלגלית. כי כשקשה להגיע לעבודה ברכב, המחירים באזורי הביקוש עולים. צריך לייצר אלטרנטיבה בפרברים". "להגדיל תקציבים לוועדות התכנון"
ניסים אסייג, יזם בתחום ההתחדשות העירונית וחבר בוועדת הרפורמות
"לבנות דיור ציבורי למכירה ולהשכרה"
"הסיבה המרכזית לאי־הצלחת הממשלה בהורדת המחירים היא חוסר התאמה בין משך הזמן הארוך שנדרש ליישום הפתרונות לבין המציאות העגומה שדורשת פתרונות מיידיים. פתרונות כמו הסכמי גג עם הרשויות המקומיות יניבו תוצאות רק בעוד הרבה שנים. צריך לקצר מיד את משך הזמן לקבלת אישורי בנייה, שהוא כפול מאשר במדינות ה־ OECD . לצד זה צריך לבנות דיור ממשלתי/ציבורי איכותי, כולל דירות להשכרה. ערוץ מרכזי נוסף הוא תוכניות פינוי־בינוי, המ־ תנהלות שנים רבות ללא הצלחה. צריך לתת לזה עדיפות".
רוני בריק, נשיא התאחדות בוני הארץ (התאחדות הקבלנים)
"להביא עובדים זרים, לא חברות בנייה זרות"
"הממשלה נקטה הרבה מהלכים שגויים שביזבזו זמן ותרמו להמשך עליית המחירים. המשימה שלה הייתה להגדיל את היצע הדירות ולהסיר חסמים לבנייה מהירה, אבל במקום להביא מיד עוד עובדים מקצועיים, היא נקטה מהלך הזוי של הבאת חברות בנייה זרות. במקום לשווק קרקעות לכולם, שיווקה רק במסגרת מחיר למשתכן, מה שצמצם את מלאי הדירות למשפרי דיור. שנה שלמה המדינה כולה המתינה לתיקון לתמ"א 38 , רק כדי לגלות שאמנם התיקון יאפשר ליזם ולדיירים לדעת כמה קומות יוכלו להוסיף, אבל הרשות המקומית כלל לא מחויבת לאשר את הפרויקט. הממשלה שכחה שאם אין כבישים וביוב וגני ילדים, הדירות לא יאוכלסו. היא התעלמה ממצוקת קבלני הביצוע והתשתיות, לא הסירה חסמים, ולא טיפלה במוסר התשלומים הלקוי שלה עצמה ושל הרשויות המקומיות.
אריה בר, מנכ"ל חברת הנדל"ן מגדל טופ, לשעבר מנכ"ל משרד השיכון, התחבורה והפנים
"לחזור לסבסוד משכנתאות לזכאים"
"החלטת הממשלה לשווק קרקעות מדינה רק במסגרת מחיר למשתכן היא בעוכריה, כי אותן קרקעות נמצאות בעיקר בפריפריה, ולפרויקט אין הרבה מה לתרום באזורי הביקוש. גם ההבטחות להביא עשרות אלפי עובדים לא התקיימו, ובינתיים תשומות הבנייה ושכר העבודה עולים בגלל המחסור החמור בעובדים מקצועיים. הביורוקרטיה ברשויות התכנון וברשויות המקומיות גוברת ומונעת התחלות בנייה בקרקעות פרטיות. מיסוי דירה שלישית, או מס על דירה להשקעה, מצמצמים את כמות הדירות. צריך לחזור לפ־ תרונות עבר שהצליחו: לסבסד את המשכנתאות לחסרי דירה, ולעסוק יותר ויותר בהגדלת היצע הדירות".
דרור נגל, מנכ"ל חברת הנדל"ן אזורים
"להוריד חסמים לפינוי–בינוי במרכזי ערים ותיקות"
"שוק הדירות סובל מבעיות לכל אורך שרשרת הבנייה: לא משווקות מספיק קרקעות, יש עיכובים בוועדות המקומיות (לדוגמה, הרישוי המקוון שנכנס לאחרונה אמור לשפר תהליכים ביורוקרטיים, אך בפועל רק מעכב), הקבלנים סובלים מחוסר כוח אדם מקצועי. תוכניות כמו מחיר למשתכן הן חיוביות, בשל היכולת להכניס לשוק דירות רבות בזמן קצר. ישנו גם קבינט דיור ממשלתי שמבין את הבעיה. עם זאת, המדינה מתקשה לשחרר מסה קריטית של קרקעות בזמן קצר. הפתרון בטווח הבינוני־ארוך נעוץ בעיקר בתוכניות פינוי־בינוי, המהוות עתודה משמעותית, ועל המדינה להוריד חסמים בתחום זה ולפרוץ קדימה בהקדם במרכזי הערים הוותיקות".
דפנה הרלב, מנכ"לית קבוצת הנדל"ן אביב
"להקים עיר חדשה"
"הממשלה שיווקה כמות קרקעות שלא ענתה על צורכי השוק. חלק ניכר הוקצו למסלול מחיר למשתכן, שאינו עונה על צורכי קטגוריות רבות, כמו רווקים עד גיל 35 ומשפרי דיור. בנוסף, עלויות העבודה ועלויות הבנייה התייקרו. השילוב הזה גורם לעליית מחירים. ההצעה שלי מלממשלה היא שלטובת מספר אפיקים – כמו מחיר למשתכן, דיור להשכרה ומשפרי דיור – ניתן אפילו להקים עיר חדשה, כדי לא להתמודד עם הביורוקרטיה הקיימת של ראשי הערים. צעד חשוב נוסף הוא לאפשר לקבלנים לבנות יותר דירות בשטח נתון, גם אם קטנות יותר. זוג צעיר יכול להסתפק בדירת 3 חדרים, ומשם להתקדם. בפרויקט שלנו להשכרה לטווח ארוך ברמת־השרון נאלצנו לבנות גם פנטהאוזים ודופלקסים גדולים במיוחד, בעוד שניתן היה לבנות עוד דירות קטנות יותר שהיו עונות טוב יותר על צורכי הצעירים".
שלמה גרופמן, בעלי ויו"ר קרן ההשקעות בנדל"ן פייר, לשעבר מנכ"ל אפריקה ישראל
"להזמין אותנו לשולחן עגול"
"יש חוסר הבנה מתמשך של עולם הנדל"ן למגורים. הענף זקוק לראייה לטווחים ארוכים. ממשלות בישראל עובדות על טווחים קצרים של גזירת סרטים של שרים מכהנים, ולכן כל הניסיונות לפתור את הבעיות נכשלים. על הממשלה להקים ועדת מומחים בה יהיו חברים גם יזמי הנדל"ן שפועלים עשרות שנים בישראל, שיתרמו מניסיונם. יש לעודד את המגזר העסקי לבנות דירות להשכרה בהיקפים גדולים ולהקים חברות ניהול שינהלו את הנכסים, ולשווק קרקעות מוזלות. כך נהוג ברוב העולם המערבי, בארה"ב הגדולה ובמדינות אירופה. אני קורא לשרים ולנציגי הממשלה להזמין אותנו לשולחן עגול כדי לפתור את הבעיה".
אורן הוד, מנכ"ל חברת הנדל"ן אפריקה ישראל מגורים
"לערוך תיקוני חקיקה להקלת הביורוקרטיה"
"שר האוצר מקדם רפורמות שקורמות עור וגידים, ואנו מברכים על כך, אך הן עדיין לא נותנות מענה מיידי למצוקת הדיור, מאחר שזמן ההבשלה שלהן ארוך. כל עוד אין מענה להגדלת היצע הדירות, לא תושג יציבות מחירים. כל עוד שיעור הריבית במשק נמוך, ובנק ישראל ממשיך להעלות כקורבן את מחירי הנדל"ן כדי לשמור על יציבות המשק, נמשיך לראות עליית מחירים. בשנה הקרובה אני לא צופה שינוי בשיעור הריבית. בדומה למה שקרה בשנות ה־ 90 , צריך לקדם פתרונות מיידיים להקלת הפן הביורוקרטי ולהפ־ שיר קרקעות באזורי ביקוש. מינהל
מקרקעי ישראל לא משחרר אותן בגלל תהליכי תכנון מסורבלים ביותר. צריך לערוך תיקונים מיידיים בחוקים כדי לשחרר את החסם בוועדות התכנון".
לוי יצחק, סוקר שוק הנדל"ן ועורך מחירון הדירות
"לקדם פינוי–בינוי של שכונות ישנות"
"שוק הנדל"ן כולו מונע על ידי שני כוחות במקביל: אחד הוא הממשלה והאוצר, ששואפים לירידת מחירים מזערית של 1% ־ 5% מקסימום, כי חלק גדול מתקציב המדינה מגיע ממיסוי נדל"ן והם לא מעוניינים להקטין את המסים. גם איתנות הבנקים תזדעזע אם מחירי הדירות יקרסו. הכוח המניע השני הוא חוסר אמון מוחלט של הציבור בממשלה, שמבטיחה זה שנים לעצור את עליית המחירים. הפתרון היחיד הוא הגדלת ההיצע במרכז ובאזורי הביקוש באמצעות קידום תוכניות פינוי־בינוי - הריסת שכונות שלמות של שיכונים משנות ה־ 50 וה־ 60 ובניית מגדלי מגורים גבוהים, שסביבם שטחי ציבור ירוקים".
"להחזיר את המשקיעים לשוק הדירות"
ד"ר יאיר דוכין, חוקר נדל"ן, המכללה האקדמית הדסה ירושלים
"עד כה נכשלו הצעדים של כחלון להוזלת מחירי הדירות. בצד הביקוש, הכישלון נובע בעיקר מחוסר אמון של הרוכשים בסיכוי שהמחירים יירדו. בצד ההיצע נובע הכישלון מאי־ההבנה של האוצר בתהליכי הייזום והבנייה:
היזמים מעריכים את הביקוש ומתאימים את היקף פעילותם לכך. סקטור המשקיעים הוא החשוב ביותר ליזמים, כי הם מאפשרים להם לפעול מהר יותר ולהגדיל את היקף הבנייה. לכן פעולות שר האוצר לגירוש המשקיעים מהשוק השיגו תוצאה הפוכה ממה שציפה - ירידה של התחלות הבנייה. שר האוצר צריך
עכשיו לעצור את ההתבטאויות וההזויות על צדק חלוקתי ולהחזיר,ובמהירות, את המשקיעים לשוק. פעולה כזאת תגדיל את היקף התחלות הבנייה ותעצור במידת מה את עליית המחירים".
ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי
"לזרז הוצאת היתרי בנייה"
"הממשלה עשתה הרבה מהלכים יעילים להפחתת מחירי הדירות. ראויים לציון תוכנית מחיר למשתכן והסכמי הגג שנחתמו מול הרשויות המקומיות על מנת
להסיר חסמים בפיתוח הערים. אבל התוכנית עדיין לא הצליחה להסיר חסמים שמונעים את הגברת קצב הבנייה. במקום להביא עוד עובדים זרים, הממשלה העדיפה להביא חברות זרות, מהלך ארוך ומיותר שגם עלול לפגוע בתעשייה המקומית. בנוסף, היא לא הצליחה לטפל בביורוקרטיה הכרוכה בהוצאת היתרי בנייה, ולכן פרויקטים רבים של מחיר למשתכן טרם יצאו לפועל. עם זאת, אני חושב שנתחיל
לראות תוצאות חיוביות כבר בטווח הבינוני".
דפני ליף, מיוזמי המחאה החברתית וועד שוכרי הדירות
"להעביר את חוק שכירות הוגנת"
"שוק הדיור בישראל הוא מערב פרוע. אין אדם שאינו בעל אינטרס. יש מי שהאינטרס שלו הוא שהמחיר יירד, ויש מי שהאינטרס שלו הוא שהמחיר יעלה. אין 'אנחנו', אין אחריות חברתית והתגייסות להאט את עליית המחירים. אדם לאדם זאב. יש אנשים שלא מוכנים לוותר על החופש היחסי שלהם למקסם רווחים למען האינטרס הציבורי הרחב. עד שלא ייפול האסימון שהאינטרס הכללי שזור בהאטה של עליית מחירים בתור התחלה, שום צעד לא ישנה. האחריות היא שלנו. של כולנו ביחד. לממשלה אני מציעה להעביר ומיד את חוק שכירות הוגנת".
ברנרד רסקין, מנכ"ל רשת התיווך רי/מקס ישראל
"ליצור אווירה עסקית טובה ליזמים"
"המדינה מנסה כבר כמה שנים להגדיל את היצע הדירות על ידי חקיקה, יוזמות ממשלתיות ורגולציה. מעורבות־יתר של הממשלה, גם אם היא נובעת מרצון טוב, לא הצליחה עד כה להביא להגדלת היקף הבנייה. אני מאמין שהפתרון העיקרי יבוא מהמגזר העסקי, אלה שמחליטים להשקיע את כספם בפרויקטים לבנייה. אם הממשלה תיצור אווירה עסקית טובה, אני סבור שזה יניע קבלנים ויזמים להיכנס לפרויקטים חדשים ולהגדיל את היצע הדירות".
אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
"להציע מחיר למשתכן גם למשפרי דיור"
"צעדי הממשלה לא עבדו כי היו רצופים טעויות. כל צעד טוב לווה בצעדים שקילקלו. לדוגמה מחיר למשתכן. היעדר תימהול שמציע דירות גם למשפרי דיור ולמשקיעי נדל"ן, מלבד
לזוגות הצעירים, לא איפשר את חלחול ההנחות לשוק היד השנייה, שהוא השוק העיקרי. גם מיסוי הנדל"ן שהוטל בתחילת הקדנציה של הממשלה )העלאת מס הרכישה למשקיעים( לא סייע וגרם לירידה בהתחלות בנייה, כי החלפת דירת מגורים הפכה יקרה יותר. הסכמי הגג עם הרשויות המקומיות לא הועילו. שוק הנדל"ן מספק עד כה את הביקוש השוטף. רוצים ירידות מחירים? צריך להציע מחיר למשתכן גם למשפרי דיור, לבטל את המס על דירה שלישית ולהתחיל לבנות להשכרה ארוכת טווח כמו בעולם הגדול".
ארנון פרידמן | מנכ"ל חברת הבנייה אשדר
"לפנות בסיסים ולאשר תוכנית התחדשות עירונית"
"תוכנית מחיר למשתכן העלתה את מחיר הקרקעות הפרטיות. לממשלה יש תוכנית מוסדרת להגדלת היצע הדירות בטווח הרחוק, שספק אם ידביק את הגידול בביקוש, אבל לא תוכנית לטווח הקצר. מצד אחד מייעדים
קרקעות לשוק ההשכרה באמצעות חברת 'דירה להשכיר', כשהיה ניתן לייעד אותן לבניית דירות למכירה, ומצד שני מבקשים
להוציא למכירה דירות שכיום מושכרות, על ידי מיסוי בעלי נכסים. המדינה צריכה לבצע מהפכה בתחום הקרקעות הזמינות לבנייה על ידי הפשרתן המיידית ופינוי בסיסים של צה"ל. בנוסף, הרשות להתחדשות
עירונית צריכה להביא לאישור משמעותי של תוכניות".
יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת הנדל"ן אלמוג
"להוסיף עובדים זרים, לצמצם עלויות בנייה"
"מירב מאמצי הממשלה רוכזו בהקטנת הביקושים, אבל כל עוד לא יהיה שינוי דרמטי בהיצע, המחירים לא יירדו. השנה שווקו 30,000 דירות, אבל מתוכן בקושי 5,000 על קרקעות שזמינות לבנייה. בכל היתר אפילו
לא החלו עבודות הפיתוח הבסיסיות, וייקח לפחות ארבע שנים עד שיבשילו למגורים. התחלות הבנייה במחצית 2016 עומדות על כ־ 24,000 , ורובן בפריפריה. באזורי
הביקוש יש פרויקטים בודדים. במקביל, עלויות חברות הבנייה נוסקות, בעיקר בגלל מחסור חמור בידיים עובדות ומס גולגולת מטורף על כל עובד זר. צריך טיפול הוליסטי עם תוכנית־אב לעשור: הגדלת כמות המכרזים גם מחוץ למחיר למשתכן, פיתוח מואץ של תשתיות, הגדלה משמעותית של מכסות עובדים זרים, פיקוח על תשומות הבנייה, עידוד ומענקים לעובדים מקצועיים, ועוד".
עדינה חכם, מנכ"לית רשת אנגלו–סכסון
"להעלות את הריבית"
"הציבור למד להתפשר. רבים קנו דירות יד שנייה במקום חדשות, דירות קטנות במקום דירות גדולות, והסכימו להתרחק מגוש דן, אבל תוכניות הממשלה לא הצליחו למתן את המחירים. שינוי בסביבת הריבית (הע־
לאה), שיוריד את כוח הקנייה של הציבור, בנוסף להגדלה בהיצע הקרקעות הזמינות לבנייה תוך הוזלתן - אלה יעצרו את עליית המחירים".
נחמה בוגין, שמאית מקרקעין ומשפטנית
"לשפר ולהרחיב את תוכנית מחיר למשתכן"
"הרעיון מאחורי תוכנית מחיר למשתכן נהדר, אך היא לא נותנת מענה לכל השוק. המדינה גם הזדרזה להוציא לפועל את התוכנית בצורה לא מהודקת, בלי לתת את הדעת לבעיות. לדוגמה, משרד השיכון לא הגביל את גודלי הדירות, ולזכאים מוצעות דירות גדולות ולא מתאימות עבורם – 6 חדרים ופנטהאוזים. הדבר מייקר את מחיר הדירות, והצעירים לא מצליחים לגייס את הכסף. המדינה גם לא טיפלה בנושא הליווי
הבנקאי והעמדת המשכנתאות. צריך לשחרר כמה שיותר מכרזים, לא רק למחיר למשתכן, להדק את תוכנית מחיר למשתכן ולתקן מיד את כל הבעיות שכבר צצות בשטח, וכמובן לדחוף לכך שכמה שיותר פרויקטים של התחדשות עירונית ייצאו לפועל".
