כל מאמציו של שר האוצר, משה כחלון, להביא לידי ירידת מחירי הדירות, עולים בתוהו בינתיים. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה דיווחה בסוף השבוע, בצמוד לנתוני מדד המחירים לצרכן, כי מחירי הדירות התייקרו בחודשים יוני־יולי בעוד 0.4%, ובכך השלימו חצי שנה של עליות מחירים מדי חודש.
מהנתונים עולה כי מחירי הדירות התייקרו לעומת יולי אשתקד ב־4.4%. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אף עידכנה את מחירי הדיור לחודשים הקודמים והעלתה אותם לאחר איסוף נתונים נוספים על העסקאות: בחודשים מאי־יוני עלו מחירי הדירות ב־0.3% ולא רק ב־0.1%, כפי שדווח קודם. בחודשים אפריל־מאי עלו מחירי הדירות ב־0.2% ולא רק ב־0.1%, כפי שדווח בעבר. מדובר בעלייה שנתית של 4.4% מאז התקופה המקבילה בשנה שעברה. במחצית השנה הראשונה עלו מחירי הדירות ב־2.1%.
זכורים נתוני הרבעון בשנה שעברה, עם ירידה קלה של 0.6% שהפיחה תקווה אצל השר כחלון ואנשיו כי מחירי הדירות מתחילים לרדת ולסתור את מדד השמאי הממשלתי הראשי לשעבר טל אלדרוטי, שדיבר על עליות. במחצית השנה הנוכחית לא נרשמו ירידות, אלא עליות מתונות שלא חצו את מחצית האחוז. ראש קבינט הדיור, אביגדור יצחקי, אף הצהיר שאם מחירי הדירות לא יירדו ב־15% עד סוף 2017 הוא יתפטר.
הנתונים הללו מדאיגים לנוכח נתונים שמפורסמים על הירידה בהיקף הבנייה. על פי נתוני הלמ"ס, היקף המכירות של דירות חדשות ביולי האחרון הסתכם ב־2,061 בלבד, ירידה של 17% לעומת היקף המכירות ביוני. ברבעון השני נרשמה ירידה של 24% בהתחלות הבנייה לעומת הרבעון הראשון של השנה. ברוב היישובים נרשמה ירידה חדה במספר העסקאות לרכישת דירה. "הממשלה לא משחררת מספיק קרקעות, דבר המביא לעלייה במחירים ומעלה את רף הציפיות", טוענים בענף.
גם הכלכלן הראשי באוצר מציג נתונים מדאיגים, ולפיהם ברבעון השני של השנה ירד מספר העסקאות ב־15% לעומת הרבעון השני של 2016, וב־12% לעומת הרבעון הראשון.
ואלה העליות הדרמטיות ביותר בכל מחוז: במחוז ירושלים עלו מתחילת השנה מחירי דירות 2־1.5 חדרים ב־2.4%.
במחוז תל־אביב עלו דירות 2־1.5 חדרים ב־1.4%, וכך גם דירות 3.5־4 חדרים. בגוש דן עלו דירות 2־1.5 חדרים ב־1.7%, במרכז ובסובב ירושלים עלו דירות 3־2.5 חדרים ב־1.7%, במחוז הדרום עלו דירות 5־4.5 ב־3.3%, בשרון עלו דירות 2־1.5 חדרים ב־3.8%, ובצפון עלו דירות5־3.5 חדרים ב־1.5% מתחילת השנה.
קצב עליית מחירי הדירות עומד כאמור על 4.4% שנתי (לא סופי). "כשמחברים את הנתון הזה עם הירידה במספר העסקאות מתגלה העובדה המבהילה, אך הסבירה לנוכח אי־הגדלת ההיצע לרוב הציבור, שפחות אנשים רוכשים דירות בינתיים, אבל משלמים יותר על כל דירה שרוכשים", מנתח את הנתונים מומחה הנדל"ן אוהד דנוס.
לדבריו, "המצב שהגענו אליו היה ברור מלכתחילה. כחלון יצר הלכה למעשה שני שווקי נדל"ן עיקריים. הראשון למחוסרי הדיור, והשני לכל היתר (שהם השוק העיקרי). השוק הראשון, של מחוסרי הדיור, הוא למעשה שוק מעוכבי הדיור. 27 אלף יחידות בשנה וחצי, כשכל מה שקיבלו 15 בני המזל מתוכם עד כה הוא הודעה על מיקומם ברשימה לבחירת דירה לא ידועה, במועד לא ידוע, אם בכלל. השוק הזה הוא מחולל הקיפאון הכפוי שאנו חווים כיום. אם יכלו אותם 27 אלף משקי בית לחתום על חוזים, היו הכותרת מתחלפות ל'שוק הדיור לוהט מתמיד'. בהיעדר אפשרות כזאת, אותם מחוסרי דיור לא קונים יד שנייה או מקבלנים פרטיים, וכך אנו בקיפאון".
לדברי דנוס, "השוק השני, של משפרי הדיור ומשקיעי הנדל"ן, אמנם עובד - אך נמצא גם הוא ברגיעה הנובעת בעיקר מהבטחות הממשלה לירידות מחירים ומהחוק ההזוי למיסוי דירה שלישית. מי שכבר כן מחפש לקנות ביד שנייה או דירה שנבנתה על קרקע פרטית, נוחת במהירות ובחדות על קרקעת המציאות הקשה בדמות מחירי דירות שממשיכים לעלות".
"פעולה הרסנית"
רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר שיווק: "כל עוד ההיצע לא יגדל מחירי הדירות ימשיכו לעלות. בחודשים האחרונים נראה כי המטרה של ממשלת ישראל היא ליצור קיפאון בשוק הדיור באמצעות הגרלות מחיר למשתכן על עשרות אלפי דירות שלא זמינות לבנייה. הבעיה היא שדווקא הקיפאון גורם להמשך עליית המחירים. הנתונים של ירידה בהתחלות הבנייה ברבעון השני של 2017 לצד המשך עליית מחירי הדירות מוכיחים זאת".
לדברי כהן, "בדרך כלל, כשיש ירידה אמיתית בביקושים ויש ציפייה לירידת מחירים, יזמים גדולים מנצלים את ההזדמנות להצטיידות בקרקעות. אבל בענף הנדל"ן כיום יזמים לא יכולים להצטייד בקרקעות, כי המדינה משווקת רק קרקעות למחיר למשתכן, והקרקעות הפרטיות עדיין יקרות מאוד. מצד אחד, הקבלנים לא יכולים להצטייד בקרקעות, ומצד שני, נותר להם מלאי קטן של דירות. הם לא ממהרים למכור דירות בכל מחיר: להפך, הם מאמינים שהמחירים יעלו וממתינים. לכן אנחנו רואים ירידה גדולה במלאי הדירות החדשות באזורי הביקוש, וזו תוביל בהמשך לעליית מחירים נוספת, כי כשהשוק יתעורר לקבלנים לא יהיו קרקעות זמינות. הממשלה חייבת לשנות כיוון. להכניס את השוק לקיפאון זו הפעולה הכי הרסנית שהיא יכולה לעשות. אם המטרה היא הגדלת מלאי הדירות והורדת מחירים לטווח הארוך".
על פי נתוני הלמ"ס, ברבעון השני חלה ירידה חדה גם בהתחלות בנייה של פרויקטי פינוי־בינוי (הריסה ובנייה) ותמ"א 38. החלה בנייתן של 1,172 דירות בלבד לעומת 1,575 יח"ד ברבעון הראשון של השנה ו־1,748 יח"ד ברבעון המקביל אשתקד.
האטה בתמ"א 38
אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס המתמחה בקידום עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית, מציין כי "הירידה בהתחלות בנייה בהתחדשות עירונית אינה מפתיעה. בסוף 2016 נכנס לתוקף תיקון 3 א' בתמ"א 38. התיקון שינה את שיטת החישוב של זכויות התמ"א בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש וחייב את היזמים לשנות את הבקשות להיתר של אין־ספור פרויקטים. מדובר בתהליך שחייב חישוב מחדש של הזכויות, תכנון מחדש וקבלת הסכמת הדיירים, ואפשר לומר שרק באחרונה התחלנו להגיש מחדש את הבקשות להיתרים, והאישור שלהם ייקח בוודאי עוד כמה חודשים, בעיקר עקב הביורוקרטיה והקשיים שמערימות הרשויות המקומיות. המשמעות של ירידה בהתחלות בנייה גם במסגרת התחדשות עירונית וגם בשוק הכללי היא תעודת עניות לממשלה, שהצהירה על כוונתה להגדיל את היצע הדיור".
תמונה קשה עולה גם מנתוני מדד השכירות שפורסמו עם המדד. בעוד שבשני הרבעונים הראשונים של 2016 עלו מחירי השכירות ב־0.7%, בשני הרבעונים הראשונים של 2017 מדובר ב־1.2%. "זה מתבקש. פחות דירות להשכרה, בעיקר דירות קטנות, מביא מיד להתייקרותן. כשחוק מיסוי דירה שלישית עבר, התנחמו באוצר שמחירי השכירות לא עולים. אמרנו אז שייקח זמן עד שחוזים יחודשו ונתחיל לראות את העליות. הנה הגיע זמן זה", אומר אוהד דנוס. "לנוכח שני הרבעונים מחירי השכירות עולים כרגע בקצב של 2.4% לשנה". לדבריו, המחסור ניכר בכל גדלי הדירות, מחדר וחצי עד ל־5 חדרים.
מדד אוגוסט עלה ב־0.3%
מראשית השנה עלו המחירים ב־0.2%, ומאחר שגם מדדי ספטמבר ואוקטובר צפויים להיות קרובים לאפס, על פי התחזיות בבנקים ובבתי ההשקעות, שנת 2017 תהיה הרביעית ברציפות, בעת כהונתה של הנגידה קרנית פלוג, שבה בנק ישראל אינו מצליח להשיג את יעד האינפלציה השנתי שקבעה הממשלה, 1%־3%. עם זאת, נראה שהשנה האינפלציה לא תהיה שלילית כמו בשלוש השנים האחרונות, אבל תהיה נמוכה מהרף התחתון של יעד הממשלה לאינפלציה, 1%. ב־12 החודשים האחרונים האינפלציה עדיין שלילית - מינוס 0.1%.
האינפלציה הנמוכה לא תאפשר לבנק ישראל להעלות בקרוב את הריבית למרות העלאות הריבית בארה"ב, מהלך שעלול לגרום לירידות מחירים נוספות. ב־30 החודשים האחרונים הריבית הבסיסית של בנק ישראל עומדת על שפל מאז קום המדינה של 0.1% לשנה בלבד.
מדד אוגוסט עלה ב־0.3%. נרשמו עליות וירידות מחירים בולטות בכמה ענפים ומוצרים: מחירי הירקות הטריים עלו ב־5.4%, התרבות והבידור התייקרו בשיעור של 1.8%, הדלק והשמנים לרכב התייקרו ב־3.1%, מחירי העופות - עוד לפני החגים - עלו כבר ב־2.5%. התחבורה התייקרה ב־0.7% וההוצאות על דיור עלו ב־0.6%.
לעומת זאת, הוזלו מחירי התקשורת ב־2.4%, ההלבשה וההנעלה הוזלה כבר בתום הקיץ ב־3.6%, ומחירי הפירות הטריים ירדו ב־1.6%. אלופי המדד הן העגבניות, שהתייקרו באוגוסט בשיעור גבוה של 22.3%. הבננות הוזלו ב־17.2%.
