האם באמת יש תנופת בנייה בישראל? על פניו נדמה שבכל מקום יש מנופים, אלא שבדיקת "ממון" מגלה שלצד תנופת שיווקי הקרקעות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, יש לא מעט יישובים בישראל שבהם כמעט ואין בנייה חדשה.
לשכת שמאי מקרקעין בחנה את נתוני התחלות הבנייה בערים שבהן יש יותר מ־5,000 תושבים לגבי השנים 2016 ומחצית 2017 ומתברר כי באור־יהודה (בתמונה למעלה) החלה בנייתן של הכי מעט דירות בישראל: 10 בלבד. בעיר מתגוררים 35,536 תושבים, כך שנבנתה פחות מדירה אחת לכל 1,000 תושבים.
יצויין כי לצד מיעוט הבנייה באור־יהודה, בהגרלה האחרונה של מחיר למשתכן נכללות 912 יח"ד המיועדות לזכאים – חלק גדול מהן מיועד לבני המקום וכ־228 למשפרי דיור בעיר.
במקום השני ממוקמת קריית־שמונה, עם התחלות בנייה של 22 דירות בשנה וחצי לעיר של כמעט 23 אלף תושבים. אחריה בדירוג: קריית־טבעון (45 התחלות בנייה), עתלית (51), שלומי (54) ובנימינה (83).
בהמשך הדירוג נמצאת רמלה, הנמצאת מרחק של חצי שעה נסיעה מתל־אביב וריכזה עד לפני מספר שנים ביקושים רבים לדירות חדשות. בשנה וחצי האחרונות נבנו ברמלה 92 דירות בלבד. אחרי רמלה ממוקמת אילת עם התחלות בנייה של 94 יח"ד, כלומר כמעט 2 דירות לכל 1,000 תושבים. עם זאת, בשנים הקרובות צפויות להיבנות עוד 138 דירות בעיר במסגרת מחיר למשתכן. לדברי היזם האילתי, אבי כראל, "אילת נמצאת רגע לפני הפריצה שלה לאחר שנים של קיפאון. מעבר למחיר למשתכן מתוכננות עוד אלפי דירות חדשות במסגרת הסכמי הגג שנחתמו לפני מספר חודשים. התושבים החדשים יוכלו לעבוד ב־146 אלף מ"ר של תעסוקה, אטרקציות וכ־7,000 חדרי מלון. תוך מספר שנים נראה בעיר מנופים בדיוק כמו שרואים היום במרכז הארץ".
בהמשך הדירוג נמצאת גדרה, שם מתוכננות 475 דירות במחיר למשתכן. התחלות הבנייה בשנה וחצי האחרונות עומדות על 108 דירות בלבד. אחריה יבנה, שהייתה פופולרית אצל רוכשי הדירות לפני מספר שנים, וכיום למרות הביקושים אין בה כמעט היצע. התחלות הבנייה ביבנה עמדו בשנה וחצי שנבדקה על 119 דירות בלבד, על 44 אלף תושבים.
המשך הדירוג: חצור־הגלילית (120 התחלות בנייה), קדימה־צורן (150), מזכרת־בתיה (155), קצרין (155), אבן־יהודה (156), קריית־אונו (183), כרמיאל (185), אזור (192), מעלות (193) ושדרות (193).
אריה בר, מנכ"ל מגדלי שרונים, הבונה ביישוב אזור: "באופן מפתיע, אזור לא נהנה במשך שנים מתנופת בנייה למרות המיקום האסטרטגי. זהו מצב אבסורד ליישוב בגוש דן השוכן בסמוך לצירי גישה כמו נתיבי איילון וכביש 4. הפערים במחיר הדירות בין חולון לאזור יכולים להגיע ל־300 אלף שקל ולכן מדובר ביישוב אטרקטיבי".
"המחירים עלולים לעלות"
אז למה יש ירידה בהתחלות הבנייה? לוי יצחק, עורך מחירון הדירות: "בחודשים האחרונים אנו חוזים בירידה בהתחלות הבנייה של מספר אחוזים מידי רבעון. מאחר ששיווק הקרקעות שלא במסגרת מחיר למשתכן פסק לחלוטין, והאוצר והממשלה מבטיחים מידי יום שהמחירים יירדו, מובן מאליו שאין לקבלנים תמריץ להתחיל בבניית פרויקטים חדשים.
היזמים, שרכשו את הקרקעות בעבר במחירי מקסימום, לא יכולים ולא מעוניינים להתפשר ולמכור מתחת למחירים אליהם התחייבו לבנקים. מרבית התחלות הבנייה החדשות, באופן יחסי, הן בפריפריה, בעוד שבאיזורי הביקוש התחלות הבנייה מעטות, וההיצע הולך ופוחת. החברות היזמיות מודעות לכך שהאוצר מתיחס למשקיעים ולתושבי החוץ בחשדנות, ואינו מעוניין בנוכחותם בשוק הביקושים, ולכן, עוצרות מלאכותית את התחלות וקצב הבנייה".
ואיך ישפיע מיעוט התחלות הבנייה בערים שהוזכרו? יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, חיים מסילתי: "שוק הנדל"ן מורכב ולפני שניגשים לעסקה יש לבדוק מקצועית את כלל הפרמטרים ולא להסתמך על נתונים כלליים. לדוגמה, מדד מחירי הדיור אמנם עלה בשנה האחרונה בכ־4.4% אבל כשרוצים להעריך מה יקרה בעיר מסוימת, יש לבחון פרמטרים נוספים כגון ביקוש והיצע בעיר, בנייה עתידית וגם פרמטרים מעודדי ביקוש כמו נגישות תחבורתית, מערכת חינוך והיצע בערים סמוכות היכולות להוות תחליף. כשאנחנו רואים בעיר מסוימת ירידה חדה בהתחלות הבנייה, ניתן להעריך שהדבר יביא לעליית מחירים באותה עיר, אולם כדאי לבדוק מה מתוכנן בעיר בהמשך".
בענף אומרים שהמצב כמות שהוא לא יוכל להמשיך לאורך זמן. דירות הפרויקטים של מחיר למשתכן מופנות לפלח שוק אחד בלבד, הזוגות הצעירים, כאשר משפרי דיור ומשקיעים ממתינים לתורם. הביקושים כבדים וקיימים, התחלות הבנייה ברמה נמוכה מאי פעם, ובתנאים כאלה סביר להניח שבעתיד, בהתחשב בכך שההיצע לא יענה על הביקוש, נחזה שוב בעליית מחירים.
גם בתחום של תמ"א 38, שהייתה פעילה מאוד באיזורי הביקוש כמו רמת־גן ותל־אביב, ניכרת ירידה משמעותית בהיתרים ובהתחלות הבנייה. גם כאן מדובר בביורוקרטיה ובסחבת ברשויות ובוועדות. "במקום לקדם, מאיטים. החשש הגדול הוא מהיום שבו יתפרצו הביקושים ולא יהיה מענה בתחום ההיצעים, וכולם יודעים לאן מצב כזה עלול להוביל", מוסיף לוי יצחק.
קריית־אונו: בינוי לפני פינוי
ובתוך כך, בקריית־אונו, שנכללת ברשימה, החלו חברות תדהר ושיכון ובינוי נדל"ן בהריסת הבניינים הישנים בפרויקט בינוי־פינוי (בשונה מפינוי־בינוי) "חלומות קריית אונו". במסגרת שיתוף הפעולה בין החברות, דיירי הבניינים שנהרסו כבר שוכנו בדירותיהם החדשות בפרויקט, שהיקפו יותר מחצי מיליארד שקל. המשמעות: בעלי הדירות נשארו בבתיהם עד לסיום בניית הבניינים החדשים, ורק לאחר שאוכלסו לאחרונה בביתם החדש והקבוע מתחיל כעת שלב ההריסה. כך נחסך עבורם המעבר לדיור זמני, עם כל הטרחה הקשורה בכך.
