הזוכים בתוכנית מחיר למשתכן אמנם יממשו את חלום הדירה, אבל מה יקרה לשווי שלה בשנים הבאות? תלוי באיזו עיר ממוקם הנכס. לשכת שמאי המקרקעין בדקה באילו ערים יש לרוכשי דירות מחיר למשתכן הפוטנציאל הגדול ביותר לעלייה בשווי מחיר הדירה לאחר קבלת המפתח, ומצד שני, איפה צפויה ירידה בשווי - במיוחד בגלל היצף דירות בעיר הרלוונטית.
מהבדיקה עולה, לדוגמה, כי רוכשי הדירות במחיר למשתכן ברמת־גן עתידים ליהנות מהפוטנציאל הכי גבוה לעליית שווי הדירה. עד היום שווקו בעיר רק 318 יחידות במחיר למשתכן - תוספת של 0.5% בלבד ל־61,613 הדירות שיש כיום בעיר. לפיכך, התוספת הזעירה לא אמורה כמעט להשפיע על מחירי הדירות בסביבה. הפער במחיר למ"ר בין מחיר השוק לבין המחיר הממוצע במחיר למשתכן עומד כיום על 10,662 שקל, נתון שמעניק יתרון גדול לזכאים להשלמת הון עצמי ביום שיוכלו להשתדרג לדירה גדולה יותר.
ומי במקום השני? 800 זכאים ויתרו על הזכות לרכוש דירה במחיר למשתכן בגליל־ים, אולם לפי הבדיקה, הרצליה היא במקום השני מבחינת הפוטנציאל. רשות מקרקעי ישראל שיווקה בעיר 1,286 יח"ד, תוספת של 3.7% בלבד ביחס למספר היחידות בעיר (34,475). סיבה נוספת לפוטנציאל בפרויקט גליל־ים: הפער הגדול של 9,014 שקל בין מחיר השוק כיום למחיר הממוצע למ"ר במחיר למשתכן.
פוטנציאל גבוה לעלייה בשווי השוק, עקב תוספת דירות לא משמעותית, בשילוב פער גבוה במחיר למ"ר יש גם ברעננה, בראשל"צ, בירושלים ובאילת. גם בנתניה, בחדרה, בחיפה ובבאר־שבע תוספת הדירות קטנה ביחס לקיים, אבל פערי המחירים למ"ר מעט יותר נמוכים (בין 3,600 ל־5,100 שקל). באילת, למשל, תוספת הדירות במחיר למשתכן עומדת על 1% בלבד והפער במחיר למ"ר הינו 6,159 שקל. פער זה צפוי להיסגר מהר מאוד, ולכן הזוכים צפויים ליהנות בטווח הקצר. מדובר בתוכנית טובה אבל יש ערים בהן ההטבה משמעותית יותר".
עודף היצע בחריש
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, חיים מסילתי: "בערים שבהן אחוז יחידות הדיור במחיר למשתכן נמוך ביחס למספר היחידות בעיר, אחרי מחיקת פער המחירים ובעת השדרוג הזכאים ייהנו מפירות ההטבה שהמדינה סיבסדה עבורם".
מצד שני, יש ערים שבהן אחוז תוספת הדירות, לעומת היחידות הקיימות, הוא גבוה, ופער המחירים למ"ר נמוך. במקרים אלה שווי הדירה שנרכשה במחיר למשתכן צפוי לרדת. בשדרות צפויה הירידה הגבוהה ביותר. בעיר צפויה תוספת יחידות דיור של 17.4%, שיעור גדול שצפוי להשפיע על סביבת המחירים בעיר, בעוד שהפער במחיר השוק עומד כיום על כ־500 שקל בלבד. המצב דומה גם בחריש: עודף ההיצע בעיר, בעיקר במסגרת מחיר למשתכן צפוי להוביל לכך שסביבת המחירים בעיר תהיה נמוכה יחסית. מצד שני, נתון זה יאפשר לזוגות צעירים להשתדרג לדירות גדולות יותר במחירים לא גבוהים.
בטירת־כרמל תוספת הדירות היא הגבוהה ביותר: 31.1% (2,222 דירות) - מה שאמור להשפיע על המחירים, אפילו לטווח הארוך. כמו כן, הפער במחיר למ"ר נמוך יחסית, 4,466 שקל בלבד. המצב דומה גם בקריית־ביאליק, בראש-העין, באשקלון, בבית-שמש וביבנה. גם במבשרת ציון ובמודיעין תוספת יחידות הדיור של מחיר למשתכן גבוהה.
* לפי הערכה של לשכת שמאי המקרקעין ** הפער בין מחיר למשתכן למחיר השוק
