בשבע בבוקר הגיע הזוג הראשון. הדירה (100 מ"ר, קומה רביעית בלי מעלית בשכונת מיטה, 1,350 יורו), תיפתח לצפייה רק ב־11:00. בתשע עמדו בתור כבר 124 איש. פרנק מילר, פנסיונר בן 67 שבבעלותו בניין דירות מול הדירה הנחשקת, מגחך. "לפני עשור היו מגיעים אולי חמישה או שישה מועמדים, שהיו משלמים על הדירה הזאת 600 יורו. וכולם היו מגיעים על אופניים או בתחבורה ציבורית. תסתכל על זה", הוא מצביע על זוג שמצטרף לתור, מספר 131 ו־132, אחרי שהחנו בזהירות את ג’יפ הב־מ־וו שלהם.

בשבוע שעבר נוצרו קרעים בבועת הנדל"ן, עם הודעת הסנאט הברלינאי על אימוץ מסמך לקראת הצעת חוק להקפאת מחירי השכירויות לחמש השנים הבאות. ההחלטה נועדה לענות על מצוקת הדיור בעיר ועל תלונת התושבים על מחירי שכירות חסרי פרופורציות, ונתקלה, כצפוי, בתגובות מעורבות. מלבד הדיון בשוק הנדל"ן, עלו על הפרק שאלות על זהות העיר, ועד כמה יכולות הרשויות להתערב במיזמים של אנשים פרטיים וחברות.

מיד לאחר נפילת החומה נהרו לברלין אמנים, סטודנטים וצעירים רבים. המשכורות היו נמוכות בהרבה בהשוואה לכל עיר מערבית אחרת, אבל ההוצאות, בעיקר על שכר הדירה, היו נמוכות. נוצר מצב אבסורדי: התושבים הרוויחו משכורת נמוכה אבל היו יכולים להשתמש בה יותר מאשר מקביליהם בלונדון ופריז. בתקופה הזו קיבלה העיר את הכינוי "ענייה אבל סקסית". אחרי שגרמניה אירחה את המונדיאל ב־2006 וגילתה לעולם פן מלבב יותר שלה החלה הנהירה הגדולה.

משקיעים רבים, בעיקר זרים (חלק גדול מישראל), הימרו על ברלין. בגלל מחירי הדיור הנמוכים, ההימור היה מיקס מהסוג האהוב על משקיעים: סיכון נמוך ואפשרות לתשואה גבוהה. ואכן, קוני הדירות שילשו את השקעתם, לפחות. מחירי השכירות, בממוצע, עלו ב־103% בעשור האחרון. לא היו בעיר מספיק דירות אפילו למי שכבר חי בה, ובשנים האחרונות ברלין גדלה ב־40 אלף תושבים בשנה, לא כולל גידול טבעי ופליטים. בעיר ש־85% מתושביה שוכרים דירה, הביקוש ניצח את ההיצע בנוקאאוט.

"החלטת הסנאט פופוליסטית", אומר הפנסיונר מילר. "איך זה יפתור את בעיית ההיצע? כולם רוצים לחיות במרכז ברלין, אבל לא מוכנים לשלם את המחיר: בנייה צפופה ולגובה. הם רוצים דירות זולות, אבל לא רעש ולכלוך של בנייה לידם".

את הבניין שלו, שמונה דירות בארבע קומות, קנה מילר ב־1998. בקומה השנייה עדיין גרות שתי קשישות מזרח־גרמניות, שב־1998 שילמו 80 מארק עבור דירת 60 מ"ר. מאז הבניין חימש את ערכו. שכר הדירה שלהן אמנם התאים את עצמו למציאות החדשה, אבל דווקא מילר מסרב לגלוש על גל הצונאמי הנדל"ני. "בעלי הנכסים החלו להתנהג בחזירות, וכך משנים את מרקם העיר. אני לא רוצה שאנשים ישלמו לי 1,500 יורו לדירה כי אני מבין איזה סוג של אנשים יבואו לגור אצלי. ואני רוצה שיבואו לגור אצלי אנשים שאני יכול לרדת אליהם לקפה. אבל לפעמים זה מדגדג כי אני יכול לבקש פי 1.5 ממה שאני מקבל היום, ואם אפרסם את זה יעמדו גם אצלי 200 איש בתור", אמר.

ואולי אין פתרון. התושבים לא מוכנים לשלם, בכסף ובנוחות, עבור דירות חדשות. הם רוצים לגור בעיר ולהרגיש בכפר, והם לא מוכנים לתת לממשלה לבנות דירות מחשש לשחיתות וסקנדלים. לבעלי הדירות אין אינטרס לשפץ או לבנות בתים חדשים, ואף אחד לא רוצה שהכסף שלו ישכב בבנק בריבית שלילית. והמדינה? לא מעזה להיישר מבט לתושבים ולהגיד שהעיר השתנתה ושכר הדירה ימשיך לעלות. "זה אופייני לברלין ולגרמניה כולה", אומר רני בן שחר, 46, נשוי פלוס אחד, שחי בשמונה השנים האחרונות בברלין ועוסק במימון נדל"ן בגרמניה עבור משקיעים ישראלים. "המשקיעים הזרים ראו כבר לפני עשור מה הולך לקרות בברלין, ובכל העשור הזה, הגורמים הממשלתיים לא הכינו את עצמם. הפוליטיקאים לא עבדו על נטרול רגולציות וביורוקרטיה כדי להאיץ את קצב הבנייה. הצעת החוק היא תגובת קיצון שלא תחזיק, לא בהיבט החוקתי ולא בהיבט של שוק חופשי.

"בסוף אנשים יגורו חצי שעה מברלין וייסעו אליה בתחבורה ציבורית, וכמו בכל העולם, גם יתחילו לקנות בה דירות. אבל כדי לייצב את המצב צריך לקחת החלטות מיידיות, והגרמנים יכולים לדבר על החלטות שנים, אבל הם לא יכולים להחליט".