רכישת קרקע חקלאית: כל מה שרציתם לדעת

משפחה מבוססת מהרצליה התפתתה בשנות ה-80 להבטחתו של סוחר קרקעות ממולח, שהציע לה לרכוש כהשקעה קרקע חקלאית בהרצליה. הסוחר הבטיח הרים וגבעות, כשעליהם מטראז'ים של בנייה. המשפחה כבר דמיינה איך אלפי הדולרים שהשקיעה ברכישת הקרקע צומחים למאות אלפי דולרים עם שינוי ייעודה של הקרקע.
למרבה הצער, 3 שנים אחר כך הפקיעה עיריית הרצליה מהמשפחה את כל הקרקע, לטובת הקמת מבני ציבור. המשפחה אמנם פוצתה חלקית על ההפקעה, אך החלום של ההתעשרות המהירה נגוז. לו רק היינו משקיעים את הכסף הזה בבנק", הם אומרים היום.
מתברר שסחר הקרקעות החקלאיות פורח דווקא עכשיו, בזמן המיתון. משווק הקרקעות רמי עבודי מדווח על עלייה של למעלה מ-20% בשנה האחרונה. לדבריו, יהודי צרפת מתעניינים במיוחד ברכישת קרקע חקלאית כהשקעה.
אם בעבר היה המסחר בקרקעות חקלאיות נחלתם של קבלנים ויזמים בלבד, הרי שכיום אין כמעט משפחה שלא שמעה או אפילו השתתפה בכנס מכירות של אחת החברות המשווקות קרקעות חקלאיות. דווקא על רקע המצב הכלכלי הקשה, הסיכוי לעשות קופה משינוי ייעודה של קרקע חקלאית, מביא ישראלים רבים לרכוש קרקע - גם אם הם לא מבינים בתחום.

זהירות, נוכלים

שיטת עבודתו של עבודי היא כזו: הוא לוקח שטחים חקלאיים גדולים, מפצל לחצאי דונמים - ומוכר. לדבריו, הסוד הוא למצוא שטחים הנמצאים בצמידות לבנייה קיימת. לאלה, לטענתו, יש סיכוי גבוה לשנות ייעוד בעתיד, בגלל עתודות קרקע מצומצמות. גם עבודי מודה שהמסחר בקרקעות חקלאיות טומן בחובו סיכון שיש לקחת בחשבון. בכל מקרה, זו לא השקעה לטווח קצר, אלא ל-5 שנים ומעלה", הוא אומר.
כדאי לדעת: רכישת קרקע חקלאית מזכירה במקצת רכישת כרטיס הגרלה בלוטו - בשני המקרים קיימת אפשרות לזכות בגדול, או לצאת בלא כלום. רבים נופלים לידיהם של שרלטנים, נוכלים וסוחרים לא הגונים. הסיפור הידוע ביותר הוא על עשרות האנשים שהתפתו להשקיע במגרש עם נוף על הכרמל. רק בדיעבד התברר להם שמדובר בשמורת טבע.
גם אם מניחים בצד את נושא הנוכלות, הבעיה החמורה היא המשפחות המתפתות לרכוש קרקע חקלאית, גם אם הפרוטה אינה מצוייה בכיסן.
"אלו נוטלות הלוואות לצורך מימון הרכישה, בעוד שמימושה של ההשקעה עלול לקחת שנים רבות - אם בכלל. אני נתקל ברבים שאיבדו את מקום עבודתם ומאמינים שימצאו אצלנו את התרופה", אומר עבודי.

כדאי לבדוק

עו"ד הראל יריב, מומחה לעיסקאות מקרקעין, אומר כי בביצוע עיסקה נכונה, לאחר בדיקת כל התנאים וההיבטים הנחוצים - רכישת קרקע חקלאית יכולה להניב תשואה יפה. לדוגמה, משקיעים פרטיים שרכשו 2 דונם קרקע חקלאית באיזור מגדיאל שבהוד-השרון, תמורת 50 אלף דולר לדונם. לאחר 5 שנים הסתיים הליך שינוי ייעוד הקרקע, מחקלאות למגורים. כיום שוות זכויותיהם בקרקע ל-8 יחידות דיור בשווי 57 אלף דולר כל אחת - ובסך הכל 600 אלף דולר. מכאן שהשקעתם נשאה רווח של 600% (ברוטו) ב-5 שנים.
"עם זאת, לא בכל המקרים התוצאות דומות. מדובר בהשקעה מעניינת", אומר יריב, "שמימושה לא ידוע מראש ועלול לקחת זמן רב".
לדבריו, כל מי שמתכנן לרכוש קרקע חקלאית, חייב לבצע מספר בדיקות בטרם רכישת הקרקע: בראש ובראשונה, יש לדעת מי הבעלים הרשום של הקרקע והאם היא נמכרת ישירות מבעליה או באמצעות מיופה-כח. בלא מעט מקרים נוכלים מוכרים קרקעות בעזרת יפוי-כח או צוו ירושה מזוייף. לכן חשוב לדעת היטב מיהו המוכר ומה המוניטין שלו, לנסות תמיד להגיע לבעל הקרקע הרשום ולוודא היטב, במידה והמכירה מתבצעת באמצעות מיופה-כח, כי הוא פועל בהרשאת הבעלים.
שנית, יש לבדוק את מיקום הקרקע על-ידי ביקור במקום והתרשמות ישירה. אין להסתמך על מפות ועלונים פרסומיים שמציג המוכר.
הקרקעות עם פוטנציאל ההשבחה הגבוה ביותר נמצאות בצמוד לערים וככל שמתרחקים מהן פוחתים סיכויי ההפשרה. את הפוטנציאל לשינוי ייעוד הקרקע ניתן לבדוק גם באמצעות בדיקת תחום השיפוט של הקרקע: קרקעות בתחומי שיפוט של ערים מתפתחות הן בעלות פוטנציאל גדול יותר לשינוי ייעוד מאלו הנמצאות באיזורי שיפוט של מועצות איזוריות.
חובה לבקר בווועדות התיכנון והבנייה ברשות המקומית, או במשרדי מהנדסי הרשות, כדי לבדוק מהי התוכנית החלה היום על מקרקעין במקום ומהן התוכניות העתידיות לקרקע. אם מגלים כי קיים הליך תיכנוני כלשהו, ניתן בהחלט לנסות להגיע ישירות למתכנן, כדי לבדוק באיזה שלב עומד התיכנון ומה מטרתו. כאן אפשר גם לגלות כי לקרקע מסויימת אין בכלל סיכויי הפשרה - מאחר שהיא מיועדת לשמורת טבע.

קצת סבלנות

גם אם העיסקה נראית כדאית, חשוב לזכור כי קרקע חקלאית, הנרכשת כשטח נטו, תהפוך עם שינוי הייעוד למגורים לשטח ברוטו. לאחר ההפשרה נערכים איחוד וחלוקה מחדש של הקרקע, הליך תיכנוני שבמסגרתו יופקעו מהקרקע שטחים לטובת שטחי ציבור וכבישים - עד מחצית מהשטח הכולל של הקרקע שהופשרה. היתרה היא זו שתחולק בין הבעלים, באופן יחסי לשטח הקרקע שהיה בבעלותם.
הכי חשוב: לקחת בחשבון את אלמנט הזמן. הבירוקרטיה הישראלית מצטיינת בהליכי הפשרה ארוכים ומייגעים, שאורכים שנים ארוכות. רצוי להצטייד בסבלנות.