רוצים לשפר דיור? המשימה קשה מתמיד
מכרזי "מחיר למשתכן" העלו את הביקוש לקרקעות פרטיות והקפיצה את מחיריהן • החשש: דירות שאינן בתוכנית ימשיכו להתייקר
רוצים לעבור לדירה גדולה יותר? כנראה שתצרכו לגייס הון יותר גדול ממה שחשבתם או לבקש משכנתה יותר גבוהה מהמתוכנן. הסיבה: מחירי הקרקעות הפרטיות עלו באחרונה בצורה דרמטית, לעיתים אף ב־20% – מה שאמור להעלות עוד יותר את מחירי הדירות. ממצב זה עלולים לסבול גם חסרי דיור ממאוכזבי תוכנית מחיר למשתכן, שלא זכו בהגרלות.
מסתבר כי קבלנים רבים, שאינם מעוניינים להתמודד במכרזי מחיר למשתכן שיצאו באחרונה, פונים לרכישת קרקעות פרטיות. אותם קבלנים מעדיפים לא לגשת למכרזים בגלל רווחיות נמוכה או שהם מעדיפים לבנות למשפרי הדיור שמהווים 70% מהאוכלוסייה.
בעלי אותן קרקעות פרטיות היו ערים לעלייה הזו בביקוש, וניצלו את המצב כדי להעלות מחירים. הקרקעות הפרטיות מהוות כיום 7% מאדמות ישראל, רובן באזור המרכז: שליש מהקרקעות בין חדרה לגדרה הן פרטיות.
גבי קלמן, משנה למנכ"ל בחברת הבנייה יוסי אברהמי, מספר כי "בשנה האחרונה יש עלייה במחיר הקרקעות הפרטיות בכל רחבי הארץ, הן הפכו למוצר פרימיום. הסיבה היא שרשות מקרקעי ישראל הפסיקה לשווק קרקעות לבנייה רגילה, אלא רק למחיר למשתכן. היזמים מוכנים לשלם היום מחירים גבוהים יותר עבור קרקעות לבנייה רק כדי שיוכלו לשלם את ההוצאות ההכרחיות שלהם, ובתמורה הם מוכנים לספוג ירידה ברווח היזמי. יחד עם זאת, הם פועלים עדיין מתוך אמונה שהשוק יעלה. הכל נובע ממחסור בבנייה ומלאי דירות מועט".
כך, לדוגמה, מגרש בדרום תל־אביב שמאפשר לבנות כ־20 יחידות דיור, נרכש לפני חצי שנה ב־14 מיליון שקל. כיום מגרש צמוד נרכש בתוספת של 2.5 מיליון שקל – תוספת של 18% תוך חצי שנה.
דוגמה נוספת: בפברואר 2014 נמכרה קרקע בשטח 4.4 דונמים בשכונת ברנע אשקלון (עם אפשרות ל־2 בנייני מגורים בני 16 קומות ו־112 יחידות דיור בסך הכל) ב־23.6 מיליון שקל. באפריל 2016 נמכרה באותה שכונה קרקע בשטח של 6 דונמים לבניית 144 דירות ב־46 מיליון שקל. כלומר המחיר לדונם עלה ב־43%.
האמרת מחירי המגרשים באה לידי ביטוי בשני מכרזים שיצאו לאחרונה: האחד, ברחוב אינשטיין ברמת אביב שם שילמה קבוצת חג'ג' סכום שיא של 389 מיליון שקל מכונס נכסים עו"ד שי רוה; השני בשטח רשות השידור במכרז שוק חופשי של רשות מקרקעי ישראל בשרונה, שם שילמה קבוצת הרכישה "מינהל מגורים ישראל" סכום שיא של 1.06 מיליארד שקל.
הואיל ושרי האוצר והבינוי והשיכון הצהירו שבכוונתם להמשיך עם המהלך הגורף של מחיר למשתכן עד 2018, כל מי שלא זכאי לדירות בתוכנית זו ייאלץ לפנות לדירות שנבנות על קרקע פרטית או לשוק דירות יד שנייה. "לא רק משפרי דיור שמעוניינים בדירות חדשות יידחקו לרכישה בקרקעות אלו, אלא גם זכאי מחיר למשתכן שלא זכו בהגרלות", מסבירה נחמה בוגין, שמאית המקרקעין והמשפטנית. "כלומר פלח נרחב משוק הדיור שיבקש בשנים הקרובות לרכוש דירה חדשה שאיננה במסגרת מחיר למשתכן ייאלץ לחפש את מבוקשו בפרויקטי מגורים שמחיריהם צפויים להיות גבוהים בכ־15% כבר בתקופה הקרובה".
רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן: "פחות פרויקטים חדשים שיוצאים לשיווק. מכרזי מחיר למשתכן פגעו בתחרות שהייתה בשוק הקרקעות. אם בעבר יזמים התחרו הן על קרקעות מינהל והן על קרקעות פרטיות. כיום נשארנו רק עם הקרקעות הפרטיות, שמחיריהן האמירו בצורה חדה, וחלה ירידה במלאי הקרקעות הזמינות לבנייה. בנוסף, יזמים עורכים פחות מבצעים בפרויקטים הקיימים כי הביקושים לדירות עדיין גבוהים. כ־70% משוק רוכשי הדירות לא יכולים לקנות דירות במחיר למשתכן".
עו"ד דודו ג'והן, מנהל מחלקת הנדל"ן במשרד וינרוט, מספר כי "כמעט כל היזמים מחפשים קרקעות כי אין זמינות, וזה מקפיץ את המחירים. חלק מבעלי הקרקעות הגדילו לעשות ודורשים גם תוספת במחיר עבור 'תוספת כחלון' שמאפשרת הגדלה של כ־20% בזכויות הבנייה, וזאת למרות שאין עדיין אף רשות מקומית שאישרה היתר מכוח הוראת השעה הזו".
שמחה גרידינגר, יו"ר ובעלים של חברת נתיב פיתוח, שבנתה פרויקטים במסגרת מכרזי המנהל ומשרד השיכון: "הממשלה גודמת את ענף הביצוע שלה. היא מוציאה רק מכרזי מחיר למשתכן ובכך מותירה ללא עובדה את היזמים שבנו עבורה פרויקטים. מחיר למשתכן מתאימה לקבלני ביצוע או ליזמים שיש להם שת"פ עם גורם מבצע אמין, אחרת זה לא משתלם. כיום נוצר מצב שליזמים יש כסף, אבל אין להם קרקעות. מחיר הקרקעות הפרטיות עולה, מה שלא מאפשר ליזמים לבנות דירות במחיר סביר שיתאים לאלה שלא זכאים למחיר למשתכן ואינם מחפשים דירות יוקרה".
הפתרון של גרידינגר הוא "שמשרד השיכון יוציא חלק ממכרזי התוכנית כמכרזים רגילים. זה יאזן את המחירים שיציעו היזמים על הקרקע וייצר דירות בטווח מחירים סביר למשפרי דיור. הם הפלח הגדול ביותר בקרב רוכשי הדירות".
עלייה חדה נרשמה גם בעלויות הפיתוח של המגרשים. לדוגמה, במכרז שנסגר לפני כחודש בשכונת מכוש בכרמיאל, נמכר מגרש של 11 אלף מ"ר לבניית 44 דירות ב־17.6 מיליון שקל, מתוכם 5.9 מיליון שקל עלויות פיתוח – כבישים, תשתיות וכדומה. עלות הפיתוח נקבעת מראש על ידי המדינה לפי צורכי האזור, כך שהמתמודדים במכרזים מגישים הצעה רק עבור מרכיב הקרקע. במכרז בכרמיאל הגיעו עלויות הפיתוח והקרקע ל־400 אלף שקל לדירה, לעומת 171 אלף שקל לדירה במכרז של 53 דירות שנסגר בפברואר 2013 בשכונה צמודה – זינוק של 133%, שיתגלגל כולו על הרוכשים.
לפנייה לכתב/ת 
