כך תשקיעו בנדל"ן גם בלי לקחת משכנתה

בשבוע שעבר נחשפה מגוריט, קרן הריט הראשונה בישראל המיועדת לשוק המגורים, ופתחה בכך עולם חדש של אפשרויות בפני משקיעים שמעוניינים להיחשף לעולם הנדל"ן. כדי להסביר איך זה עובד ולמי זה מתאים, אספנו מספר שאלות ותשובות על התחום החדש, שעשוי לחולל מהפכה בשוק הנדל"ן המקומי.

מהי קרן ריט?

קרן ריט היא קרן השקעה בנדל"ן. שמה נגזר מראשי התיבות באנגלית של Real Estate Investment Fund. קרן הריט היא קרן שמנוהלת על ידי חברת ניהול, שמבצעת את ההשקעות של הכספים שגייסה הקרן וכן מתפעלת את הנכסים שבבעלותה. עד היום הוקמו בישראל קרנות ריט להשקעה בנדל"ן מניב (נדל"ן מסחרי או משרדים), ואילו לאחרונה, בעקבות תיקון לחוק שהובילה רשות ני"ע, ניתנו הקלות למי שמעוניינים להקים קרנות ריט להשקעה בנדל"ן למגורים.

איך זה עובד?

אייל גבאי | צילום: עמית שעל

קרן הריט מגייסת כסף ממשקיעים מוסדיים ומהציבור. 'מגוריט', למשל, גייסה כספים ממספר קופות צדקה וכן מקופות הגמל של בית ההשקעות אקסלנס, ובנוסף יוצאת בהנפקה לציבור הרחב במטרה לגייס כספים נוספים. את הכסף הזה ישקיעו מנהלי הקרן, שכוללים את אייל גבאי, מנכ"ל משרד ראש הממשלה לשעבר, ואת מתי דב, שהיה בעברו מנכ"ל חברת הנדל"ן אזורים. הקרן מחויבת לחלק לפחות 90% מרווחיה השוטפים כדיבידנד לבעלי היחידות שלה, כך שהמשקיעים שותפים לרווחים שנכנסים לקופת החברה מדמי השכירות שהיא מקבלת בניכוי ההוצאות השוטפות שלה.

למי זה מתאים?

כל משקיע שמעוניין לגוון את תיק ההשקעות שלו (אין סכום השקעה מינימלי) יכול לרכוש יחידות השתתפות בקרן הריט במסגרת ההנפקה, או לאחר מכן במסחר בבורסה בהתאם למחיר שבו הן ייסחרו. ההשקעה מתאימה במיוחד למי שצבר סכום כסף ומעוניין לנתב אותו להשקעה בנדל"ן למגורים מבלי לרכוש ישירות דירה להשקעה. בעקבות המגבלות שהוטלו על רוכשי דירות להשקעה, בין היתר - העלאת שיעורי המס, ירדה האטרקטיביות של רכישת דירה להשקעה, וקרן הריט, שזכתה למספר הטבות מס, היא אופציה טובה.

איך מתקבלים הכספים מהשכירות שמשלמים השוכרים לקרן?

מתי דב | צילום: אוראל כהן

כפי שציינו, הכספים עוברים אל המשקיעים באמצעות דיבידנדים שמחלקת הקרן, כאשר היא מחויבת לחלק לפחות 90% מרווחיה מדי שנה. הדיבידנד יכול להגיע אחת לרבעון, למחצית, או לשנה. זאת בניגוד לשכירות חודשית שמקבל רוכש דירה להשקעה מהשוכר שלו ישירות. עם זאת, בדרך כלל ברכישת דירה להשקעה דמי השכירות משמשים לתשלום משכנתה, שאינה נדרשת במקרה של השקעה בקרן הריט.

האם יש תשואה מובטחת בהשקעה בקרן הריט?

אין תשואה מובטחת, אך היא מיועדת לפעול על מנת למקסם את התשואה על ההון שהושקע בה, בין היתר באמצעות לקיחת הלוואות שיסייעו לה להגדיל את היצע הדירות שבבעלותה. אין הבטחה שהתשואה שתתקבל מהקרן תהיה גבוהה יותר מזו שתתקבל מהשכרת דירה בודדת שנרכשה על ידי המשקיע, אך מנגד יש הבטחה לפיזור ההשקעה במספר רב של דירות, כך שבמקרה שיש בעיה של שוכרים, הסיכון אמור להיות נמוך יותר מאשר בדירה בודדת.

האם קיים תשלום שאותו צריך לשלם למנהלי הקרן?

כן, אך תשלום זה מתבצע מקופת הקרן ולא ישירות מכל משקיע. מהתשקיף שהגישה מגוריט לבורסה בשבוע שעבר עולה שבתמורה לניהול הקרן תקבל חברת הניהול שלה, המורכבת מהמשקיעים הראשוניים ומהצוות המנהל, דמי ניהול שנתיים בהיקף של 1% משווי נכסי החברה והמזומנים שבקופתה. דמי ניהול אלה ישולמו לה אחת לרבעון.

מהן הקלות המס שקיבלה הקרן?

במסגרת ההקלות שנקבעו בחוק קרנות ריט שיתמקדו בתחום המגורים להשכרה בישראל, יוכלו לרכוש דירות במס רכישה מופחת של 0.5%, בהשוואה למס רכישה בשיעור של 8% שמשלמים משקיעים הרוכשים דירות. מדובר ביתרון עצום עבור מי שרוצים להשקיע בנדל"ן ונרתעים משיעורי המס הגבוהים. בנוסף, קרן הריט פטורה מתשלום מס חברות, וקופות גמל שמשקיעות בה יהיו גם הן פטורות ממס. משקיעים פרטיים יידרשו לשלם מס רווחי הון ומס שבח של 20% מההכנסות הנובעות מנדל"ן מניב למגורים.

האם יש הבדל נוסף בין השקעה בריט לבין רכישת דירה והשכרתה?

ישנם כמובן הבדלים רבים, שאת חלקם כבר ציינו. יתרון חשוב נוסף הוא הגודל: מגוריט תפעל לרכוש לפחות 20 יחידות דיור בכל פרויקט שבו היא תרצה להשקיע, ועל פי הערכות, תוכל לקבל הנחה של 5%־10% מערך הדירה בהשוואה לרוכש דירה בודדת. המשמעות: החברה תוכל לרכוש יותר דירות במחירים נמוכים וכך להגדיל עבור המשקיעים את התשואה.

האם ההשקעה בקרן הריט כרוכה בסיכון?

כמו כל השקעה שמניבה תשואה, התשובה היא כן. קרן הריט גם משתמשת בהלוואות כדי להגדיל את פעילותה, אך היא מוגבלת בהיקף הלוואות של 80% לכל היותר על ההון שגייסה. בדומה להשקעה בדירה בודדת, גם קרן הריט נתונה לסיכון של משבר בענף הנדל"ן שיביא לירידה בשוויה וגם היא נתונה לסיכון של דירות ללא שוכר, אך הסיכון במקרה שלה קטן מאשר ברכישת דירה בודדת.

האם מגוריט וקרנות ריט נוספות יכולות לצנן את שוק הנדל"ן?

במידה שיצליחו קרנות הריט יכולות לבצע מהפכה בשוק הנדל"ן למגורים בשני אופנים: ראשית, הן יהוו אלטרנטיבה להשקעה למי שרוצים לרכוש דירות בודדות, ואולי יביאו למכירת דירות על ידי משקיעים. שנית, קרנות הריט צפויות לעורר את שוק השכירות לטווח ארוך בישראל, שכמעט אינו קיים.