השבוע נעצר היזם גיא מונסונגו, החשוד במכירת דירות תוך הונאת הרוכשים בלי שבכלל היו לו זכויות על הקרקע או תוכניות מאושרות. והוא לא לבד: לאחרונה נחקרה ענבל אור במפלג ההונאה בחשד שמכרה דירות בקבוצות רכישה בלי שהיו לה אישורים לבניית חלק מהפרויקטים. כן נעצר היזם אורן קובי, הבעלים של חברת אדמה, בחשד למעילה של 20 מיליון שקל בכספי הלקוחות.

מדובר בפרשות חריגות אבל הנוהג למכור דירות, לפני שיש ליזם היתר בנייה לפרויקט, נפוץ מאוד. חלק גדול מהדירות החדשות בישראל נמכרות לפני קבלת היתר בנייה. אלפי דירות בכרמי גת ובחריש, למשל, נמכרו לזוגות צעירים בלי היתר על הנייר.

גם בפרויקטים של מחיר למשתכן ומחיר מטרה, מאפשרת המדינה לקבלנים למכור דירות בהנחה לזכאים רק על סמך החלטת הוועדה המקומית, בלי שיש היתר בנייה סופי ובלי לדעת מתי הוא יתקבל.

עליית מחירי הדירות וההיצע הנמוך רק תורמים לתופעה מאחר שרכישת דירה בשלבי השיווק הראשונים לפני קבלת ההיתר יכולה לחסוך סכום לא מבוטל. לדברי עו"ד יוסי קליין ממשרד עו"ד הרטבי, בורנטיין, בסון ושות', כמעט בכל פרויקט יש מבצעי מכירה מוקדמת (פריסייל) עם הנחה של עד 20% לדירה שטרם התקבל האישור לבנות אותה.

גיא מונסונגו

שמאי המקרקעין עו״ד חיים מסילתי מציין כי "כאשר רוכש קונה דירה ללא היתר הוא לוקח סיכון מסוים. אחת הבקשות הפופולריות של היזמים בבקשה להיתר היא הגדלת הצפיפות במגרש. מדובר בבקשה לגיטימית שבמקרים רבים מקבלת אישור, אבל החשש הוא שהעניינים יסתבכו והוועדה לא תאשר את הבקשה. ואז הקונה עלול להישאר ללא דירה מכיוון שהוא רכש דירה שהיזם לא קיבל אישור לבנות אותה. גם אם מדובר בחברה גדולה או מותג וגם אם זה פרויקט שכבר החלו לבנות, חייבים תמיד לבדוק האם יש היתר בנייה ואם לא — באיזה מצב הבקשה. בנוסף, אסור לסמוך על עורך הדין של החברה — הוא לא מייצג את הקונה. רוכש דירה חייב להקיף את עצמו באנשי מקצוע כמו שמאי ועורך דין. אחרת עלול להיגרם לו הפסד כספי".

עו״ד נעמה שיף ממשרד עורכי הדין שוב ושות׳ מסבירה כי "לצד ההנחה ברכישת דירה, קיימת אי־ודאות אם אכן יתקבל היתר בנייה לפרויקט, מתי יתקבל, ואם התוכניות יאושרו ללא שינויים".

עו״ד שיף ממליצה לקונה שעומד לרכוש דירה מקבלן, בבניין שטרם התקבל לגביו היתר בנייה, לבצע בדיקות נוספות מעבר לבדיקות הרגילות כמו בדיקת זכויות המוכר בקרקע, ביטחונות, אישורי מסים, מפרט טכני ועוד.

לדבריה, יש לבדוק היטב ברשויות את התוכניות החלות על המקרקעין, מה יעודה, מה הסטטוס של הבקשה להיתר בנייה, האם הוגשה, האם נדונה, האם קיימת החלטה לתת היתר בתנאים ובדיקות נוספות.

אורן קובי

עוד היא ממליצה לחתום על הסכם מותנה בקבלת היתר הבנייה, כאשר לרוכש יש אפשרות לבטל את ההסכם ולקבל חזרה את כספו אם לא התקבל היתר תוך תקופה מסוימת (לרוב מספר חודשים). כמו כן, הקונה יקבל את כספו בחזרה גם אם התקבל היתר אולם נעשו שינויים בדירה/בפרויקט לעומת המובטח בחוזה.

בנוסף, עו"ד שיף ממליצה לוודא כי "בחוזה ייכתב שהכספים יושבו בצירוף הפרשי הצמדה, וכי הקבלן מתחייב להזמין את הרוכש לבדוק את התוכניות לאחר קבלת ההיתר, כד לוודא שאין שינויים. להבטחת השבת הכספים מומלץ לשלם סכום מינימלי במועד חתימת ההסכם וזאת לחשבון נאמנות של עו"ד. בדרך כלל בשלב זה עדיין אין ליווי בנקאי סגור".

עו"ד ענת בירן, הבעלים של משרד עורכי הדין ענת בירן, מרגיעה כי "המשמעות של לקנות דירה לפני היתר היא לא שקונים חתול בשק, וזה לא בהכרח צריך להרתיע. חשוב לבחון את התאמת התוכניות שמשווק היזם לתוכנית בניין העיר החלה במקום. בדיקה כזו רצוי שתיעשה על ידי עורך דין, אדריכל או שמאי. אם לפי התב"ע (תוכנית בניין עיר, ע.פ) אין מניעה לקבל היתר התואם לתוכניות שהציג המוכר אז מדובר במסלול רישוי ירוק, ואין סיכון אמיתי לרוכשים, למעט העובדה כי לוחות הזמנים להיתר אינם תמיד בשליטתו. הבעיה מתחילה כאשר התוכניות מתבססות על רצון היזם לקבל הקלות ושינויים לעומת התב"ע החלה במקום. אין ודאות שהיזם יקבל את ההקלות האלה, ויכול להיות שיצטרך לשנות תוכניות ואז יהיו עיכובים ארוכים".

יש גם מצבים בהם לא ניתן להתחיל לבנות מיידית בגלל תנאים בתוכנית שמחייבים ביצוע עבודות תשתית מסוימות לפני קבלת היתרים (כביש, מחלף, הקמת בית ספר וכו'), או שצריך לפנות דיירים מוגנים או פולשים מהקרקע, דבר שיכול לגרום עיכובים. במצב כזה, אומרת עו"ד בירן, לפעמים קבלת ההיתר מתעכבת בשנים, ואפילו אם יצא היתר, התוקף שלו עלול לפקוע בגלל חוסר יכולת לממש אותו בשטח.

ענבל אור

בכרמי גת, למשל, שווקו אלפי יחידות דיור אך הוועדה המקומית הסכימה לאשר בשלב ראשון רק כ־700 דירות, מאחר שחששה שלא יתקיים התנאי לסלילת כביש שייתן מענה לגידול בתנועה.

זהירות, פריסייל

יזמים רבים מוכרים את הדירות בפריסייל מאחר שהבנק מחייב זאת לצורך קבלת ליווי בנקאי. הדירות נמכרות במחירים נמוכים יותר, אך עלולים להיווצר עיכובים. כך למשל בפרויקט ברחוב אנטוקולסקי בת"א, נמכרו דירות "על הנייר" בפריסייל, כשהחוזה כולל תנאי של קבלת היתר בנייה תוך תקופה מסוימת. היזם לא הצליח לקבל היתר תוך תקופה זו, והנכס נמכר ליזם אחר. החוזים עם הרוכשים המקוריים בוטלו.

"כשקונים דירה לפני היתר לוחות הזמנים לא ידועים ולא בשליטת היזם", אומרת עו"ד בירן, "היזם צריך להביא קבלני בנייה ולקבוע לוחות זמנים שקשה להתחייב עליהם. היזם גם לא יודע כמה זמן ייקח לקבל היתר. כשיזם מבקש הקלות בקו בניין או במספר הדירות, או לשנות משהו בצורת הבנייה לעומת התב"ע, כל בקשה עלולה לא להיות מאושרת. לפעמים העירייה מקבלת פתאום החלטה שמונעת את השינויים האלה, ואז נתקעים בוועדת הערר. התוצאה: לא תוכל לקבל את מה שהתכוונת לקנות".

לדברי עורכי הדין שי קידר ולירון רוט ממשרד עו"ד גינדי־כספי, חוק המכר (דירות) תשל"ה 1974, אוסר על מוכרים לקבל על חשבון דירה או נכס מעל 7% ממחיר הדירה ללא מתן בטוחה לרוכש.

עו"ד קליין מבהיר שאין מניעה חוקית למכור דירות לפני שניתן היתר בנייה, אבל חשוב להצטייד בעורך דין משלכם.

עוה"ד קידר ורוט ממליצים לוודא את קיומה של הצהרה ברורה ביחס למצב התכנוני של הנכס, לרבות פירוט השלבים הנדרשים עד להוצאת היתר הבנייה וקצובת זמן ברורה לקבלתו. בתום קצובת הזמן יש לדרוש זכות ביטול חד־צדדית לרוכש תוך השבת כספו.

עו"ד קליין מוסיף שחשוב להגביל את התקופה הניתנת לקבלן לקבל את היתר הבנייה, ולשמור על אפשרות לביטול ההסכם ללא סנקציה והשבה מלאה של הסכומים ששולמו על ידי הרוכש, אם לא ניתן היתר בנייה במועד שנקבע.

סוגיה משמעותית נוספת היא שהתכנון המוצג בתוכניות והמפרט הטכני שמצורפים להסכם אינם סופיים וניתנים לשינוי לאחר קבלת היתר הבנייה. המשמעות, לדברי עו"ד קליין, היא כי ייתכן ששטח הדירה יהיה שונה משטח הדירה הנקוב בהסכם ו/או בתוכניות, או שהחלוקה הפנימית או כיווני האוויר של הדירה יכולים להשתנות. ייתכן גם שהשינוי בתכנון לא ישפיע באופן ישיר על הדירה שרוכשים אלא ישפיע על השטחים המשותפים. למשל, ייתכן שהלובי יהיה קטן יותר, יכול להיות שייבנה חדר אשפה או חדר אופניים במקום מועדון דיירים שהובטח וכו'.

עו"ד קליין מציין כי "בצו המכר דירות יש הגדרה של 'סטייה קבילה': 2% משטח הדירה וההצמדות ו־5% ממידות האביזרים. אלו הן סטיות המותרות לקבלן אך הצו מתייחס לסטייה מהתוכנית ו/או המפרט הטכני הסופיים לעומת הדירה שנבנתה בפועל. לכן לכאורה בעסקה של רכישת דירה בפרויקט שלא ניתן לגביו היתר בנייה תיתכן סטייה נוספת שאין לגביה התייחסות".

עורכי הדין קידר ורוט מציעים לוודא את קיומו של סעיף בהסכם ההתקשרות לפיו השינויים שייתכנו בנכס, הן מבחינת השטחים והן מבחינת המפרט, לא יעלו על הסטייה המהותית מהנכס שהוצג במועד החתימה (לפני ההיתר). יש לכתוב בחוזה כי עם הוצאת היתר הבנייה יוזמן הרוכש לחתימה על תוכניות ומפרטים העומדים בדרישות חוק המכר, וכי אם יתברר כי בנכס בוצעו שינויים מהותיים יהיה זכאי הרוכש לביטול ההסכם ולהשבת כספו.

כדי להבטיח את השבת הכספים במקרה של ביטול ההסכם, ממליץ עו"ד קליין לוודא כי הכספים מופקדים בחשבון נאמנות שנפתח על ידי עורך הדין המטפל בפרויקט ו/או לחשבון הליווי. עוה"ד קידר ורוט מדגישים כי את חלק התמורה שאינו עולה על 7% יש להפקיד לחשבון נאמנות בו אחד המוטבים יהיה הרוכש.

במקרה שהתקבל היתר בנייה לפרויקט יש לוודא שבניית הדירה הספציפית שלכם אושרה. היו פרויקטים שבהם נמכרו דירות בקומות גבוהות שכלל לא ניתן לגביהן היתר בנייה או שהתוכנית החלה על הפרויקט אינה מאפשרת את בניית הקומות. היו מקרים שבהם ההיתר התייחס לבניית דיור מוגן אבל בפועל נמכרו דירות למגורים או הושכרו לסטודנטים.

5 כללים חשובים:

1. קחו עורך דין משלכם. עורך הדין של הקבלן דואג לאינטרסים שלו

2. תבדקו ברשויות האם הבקשה להיתר בנייה הוגשה והאם כבר נערך דיון בעניינה

3. במועד חתימת ההסכם אל תשלמו יותר מ־7% מהסכום הכולל וזאת רק לחשבון נאמנות

4. בחוזה מול הקבלן תכניסו סעיף שמאפשר לכם לבטל את ההסכם ולקבל את הכסף אם לא התקבל היתר בנייה בתוך תקופה מסוימת

5. תעמדו על כך שבחוזה ייכתב שזכותכם לקבל את הכסף בחזרה אם נערכו שינויים בדירה או בפרויקט לעומת מה שהובטח