בדיקת "ממון": הדירות התייקרו ב־2% ברבעון
הבדיקה, שנערכה לפי נתוני מס שבח, מתייחסת לדירות 4 חדרים ב־16 ערים מרכזיות • לפי הלמ"ס עלו הדירות ב־1.3% באוגוסט־ספטמבר
מאז כניסתו לממשלה לפני כשנה וחצי חזר ואמר שר האוצר משה כחלון שהורדת מחירי הדירות תקבע את עתידו הפוליטי. הוא לקח תחת אחריותו את כל שרשרת הייצור של הדירות, כולל רשות מקרקעי ישראל, מינהל התכנון, משרד הבינוי והשיכון והמשרד להגנת הסביבה, וקיווה שהדבר יסייע בהפחתת מחירי הדיור, כפי שהצליח לעשות בשוק הסלולר.
אך בפועל המחירים רק ממשיכים לעלות: שלשום פירסמה הלמ"ס כי באוגוסט־ספטמבר התייקרו הדירות בשיעור של 1.3%.
בדיקת "ממון" שנערכה לפי נתוני מס שבח ובהתייעצות עם שמאים מומחים, בהם יו"ר לשכת השמאים אוהד דנוס, מעלה כי בממוצע עלו הדירות ברבעון השלישי (יולי־ספטמבר) בכ־2% ובקצב שנתי של 9%. הבדיקה כללה דירות 4 חדרים חדשות ויד שנייה ב־16 ערים מרכזיות, בשקלול עסקאות חריגות ומחיר למשתכן.
למה המחירים לא עוצרים?
1. יותר ביקושים מהיצע. מס הרכישה כבר עלה וכעת פועל כחלון למסות את משקיעי הנדל"ן על דירה שלישית. מספר המשקיעים בשוק ירד משמעותית, אבל ההיצע המצומצם שנותר עבור מי שאינם זכאים להנחות על רכישת דירה ראשונה, הן בדירות חדשות ובעיקר בשוק הדירות יד שנייה, גורם לעליית מחירים. "הביקושים גוברים ומלבים אף יותר את המחירים", אומרת ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת מכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן במרכז הבינתחומי.
2. "מחיר למשתכן" מקרטעת. למרות הצהרות על שיווק של עשרות אלפי יחידות דיור של פרויקטים ל"מחיר למשתכן" שמבטיחים לרוכשי דירה ראשונה הנחות משמעותיות לעומת מחירי השוק, עד עתה נערכו מעט הגרלות וגם הבנקים מערימים קשיים על לוקחי המשכנתאות.
3. עיכובים וחסמים. שורה ארוכה של חסמים שאין לשר כחלון שליטה עליהם גורמת לתוכניות רבות להישאר על הנייר. "קיימים חסמי תחבורה, איכות סביבה, ומתקני טיהור שפכים ופיתוח שחלקם נמצאים בתחומי אחריות של משרדי ממשלה אחרים אך במבחן התוצאה הם מתעכבים", אומר אוהד דנוס.
4. מסרים מבלבלים. "הממשלה לא נותנת טיפול ארוך טווח לעליית המחירים", אומרת ד"ר טולקובסקי. "המשקיע אומר לעצמו: 'למה לרוץ למכור דירה? ממילא גם אם השוק יירד זמנית, בעתיד יעלה בחזרה, אז ננסה להעלות כל הזמן את המחירים ליתר ביטחון'. השר כחלון סותר את עצמו עם הצהרות ומסרים סותרים שמשגעים את הציבור. למשל: ההצעה שלו לאג"ח מגובה מחירי דירות. למה שמישהו ישקיע במוצר שכחלון אומר שיוריד את מחירו?"
5. מחסור בכוח אדם. בענף הבנייה חסרות כ־50 אלף ידיים עובדות. כשמצרפים לכך קריסה של 10 חברות ביצוע בשנה וחצי האחרונות מבינים שגם אם הייתה קרקע זמינה לבנייה, היה קשה למצוא מי שיבנה את הדירות.
6. ירידה בהתחלות בנייה. רק לאחרונה פירסמה התאחדות בוני הארץ כי בשנה האחרונה הסתיימה בניית 42 אלף יחידות דיור בלבד, נמוך ב־18 אלף יחידות דיור מהיעד הממשלתי לשנה הזו.
7. התחדשות עירונית. גם בתחום הזה, שהיה יכול להוריד מחירים בזכות הגדלת היצע הדירות בלב אזורי הביקוש, שם למדינה אין קרקעות, התגלעו מחלוקות ועיכובים. בערים רבות היו מחלוקות בעניין זכויות הבנייה הקשורות לתמ"א 38 וכך נעצרו מאות פרויקטים במרכזי הערים.
8. המדינה נהנית מעליות המחירים. 60% ממחיר דירה חדשה אלו מסים המשולמים למדינה. ירידות מחירים חדות בענף הנדל"ן לא טובות גם ליציבות הבנקים ולכשני שלישים מאזרחי המדינה שמחזיקים בדירות בבעלותם ולא ירצו ששוויין יירד.
הלמ"ס מפרסמת מספר לוחות האמורים לשקף את השינויים בשוק הדיור. עיון במדדים מצביע על סתירה ניכרת ביניהם: לוח 6.1 שפורסם השבוע ציין כי במהלך יולי עלו המחירים ב־0.6%, באוגוסט ב־0.5 ובספטמבר 1.3% ובכך הושלמה עלייה רבעונית של 2.4% לרבעון השלישי. במקביל פירסמה הלמ"ס גם את לוח 6.3 שכותרתו "שינויים רבעוניים במחירי דירות", שם מוצגת חלוקה ל־9 אזורים גאוגרפיים ברחבי הארץ ושם הממוצע של כל תשעת האזורים לרבעון השלישי מצביע דווקא על ירידה רבעונית של 1.7% במחירים.
בימים אלו מחפשת הוועדה הציבורית לסטטיסטיקה בראשות ד"ר דני בן שחר מדד חלופי לזה של הלמ"ס לבחינת מחירי הדירות. הוועדה התכנסה לראשונה בתחילת החודש בהשתתפות נציגי הלמ"ס, קבינט הדיור, בנק ישראל, השמאי הממשלתי, משרד השיכון ועוד.
לפנייה לכתב/ת 
