"חדרים קטנים מדי, שירותים בלי אוורור"

בעקבות תלונות של זוכים בהגרלות "מחיר למשתכן" על ליקויים בתוכניות של הדירות, ביקשנו מאנשי מקצוע לבדוק אם יש ממש בטענות • אלה מצאו לא מעט בעיות, שנובעות מרצונם של היזמים והקבלנים לחסוך • משרד הבינוי: "משפרים תוך כדי תנועה"

עופר פטרסבורגעדכון אחרון: 08.12.16 , 00:15

זוגות צעירים, שזכו בהגרלות תוכנית "מחיר למשתכן", העלו טענות על בעיות רבות בדירות – אותן גילו בתרשימי התכנון שלהן. בין השאר עלו טענות על שטחים לא מנוצלים, מחסור בכיווני אוויר, חלונות קטנים ושירותים ללא אוורור. מצב זה נגרם בעיקר מכיוון שיזמים וקבלנים מעדיפים לחסוך, והתוצאות בהתאם. ביקשנו מאנשי מקצוע לבחון את אותן תוכניות ולבדוק האם יש ממש בטענות. הליקויים שצוינו מתייחסים למספר קטן של דירות שנבדקו, ולא מעיד בהכרח על מצב כל הדירות בתוכנית מחיר למשתכן.

"לפי תוכניות היזמים ניתן בהחלט להצביע על תכנון שמיטיב עם היזם, אבל לא עם הדיירים", אמר יגאל צ'ודנר, מנכ"ל "נתיבי הקמה", המנהלת תהליכי רישוי לבנייה.

כך, למשל, צימצמו יזמים בפרויקטים של התוכנית ברעננה ובקריית־ביאליק את מספר החדרים בניגוד לתכנון. לפי מפרט משרד הבינוי יש מתאם בין מספר חדרי השינה בדירה לבין מספר חדרי השירותים והאמבטיה. "כדאי ליזם לבצע בתוכניות כמה שפחות חדרי שינה כדי לבצע בפועל כמה שפחות מקלחות ובכך להוזיל את העלות. יחידת שינה עם מקלחת ושירותים הופכת לחדר שינה רגיל", מסבירה האדריכלית לילך מור מנתיבי הקמה.

אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, בחן פרויקטים בתוכנית וגילה שקבלנים מקטינים את שטחי המעטפת על ידי בניית מבנים קובייתיים ישרים ככל האפשר, ללא מגרעות ובליטות, בדומה לשיכוני שנות ה־50. "מצמצמים את השטחים המשותפים למינימום הנדרש. בונים רק פיר אחד לחדר מדרגות ואליו מצמידים את הממ"דים. בונים דירות גדולות יותר, וכך עלות הבנייה למ"ר יורדת. מצמידים מקסימום של חצרות ומרפסות, שההשקעה בהן היא אפסית. מחיר הדירה מתנפח, ואם הדירה לא תימכר לזכאי בהגרלה, המחיר יתנפח עוד יותר בשוק החופשי. יש המנסים גם לבנות בלי מעלית".

לדברי הילה ביניש, מנכ"לית המועצה הישראלית לבנייה ירוקה, "לתוכנית חסר מנגנון להבטחת איכות הבנייה, מה שעלול להפוך שכונות במחיר למשתכן למתחמי מגורים ירודים שאינם עולים בקנה אחד עם צורכי התושבים".

בתרשימים למעלה, של תכנוני דירות בתוכנית מחיר למשתכן, אפשר להבחין בחלק מהבעיות: מספר חדרים קטן מהמובטח, שטחים מבוזבזים לא מנוצלים, חדרים קטנים וצרים מדי ללא אפשרות להעמיד רהיטים בצורה נכונה, כיוון אוויר אחד לדירה, פינות אוכל במעבר, חדרי שינה ללא שירותים, חדרי רחצה ללא אסלה וחלון, סלון קטן, מטבח ללא חלון, חלונות קטנים שלא מונעים חשיכה, ועוד. על ידי הגדלת השטח שאינו בשימוש, על חשבון גודל החדרים, יזמים וקבלנים חוסכים בהוצאות על תשתיות כגון אינסטלציה, נקודות חשמל ותאורה. יש גם מקרים בהם יזמים מתכננים אחרת דירה שאינה במסגרת מחיר למשתכן לעומת דירה שנכללת בתוכנית. כך, למשל, בדירת 4 חדרים שמציע יזם ברעננה שלא במסגרת מחיר למשתכן השטחים הציבוריים קטנים משמעותית מהשטחים שיועדו לחדרים – מצב הפוך לתכנון של אותו יזם בדירות מחיר למשתכן. התכנון יותר יעיל והגיוני בדירה שאינה בתוכנית – למשל מבחינת הקשר והמרחק הקטן יותר בין המטבח, פינת האוכל וחדר המגורים. השטחים שיועדו למעבר פרופורציונליים ביחס לגודל ולמספר החדרים, מצב שאינו קיים בדירה שבמסגרת התוכנית.

האדריכל גיא מילוסלבסקי

האדריכל גיא מילוסלבסקי: "שיטת מחיר למשתכן מחייבת את הקבלנים לעמוד בדרישותיה, אבל גם להביא לכך שהפרויקט יהיה כלכלי. התוצאה היא הגדלה של שטח הדירות בצורה מאולצת, מה שמייצר חללים מיותרים. כל זאת לצד הנמכת סטנדרט הבנייה, מה שמתבטא בשטחי חזית קטנים במיוחד, פתחי אור מצומצמים, הקטנה של המטבחים, ועוד. בדירות שבחנתי מדובר בתכנון לקוי המייצר דירות ללא ניצול ממשי ונכון של שטחן, כשלחלקן רק כיוון אוויר אחד. לבסוף מתקבל במקרים אלה מוצר שלוקח אותנו חזרה לשיכוני הרכבת של שנות ה־60. בשורה התחתונה, רוכשים לא מקבלים מוצר טוב עבור מחיר מופחת, אלא מקבלים מוצר מיושן ולא אטרקטיבי".

אשל ארמוני, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, מסר בתגובה: "יותר מ־6,000 איש זכו בהגרלות עד כה, זו הצלחה גדולה. אנו פועלים כל הזמן להכניס שיפורים במכרזים. זהו תהליך שלומדים ומשפרים תוך כדי תנועה. ככל שהזמן יחלוף יהיו יותר זוכים ורוכשי דירות".