"תשקיעו בקריית־מלאכי, היא מצמצמת את הפערים"
חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין החדש, תומך במעשי הממשלה, אך לא מאמין שנראה בקרוב ירידה משמעותית של המחירים
"אני לא מעריך שנראה ירידה של 50% במחירים. מי שאומר זאת משלה את הציבור. בטווח הקצר־בינוני נראה התייצבות מחירים עם תנודות מתונות. ירידה גדולה יכולה להיות רק תוצאה של הגדלה משמעותית בהיצע באזורים נרחבים". כך אומר חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין החדש, בריאיון ראשון ל"ממון" מאז שהחליף את אוהד דנוס בתפקיד.
מסילתי מדבר על מחירי הדיור, על "מחיר למשתכן", על מס דירה שלישית ועל הצורך בהתערבות הממשלה בענף. מסילתי, בן 47, נשוי ואב ל־3 בנות, גדל בקריית־מלאכי ומתגורר כיום בפתח־תקווה. בשנים האחרונות היה בין השאר סגן יו"ר לשכת שמאי המקרקעין ויו"ר ועדת האתיקה בלשכת שמאי המקרקעין.
עולם הדיור ניצב לפני מהפך. איך אתה חש זאת בשטח?
"יש שינוי גדול. נוספו בשנים האחרונות מוצרים חדשים – תמ"א 38, פינוי בינוי, מחיר למשתכן ועוד. מודעות הרוכש השתנתה דרמטית. אבל יש בעיה גדולה של הערכת השווי בענף. יש התפשטות מסוכנת של 'מאעכרים', שנותנים הערכות שווי לא מקצועיות ומנצלים לרעה את תמימות הרוכשים. אשים סוף לתופעה הנלוזה. שינוי שניתן לראות הוא פרויקט מחיר למשתכן: תפיסת העולם של 'מרכז' ו'פריפריה' משתנה".
הממשלה מנסה זמן רב להוריד מחירים ונכשלת. למה?
"התפיסה במשך השנים הייתה שאסור להתערב בשוק. מתברר שזו הייתה מדיניות מוטעית. במקום שבו יש כשלי שוק חמורים, תפקיד הממשלה לקחת אחריות. צריך לומר ביושר שבשנים האחרונות הממשלה החלה לקחת אחריות ולהתערב בשוק. זו מציאות סבוכה מאוד, שדורשת מעורבות של גופים רבים. לכך יש להוסיף את נטל הרגולציה והביורוקרטיה. גורמים אלה הובילו לעלייה במחירים".
מה עליה לעשות?
"הממשלה צריכה לשחרר את נטל הרגולציה ולפעול בשני צירים: האחד – להקים בדחיפות כמה הרכבים מקבילים של ועדות ערר שידונו בעררים בקצב מהיר. השני – להקים במקביל לכל ועדה מקומית גוף שיורכב מאנשי מקצוע בלבד ולא מנבחרי הציבור, כהוראת שעה לעת החירום שבה אנחנו נמצאים. נכון להקנות לגוף המקביל סמכויות דומות לאלה שיש לוועדה המקומית, וכך שני גופים יקדמו הליכים במקביל. מהנדס העיר צריך לעמוד בראשות הגוף המקביל הזה".
מה דעתך על מס דירה שלישית?
"הרעיון של העברת תקציבים מהחזק לחלש חברתי מבורך. אבל מיסוי דירה שלישית צריך לעבור שינויים מהותיים. לא כל מי שיש לו דירה שלישית באמת חזק. חובה לבדוק אם הדירה השלישית היא באמת של מי שרשום כבעליה, או שהיא ממושכנת. יש לבדוק את ההכנסה הסובייקטיבית של בעל הנכס. אם קניתי דירה זולה בדימונה, הדירה ממושכנת לפי 70% משוויה ואני וזוגתי שכירים, אנחנו לא 'חזקים'. לפיכך יש לבחון את סך ההכנסות שלנו. ויש לבדוק את שווי הדירות. שתי דירות 5 חדרים בהרצליה פיתוח שוות יותר מ־4 דירות 3 חדרים בעפולה. בעת קביעת שווי הנכס ממנו נגזר המס יש לערב שמאי מקרקעין ולא להסתפק בנוסחת מחשב, או לפחות להקים צוות שמאים שיהיה בקרה לתוצאה המתקבלת מאותה נוסחת מחשב, כך שאם יש סטיות מהשווי הנכון הצוות הזה יתקן אותן. ויש להקים מנגנון ערעור על הערכות השווי".
מהן הבעיות במחיר למשתכן?
"ההחלטה נכונה, אבל יש כשל: בכל פרויקט מחיר למשתכן דירות הגג והפנטהאוזים נמכרות כחלק מהפרויקט. כוונת המחוקק לא הייתה לתת דירות גג ופנטהאוזים לזוג צעיר בתחילת דרכו. דירות אלה צריכות לדעתי להימכר בשוק החופשי".
למה לא מצליחים להגדיל את ההיצע?
"לא טיפלנו בביורוקרטיה. יזם שבא להוציא היתר בנייה לקרקע פרטית עובר תהליך ביורוקרטי מתיש. היתר צריך להתקבל בתוך 30 יום לכל היותר, בעוד שבפועל עוברות שנה וחצי ויותר. הממשלה צריכה לקצר את הביורוקרטיה, להקים גופי תכנון מקבילים, להקצות תקנים ומשאבים, לקבוע תאריכי גג לסיום ההליכים ולהאיץ את הליכי התכנון והבנייה".
פורסם שאתה מקורב של שר האוצר משה כחלון. איך זה בא לידי ביטוי. אתה איש כולנו?
"רק אדם אחד יכול להגיד שאני איש שלו: אשתי. מחויבותי הציבורית היא רק לשמאי המקרקעין. העובדה שבראשות הלשכה כיום עומד יו"ר שמקיים מערכת יחסים טובה עם בכירי הממשל היא יתרון ולא חיסרון".
מה דעתך על מעשיו? הוא יצליח?
"המשימה הגדולה של כחלון באוצר ושל הממשלה היא לצמצם את הפערים ולהוציא רבים ממעגל העוני. החלטתו להשקיע זמן ומשאבים בפתרון משבר הדיור נכונה, אבל האוצר חייב להטמיע בתוכניות הממשלתיות מעורבות של בעלי מקצוע המחוברים לשטח".
מהי עמדך על מדד מחירי הדיור? מדד השמאי הראשי אמין? יש להסתמך על הלמ"ס?
"שניהם אמינים. מדובר בדרך הצגת הדברים. הלמ"ס, השמאי הראשי ולשכת השמאים הם שלוש רגליים של אותו שולחן. לתפיסתי, קיימת חובה ציבורית־לאומית שנשב שלושתנו ונדון איך אפשר לשלב את היכולת המקצועית שלנו כדי שיצא קול אחד ממלכתי וברור שינתח את המתרחש בשוק וישקף זאת במדויק לציבור".
תמשיך לפרסם את מדד השמאים?
"טוב שיהיה בענף הנדל"ן מדד איכותי, אמין ואובייקטיבי. השמאים הם הגורם המקצועי המחובר יותר לשטח. לכן יש מקום שנעשה עריכה ואיסוף נתונים מקצועי. המדד יוצג למקבלי החלטות כדי לסייע להם לקבל החלטות עם גב מקצועי איתן".
מה האתגר הגדול שלך? מה היית רוצה לעשות שקודמך לא עשה?
"כיום יש רגולציה לא מעודכנת שפוגעת בשמאים ובציבור. אוביל שינוי נרחב ברגולציה, כך שנרחיב את אפשרויות הפרנסה של השמאים. אפעל לשינוי תיקון 84 והחזרת השומות המוסכמות. ביטול השומות המוסכמות פגע מאוד בזכות הציבור להליך הוגן ובפרנסת שמאי המקרקעין. בכוונתי להוביל חקיקה שתאפשר את החזרת השומות המוסכמות עד גובה מחלוקת של 100 אלף שקל בהיטל ההשבחה. אלחם ב'חאפרים' ואנגיש את חשיבות הצורך בשמאי טרם רכישת נכס. אשווה את מעמד השמאים לפחות למעמד המהנדסים, ולוודא שבכל מוסד תכנוני תהיה חובת נוכחות של שמאי. ראש הלשכה הקודם פעל לפי הבנתו, ויש לכבדו. אינני בא למחוק את העשייה שלו, אלא לחולל עשייה חדשה".
אוהד דנוס לא היסס לתקוף את כחלון. גם אתה תבקר את השר?
"אוהד לא תקף את שר האוצר על רקע אישי. הייתה לו השקפה מקצועית שונה, הוא האמין שכך צריך לעשות, וזו זכותו. הביקורת שיש לנו על הממשלה צריכה להיות עניינית. אני רוצה להפוך את הלשכה לאוטוריטה בענף ובממשל. לכן חשוב שיידעו שהביקורת שלנו מקצועית".
איפה כדאי להשקיע, לדעתך?
"מחירי הדיור בקריית־מלאכי עלו בשנתיים־שלוש האחרונות. העיר מצמצמת פערים, ואנשים קונים דירות במקום שטוב להם. חינוך, ניקיון ושירותי דת יביאו את המשפחות. תמיד שואלים את השמאים איפה כדאי להשקיע. אני אומר – תשקיעו בקריית מלאכי, זה ישתלם".
מה תמליץ לזוג צעיר?
"בישראל יש בעיה של היעדר הכנסה פנויה, בייחוד אצל הזוגות הצעירים. מי שיש לו הכנסה פנויה וחסכונות פנויים, טוב יעשה אם ירכוש דירה. אני ממליץ לזוגות הצעירים לבחון את היכולת לשאת בעול המשכנתה ואת גובה ההחזר החודשי. הוכח שרכישת נכס למגורים היא השקעה נכונה, גם כלכלית וגם לתא המשפחתי".
