תכירו: החוק שיעשה סדר בשוק השכירות
הצעת החוק לשכירות הוגנת תגיע מחר לוועדת החוקה: צפויה להסדיר את היחסים בין שוכרים לבעלי דירות, לקבוע מהי דירה ראויה למגורים ולתמרץ חוזים לטווח ארוך • פיקוח המחירים לא נכנס להצעה
שנתיים וחצי לאחר שעלתה לראשונה, ועדת החוקה של הכנסת תדון מחר בהצעת חוק "שכירות הוגנת" שמטרתה ליצור מהפכה בשוק השכירות. החוק, שאותו מקדמים חברי הכנסת סתיו שפיר (המחנה הציוני) ויו"ר סיעת כולנו רועי פולקמן, נועד להסדיר את מערכת היחסים בין השוכר למשכיר, להגדיר מהי דירה ראויה למגורים, ולראשונה לנסות להסדיר את השוק.
חוק שכירות הוגנת ישולב בהצעת חוק ממשלתית שמבקשת ליצור מנגנון תמריצים עבור בעלי הדירות בתמורה לשכר דירה יציב וארוך טווח. צוות השכירות במשרד האוצר ערך פגישות עם ח"כ פולקמן ועם נציגי עיריית ת"א לבחינת תמריצים לעידוד שוק השכירות שמלווה בחוזים יציבים בין השוכרים למשכירים, בהיקף של עד 12 מיליון שקל בשנה הראשונה. בין היתר נבחנת אפשרות לסבסוד פוליסות ביטוח של הדירה המושכרת וסבסוד חברה שתדאג לתחזוקת הבית, בתמורה לחוזה שכירות לטווח ארוך.
חוק שכירות הוגנת נכתב בשיתוף פעולה עם מחלקות הצעירים של עיריית ת"א ועיריות נוספות. לדברי מיכאל וולה, האחראי על שכירות הוגנת בעיריית ת"א־יפו, שסייע בניסוח החוק, "ל־2 מיליון הישראלים שגרים בשכירות אין יותר זמן לחכות. הגיע הזמן להעביר את החוק עבור דור שלם של צעירים שמתקשה לייצב את חייו. החוק יעשה סדר בג'ונגל וייתן וודאות מוגברת לשוכרים ומשכירים כאחד".
ואכן, המטרה היא הסדרת היחסים בין שוכרים למשכירים כך שזכויות השוכרים יישמרו ויציבותם הכלכלית תגבר. כמו כן, החוק אמור להסדיר תנאים מינימליים לפיהם ניתן להשכיר דירה, בדומה לשוקי שכירות אחרים בעולם. במקור החוק אמור היה לכלול גם פיקוח מחירים. לפי מודל הפיקוח שהוצע ובוטל, המדינה אינה מתערבת בקביעת דמי השכירות הראשוניים, אך משאלה נקבעו, משכיר אינו רשאי להעלותם לתקופה של שלוש שנים, אלא בשיעור של עד 2 אחוזים בשנה (אף אם התחלף השוכר). מודל זה, המקובל כיום בעולם, אינו מנסה לקבוע את מחיר השוק, אלא רק להתמודד עם פערי הכוחות.
לקראת הדיון אמרה ח"כ שפיר כי "מי שטוען שלא צריך רגולציה בשוק השכירות - לא מחובר למציאות, וכנראה לא יצא לו לחפש דירה להשכרה בעשור האחרון. לפי הלמ"ס, מחירי השכירות נוסקים בכל רחבי הארץ, בעיקר במקומות שבהם יש ריכוז אנשים צעירים. דור שלם חי בחוסר יציבות כלכלית בגלל הפקרות ממשלתית וחייבים לשים לדבר הזה סוף".
ח"כ פולקמן: "מקבלי ההחלטות צריכים להגיע להבנה שפתרון בעיית הדיור הוא דאגה גם למי שרוצה לרכוש דירה וגם למי שלא רוצה לקחת משכנתה אך מחפש יציבות בזמן קריטי בחייו - בלימודים, עם הקמת משפחה או התקדמות מקצועית. חוקי השכירות נועדו להסדיר את השוק וגם לתמרץ יזמים להקים פרויקטים איכותיים לשוכרים שלא קיימים היום. התלות של שוכרים בחוזים קצרי טווח בדירות בסטנדרט נמוך ובתנאים לא הוגנים תקטן, ותהיה חלופה אמיתית לצעירים". לפניכם שאלות ותשובות על הצעת החוק.
איך החוק יעזור לשוכרי הדירות?
החוק מגביל את גובה הערבות שבעל דירה יוכל לבקש משוכריו לעד פי 3 מדמי השכירות החודשיים. בנוסף, מוטלת על המשכיר אחריות למסור לשוכר את הדירה כפי שסוכם ביניהם, כך שבעל הדירה לא יהיה רשאי להוסיף בחוזה התניות שפוטרות אותו מאחריות על הדירה או לפגם שיתגלה בנכס, או מאחריות לתקן פגמים מהותיים בדירה.
החוק מגדיר מהי דירה שאינה ראויה למגורים, דירה שיש בה סיכון לבטיחות או לבריאות השוכר, כגון דירה בלי מערכות חשמל, תאורה וביוב תקינים, וכן את החובה לפתחי אוורור. אם יש צורך בתיקון פגם בדירה - על המשכיר יהיה לתקן את הנזק, ויוגדר לכך זמן סביר. בנוסף, המשכיר לא יהיה רשאי לבקש מהשוכר לשלם עבור ביטוח דירה על הנכס, וכן יוגדר הזמן בו יש להודיע על סיום החוזה, כשבעל הדירה יצטרך לתת התראה ארוכה יותר מהשוכר. החוק גם יגדיר את העלויות שאפשר לבקש מהשוכר. למשל, לא ניתן יהיה לבקש תשלומי מיסוי על הדירה או שדרוג מערכות ותקנים קבועים המשרתים את הדירה.
איך החוק יעזור לבעלי הדירות?
על השוכר יחול איסור לבצע שינויים בדירה ללא אישור, ובתום תקופת השכירות עליו להשיב את הנכס כפי שקיבל אותו וללא פגם. אם השוכר לא שילם שכר דירה, גרם נזק לבית וכו' - בעל הדירה יהיה רשאי להשתמש בערובות ובביטחונות שקיבל מהשוכר, אך יהיה עליו להתריע על כך בפרק זמן קבוע מראש. החוק גם יגדיר אילו תשלומים מוטלים על השוכר, לרבות תיקונים סבירים בדירה ותשלום על נזקים שגרם להם. בנוסף, על השוכר יהיה להודיע לבעל הדירה זמן מוגדר מראש על עזיבת הדירה או אם ברצונו להאריך את חוזהו.
יש התייחסות לגובה שכר הדירה?
החוק אינו מגביל את גובה שכר הדירה. עם זאת, הצעת החוק של האוצר מקדמת כאמור מנגנון תמרוץ לבעלי הבתים כך שיקבלו הטבות מהמדינה בתמורה לשכר דירה יציב לשנים רבות.
במה יתמקד הדיון בכנסת?
זהו דיון שני בחוק הפרטי. בשלבים אלה מתקיימים דיונים פתוחים אליהם מוזמנים הציבור הרחב, משרדים ממשלתיים, נציגי ממשלה ונציגי בעלי הדירות והשוכרים. כל גורם מציג את עמדותיו, והחוק משתנה בהתאם להסכמות שיושגו.
למה בעצם צריך את החוק?
כ־600 אלף משקי בית חיים בשכירות, והיקף השוק נאמד ב־20 מיליארד שקל בשנה. חוק השכירות נולד מתוך המחאה החברתית של 2011, שהתחילה ממצוקת השוכרים שנאלצים להתמודד עם חוסר יציבות מתמיד, לחיות לעיתים בתנאים לא נאותים ולחוות העלאות מחירים ומעברי דירה תכופים. למעשה, ישראל היא המדינה היחידה בעולם המערבי שאין בה שום רגולציה על שוק השכירות. עקב עליית מחירי הדיור בשנים האחרונות, הן לקנייה והן לשכירות, בעלי הכנסות נמוכות ששוכרים דירה מוציאים היום כ־40% מהכנסתם על דיור, ולעיתים אף יותר אם הם מתגוררים במרכז הארץ. זאת לעומת סכום ההוצאה הממוצע על שכירות ב־OECD שעומד על כ־33% מההכנסה.
אי־ההסדרה של השוק פוגעת גם במשכירים שמבזבזים זמן וכסף על מציאת דיירים חדשים, ובגלל התחלופה הגבוהה גם נושאים בעלויות תחזוקה ואובדן הכנסה כשהנכס עומד ריק.
לפנייה לכתב/ת 
