שישי 18 בינואר 2019
בפייסבוקבטוויטרבאינסטגרם
נגישות
ידיעות אחרונות
הכי מטוקבקות
    תל אביב 39%-
    ממון • 17.05.2017
    לאן הולך שוק הדיור?
    נתוני האוצר שפורסמו אתמול מחזקים את ההערכות על התקררות בנדל"ן: בשנה שעברה נרשמה ירידה של 16% במכירת דירות חדשות • אבל האם המגמה תימשך? זה תלוי בין היתר בריבית על המשכנתאות, במצב המשק ובחוק מס דירה שלישית • בדקנו את התרחישים
    עופר פטרסבורג

    נמשכת ההתקררות בשוק הנדל"ן: ב־2016 נרשמה ירידה של 16% במכירת דירות חדשות לעומת 2015. אם מכלילים בחישוב את המכירות במסגרת "מחיר למשתכן" עולה כי הירידה עמדה על 8%. בתל־אביב הייתה ירידה של 39% במכירת דירות חדשות, ברמת־גן ירידה של 28% ובירושלים 27%. כך עולה מנתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמו אתמול. הירידה הקטנה ביותר במכירת דירות חדשות נרשמה בחיפה, 4% בלבד.

     

    הנתונים מאתמול מצטרפים לאלו מתחילת השבוע, אז נודע כי מדד מחירי הדירות, המתפרסם בנפרד ממדד המחירים לצרכן, ירד בחודשים פברואר־מארס בשיעור של 0.5% לעומת ינואר־פברואר. המשמעות: ברבעון הראשון של השנה נרשמה ירידה של 2.9% במחירי הדירות לעומת הרבעון האחרון של 2016.

     

    באוצר העריכו כי מה שהוביל את הירידה החדה הוא הצמצום במספר המשקיעים שרוכשים דירות חדשות: רכישותיהם בשנה שעברה הצטמצמו בכ־50% ל־2,531 דירות. עוד נרשמה ירידה של 31% (כ־1,800 דירות) במספר הדירות שנרכשו על ידי חסרי דיור ל־4,008, וירידה של 15% במספר הדירות שרכשו משפרי דיור, ל־4,615.

     

    אז לאן הולך השוק, ומה יקרה אם ריבית המשכנתאות תעלה או שתהיה האטה במשק? בדקנו ארבעה תרחישים עיקריים.





    פתח תקוה 22%-
    פתח תקוה 22%-

    התרחיש: ריבית המשכנתאות ממשיכה לעלות

     

    ריבית המשכנתאות זינקה בתקופה האחרונה באופן דרמטי. מי שלקח הלוואה לאחרונה כבר ישלם הרבה יותר עבור הדירה שקנה לעומת מי שרכש נכס לפני שנה. ב־2016 זינק ההחזר החודשי הממוצע של משכנתה בסכום של 700 אלף שקל ל־20 שנה בכ־313 שקל: מהחזר של כ־3,726 שקל בחודש בתחילת השנה ל־4,039 בסוף השנה. עלות ההלוואה הכוללת זינקה מ־964,854 שקל בינואר 2016 ל־1,047,200 בסוף 2016. הסיבה לכך הייתה זינוק חד בריביות המשכנתה. כך לפי חברת AMG משכנתאות.

     

    ״אם הריבית תמשיך לעלות, אנשים יקנו פחות דירות", אומר אוהד דנוס, מומחה נדל״ן. הסיבה: כדאיות ההשקעה בדירה תפחת משמעותית כאשר הריבית עולה. גם כי שיעור התשואה על דירת מגורים יירד, וגם כי העלייה בהחזר המשכנתה תפחית את כדאיות הרכישה של דירה ביחס לתשלום שכירות.

     

    אם התרחיש יתממש: כשיפחת מספר הקונים יחלו ירידות מחירים, שעשויות להגיע לכ־10%.

     

    ר"ג 28%-
    ר"ג 28%-

    התרחיש: האטה כלכלית ועלייה באבטלה

     

    בניגוד להערכות הראשוניות, המיתון העולמי ומשבר הסאב־פריים ב־2008 לא פגעו במחירי הדירות בארץ, ומאז רק חל בהם זינוק חד. אבל אם יתרחש מיתון במשק הישראלי, הוא צפוי להשפיע על שוק הדיור בצורה משמעותית. לדברי ורד צרפתי־זבולון, סגנית נשיא התאחדות בוני הארץ וסמנכ"לית חברת "צרפתי שמעון", "האטה כלכלית, מיתון ועלייה באבטלה הם מהגורמים המשמעותיים שיכולים להוביל לירידה במחירי הדירות. אם נראה עלייה באבטלה ל־9%־8%, זה יביא לירידה ביכולת הרכישה של משקי בית רבים וגם ישפיע על יכולת החזרי המשכנתה של רוכשי הדירות. כפועל יוצא גם מחירי הדירות יירדו, מאחר שלא יהיה מי שיוכל לרכוש את הדירות במחירי השוק. היקף הירידה במחירי הדירות תלוי יותר בהיצע: במיתון של 2008 היה מחסור בהיצע, לכן לא הייתה ירידה במחיר, אך במצב של היצע גדול של דירות זה ישפיע".

     

    אם התרחיש יתממש: ירידה במחירי הדירות.

     

    קרית-גת 63%-
    קרית-גת 63%-

    התרחיש: הסכמי הגג ברשויות המקומיות מתרחבים

     

    כמעט מדי שבוע עיר חדשה מתבשרת על הכפלה עתידית במספר תושביה, עם חתימת הסכמי גג מול המדינה, במטרה להגדיל במהירות את היצע הדירות. המדינה מתחייבת לממן את הקמתם של מבני ציבור, מוסדות חינוך ותשתיות כבר בשלב הראשוני. בין הערים שחתמו על הסכמים: לוד, עכו, בית־שמש, אור־יהודה, ובקרוב צפויות לחתום דימונה, ירושלים, קריית אונו ועוד.

     

    הבעיה היא שהגדלת ההיצע היא על הנייר. רוב הקרקעות עדיין אינן מוכנות לבנייה וייקח שנים עד שנראה משהו מהתוכניות הגדולות. לדברי שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, "אין דין מרכז הארץ כדין הפריפריה. לדוגמה: בהרצליה, בה מחירי הדירות גבוהים מאוד, גם בנייה מאסיבית לא תוריד את המחירים אלא תיטיב בעיקר עם בעלי יכולות כלכליות גבוהות שירכשו דירות להשקעה. בערי פריפריה כמו נתיבות, עכו או אילת בנייה אינטנסיבית כן עשויה להשפיע ולרסן את עליות המחירים".

     

    אם התרחיש יתממש: עליות מחירים באזורי הביקוש, התמתנות בפריפריה.

     

    התרחיש: המס על דירה שלישית מבוטל

     

    מס דירה שלישית, שמוטל על מי שבבעלותו שלוש דירות מגורים ומעלה, עדיין לא נכנס לתוקף. אם החוק יבוטל בבג"צ, הסעיפים שבעלי בתים רבים הכניסו לחוזים, ולפיהם יועלה שכר הדירה בסכום המס שבעל הדירה ייאלץ לשלם למדינה, כבר לא יהיו רלוונטיים. התוצאה: שכר הדירה, שכבר הספיק לעלות ב־0.7% ברבעון הראשון, עשוי לרדת. המשקיעים יחזרו לשוק והביקושים יגדלו מאחר שאין למעשה אלטרנטיבה טובה יותר להשקעה. לדברי עו"ד (רו"ח) מיכאל מילר, שותף במשרד גינדי־כספי, "שוב ייווצר משבר אמון בין הציבור הרחב והממשלה. הממשלה לא מצליחה פעם אחר פעם ליישם תוכנית ממשלתית, וההשלכה תהיה במחירי הדירות שיחזרו לעלות. אם מס דירה שלישית יירד מהפרק, נראה שוב הסתערות בעיקר על הדירות הקטנות והזולות ביותר שהמדינה מייעדת דווקא לזוגות צעירים".

     

    אם התרחיש יתממש: מחירי הדירות חוזרים לעלות, שכר הדירה יירד.

     

    מי שתומכת בהערכות לעליית מחירי הדיור היא התאחדות בוני הארץ, שפירסמה אתמול תחזית לפיה מחירי הדירות יעלו השנה ב־4.5% וב־2018 ב־3.5%. "אם יימשך מימוש תוכניות הממשלה, והמדינה תעמוד ביעדי שיווק הקרקעות והעסקאות, ואם תגיע רכבת אווירית של עובדי בניין מסין צפויה בשנתיים הקרובות עלייה בהתחלות הבנייה והתמתנות בעליית מחירי הדירות". כך אמר נשיא ההתאחדות רוני בריק בפתיחת הוועידה השנתית של ההתאחדות באילת. לפי נתוני הלמ"ס, ב־2016 עלו מחירי הדירות ב־8.1%.

     

    ובחזרה לנתוני האוצר: ב־2015 נמכרו בתל־אביב 2,014 דירות חדשות, לעומת 2016 בה נמכרו 1,255 דירות בלבד, ירידה של כ־39%.

     

    ברמת־גן נמכרו 1,592 דירות חדשות ב־2015, לעומת 1,144 ב־2016, ירידה של כ־28%. בירושלים נמכרו 1,926 דירות חדשות ב־2015, לעומת 1,412 ב־2016, ירידה של כ־27%. בהרצליה נמכרו 523 דירות חדשות ב־2015, לעומת 451 בלבד ב־2016, ירידה של כ־14%. במודיעין־מכבים־רעות נמכרו 537 דירות חדשות ב־2015, לעומת 452 ב־2016, ירידה של כ־16%. הירידה החדה ביותר (באחוזים) הייתה בקריית־גת, 63%, ואחריה יקנעם עילית, עפולה ואילת.

     

    בפילוח לפי משקיעים עולה כי ברמת־גן נרשמה ירידה של 52% ברכישותיהם ל־307 דירות בלבד, באילת הייתה ירידה של 58%, בהרצליה ירידה של 38% ובכפר־סבא ירד מספר הדירות שרכשו משקיעים ב־52%. הירידה ברכישות משקיעים, ציינו באוצר, מסבירה כ־60% מהגידול במלאי הדירות הלא מכורות ברמה הארצית.

     

    נתון נוסף המלמד על ההאטה בשוק מגיע מהיקף העסקאות בפברואר 2017 שעמד על 8,800 דירות, ירידה של 9% בהשוואה לחודש הקודם, וירידה של 7% בהשוואה לפברואר 2016. משקל המשקיעים בסך העסקאות בפברואר ירד ל־16% בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז יולי 2015. רכישות המשקיעים בפברואר הסתכמו ב־1,500 דירות, ירידה של 15% בהשוואה לחודש הקודם ושל 3% בהשוואה לפברואר אשתקד.

     

    אבל מה עם ההיצע?

    למה נזכרו אתמול במשרד האוצר לדווח באמצע מאי על נתוני אשתקד מול השנה שלפניה? יש רק סיבה אחת: שר האוצר משה כחלון ואנשיו צמאים בכל מחיר לשדר לשוק: "התוכניות שלנו עובדות, המחירים בדרך למטה".

    יש כאן מסר כפול: הראשון הוא לשופטי בג"צ שתפוח האדמה הלוהט של מס דירה שלישית חזר לידיהם: "הממשלה מצליחה לצנן את השוק, ואם החוק לא יעבור כל עמלנו יהיה לשווא והביקושים יתפרצו שוב".

    ויש גם מסר הפוך לציבור: מס דירה שלישית יבוטל? לא קרה כלום. "המדיניות שלנו עובדת: המכירות מצטננות והמחירים יורדים".

    כבר למדנו ששוק הדיור הוא שוק של עדר ושל פסיכולוגיה בגרוש. ראינו כשדיברו על מע"מ אפס איך הצעירים חיכו על הגדר, ואז כשהתוכנית בוטלה כל הביקושים התפרצו והמחירים שוב עלו. בסוף הרי הכל תלוי בדבר אחד: היצע. אז נכון שהממשלה הצליחה בינתיים לעצור את הביקושים, אבל במקביל התחלות הבנייה צנחו. אז תעשו את החשבון לבד.

     

    ofer-pt@yediot.co.il

     


    פרסום ראשון: 17.05.17 , 19:30