"מוכרים פחות דירות בגלל מחיר למשתכן"
מנחם גינדי, מנכ"ל משותף בגינדי החזקות, מציע שינויים בפרויקט הדגל של האוצר וחושב שלמרות הכל המחירים יעלו, "אבל לאט"
רק בשבוע שעבר הגיעה גינדי החזקות לכותרות בעקבות מגעים רציניים לרכישת אפריקה ישראל מגורים, שלא יצאו אל הפועל. זמן קצר לפני כן כמעט קנתה את "רבוע כחול". אבל דבר אחד אי אפשר לקחת מהאחים לבית יגאל גינדי – את השאפתנות שאיפיינה אותם מאז שפרסו כנפיים, לטענתם בלי עזרת האב.
יש שירימו גבה. הרי נקודת הזינוק שלהם היא הבית בסביון, ילדים למשפחה עשירה שהתפצלה לכמה זרועות המתחרות זו בזו. לדור השני של הגינדים, ילדיהם של האחים אברהם, משה ויגאל, יש שלוש חברות שונות. מול אלה ממשיכה לפעול החברה של האבות, משה ויגאל גינדי.
ליטל, אבי, רועי, גיא ומנחם מגינדי החזקות, ילדיו של יגאל, נמנעו בשנים האחרונות מחשיפה אף שהמותג שלהם שווק באגרסיביות רבה, משרונה בתל־אביב ועד כרמי גת בקריית־גת. מנחם גינדי (31), נשוי ואב לשתיים, המתגורר כמו אחיו ואחותו בסביון, מנכ"ל משותף בחברה, הסכים לראיון ראשון.
אז אתם מקיימים מו"מ ומתחרטים. גם זו שיטה לקבל כותרת.
"רצינו לרכוש את אפריקה מגורים, בדיוק כמו את רבוע כחול. זו חברה מצוינת, ואנו מחפשים להתרחב. ההצעה מבחינתנו ומבחינת הנציגות הייתה הוגנת וראויה, אך הדד־ליין שהצבנו להם פג וכרגע זה לא רלוונטי".
הצטיינתם במבצעי שיווק מסיביים ויצאתם בהנחות גדולות כמו במחיר למשתכן. למה המדינה צריכה לבזבז מיליארדים?
"במבצעי שיווק המדינה יכולה לחסוך הרבה כסף. בקריית־גת היינו ראשונים ושיווקנו 1,300 דירות במקביל בהנחות גדולות מאוד. אבל תמיד טוב להיות ראשונים. בפרויקט אחריך המחירים קופצים בעשרות אחוזים, 100 אלף שקל התייקרות ליחידה בכרמי גת, למשל".
רוכשים טוענים שלא עמדתם בהתחייבויות ובהיתרי הבנייה.
"עבדנו קשה מאוד, אבל לעיריות אין יכולת לקבל ולטפל במספר ההיתרים האדיר. אנשים לא מבינים את זה ומאשימים את המשווקת".
ומה עם חו"ל? כולם משקיעים שם.
"אנחנו אוהבים את ישראל ולא נצא להשקעות בחו"ל. נכווינו בהודו, השקענו קצת בלונדון, אבל אין כמו בישראל. במזרח אירופה אין הרבה שהתעשרו ממש. הרוב חילצו הון עצמי ויצאו מאושרים".
אבל המדינה דוחקת אנשים לחו"ל בגלל המס הכבד.
"המדינה יכולה לעשות יותר. הרעיון של מחיר למשתכן נכון ומדויק, אבל לוקה בחסר. קיפוח משפרי הדיור לא טוב לשוק, והעיריות לא ערוכות להתמודד עם הבנייה המסיבית. המינהל זורק קרקעות, אבל הן לא מוכנות לבנייה. לא ראיתי עד היום הסכם גג שבוצע כמובטח. בקריית־גת אני בונה על סולארי כי אין אמצעים לחבר אותנו לחשמל".
לקחתם על עצמכם שכונה שלמה ולא חזרתם על זה.
"היינו רוצים מאוד לבנות עוד שכונות כאלה מאפס, אבל אין די פרויקטים כאלה".
מי גורם לעליית המחירים, הקבלנים או המדינה?
"80% המדינה. אין יזמים שמסוגלים להרוויח על פרויקט יותר מ־12%־14% מהמחזור. זמן הבנייה התארך. לפני חמש שנים נדרשו לנו 3 שנים כדי לסיים פרויקט, היום 5, ואנחנו נחשבים למהירים בשוק. קשה להוציא היתרים, יש בעיה עם זמינות המגרשים והביצוע. מאז חוק המכר החדש, המחייב לשלם לדייר על שכירות בגין איחורים, אף קבלן לא יכול להרשות לעצמו לאחר, אז לוקחים נוסף של עוד 4־5 חודשים מהזמן המוצהר".
מחירי הדירות יירדו?
"יעלו, בקצב הרבה יותר איטי. אינני צופה ירידה. ההיצע נמוך".
קבלנים כמוכם לא מצליחים למכור, לפי הלמ"ס והאוצר.
"לא אצלי. יש ירידה בגלל מחיר למשתכן והמשקיעים שיצאו מהשוק, אבל כשיתחילו לשווק פרויקטים במחיר למשתכן יתחילו לדבר על עלייה מטורפת במכירות. זה ייצור פצצה כי השוק החופשי מצטמק".
ב־2015 היו לכם הכנסות שיא ממכירת דירות של 2 מיליארד שקל. מה קרה בשנה האחרונה לחברה עם יתרת מזומנים כה גדולה?
"זה האבסורד. בנינו 600 יחידות לעומת 1,700 ב־2015. הירידה היא בגלל שאין קרקעות, ואנחנו אחת החברות היחידות שסגרה שלוש עסקאות ענק. חטיבת קרקע ב־120 מיליון שקל בעיר ימים בנתניה ל־120 דירות, 420 דירות מתחם שרכשנו מפפושדו ברחובות ב־200 מיליון שקל, ועסקה שממש חותמים עליה כרגע, 107 דירות בגבעת־שמואל בקומבינציה".
אבל הכל "מחיר למשתכן" עכשיו.
"זכינו במחיר למשתכן בראש־העין וביבנה. אני בעד, כי צריך לדאוג לזוגות צעירים. אבל לא מסתכלים 20 שנה קדימה. המחיר הזול הוא על חשבון משהו אחר. הבעיה היא שלומדים תוך כדי תנועה במקום לקבוע כללים נוקשים יותר. למדנו מה קבלנים אחרים עשו במכרזים הראשונים והזדעזענו. בלי לובי, מפרט ירוד, דירה שאי־אפשר לבצע בה שינויים, דירת 130 מ"ר בארבעה חדרים שאי אפשר להפוך לחמישה. החלטנו אסטרטגית שהתוכניות שעשינו למחיר למשתכן יהיו כמו בכל פרויקט שלנו. יש לי זוג חברים שעברו לראש־העין ובכל יום מסיעים את הילד לגן בפתח־תקווה. נשמע לך נורמלי?"
בדיעבד, הייתם נכנסים למכרזי המחיר למשתכן?
"כסף סופרים במדרגות. רק בסוף העסקה נדע. עובדה שחוץ משני מכרזים לא זכינו במכרזים האחרים".
תמשיכו לגשת למחיר למשתכן?
"סימן שאלה גדול. חייבים לדייק בחוקים. קודם כל, לשלב עם משפרי דיור. שנית, לא חייבים שהכל יהיה במחיר למשתכן. בהרצליה, בשהם או בתל־אביב זו טעות".
מה היית ממליץ לשר האוצר כחלון?
"לבצע דברים בדרך מדויקת יותר ופחות ללמוד תוך תנועה".
מס דירה שלישית?
"רק יפגע בשכירויות נטו. בסופו של דבר יתגלגל על השוכרים".
יש ביקורת רבה על היחס שלכם בין השיווק לביצוע. לטענת לקוחות, אתם נעלמים אחרי הקנייה.
"היו לנו תקופות שונות, כמו בכל חברה שקיימת 17 שנה. איכלסנו ב־7־8 השנים האחרונות פי אחד וחצי יחידות לעומת החברה מתחתינו. בכמות כה גדולה יש יותר בעיות ויותר תלונות".
מהן התובנות שלכם מול הדיירים?
"למדנו שמה שלא עשינו באותו יום כמו שצריך עלה פי 2. יש דיירים בפתח־תקווה שלמרות כל הקשיים שעברו קנו אצלנו עוד דירה. היו בחירות לא נכונות בפרויקט בפתח־תקווה, ומדובר בבניין אחד או שניים, לא בכל הפרויקט שהתגלו בו ליקויים".
מה הלקח?
"בשיווק נשנה כיוון, כי אנחנו קודם כל מעדיפים להראות מה עשינו. אם מנהל מכירות שומע שמועות על תלונות על פרויקטים מסוימים, ההוראה היא שיבוא מיד למקום ויראה שאלה שמועות שווא. שמעתי על הדיירים בשרונה. בואו נלך ונראה בעצמנו את המקום".
נשמע שאתה מאשים את הדיירים, כמו בשרונה.
"לעולם לא אאשים דיירים. לא אצלי. שרונה היא אחד המקומות הכי יפים. וכן, התוצאות היו יכולות להגיע מהר יותר. באנו לקראתם מעל ומעבר והסכמנו להעמיד ערבויות. איזה גוף מעמיד ערבויות של 10 מיליון שקל בפרויקט שכבר סיים ואיכלס רק כדי לרצות דיירים? שרונה הוא פרויקט שנדרשה שנה לאכלסו במקרה הטוב. איפה רואים עוד 320 משפחות בתל־אביב שרכשו דירה במיליוני שקלים והשקיעו בשינויים עם 10־20 אנשי מקצוע שלא שייכים אלינו, וכולם מתאכלסים בעת ובעונה אחת?"
מה למדתם משרונה?
"שצריך הסברה טובה יותר. יש להאט את קצב האכלוס גם בניגוד לרצון הדיירים כי התוצאה תהיה טובה יותר".
עשיתם היסטוריה. בלחיצת יד מכרתם לשרי אריסון את הדירה הכי יקרה בשופטים ב־13 מיליון דולר. בינתיים היא מוכרת ב־150 מיליון שקל.
"אני מרוצה כשהדייר מרוצה. מוכרים עכשיו דופלקס בשרונה עד רמת הסדין והסכין במטבח של פיצ'ו קדם ב־40 מיליון שקל".
אבל בגלל השם אתם מזוהים עם נפילת המרפסת בחדרה של בני דודכם, גינדי השקעות.
"אנו רוחשים הרבה כבוד ואהבה לבני הדודים ולכל הגינדים, ובכל זאת לא נשנה את השם. אנחנו החברה הוותיקה יותר, ויש לנו גם יתרון במספר יחידות הדיור שאוכלסו. הדיירים בחדרה, עם כל הצער, צריכים להבין שמכיוון שהאירוע קרה עם חברה יציבה הם הצליחו להגיע להשלמת הבנייה איתם".
קשה להתחרות עם מי שגדלתם יחד כילדים ושכנים בסביון.
"יש לנו המון כבוד הדדי, אבל כל חברה וה־DNA שלה. אנחנו התחלנו הרבה יותר צעירים".
הם ארבעה אחים: ליטל (44), אבי (41), גיא (40), רועי (35) ומנחם (31). מנחם, רו"ח בהשכלתו, הוא אחראי שיווק מכירות ופיתוח עסקי.
כבן הזקונים לבטח היית הכי מפונק ונכנסת אחרון.
"נכנסתי ב־2009, אבל תמיד היינו שותפים, עוד בחברת מכונות המשקאות שהקמנו יחד. אז הייתי בן 24. והכל היה בעבודה קשה. כילד שתלתי שתילים בחצר בחצי שקל לשתיל".
איך זה להיות מסודר בעסקים אחרי הצבא?
"שירתתי במודיעין, אבל דרך החיים שלנו היא זכות גדולה מאוד ולא ברורה מאליה. נדרשנו לעבוד קשה. אין מתנות בחיים. לא קיבלנו מההורים דבר. חינכו אותנו שכסף משיגים רק בעבודה קשה. אימא שלי, עלומה, לא נתנה לנו להתפנק. מהבית לימדו שאין קיצורי דרך".
יש תחרות בין האחים?
"אין דבר כזה. אחיי תמיד יהיו לפניי. אנחנו כל יום ביחד. כל שישי ביחד. האחיינים הם החברים הכי טובים גם אם לא באותם גילים".
כמה משתפים את אבא ואת הדוד משה ויגאל בעסקים?
"הם פסיביים בעסקים שלהם. אין שום עסק משותף. הם מעולם לא עזרו לנו. להתייעץ? זה כן".
אבל אתם גינדי החזקות, בני הדודים גינדי השקעות, ובני הדודים איתי וחן גינדי מתחרים לפעמים על אותו מכרז.
"כל גוף הוא עסקי לחלוטין ועומד בפני עצמו. בין חיי המשפחה לחיי העסקים לא צריכה להיות בעיה".
גינדי השקעות פתחה לידכם קניון אופנה מול המרקט.
"זה הקניון היפה בישראל. ההבדל בינו לאחרים – שמיים וארץ. במשפחת גינדי כולנו מאמינים באזור הקריה כאזור הבא של תל־אביב".
הצלחתם עם שוק האוכל, אבל יש תלונות על הפדיון ותנאי התחזוקה הדרקוניים.
"על 100 מסעדות שנפתחות אחת מצליחה בתל־אביב. אנו בוחרים בקפדנות רבה שוכרים למרקט, דורשים מהם ביטחונות, אבל לא כופים על איש להישאר".
תהפכו לרשת?
"התוכנית היא להרחיב בשני סניפים נוספים ב־2018, בקריית־אונו ובשרון".
