רק השבוע פירסם הכלכלן הראשי באוצר כי חלקם של המשקיעים בשוק הדיור צנח ברבעון הראשון של השנה ל־16.8% בלבד מכלל העסקאות. לראשונה מאז 2003 לא חצו רכישות המשקיעים את הרף של 9,000 דירות בשני רבעונים עוקבים במצטבר.
מניתוח נתוני הלמ"ס עולה כי הרווחים על דירה להשקעה אכן ירדו בשנה האחרונה. התשואה הממוצעת מהשכרת דירה בישראל עמדה ב־2016 על 2.99%, לעומת 3.12% ב־2015. מגמת ירידה של 0.1%־0.2% בתשואה השנתית משכירות נרשמה ברוב האזורים בשנה החולפת. את התשואות הטובות ביותר ניתן למצוא בפריפריה, בדירות קטנות. תשואה שנתית מחושבת על ידי הכפלת דמי השכירות החודשיים ב־12, ואז חלוקה של הסכום המתקבל בשווי הנכס.
התשואה הגבוהה ביותר ברבעון האחרון של 2016 היא בדירות 2־1.5 חדרים במחוז הצפון, כ־4.5%. במחוז הדרום התשואה לדירות 2־1.5 חדרים מסתכמת בכ־4.1%, ובחיפה ב־3.9%. עם זאת, דירות 1.5־2 חדרים באזורים הללו אינן רבות, ובמיוחד לא בבנייה חדשה יחסית. עוד עולה כי ברבעון הראשון של 2017 נרשמה תשואה ארצית ממוצעת של 3.1%.
מגמת ירידת התשואות מהשכרה בולטת על רקע צעדי שר האוצר משה כחלון שנועדו להוציא את המשקיעים משוק הדיור. רק השבוע הוא אמר: "אנחנו מרחיקים את המשקיעים מהשוק כדי שזוגות צעירים ומשפרי דיור יוכלו לקנות דירות. אין סיבה שלאנשים בארץ יהיו 3, 5 ו־10 דירות, בעוד לזוגות הצעירים לא תהיה דירה".
עם כניסתו לתפקיד העלה כחלון את מס הרכישה לדירות להשקעה ל־10% ובהמשך ניסה להעביר את חוק מס דירה שלישית, שאמנם עדיין לא נכנס לתוקף בגלל שהוא תקוע בבג"צ, אבל כבר הביא לכך שמאות משקיעים מכרו דירות. בנוסף הוצאו המשקיעים מתוכנית "מחיר למשתכן".
עם זאת, הנתונים מראים שלא ניתן להעלים לגמרי את המשקיעים מהשוק, במיוחד כשהם מחפשים דירות קטנות יותר ובאזורים מתפתחים או בפרויקטים של התחדשות עירונית, שם עדיין קיימות "מציאות" שמניבות תשואות לא רעות. משקיעים רבים גם מנסים לאתר השקעות שמניבות רווחים מעליית ערכן בשוק – עלייה שאיפיינה את השנים האחרונות אבל לא בטוח שתימשך עוד זמן רב.
מה התשואה שתקבלו באזור שלכם?
התשואה הכי נמוכה
התשואה הכי נמוכה משכירות בישראל ב־2016 היא בדירות 3.5־4 חדרים בתל־אביב. דמי השכירות על דירות אלה עומדים על ממוצע של 6,429 שקל בחודש, בעוד שמחירי הדירות הממוצעות בגדלים האלה עומדים על 3.428 מיליון שקל בממוצע, כך שהתשואה מסתכמת ב־2.25% בלבד. התשואה במחוז תל־אביב, מהאזורים המבוקשים ביותר לשכירות בארץ, עומדת על 2.4% בשנה בלבד. מחיר שכירות של דירה ממוצעת במחוז תל־אביב הוא 5,481 שקל, בעוד שמחיר דירה ממוצעת במחוז עומד על 2.732 מיליון שקל.
התשואה הנמוכה יחסית משכירות משקפת את המגמה של השנים האחרונות שבה חלה עלייה חדה במחירי הדירות, לצד עלייה מתונה יותר במחירי השכירות (ראו פרשנות). עם זאת, כאשר הריביות בבנקים אפסיות, תשואות של כ־3% בשוק השכירות נחשבות עדיין לאלטרנטיבה טובה עבור משקיעים רבים.
ארז דינר, מנהל חטיבת מגורים באלדר שיווק פרויקטים, שביצעה את המחקר: "יש פער עצום בין התשואות הנמוכות יחסית לשכירויות בדירות במרכז תל־אביב לשכונות המזרחיות והדרומיות, והתשואה בהן עוד צפויה לעלות לאור התוכניות של העירייה לפיתוח אזורים אלו. בנוסף, התשואה היא תמיד פונקציה של מחיר הדירה, ולכן כל עוד מחירי הדירות בשכונות הדרומיות והמזרחיות שפויים יחסית למרכז תל־אביב – הנכסים באזורים הללו יהיו מבוקשים מאוד גם מבחינת התשואה וגם לטובת השבחה עתידית. ההפרש בין מחירי השכירות בדירות 2־3 חדרים חדשות בשכונות המזרחיות והדרומיות למחירים במרכז העיר אינו גבוה כמו מחירי הרכישה שלהן, ומכאן האטרקטיביות לתשואה והשקעה".
מהמחקר עולה כי משקיעים המעוניינים לקבל תשואה גבוהה יותר משכירות יכולים לעשות זאת באמצעות דירות קטנות יותר. בכל המחוזות ניתן לראות שככל שהדירה קטנה יותר, ניתן להשכיר אותה עדיין במחיר גבוה יחסית, אולם העלות שלה נמוכה בהרבה ממחיר דירה גדולה – ולכן התשואה השנתית גבוהה יחסית.
פרשנות: אין אלטרנטיבות לכסף ||| רועי ברגמן
עדיין התשואה הבטוחה ביותר
הירידה בתשואות על השכרת דירות, כפי שמוצגת כאן, הייתה אמורה להוות סיבה נוספת עבור משקיעים להוציא את כספם משוק הנדל"ן. אלא שבלי להבין את הסיבה לירידה בתשואות לא רואים את התמונה בכללותה.
הגורם הבלעדי לירידה בתשואות בין 2015 ל־2016 הוא עלייה חדה של כ־8% במחירי הדירות בתקופה זו, ולצידה עלייה קלה בלבד במחירי השכירות שלא קרובה להדביק את הזינוק במחירי הדירות בשנים האחרונות. המשמעות עבור המשקיעים בעלי הדירות היא שתשואת השכירות אולי בירידה, אך בשקלול עם עליית הערך של הנכס עצמו, היא ככל הנראה גבוהה הרבה יותר.
כמו כל השקעה, גם השקעה בנדל"ן נמדדת בשני מישורים: כיצד היא ביחס להשקעה דומה בעבר וכיצד היא מול חלופות אחרות. השקעה בנדל"ן נחשבת להשקעה סולידית יחסית (משברי נדל"ן של קריסות מחירים אינם נראים בשכיחות גבוהה) ולפיכך ניתן להשוות אותה להשקעה באיגרת חוב ממשלתית לטווח ארוך.
בהשוואה כזו, לאג"ח של ממשלת ישראל ל־10 שנים, מגלים כי התשואה על הנדל"ן, למרות הירידה שלה, עדיין עדיפה ובהרבה על זו של אג"ח ממשלתית. נכון לאתמול עמדה התשואה על 1.99%, עדיין נמוך בכמחצית מהתשואה שמתקבלת מהשכרת דירת שלושה חדרים בצפון וגם מדירת שני חדרים בחיפה או בדרום.
למרות שלכאורה נראה שהשקעה בנדל"ן עדיפה בבירור, אם טרם נכנסתם לשוק, אל תמהרו לעשות זאת. הצעדים שמוביל השר כחלון נגד המשקיעים בשנים האחרונות מקטינים מאוד את האטרקטיביות הכלכלית של השקעה בנדל"ן. הדבר נכון גם עבור מי שכבר מחזיקים היום בנכס להשקעה, וצריכים לשקול אם נקודת הזמן הנוכחית נכונה עבורם לצאת מההשקעה.
ועם זאת, יש להזכיר נקודה חשובה גם לכחלון. בהיעדר אלטרנטיבות השקעה ראויות, גם תשואה של 3% בנדל"ן נראית אטרקטיבית. אז אולי הגיע הזמן לייצר לאותם משקיעים הזדמנויות חדשות.
