שביל הבריכה
חשבתם שבית עם בריכה זה רק אצל האלפיון? חשבו שנית. בכל הארץ נבנים כיום פרויקטי מגורים עם בריכות, הן ציבוריות והן פרטיות, על גג הפנטהאוז או בדירות גן. יתרון אמיתי או גימיק שיווקי חולף? עופר פטרסבורג שוחה בחומר
לפני עשור התהדרו פרויקטי מגורים רבים בבריכה ציבורית לדיירים בלבד, שנרכשה על ידיהם בסוג של מניות שותפות. אלא שעם הזמן, דיירי הפרויקטים הבינו שחלום הבריכה עולה הרבה כסף. עלויות התפעול, שכוללות תחזוקה, ביטוח ועוד, גבוהות מאוד, ובשל כך בפרויקטים רבים הבריכה הושבתה והפכה לפיל לבן. כיום, חלום הבריכה עושה קאמבק. הפעם מדובר בבריכות בפרויקטים עממיים או בדירות גן ובמרפסות של דירות פרימיום.
היזמים הבינו שבניית בריכה עוזרת למיתוג הפרויקט, ומסייעת להם להתמודד עם התחרות בשוק. "שילוב בריכה בפרויקט מגורים חדש מהווה אמירה מיתוגית, והדבר הופך סמל סטטוס עבור הרוכשים", אומרת רחלי בריזל, סמנכ"לית השיווק של חברת אשדר. "בדרך כלל בפרויקט שבו מקימים בריכה משלבים פסיליטיז נוספים, הממתגים אותו כיוקרתי, כמו חדר כושר, מועדון דיירים ועוד".
רק לאלפיון? ממש לא. "באחרונה החלו יזמי נדל"ן לשווק פרויקטים עם בריכות שחייה גם בשכונות הנחשבות יותר 'עממיות', וגם הבריכה הפרטית משמשת לא רק את דיירי הפנטהאוז העליון אלא את כל דיירי הפרויקט", אומרת בריזל. "עלויות ההחזקה משתנות בהתאם לאופי וסוג הבריכה, אך אינן גבוהות באופן יחסי". יפה סדן סמנכ"לית השיווק בחברת יוסי אברהמי, הבונה פרויקטים ברחבי הארץ עם בריכה במרפסות הפנטהאוזים, טוענת שזה כך גם באשר לבריכות פרטיות. "פעם היה נהוג לבנות בריכות פרטיות רק בפרויקטים מגה־יוקרתיים למיליונרים, אבל בשנים האחרונות זיהינו שינוי מגמה והבריכות כבר לא נחלתם של המיליונרים בלבד", אומרת סדן.
"חשוב להבדיל בין סוגי הבריכות שבפרויקטים ולהבין את המשמעות הכלכלית של העניין", אומר אדריכל גיל שנהב ממשרד כנען־שנהב אדריכלים, "בריכה איכותית היא בריכה מקורה שניתן להשתמש בה כל השנה. על מנת למנוע קונפליקטים עתידיים, יש ליידע את הרוכשים מראש בעלויות התחזוקה". בדירות פנטהאוז ובדירות גן מדובר בתוספת של בריכה פרטית. במקרה זה, כל רוכש יכול להחליט בעצמו האם ההוצאה על הבריכה והעלויות הנלוות מקובלות עליו.
עלות אחזקתה של בריכה משותפת בפרויקט מגורים תוסיף החל מ־100 שקל לתשלום החודשי לחברת הניהול. עלות אחזקתה של בריכה פרטית בדירה תסתכם בכ־500-100 שקל לחודש לדייר, תלוי באופן השימוש וברמת הטיפול (עצמאית או מקצועית).
מתחם לייף־סטייל
בשנה האחרונה התפשט טרנד הבריכה אל מחוץ למחוזות תל־אביב והרצליה. בחיפה, לדוגמה, מקימה חברת אשדר מקבוצת אשטרום פרויקט עם מתחם לייף־סטייל מושקע ויותר מ־300 יחידות דיור בשלושה מגדלים בני 20-21 קומות על רכס הכרמל בצמוד לאוניברסיטת חיפה. שניים מתוך שלושת המגדלים בפרויקט "טריו" כבר אוכלסו, וכעת נמכרות דירות במגדל השלישי והאחרון, ודירות לאכלוס מיידי במגדל השני. במתחם הלייף־סטייל והספא בפרויקט הושקעו למעלה ממיליון שקל. המתחם מתפרש על שטח של 2,800 מ"ר, וכולל בריכת שחייה חצי־אולימפית, בית־קפה שיופעל על ידי הדיירים, לאונג' לפגישות, חדר כושר וספא, חדרי חוגים וחדרי טיפולים. מחיר דירת 4 חדרים: 2.3 מיליון שקל. הדיירים משלמים דמי ניהול בגובה של 11 שקל למ"ר.
בעיר ימים בנתניה, בפרויקט "דמרי בשמורת ים" של חברת י.ח דמרי, הכולל 215 יחידות דיור בשלושה בניינים, נבנתה בריכת שחייה פרטית לדיירי המתחם עם ספא, ג'קוזי, מלתחות, חדר כושר וטרקלין דיירים. המחיר לדירת 4 חדרים: 2.6 מיליון שקל.
פרויקט עממי נוסף שבו הוקמה בריכת שחייה על גג, נבנה על ידי חברת קרדן נדל"ן בשכונת גלי כרמל בטירת הכרמל. "בריכה נותנת ערך מוסף לדירה שלא קיים בדרך כלל בפרויקטים אחרים", אומר אברהם שמש, מנהל השיווק של קרדן. "לרוב, הבריכות הפרטיות יהיו בדירות הגג, והסיבה העיקרית לכך היא שלמעט עלויות החיזוק של המרפסת או הגג, ליזם עצמו אין עלויות מיוחדות בגין הוספת בריכה. מדובר רק בחשיבה מתקדמת וייעול הבניין".
בשנים האחרונות הפכו הפנטהאוזים לתחליף לצמודי הקרקע, וזוהי עוד סיבה לדרישה ההולכת וגוברת לבריכה על הגג. "יותר ויותר דיירים, או כמו שאנשי השיווק קוראים להם 'מצמצמי דיור', מוכרים את צמודי הקרקע שבבעלותם ומחפשים נכס עם יתרונות דומים אבל בלי החסרונות", מסביר ירון צוברי, סמנכ"ל שיווק ומכירות בקרסו נדל"ן. "לרוב, פנטהאוז יעניק את היתרונות שיש בצמוד־קרקע כמו דירה רחבת ידיים, מרפסת גדולה במקום החצר וכמובן בריכה. היזמים מצידם מתכננים פנטהאוזים עם מפרט שעד לפני מספר שנים היו מוצעים רק בפרויקטים מגה־יוקרתיים בתל־אביב ועלותם הגיעה לעשרות מיליוני שקלים. המפרט הזה כולל בריכה במרפסת הגג, עם כל המערכות הנלוות".
בפרויקט מגדלים בישורון, לדוגמה, שהקימה חברת קרסו נדל"ן במערב הוד השרון, יש פנטהאוזים המשתרעים על פני כ־160 מ"ר בתוספת מרפסות בנות 40-140 מ"ר. "לאחרונה מכרנו את הפנטהאוז דופלקס האחרון בפרויקט, שבו יש בריכה בגודל 4X5 מ' עם מערכות סינון ותפעול, ערכת ניקיון ותאורה תת־ימית", מספר צוברי. "בכל מרפסות הפנטהאוז יש מקום לברביקיו, לרבות נקודת גז ונקודת מים. רוכשי הפנטהאוז יכולים להשתכשך בבריכה וליהנות מנוף פתוח לכל השרון וגוש דן".
חברת בוני התיכון תאכלס בקיץ הקרוב את מגדל ויסטה בנתניה, שכולל שתי בריכות שחייה בשני הפנטהאוזים העליונים. "מצמצמי דיור שרוצים מצד אחד להגשים את החלום שלהם לגור מול הים, וקוצים מצד שני את האינטימיות שמייצרת בריכה פרטית, הם קהל היעד לפנטהאוזים כאלו", מסבירה סיוון פרץ, מנהלת השיווק של החברה. "לרוב מדובר באנשים שאוהבים לארח ולא מחפשים בריכה בבניין שבה יפגשו את השכנים וחבריהם. דירה כזאת בדרך־כלל תירכש בשלב יחסית מוקדם של הפרויקט, אפילו בשלב הפריסייל. הסיבה לכך היא שאדם שרוכש דירה ומבקש ליישם את אופציית הבריכה, מבקש להיות מעורב ושותף בתכנון שלה במרחב".
פרויקט "מגדלי צרפתי" של חברת צרפתי־שמעון בשכונת האירוס בראשון־לציון כולל 152 דירות בשני מגדלים בני 17 קומות כל אחד ושני בנייני בוטיק מדורגים בני שש קומות, שבהם נבנו ארבעה דופלקסים וארבע דירות גן עם בריכות. הבריכה בדירה מצוידת בכל מה שנדרש להפעיל אותה, כולל חדר מכונות ומשאבות. דירת הגן כוללת בריכה בגודל 6X3 מ"ר ומחירה כ־3.85 מיליון שקל. הדופלקסים כוללים בריכה בגודל 2.80X5.70 מ"ר ומחירם כ־4.3 מיליון שקל. עד כה נמכרו שתי דירות גן ודופלקס אחד.
"שלוש דירות הפרימיום שכבר מכרנו נרכשו על ידי משפרי דיור מהעיר עצמה, ואנו רואים התעניינות בדירות אלו גם בקרב משפרי דיור מהערים חולון, בת ים ותל־אביב", אומר אבי צרפתי, סמנכ"ל חברת צרפתי־שמעון. "מדובר בזוגות שחצו את גיל 45, עם ילדים גדולים שחלקם כבר עזב את הבית. עלות האחזקה בחודשי הקיץ נאמדת בכ־500 שקל לחודש, בחורף כמובן אין עלויות. חלק גדול מהדיירים מבצעים את האחזקה בעצמם – ואז העלויות נמוכות יותר".
סמל סטטוס
טרנד הבריכות הגיע עד אילת. "בהתחלה תכננו בריכות בפרויקטים באילת שהגיעו אליהם תושבי חוץ רבים, שרצו לקבל את הפסיליטיז של מלון כבר בפתח הבית הדירה שלהם", מספרת יפה סדן, מחברת יוסי אברהמי. "לאחר מכן, הבנו שגם תושבי אילת רוצים בריכה פרטית, כי האקלים המקומי מאפשר להם ליהנות כמעט בכל ימות השנה ממנה. באופן מפתיע, התושבים לא נגישים כל כך לבריכות מכיוון שהן מיועדות בעיקר לאורחי בתי המלון, ולכן כשהצענו במספר פרויקטים דירות עם מרפסת ובריכה – הן נחטפו. כיום אנחנו מציעים בפרויקטים רבים שלנו, גם בחיפה ובתל־אביב מרפסת עם בריכה, ויש ביקוש למוצר הזה. הוא לא מרתיע כמו בעבר".
לא כולם הם חסידי הטרנד החדש. צרפתי טוען כי בריכות ציבוריות נעלמו מהפרויקטים "בעיקר בשל עלויות גבוהות של הצלה, אחזקה ותחזוקה לצד החובה לעמוד בסטנדרטים של משרד הבריאות", הוא מסביר. "הפרמטרים הללו מייקרים את העלויות עבור הדיירים המשלמים לחברת הניהול חודש בחודשו והופכים זאת ללא כדאי עבורם. בנוסף, רצונות הרוכשים משתנים, ואנו רואים פחות אנשים המעוניינים לרכוש דירה בבניין עם בריכה ומעדיפים פסיליטיז אחרים".
חברת קרן פייר לא בונה בריכות בפרויקטים שלה. "ערכנו מחקר ומצאנו שיש סיבות רבות שבגללן דיירים אינם מעוניינים להשתכשך במים אחד מול השני", אומר שלמה גרופמן, יו"ר משותף קרן פייר. "בריכות דורשות מציל והוצאות אחזקה גבוהות, לכן להערכתי, המגמה של הבריכות תיפסק".
עמוס דבוש, סמנכ"ל השיווק של חברת י. ח דמרי, אינו מסכים עם ההערכה הזאת. "שילוב בריכות שחייה במפרט של חלק מדירות הפרויקט מעלה את הערך המיתוגי של כלל הדירות בפרויקט, גם לדירות שאין בהן בריכה", הוא אומר. "הפרויקט כולו נתפס כיוקרתי ואיכותי יותר וככזה המציע סטנדרט גבוה במיוחד, ובריכה מגבירה את כדאיות הרכישה של כל הדירות בפרויקט".
לדברי אבי צרפתי מחברת צרפתי־שמעון, בריכה מעלה את מחיר הנכס ב־200 אלף שקל. ואילו שמאית המקרקעין נחמה בוגין ספציפית יותר. "הבריכות הפרטיות בדירות גן ובתים יכולות להוסיף בין 8-12 אחוז לשווי הנכס", קובעת בוגין. "כאשר מדובר בבריכה משותפת בפרויקט שהדיירים חולקים את השימוש בה, התוספת לשווי הנכס עומדת על 4-7 אחוזים. במקרה כזה הדיירים אמנם נהנים מסמל סטטוס ויוקרה, אך לא מדובר במוצר משותף לכולם וכמו כן ישנה חלוקה תקציבית של הוצאות התחזוקה שהם יהיו מחויבים לשלם".
בריכת המריבה
ועדות התכנון נוטות לאשר תוספת בריכות גם בצמודי קרקע ובמרפסות גם כאשר השכנים מתנגדים.
במדינה חמה כמו ישראל אך טבעי הוא שבריכות שחייה יהפכו להיות חלק אינטגרלי מבתי מגורים, בחצרות פרטיות כמו גם בחצרות משותפות ובמרפסות גג, וספק אם נדרש לגביהן הליך חקיקה מיוחד. אלא שלדברי עו"ד ענת בירן, מומחית לדיני תכנון ובנייה, ראוי לקדם את הנושא ברגולציה אפילו ברמת תקנות ארציות, על מנת למנוע סכסוכי שכנים מיותרים והליכי התנגדות וערר ממושכים.
"בשנים האחרונות אנו עדים להרבה סכסוכי שכנים סביב הקמת בריכה בחצר או בדירה קיימת, אולם נראה כי ועדות התכנון נוטות לכוונם של מי שרוצה להוסיף בריכה", אומרת עו"ד בירן, ומביאה לדוגמה מאבק משפטי שניהלו שכנים שהתנגדו להקמת בריכה בחצר של שכנתם, בעלת בית פרטי בשכונת אפקה בתל־אביב. המאבק נמשך כחמש שנים במספר ערכאות, לרבות הוועדה המקומית בתל־אביב, ועדת הערר המחוזית ובית המשפט המחוזי בתל־אביב והגיע עד בית־המשפט העליון.
בשנת 2012 בעלת הבית הגישה בקשה להיתר בנייה שיאפשר הריסה ובנייה מחדש של ביתה, בתוספת בריכת שחייה וחדר מכונות. על פי תוכנית בניין עיר הקיימת באזור, מותרת הקמת בריכה בחצרות הפרטיות, אולם הדיירת ביקשה אישור לשינוי בקו הבניין, כך שהבריכה תהיה קרובה יותר לגדר הבית. השכנים הגובלים בחצרה הגישו התנגדות והתיק עדיין נדון.
במקרה אחר, הבעלים של דירת גג בקומה 22 בבניין בהוד־השרון ביקש להוסיף בריכת שחייה במרפסת. הדייר שמתגורר בדירה שמתחתיו טען שהבנייה תפגע באיכות חייו, עקב רעשים כתוצאה מהשימוש בבריכה, סיכוני רטיבות ובעיות ניקוז. עוד טען השכן כי בניית בריכה על גג בבנייה רוויה מצריכה בקשת שימוש חורג, מכוון שמדובר בסטייה ניכרת מהתוכנית בהוד־השרון המאשרת הקמת בריכות רק בצמודי קרקע. הוועדה המקומית התנגדה לטענה זו, ואף קבעה כי השכן לא הוכיח כי הנזק שעלול להיגרם לו עולה על ההצדקה התכנונית למתן ההקלה.
גם ועדת הערר אישרה את הבריכה תוך הגבלת שעות הפעילות בה בין עשר בלילה לשש בבוקר. עם זאת צויין בהחלטה כי המצב התכנוני הקיים, שלפיו נדרשת בקשה להקלה להקמת בריכות שחייה בבנייני מגורים בעיר אינה מצב רצוי, במיוחד שהתופעה הופכת להיות שכיחה יותר. לפיכך מן הראוי שהוועדה המקומית תתקן את תוכנית הבריכות באופן שיסדיר את ההוראות הנוגעות להקמת בריכות שחייה גם בבנייני מגורים.
