קנות דירה או לשכור? זו אחת הדילמות הגדולות שכל אחד נתקל בהן בשלב מסוים בחייו הבוגרים. אם תשאלו את רוב האוכלוסייה בישראל, אין ספק שהתשובה תהיה חד־משמעית לרכוש דירה. אחת הסיבות היא היעדרו של שוק לשכירות ארוכת טווח, שמהווה אלטרנטיבה ראויה למגורים בדירה בבעלות. אלא שלאחרונה משהו מתעורר בתחום הזה. מספר מכרזים שקיים משרד האוצר להקמת מתחמים לשכירות ארוכת טווח וחקיקת חוק שכירות הוגנת על ידי הכנסת (נמצאת כעת בשלבים אחרונים) נועדו לשנות סדרי עולם בתפיסת הציבור לגבי אלטרנטיבות המגורים.
עם הבסיס הזה יצאנו לבדוק גם את המישור הכלכלי: האם נכונה התפיסה שרכישת דירה עדיפה על שכירות ארוכת טווח? לשם כך פנינו אל יקי ברנס, שותף בפירמת הייעוץ בייקר טילי ישראל.
"למרות כל הניסיונות של שר האוצר משה כחלון לבלום על עליית מחירי הדירות, אין ספק שבטווח בינוני־ארוך המגמה תמשיך להיות עלייה", אומר ברנס. הוא מבסס את דבריו על ניתוח שוק הנדל"ן הישראלי מול שווקים אחרים בעולם בהיבטים של צפיפות, ריכוז כלכלי ונדל"ן. הניתוח מעלה כי מחוז מרכז ומחוז תל־אביב צפויים להיות מאוכלסים בשיעורים גבוהים בהרבה מהיום, עם רצף נדל"ן שכתוצאה מכך יהפוך להיות יקר יותר.
"בשורה התחתונה, בעשורים קדימה יימשך הביקוש למגורים במחוז מרכז ותל־אביב בשל ריכוז מקומות העבודה, תשתיות, חינוך ופנאי וחרף המחירים המאמירים ואי־היכולת של חלק הולך וגדל באוכלוסייה לסבסד רכישה של דירה באזור זה", מסביר ברנס. "במקומות אחרים בעולם, כמו הונג־קונג, סינגפור או ניו־יורק, הציבור שביקש להמשיך ולגור באזור הביקוש (הדומה בשטחו הכולל לשטח של מחוז מרכז ותל־אביב, כ־1,500 קמ"ר, ר"ב) מצא חלופות למגורים ארוכי טווח. פתרונות אלו הם שכירות ארוכת טווח המוגנת בחוק או דיור ציבורי באזורי ביקוש כדוגמת 'דירה להשכיר' בישראל".
ועכשיו לניתוח העיקרי שביצענו: האם משתלם יותר לרכוש דירה או לשכור לטווח ארוך? אחרי מספר בדיקות של המודל במספרים שונים התקבלה פעם־אחר־פעם תוצאה אחת בלבד: רכישת דירה מניבה תשואה גבוהה יותר מזו שיקבל מי ששוכר דירה על סכום ההשקעה הראשוני שלו, ולכן עדיפה.
איך בדקנו? בחרנו להתמקד בגוש־דן, כפי שהוא מוגדר על ידי הלמ"ס. שתי סיבות עיקריות הובילו לכך: מחירי הדירות באזור זה עלו משמעותית ולפי הניתוח של ברנס צפויים לעלות גם בעשורים הקרובים. בנוסף, הסבירות להקמתם של פרויקטים לשכירות ארוכת טווח גבוהה יותר באזורי ביקוש אלה.
שתי החלופות שבחנו הן רכישת דירה בת 4 חדרים בעזרת משכנתה לתקופה של 22 שנים (תקופת המשכנתה הממוצעת הנלקחת בבנקים) לעומת השקעת ההון הראשוני באפיק השקעה סולידי ושכירת דירת 4 חדרים באותו אזור.
אלטרנטיבה ראשונה: רכישת דירה
ההון הראשוני שבדקנו לצורך התחשיב עומד על 593 אלף שקל, ולכך מתווספת משכנתה של כ־70% משווי הדירה (לפי הלמ"ס מחיר דירה בת 4 חדרים בגוש דן עומד על 1,977,400 שקל).
כדי לפשט את החישוב לקחנו משכנתה בריבית קבועה בלבד. ריבית זו עמדה בזמן הבדיקה על 4.27% לפי נתוני בנק ישראל לפרק זמן של 20־25 שנים. ההחזר החודשי עבור המשכנתה עומד על כ־8,094 שקל. בתום 22 שנים (לא הובאה בחשבון אפשרות של פירעון מוקדם) עמדה העלות הכוללת של הדירה על 2.73 מיליון שקל, כאשר תשלומי הריבית המצטברים לבנק הסתכמו בכ־752.8 אלף שקל.
ומה לגבי שווי הדירה שנרכשה? יצאנו מנקודת הנחה שמה שהיה הוא שיהיה. במהלך 22 השנים האחרונות עלו מחירי הדיור ב־243% במצטבר, לפי נתוני הלמ"ס. מדובר בעלייה שנתית של 3%. בהתבסס על כך, ערך הדירה שנרכשה בכ־1.98 מיליון שקל יעמוד על כ־3.79 מיליון שקל בעוד 22 שנה, כך שבחישוב גס הרווח שלנו עומד על כמיליון שקל (ערך הדירה העתידי פחות עלות הרכישה והריבית על המשכנתה). מכאן נגזרת תשואה של 39% על ההשקעה.
אלטרנטיבה שנייה: שכירות לטווח ארוך
כאן נלקחה בחשבון עלות השכירות הממוצעת של דירת 4 חדרים בגוש דן לפי הלמ"ס שעומדת על 4,405 שקל. עלות זו צפויה לגדול בקצב של 1% מדי שנה במהלך 10 השנים הראשונות, וב־1.2% ב־12 השנים הבאות. בסך הכל, לאורך 22 שנות השכירות ההוצאה שלנו על מגורים בדירה הצטברה לכ־1.3 מיליון שקל. זו עלות נמוכה ביותר ממחצית העלות של רכישת דירה, אך בסוף התקופה לא נותר בידינו דבר.
כדי לערוך השוואה מהימנה החלטנו לקחת את ההון הראשוני שהושקע ברכישת דירה ולהשקיע אותו בתוכנית חיסכון סולידית. בהנחה של ריבית נמוכה כמו בשוק כיום, קבענו שיעור ריבית של 4% בשנה כתשואה סבירה על ההשקעה למשך 22 שנים (ככל הנראה חלק מההשקעה יהיה באפיקים מסוכנים כדי להגדיל את הסיכוי לתשואה).
אותם 593 אלף שקל שהיו לנו כהון ראשוני יתפחו בסוף התקופה לכ־1.4 מיליון שקל. אלא שבמהלך התקופה הזו הוצאנו כ־1.3 מיליון שקל על שכירות, כך שנשארו בידינו כ־102 אלף שקל בלבד. המשמעות: התשואה על ההשקעה הראשונית שלנו (593 אלף שקל) היא 17% בלבד.
יש גם הסתייגויות
איפה הכל מסתבך? יש מקרים שבהם שכירות לטווח ארוך עשויה להיות פתרון טוב יותר, גם אם כלכלית הוא נחות. כך למשל אם ההון העצמי הראשוני של הרוכש אינו מספיק. היום יש בשוק יועצים שייעצו לאותו רוכש לקחת הלוואות להשלמת ההון העצמי, אבל אלו "משבשות" את כל המודל, שכן הן מייקרות את עלות רכישת הדירה ומקטינות את האטרקטיביות שלה.
בנוסף, ההחזר החודשי על המשכנתה במודל שלנו כמעט כפול מעלות השכירות. כלל אצבע אומר שההוצאה על דיור מסך ההכנסות של משק הבית צריכה לעמוד על בין רבע לשליש. כלומר: כדי לעמוד בהחזר חודשי של 8,094 שקל, על משק הבית להכניס לפחות 24,282 שקל בחודש נטו. וגם אז מרחב התמרון קטן במקרה של הוצאה חד־פעמית גדולה (טיפול לאוטו, רופא שיניים וכדומה). גם הבנק מסתכל על הנתון הזה ועלול שלא לאשר משכנתה בהחזר חודשי כזה. אז יידרש הרוכש לפרוס את המשכנתה על פני יותר שנים והעלות הכוללת שלה עשויה להתייקר.
מנגד, עליית מחירי השכירות עלולה להיות גבוהה יותר מזו שלקחנו במודל. ב־10 השנים הראשונות לקחנו עליית מחירים מפוקחת ואילו ב־12 השנים הבאות נתנו לשוק החופשי לעשות את שלו. ביקושים גבוהים לצד היצע נמוך של דירות לשכירות ארוכת טווח עלולים להקפיץ את מחירי השכירות בשיעור חד יותר ולהפוך אותה לכדאית פחות.
סייג שלישי הוא שההיסטוריה לא באמת חוזה את העתיד. במודל שלנו התבססנו על עליית מחירי הדירות ב־22 השנים האחרונות כדי לחזות כיצד הם יתנהגו ב־22 השנים הבאות. אך בהחלט ייתכנו מצבי קיצון כמו משבר כלכלי שיפגע במחירי הדירות ויקטין את שווי הנכס בסוף התקופה. עליית הריבית במשק גם היא לא הובאה בחשבון ולה יש השפעה כפולה: הריבית על המשכנתה אמנם קבועה, אך מי שעוד לא לקח משכנתה עלול לראות אותה מטפסת עוד ועוד בזמן הקרוב. מצד שני, עליית הריבית עשויה להעלות גם את הריבית על ההשקעה האלטרנטיבית שיבצע שוכר הדירה, וכך להגדיל את התשואה שלו על ההשקעה הראשונית.
החוק לשכירות הוגנת: מה הוא כולל ואיך הוא יגן עליכם
עופר פטרסבורג
אחרי שנתיים וחצי של דיונים ומחלוקות, הצעת חוק שכירות הוגנת עברה לאחרונה בוועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת לקריאה שנייה ושלישית. המטרה: להסדיר לראשונה בישראל סוגיות נפוצות בשוק השכירות במערכת היחסים בין השוכר למשכיר. מאחורי הצעת החוק עומדים ח"כ רועי פולקמן וסתיו שפיר. בעזרת עו"ד חן הושע, ממשרד עורכי דין גינדי־כספי, הכנו מדריך שאלות תשובות.
למה נועדה הצעת החוק?
מטרת ההצעה ליצור מסגרת חוקית מתאימה על מנת להבטיח ודאות והגינות ביחסי שוכר־משכיר.
מה היא מחדשת?
ההצעה מגדירה לראשונה מהי דירה שאינה ראויה למגורים: דירה שאינה כוללת מערכת ניקוז, מערכת חשמל או תאורה, פתחי אוורור, או יש בה סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.
מה יכלול חוזה השכירות?
מוצע כי חוזה שכירות יכלול פרטים מהותיים כגון שמות הצדדים, תיאור הדירה המושכרת, מיקומה, תקופת השכירות ודמי השכירות. עוד מוצע כי חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וכי העתק חתום ממנו יימסר הן לשוכר והן למשכיר.
אילו תשלומים חלים על השוכר?
הצעת החוק מנסה להסדיר את התשלומים בהם יישא השוכר. מלבד דמי השכירות, יישא השוכר במסים השוטפים החלים על מחזיק בדירה, דוגמת ארנונה, מים, חשמל וגז. עוד מוצע כי עלות ביטוח המבנה תהיה באחריות המשכיר.
מי אחראי לתקן ליקויים בדירה?
לפי הצעת החוק, בשכירות למגורים המשכיר מחויב לתקן את הליקויים בדירה, למעט במקרה שבו נגרם הליקוי כתוצאה משימוש שאינו סביר בדירה מצדו של השוכר. עוד קובעת ההצעה כי המשכיר יתקן את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ־30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מהשוכר.
מה עם הבטוחות שמשכיר יכול לדרוש משוכר?
בהצעת החוק יש הגבלה לגובה סכום הבטוחה שיעמוד על מקסימום שליש מדמי השכירות לכל משך תקופת השכירות, ולא יותר מפי שלושה מדמי השכירות החודשיים.
ומה עם דמי התיווך?
הצעת החוק קובעת כי גביית דמי התיווך תהיה חצי מהשוכר וחצי מהמשכיר במקרה שהמתווך פעל מטעם המשכיר.
איך ייאכף החוק?
החוק נועד לתת סטנדרטים להתנהלות סבירה ביחסים בין השוכר והמשכיר. ההנחה היא שרוב האנשים יפעלו לפיו. במידה שהחוק יופר ניתן יהיה להגיש תביעות בבית משפט, שם יוכל השוכר/המשכיר להשתמש בחוק לטובתו.
