ראשון 16 בדצמבר 2018
בפייסבוקבטוויטרבאינסטגרם
נגישות
ידיעות אחרונות
הכי מטוקבקות
    עמית שעל
    ממון • 18.07.2017
    לפעמים עדיף לקנות מקבלן
    זכיתם בדירה בפרויקט "מחיר למשתכן"? אמנם שילמתם פחות ממחיר השוק, אבל עד שהדירה תהיה מוכנה תצטרכו לשלם שכירות לפחות חמש שנים • התוצאה: בחלק מהיישובים משתלם יותר לקנות דירה חדשה באכלוס מיידי
    עופר פטרסבורג

    מחכים לזכייה בדירה בתוכנית "מחיר למשתכן"? לפעמים יהיה משתלם יותר לרכוש דירה מוכנה מקבלן. הסיבה: בחלק מהיישובים מחיר ה"דירה למשתכן", בתוספת דמי השכירות שתצטרכו לשלם במשך כ־5 שנים עד שהיא תהיה מוכנה, מפחיתים מאוד מכדאיות ההמתנה. יתר על כן: אין ודאות שהדירה שבה תזכו תהיה בדיוק בפרמטרים שאתם צריכים ויכולים לממן. אם למשל זוג זכה בהגרלה של דירת 5 חדרים אבל מעוניין בדירת 4 חדרים, הוא ייאלץ לשלם יותר או לוותר על הזכייה. במקרה כזה עדיף למצוא דירות חדשות שמוכנות לאכלוס מיידי או קרוב, או דירה מיד שנייה.

     

    כאמור, האכלוס הכי מוקדם של הדירות בהגרלה הגדולה של "מחיר למשתכן" שהסתיימה אתמול וכללה יותר מ־20 יישובים, יהיה בעוד כ־5 שנים, וזאת מאחר שבכ־75% מהפרויקטים שנכנסו להגרלות אין עדיין הליך תכנוני ראשוני.

     

    3,500 דירות בלבד מאלו שכבר הוגרלו במחיר למשתכן קיבלו היתר בנייה, בעוד שרוב הדירות בהגרלה הגדולה שכללה כ־15 אלף דירות הן עדיין ללא היתר.

     

    הקבלנים זכו במכרזים אבל עדיין לא התחילו את תהליך התכנון ולא קיבלו היתר בנייה, תהליכים שיכולים להימשך שנתיים. זאת מבלי לקחת בחשבון את משך הבנייה שלוקח כשלוש שנים מקבלת ההיתר. המשמעות: זוגות צעירים שירצו לגור בדירה הראשונה שלהם יצטרכו למצוא פתרון מגורים לכ־60 חודשים לפחות.

     

    הרצליה - עדיף לחכות לזכייה
    הרצליה - עדיף לחכות לזכייה

     

     

    "זו לא הגרלה בלוטו"

     

    לדברי חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "לא צריך להתייחס ל'מחיר למשתכן' כהגרלה בלוטו, ולא בכל תנאי משתלם לכל אחד לרכוש דירה בפרויקטים האלה. גם כשרוכשים דירה על הנייר צפויות לעבור 3־4 שנים ויותר עד האכלוס. לכן, כשבאים לרכוש דירה במחיר למשתכן או על הנייר, יש לבדוק האם באותו אזור או עיר יש דירות חדשות המוכנות לאכלוס בטווח קצר ומה ההפרש במחיר בינן לבין הדירה על הנייר, ולבדוק מחירי שכירות״.

     

    חיים מסילתי
    חיים מסילתי

     

    מבדיקת "ממון" עלה כי הכדאיות הכלכלית של מחיר למשתכן וההנחה בפועל לעומת מחיר השוק משתנות משמעותית מיישוב ליישוב, כשיש מקומות שבהם אין כדאיות כלכלית לרכוש דירה במחיר למשתכן כשמחשבים גם עלויות שכירות.

     

    אחת הערים שבהן עדיף לרכוש דירה מוכנה מקבלן היא נתניה. לפי האוצר, מחיר דירת 100 מ"ר במחיר למשתכן בעיר הוא 1.242 מיליון שקל (החישוב מתייחס לדירה עם מרפסת, מחסן וחניה), בעוד שמחיר דירה זהה בשוק עומד על 1.516 מיליון שקל. אלא שאם מוסיפים עלות שכ"ד ל־5 שנים בסכום כולל של 300 אלף שקל (שכר דירה ממוצע בנתניה לדירת 4 חדרים), עומדת העלות האמיתית של מחיר למשתכן על 1.542 מיליון שקל: כ־26 אלף שקל יותר.

     

     

    נתניה - עדיף לקנות מקבלן
    נתניה - עדיף לקנות מקבלן

     

    בראשל"צ התמונה דומה: זוגות שימתינו חמש שנים עד לקבלת דירה חדשה במחיר למשתכן יפסידו כ־24 אלף שקל. לפי האוצר, מחיר דירת 100 מ"ר במחיר למשתכן בעיר עומד על 1.15 מיליון שקל ויחד עם שכירות של כ־300 אלף שקל לחמש שנים (כ־5,000 שקל לחודש) מדובר במחיר של 1.45 מיליון שקל. זאת בזמן שמחיר דירה חדשה הוא 1.426 מיליון שקל.

     

    בכפר יונה, למשל, מחיר דירה חדשה במחיר למשתכן עומד על 937 אלף שקל, ויחד עם שכירות לתקופה של חמש שנים הסכום מצטבר ל־1.177 מיליון שקל. לפי האוצר, מחיר דירה זהה כיום בשוק בכפר יונה הוא 1.171 מיליון שקל. המשמעות: דירה מקבלן זולה יותר ב־5,695 שקל.

     

    מחיר דירה במחיר למשתכן ביישוב חריש עומד על 769 אלף שקל. אם מוסיפים לכך שכ"ד של 3,000 שקל ל־5 שנים, המחיר האמיתי עולה ל־949 אלף שקל, וזאת כאשר מחיר דירה זהה בשוק הוא 966 אלף שקל. כלומר: אחרי המתנה של 5 שנים הזוגות ירוויחו 17 אלף שקל בלבד.

     

    ראשון לציון - עדיף לקנות מקבלן
    ראשון לציון - עדיף לקנות מקבלן

     

    ברעננה "ירוויחו" הזוגות הצעירים רק 38 אלף שקל אם ימתינו חמש שנים, בהנחה ששכר הדירה שלהם לא יעלה על 5,000 שקל לחודש.

     

    לפי האוצר, דירת 100 מ"ר במחיר למשתכן ברעננה תעלה 1.786 מיליון שקל, אולם יחד עם השכירות עד לקבלת המפתח ישלמו הזוגות הצעירים כ־2.086 מיליון שקל. מחיר דירה זהה כיום בשוק עומד על 2.124 מיליון שקל. מקומות נוספים עם "רווחיות נמוכה" עבור הזוגות הצעירים הם שלומי, בית־שמש, רמלה, באר־שבע, יבנה וגדרה. בכל הערים האלו הזוגות יצליחו לחסוך בחמש שנות ההמתנה בין 13 ל־89 אלף שקל בלבד.

     

    מנגד, מחיר דירת 100 מ"ר במחיר למשתכן במודיעין הוא 1.195 מיליון שקל בעוד שמחיר דירה זהה בשוק הוא 1.706 מיליון שקל. אם מוסיפים עלות שכ"ד ל־5 שנים בהיקף של 300 אלף שקל (שכר דירה ממוצע במודיעין לדירת 4 חדרים), העלות האמיתית של דירת מחיר למשתכן היא 1.495 מיליון שקל, כ־211 אלף שקל פחות מדירה חדשה. בהרצליה הסכום שזוגות יכולים להרוויח אף גבוה יותר, כ־345 אלף שקל.

     

    ורד צרפתי־זבולון, סמנכ"לית חברת "צרפתי שמעון" וסגנית נשיא התאחדות בוני הארץ: "מדובר בדירות 'לא מבושלות' שהזוגות ייכנסו אליהן במקרה הטוב בעוד כ־5 שנים. במקרים רבים דמי השכירות בשנים הללו מבטלים כמעט לחלוטין את הטבת המחיר במסלול מחיר למשתכן".

     

    ofer-pt@yedioth.co.il

     

     


    פרסום ראשון: 18.07.17 , 21:31