בעקבות העלאת מס הרכישה והכוונות להטיל מס על דירה שלישית: יותר ויותר משקיעים ישראלים רוכשים נכסים בחו"ל. אבי, עובד היי־טק, חיפש דירה להשקעה בתל־אביב אבל בסופו של דבר החליט לרכוש דירת 4 חדרים בפריז ברובע ה־8 בבניין שעבר שימור. לבניין יש שומר 24 שעות, היא בגודל של 150 מ"ר נטו, קומה 6 עם נוף לרחוב ולפארק, והיא עלתה לו 3.2 מיליון יורו.
בקצה השני של טווח המחירים נמצאת דפנה (63), שעומדת לפני פרישה ממוסד ציבורי גדול. היא רכשה דירת שני חדרים בבודפשט בהשקעה כוללת של 490 אלף שקל, כולל שיפוץ וריהוט. כיום היא נהנית מהכנסה חודשית של 2,100 שקל: "מחירי השכירות בעיר עולים ובכוונתי להחזיק בדירה כנכס מניב לפנסיה".
אבי ודפנה לא לבד: גורמים בענף מעריכים כי בחצי השנה האחרונה חל גידול של כ־30% במספר הישראלים שרכשו דירות בחו"ל. לדברי שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, "עשרות אלפי משקיעים ישראלים מחזיקים בהשקעה נדל"נית מעבר לים. ב־2016 הייתה קפיצה של למעלה מ־20% במספר הישראלים המשקיעים בנכס נדל"ני בחו"ל לעומת 2015־2014, ומסתמן כי 2017 תייצר גידול נוסף במספר המשקיעים הישראלים. ההשקעה הממוצעת של ישראלי בנכס בחו"ל היא כ־300 אלף שקל. חלק גדול מהמשקיעים הם בני 50 פלוס שמעוניינים להשקיע כספים שצברו בחסכונות של שנים ולקבל עליהם תשואה יפה, אך יש גם צעירים שהבינו כי אם הם רוצים אי־פעם לרכוש דירה בישראל, עדיף שיתחילו בנכס מעבר לים שישביח את ערכו ו/או יניב להם תשואות יפות".
מאז כניסת שר האוצר משה כחלון לתפקידו לפני יותר משנתיים חלה ירידה דרמטית במספר משקיעי הנדל"ן בישראל. חלקם של המשקיעים בישראל ירד מ־30%־32% ב־2015 ל־13%־15% השנה. "סיבה נוספת לעלייה בהשקעות בחו"ל", לדברי מאיר מנחם, מבעלי "נאות שירן" המתמחים בנדל"ן יוקרה, "היא ההתחזקות הניכרת של השקל ביחס ליורו, לדולר ולליש"ט". עוד סיבה לבריחת המשקיעים היא העלייה החדה במחירי הדירות בישראל, 120% בעשר השנים האחרונות, והתשואות הממוצעות הנמוכות על נדל"ן למגורים: כ־2%־3%.
היעדים המועדפים על הישראלים הם ארצות־הברית (בעיקר ניו־יורק, פלורידה וטקסס), צרפת (פריז, פרובנס והריביירה), ספרד (ברצלונה, מדריד, ולנסיה ואזור קוסטה דל סול), איטליה (רומא, טוסקנה), מזרח אירופה (ורשה, פראג, בודפשט, בוקרשט וסרביה), ברלין, יוון, קפריסין, ועוד.
לדברי עו"ד שחר שוורץ, בעל חברת Schwartzs, המתמחה בייעוץ להשקעות נדל"ן בארה"ב,70% מההשקעות הישראליות בנדל"ן בארה"ב מתרכזות בפיטסבורג, קליבלנד, ניו־יורק סיטי והאזורים הקרובים לה - ניו־ג'רזי, אטלנטה, ג'קסונוויל, טקסס, באפלו וקונטיקט.
עו"ד יובל זיו, בעל "פסיפיק הולדינגס", המתמחה באיתור והשקעה של נכסי נדל"ן בארה"ב: "בשנה האחרונה ראינו גידול דו־ספרתי בשיעור המשקיעים הישראלים מעבר לים. מרבית המשקיעים מעדיפים לרכוש נכסים בפרברי אטלנטה, פרברי אוקלהומה ופרברי לוס־אנג'לס. המשקיע הישראלי עושה שיעורי בית יסודיים ומחפש יעדים בהם יוכל לקבל שכר דירה גבוה ולמצוא בקלות שוכרים, למשל מקומות בקרבת אזורי תעסוקה, שדות תעופה, בסיסים צבאיים, וכו'. משקיעים יכולים ליהנות מתשואות של 9%־12%".
לדברי ג'קי מוקמל, מנכ"ל "מאן נכסים", רבים מהמשקיעים הישראלים פנו לשוק הדירות בברלין, ואחרים קונים בניו־יורק, לונדון ופריז.
יעד פופולרי נוסף הוא ורשה. לדברי מומחה הנדל"ן אוהד דנוס, ״דירות חדשות של 50 מ"ר בוורשה עולות 600 אלף שקל וניתן להגיע לתשואה נטו של 5% ולעליית ערך של 2% בשנה״.
גם אמסטרדם פופולרית עם מחירים של בין 15,000 שקל ועד 40 אלף שקל ויותר למ"ר. התשואה היא בין 4% ל־6%. לדברי עו"ד צחי סגל, שמייצג משקיעים בהולנד, "אפשר לקבל בבנקים בהולנד מימון של 65% מהדירה בריבית של 3%. עליית הערך של הנכס יכולה להגיע ל־5% בשנה".
במדריד אפשר לרכוש דירת 50 מ"ר ב־1.25 מיליון שקל. בשכונת סלמנקה היוקרתית המחירים הם 35,000 שקל למ"ר, אבל במרחק של 6 ק"מ מהמרכז המחיר יורד לכ־9,000 שקל למ"ר.
בניו־ג'רזי המחיר למ"ר באזורים שנחשבים פחות טובים הוא כ־7,500 שקל, ואילו בהובוקן היוקרתית המחיר עולה לכ־25 אלף למ"ר. בלונדון נעים המחירים בין 45,000 שקל למ״ר בנוי במרחק 11 ק״מ מהמרכז, ועד 280,000 שקל למ"ר במרכז העיר.
בקפריסין אפשר למצוא דירת שני חדרים עם מרפסת בשטח כ־200 מ"ר בעיר לימסול, ב־65 אלף יורו עם תשואה של כ־5%. גם בודפשט הפכה ליעד פופולרי. לדברי ברק שרעבי, שותף מנהל בחברת השקעות הנדל"ן Sapling־Capital, דירות 2־3 חדרים במרכז עולות 280־350 אלף שקל. דירות אלו לרוב דורשות שיפוץ, עיצוב וריהוט, כך שסך ההשקעה הכולל יכול להגיע לכ־470 אלף שקל.
כללי זהירות - על מה חשוב להקפיד לפני השקעה בחו"ל
• רוצים להשקיע בנכס בחו"ל? יש כמה דברים שעליכם להקפיד עליהם. לדברי המשפטנית והשמאית נחמה בוגין, רישום הנכס על שמכם הוא ההגנה המשפטית הטובה ביותר. בנוסף, מומלץ לעשות סקירה מקיפה של האזור מבחינת נכסים - מחירים, תשואות, מי קהל השוכרים ומה מצב שוק הנדל"ן בסביבה. חשוב גם להיעזר בעורך דין לחתימה על ההסכם, מישהו שמכיר את החוק באותה מדינה.
• עוד חשוב לבדוק שגוף מנוסה ומקצועי מנהל עבורכם את הנכס מעבר לים. נדרשת בדיקה, לבד או באמצעות מומחים, מהם חוקי המיסוי במדינת היעד והאם צפויים היטלים שונים בעתיד. צריך גם לבדוק אפשרויות מימון מול כמה גורמים. בוגין מציינת שהכי טוב לטוס ליעד ולבדוק את הנכס והסביבה בעצמכם.
