ראשון 16 בדצמבר 2018
בפייסבוקבטוויטרבאינסטגרם
נגישות
ידיעות אחרונות
הכי מטוקבקות
    ׳™׳“׳™׳¢׳•׳× ׳”׳©׳¨׳•׳Ÿ
    ממון • 10.08.2017
    כמה שווה נוף לים
    גרים ליד קניון או אצטדיון? האם הים נשקף מהחלון, או דווקא מפעלי תעשייה? • לא רק הגודל משפיע על ערך הדירה, אלא שורה ארוכה של פרמטרים • כמה שווה הדירה שלכם? חשבו זאת בעצמכם
    עופר פטרסבורג |

    טבע, לא רק בפריפריה - נוף ירוק 20%+

     

    סמיכות לשמורת טבע, נחל או חורשה יעלו את ערך הנכס, עד 12%. אך לא חייבים להתגורר בפריפריה כדי ליהנות מנוף פראי: דיירי השכונות הגובלות בספארי נהנים מנוף טבעי הכולל צמחייה ובעלי חיים ולכן מחירי הדירות זהים לשכונות יוקרה באזורים אחרים ברמת־גן. גם ריאות ירוקות בערים משביחות את ערך הדירה, אפילו אם באים מבקרים רבים לפארק. מסילתי: "הנוף לפארק ישביח את שווי הנכסים ב־10%־20%, ואילו קרבה פיזית תעלה את ערך הדירה ב־3%־5% נוספים".

     

    החינוך חשוב מקרבה לעבודה - בתי ספר 10%+

    בתי ספר
    בתי ספר

     

    יזמים נוהגים להדגיש בפרסומיהם את רמת החינוך בשכונה ומיקום בתי הספר כדי למשוך את הרוכשים. רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר שיווק: "החינוך חשוב מהקרבה לעבודה. קרבה לבית ספר טוב מביאה לביקושים גדולים יותר". בית ספר טוב יכול להוסיף עד 10% לערך הדירה. עם זאת, קרבה יתרה לבית ספר יכולה דווקא להוריד את ערך הדירה, במיוחד אם היא קרובה למגרש הספורט.

    חיים מסילתי
    חיים מסילתי

     

    מתיחת פנים לכל השכונה - גינה ציבורית 5%-

     

    בדרך כלל, פרויקטים של התחדשות עירונית משביחים את ערך הנכסים, והכל תלוי בזהות הפרויקט ובשכונה. יש מקרים בהם ערך הנכסים עולה בשל הפוטנציאל להתחדשות עירונית. במקרים אחרים עשרות בניינים בשכונה עוברים פרויקט של התחדשות עירונית, שכולל שדרוג כולל של התשתיות בשכונה - מה שיכול להעלות את ערך הנכסים גם ב־20%. אשר אלון, הבעלים של חברת אשלי: "פרויקט פינוי–בינוי משביח את הנכסים באזור בצורה דרמטית יותר, מאחר שמדובר בפרויקטים רחבי היקף גדולים בהרבה לעומת תמ"א".

     

    אלכוהול, צעקות ופסולת - גינה ציבורית 5%-

     

    בישראל קיימת תופעה של בני נוער המשתכרים, צועקים ומלכלכים גינות ציבוריות בלילות. מפגע כזה ישפיע לרעה על ערך הדירות הפונות בקו ראשון לגינה ציבורית, בירידת ערך של עד 5%. אם אין רעש, או שהרשות אוכפת את השקט בלילות, לא תחול ירידה בערך הדירה.יש ערים כמו רעננה וראש־העין, שבהן יש גינה סגורה (לאחר השעה 22:00), מה שמעלה את השווי ב־10%־8%.

     

     

    מראות מסנוורות ופולטות חום - קניון 15%-

    קניון
    קניון

    יש מעט מאוד מקומות בהם קניונים השביחו את ערך הנכסים, כמו דיזנגוף סנטר בתל־אביב וקניון ראשונים של עזריאלי בראשון־לציון. אבל בדרך כלל קניון מהווה סיוט לדיירים השכנים בגלל עומסי תנועה, מפגעי רעש ומבנה הקניון. קניונים רבים מצופים בזכוכיות מראה שפולטות קרינה וחום, ובזוויות הן מסוימות מסנוורות, ופוגעות בבתים הממוקמים בשורה הראשונה. הטבעת הראשונה נפגעת ב־10%־15%, השנייה יורדת בכ־5% ובשלישית וברביעית דווקא יש עלייה של 5%־7%. לעומת זאת, מרכז מסחרי שכונתי לא גורם למפגעי רעש ואף מעלה את ערך הדירות בכ־4%.

     

    מרתיע, למרות השקט בלילות - בית עלמין 15%-

     

    אם יש נוף שהיינו רוצים להימנע ממנו כשאנחנו פותחים את החלון זהו בית קברות. יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, חיים מסילת: "זו פגיעה ק שה מאוד לבעלי דירות הפונות לבית הקברות, ברמה של 15%". מצד שני, אם בית הקברות יוסתר היטב בצמחי נוי, אפשר לדבר גם על עליית ערך במקרים מסוימים.

     

    רצועה קטנה, רווח גדול - נוף לים 30%+

    נוף לים
    נוף לים

     

    בכל העולם, נוף לים מוכר דירות, ומי שגר ליד החוף מרוויח ובענק. נוף לים יכול להשביח את הנכס ב־30% עד 35% רק אם מדובר בדירה עם גזרת נוף רחבה לים, בפרויקט שנמצא בקו ראשון לים. מסילתי: "כשהדירה נמצאת בטבעת השנייה והשלישית, מה שמשנה הוא בעיקר הנוף עצמו ולא הקרבה. דירה בטבעת השנייה שלא נהנית מנוף לים תימכר במחירי השוק. כך גם לגבי דירה שצריך להתאמץ כדי לראות איזו פיסה כחולה שמציצה מבין בנייני מגורים. לעומת זאת, דירה בטבעת השנייה עם נוף לים תהיה שווה 30%־15% יותר".

     

    אוכלוסיה חזקה ומיתוג גבוה - אזור מגדלים 15%+

     

    לעיתים שכנים המתגוררים בסמיכות למגדלים המתוכננים מגישים התנגדויות מחשש לפגיעה בערך הדירות. לרוב ההתנגדויות נדחות, בין היתר מפני שמגדלים דווקא תורמים לערך הדירות באיזור. חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: פרויקטים כמו מגדלי אקירוב, מגדלי שרונה ומתחם הרצליה הילס השביחו את ערך הנכסים באזור. אלה מגדלי יוקרה שמושכים אליהם אוכלוסייה חזקה וממותגים גבוה". מצד שני, ערך צמודי הקרקע הגובלים במגדלים ירד עד 15%, אבל שאר הנכסים בשכונה יעלו".

     

    לא מייצר רעש לסביבה - בית כנסת 5%+

     

    בית כנסת לא מפריע לסביבה: באים להתפלל בו 3 פעמים ביום, כאשר התפילות המרכזיות הן בשישי בערב ובשבת בבוקר, אבל הוא לא מייצר רעש סביבתי. אם מדובר בשכונה בעלת צביון דתי מסורתי, בית כנסת יעלה את שווי הדירות ב־3% עד 5%.

     

     

    רעש, לכלוך, פקקים - אצטדיון 10%-

    איצטדיון
    איצטדיון

     

    כילדים, קינאנו במי שגר בצמוד למגרש כדורגל ויכול לצפות במשחקים מהגג. המבוגרים מסתכלים על כך אחרת: רעש, לכלוך ובלגן תחבורתי. לאחרונה מחו תושבים ברחובות ובגני תקווה נגד הכוונה להקים אצטדיון בסמוך למקום מגוריהם. גם בנתניה לא עברה הקמת האצטדיון בשקט, וכיום הוא גורם סבל לתושבים בקריית השרון הסמוכה. אצטדיון יכול להוריד את ערך הדירות בכ־10%, תלוי במרחק בין האצטדיון לדירות ובגודל האצטדיון.

     

    חוסכים פקקים וחיפוש חנייה - תחנת רכבת 5%+

     

    רוב תחנות הרכבת בישראל מרוחקות מהדירות. אפילו בתל־אביב, תחנת סבידור למשל מרוחקת מאות מטרים מבנייני המגורים. אם הדירה לא ממש גובלת בתחנה ולא סובלת ממפגעי רעש, ערכה עולה עד 5%. דירות הגובלות בפסי רכבת פעילים נפגעות מהרעש שהרכבת יוצרת לאורך כל היממה, ולכן ערכן יורד עד 10%.

     

     

    תלוי אם יש קיר אקוסטי - 5%-

    כביש ראשי
    כביש ראשי

     

    אם הדירה סמוכה לכביש סואן במיוחד ואין קיר מבודד רעש, ערכה יכול לרדת עד 5%. מסילתי: "לדוגמה, פארק צמרת בתל–אביב היא שכונה יקרה למרות שהיא גובלת באחד הכבישים המהירים והעמוסים ביותר. הסיבה לכך היא מיתוג וצורת הבנייה שמנתקת את השכונה מהכביש. מצד שני, אם נתיבי איילון היו מרוחקים מהשכונה, ערך הדירות היה עולה ב־5%. שכונות הבנויות מאחורי קיר אקוסטי אינן סובלות מהכביש ולכן אין לכך השפעה על המחיר".

     

    ריח וזיהום אוויר - אזור תעשייה 30%-

     

    אם מדובר בסמיכות ל"תעשייה נקייה", שכוללת בעיקר בנייני משרדים - אין לכך השפעה על ערך הדירות, כמו למשל ברמת החייל בצפון תל־אביב. לעומת זאת, תעשייה "מסורתית" ומפעלים מזהמים יכולים להוריד את ערך הדירות בעד 15%. במקרי קיצון כמו למשל הקמת מכל אמוניה בקרבה לשכונה יכול להוריד את שווי הנכסים בה ב־30%.

     


    פרסום ראשון: 10.08.17 , 17:31