צעירים שרק קיבלו את ההודעה על זכייתם המיוחלת בדירה בתוכנית מחיר למשתכן, חשים אושר גדול. לירן ותמרה קופרמן, למשל, הוא הנדסאי בניין בן 30 והיא אשת הייטק בת 27. בני הזוג מחפשים דירה כבר שנתיים, ובינתיים שוכרים דירת 2.5 חדרים בחולון, ומשלמים 3,400 שקל לחודש. "עשר פעמים ניסינו להירשם להגרלה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן וקיבלנו תשובה שלילית", מספר קופרמן, "עד שבהגרלה הגדולה בראשון־לציון זכינו ואנחנו מספר שש בתור לבחירת דירה. מקום נהדר לגמרי. אני מניח שנשלם 1.1 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. אני יודע שזה יכול לקחת שנה ויותר עד שהקבלן יתקשר אלינו ועוד 4-5 שנים עד שהדירה תהיה מוכנה. למרות הכל אני מרוצה. אנחנו נגור שם בוודאי".
שנתיים אחרי שהושקה תוכנית מחיר למשתכן ו־30 אלף דירות יצאו להגרלה, יצאנו בעקבות תג המחיר - הפער בין החזון והמימוש. אז נכון שלזכאים מבטיחים דירה בהנחה בגובה של מאות אלפי שקלים, אבל זה לא כל כך פשוט ומשתלם, מסתבר. לפניכם כל המכשולים במסלול אל הדירה המובטחת:
אקראיות
אי ודאות.
אחד המכשולים במכרזי מחיר למשתכן הוא חוסר הוודאות שהוא מנת חלקם של הזכאים לדירה. "בניגוד לפרויקטים הנמכרים בשוק החופשי, חסר דיור שזכה בהגרלה לא יודע באיזו דירה הוא זכה", מסבירה שרון בן צבי, סמנכ"לית השיווק בקבוצת לוינשטין. האם בדירת 4 חדרים? דירת 5 חדרים? גן? האם הדירה בקומה ראשונה? שנייה? עשירית? מה התכנון של הדירה, מה גודל הדירה? ומתי בכלל יתחילו לבנות אותה? לכן גם אם זכית בהגרלה, השמחה עדיין מוקדמת, כי לא ברור איזו דירה תקבל והאם היא מתאימה לצרכיך".
זמן
רק אם מקומך בתור הוא בין הראשונים, יש לך סיכוי לקבל את הדירה שרצית.
אם החלטת ללכת במסלול מחיר למשתכן, אל תשכח להצטייד בהרבה סבלנות. הקבלנים מקבלים את פרטי הזוכים בהגרלות רק לאחר קבלת היתר בתנאים מהוועדה המקומית. רק אז הם מזמינים אותם לפגישות אישיות לבחירת הדירה ולחתימה על החוזה. "הליך זה בלבד עלול לארוך חודשים רבים ואף שנה ויותר", אומר ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.
אם מספרכם בתור גבוה, קחו בחשבון שיישארו לכם הדירות הפחות טובות. היו לא מעט אנשים שזכו בהגרלה ובחרו לבסוף לא לרכוש דירה בפרויקט, מכיוון שהמפרט שלו לא תאם לציפיותיהם, או כי אחרים הקדימו אותם ובחרו את הדירות הזולות יותר שם.
במקרה הטוב, הדירות יהיו מוכנות רק עוד ארבע־חמש שנים.
הדירות אשר מוגרלות בימים אלה נמצאות עדיין רק "על הנייר". אף אחת מהן עדיין לא אוכלסה. עד שהזכאים יקבלו מפתח לדירה, יחלפו ארבע-חמש שנים. כ־80 אחוז מהדירות החדשות שהוגרלו עדיין לא קיבלו היתר בנייה. לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון, משך הזמן לקבלת היתר מהרשות המקומית הוא עשרה חודשים, במקרה הטוב. "עשרות אלפי הדירות ששווקו לכאורה, הן על קרקע שאינה זמינה לבנייה", אומר יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג.
"בנוגע לשאר, עדיין לא החלו אפילו עבודות הפיתוח הבסיסיות. ייקח לפחות עוד ארבע־חמש שנים עד שהדירות יבשילו למגורים".
המדינה מצהירה כי שיווקה 65 אלף יחידות דיור, אך בפועל אושרו עסקאות ל־35 אלף דירות בלבד. לכן הפער בין כמות הרוכשים הפוטנציאליים לכמות הדירות המוצעות רק הולך וגדל. ולא רק זאת. היה אפילו מקרה, שבו התפרסמה ידיעה על מכרז מסוים של מחיר משתכן בלי שאפילו פורסמה חוברת המכרז.
"מאחר והאוצר מוציא להגרלות דירות שכלל אין תכנון עבורן, ובוודאי שאין היתרי בנייה הרי אין משמעות להגרלה בשלב זה", טוענת ורד צרפתי זבולון, סמנכ"לית חברת צרפתי שמעון. "הגרלות הדיור מושיבות זוגות צעירים על הגדר ומונעות מהם לרכוש דירות בשוק החופשי. מדובר בדירות 'לא מבושלות' שהזוגות הצעירים ייכנסו אליהן בעוד כחמש שנים לפחות. דמי השכירות שאותם ישלמו הזוגות הצעירים במהלך השנים הללו מבטלים כמעט לחלוטין את הטבת המחיר שמוענקת להם במסלול מחיר למשתכן".
כסף
לא תמיד משתלם לרכוש דירה במסגרת מחיר למשתכן.
ההנחה הניתנת במחיר הדירה לעומת מחיר השוק, משתנה משמעותית מיישוב ליישוב. ישנם יישובים שבהם לתוכנית מחיר למשתכן אין כדאיות כלכלית, במידה ומחשבים גם את עלויות השכירות. כך למשל בעיר נתניה. על פי האוצר, מחיר דירת 100 מ"ר בנתניה במסגרת מחיר למשתכן עומד על 1.242 מיליון שקל (החישוב מתייחס לדירה בשטח של 110 מ"ר כולל מרפסת, מחסן וחניה), בעוד שעל פי השומה שהציג האוצר מחירה של דירה זהה בשוק עומד על 1.516 מיליון שקל. עלות שכר הדירה שייאלצו הדיירים לשלם לתקופה של חמש שנים, עד שדירתם תהיה מוכנה, היא כ־300 אלף שקל (שכר הדירה לדירת 4 חדרים בנתניה הוא 5,000 שקל בממוצע). מכאן, מי שיזכה בדירה בנתניה בממסגרת מחיר למשתכן ישלם עבורה למעשה 1.542 מיליון שקל – כ־26 אלף שקל יותר ממחיר הדירה בשוק.
בראשון־לציון המצב דומה. זוגות צעירים שימתינו חמש שנים עד לקבלת הדירה החדשה במחיר למשתכן יפסידו בפועל כ־24 אלף שקל. על פי נתוני האוצר, דירת 100 מ"ר במחיר למשתכן בראשון־לציון עולה 1.15 מיליון שקל. יחד עם שכירות של כ־300 אלף שקל לשלוש שנים (גם כאן מדובר בכ־5,000 שקל לחודש), מדובר בעלות של 1.45 מיליון שקל, בעוד שעל פי השומה שפרסם האוצר מחיר דירה זהה בשוק עומד כיום על 1.426 מיליון שקל. כלומר, הזוגות הצעירים גם המתינו חמש שנים וגם שילמו יותר כסף עבור דירה בבעלותם.
"לא צריך להתייחס למחיר למשתכן כאל הגרלה בלוטו ולא בכל תנאי משתלם לרכוש דירה בפרויקטים אלה", מייעץ חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "צריך להתייחס לרכישת דירה במחיר למשתכן כאל עסקת נדל"ן לכל דבר. יש יישובים שבהם הזוגות הצעירים יכולים לרשום סוג של רווח אם יזכו בדירה שם, אולם עדיין נשאלת השאלה האם רווח זה שווה המתנה של חמש שנים".
מעמסה כלכלית חודשית גדולה.
תוכנית מחיר למשתכן בשילוב חוק מס דירה שלישית, מזיקים מאוד כבר עכשיו לשוק השכירות. מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו לאחרונה עולה כי במחצית הראשונה של 2017 חל זינוק בגובה שכר דירה ביחס לשנתיים הקודמות.
מחוסרי דירה צעירים נאלצים לבזבז זמן רב בציפייה לזכות בהגרלת מחיר למשתכן, וגם כאשר הם זוכים, עומדת בפניהם המתנה ממושכת, בת כחמש שנים כאמור, עד שהדירה תיבנה ותימסר לידיהם. "המתנה ארוכה זו יוצרת עומסים על שוק השכירות ועלולה לפגוע דווקא בזכאים עצמם", מזהירה שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין. "בזמן שחולף הם יכלו למצוא עוד פתרונות אלטרנטיביים ואולי כבר לקנות דירה. במקום זאת, הם יושבים על הגדר, משלמים שכירות גבוהה וסופגים גם את עליות המחירים הנוספות בשוק הדיור ואת עליות הריבית בשוק המשכנתאות".
הפרויקט עצמו יקר מדי.
במקומות מסוימים הצליחו היזמים לצמצם את מספר החדרים לטובתם, מבלי לפגוע בגודל הדירה כנדרש במכרז, אך זה הוביל לוויתורים מצד הזוכים. כך לדוגמה, 534 זוגות צעירים נרשמו להגרלות מחיר למשתכן בראש־העין בידיעה כי המחיר הנדרש לדירת 4 חדרים אמור להתחיל ב־980 אלף שקל, הנחה של 30 אחוז ממחיר השוק. לתדהמתם גילו שרק 10 דירות בפרויקט הן דירות 4 חדרים שמחירן נע בין 1.2-1.0 מיליון שקל, ויתר הדירות הן דירות גן גדולות או דירות 5 חדרים ומעלה, שמחירן מגיע לשני מיליון שקל ויותר.
גם בשכונת נווה־זמר ברעננה כמחצית מהזוכים (43 מתוך 81) במחיר למשתכן ויתרו על התענוג בגלל המחירים הגבוהים שנדרשו בעקבות שינוי במספר החדרים. בגלל תב"ע ישנה, במקומות כמו ראש־העין, יבנה, מבשרת־ציון ועוד, הדירות גדולות מדי לזוגות צעירים, הן מבחינת מספר החדרים והן בהשוואה ליכולתם הכלכלית.
פאשלות
יזמים שטעו בחישובים.
חלק מהיזמים הזוכים במכרזי מחיר למשתכן ניגשו למכרז בטרם חתמו חוזה עם קבלן ביצוע. התוצאה: לאחר הזכייה הם מתרוצצים בין קבלנים בחיפוש אחר הצעות מחיר, ואז מתברר להם שהתמורה הצפויה הקבועה במכרז לא תכסה את עלות הבנייה. כשדרישות המכרז בלתי סבירות לדוגמה – מחיר המכירה נמוך מדי, מחיר הקרקע גבוה מדי, לו"ז הביצוע הנדרש בלתי סביר – ברור שצפויה תוצאה עגומה.
תקלות אפשריות נוספות בחישוב: חלק מהיזמים לא מודעים כלל להחלטת רמ"י (רשות מקרקעי ישראל), שלפיה איחור בלו"ז לגמר המבנה גורר קנס כבד בעלות של 12 אחוז משווי הקרקע. חלק מהם לא שמו לב שחל איסור לגבות עבור חנייה תת קרקעית יותר מכ־20 אחוז מהעלות שכרוכה בהקמתה. "כתוצאה מכך שיזמים לא מביאים בחשבון את כל הפרטים, חלק מהם עלולים לקרוס ואז יהיו רוכשים שלא יקבלו את דירתם, או שהזוכים יקבלו דירה באיכות ירודה ביותר", אומר גד גרשון, סמנכ"ל בינוי וייזום בחברת שפיר מגורים ובניין.
איכות הבנייה ירודה.
במקרים רבים, איכות הבנייה של פרויקטי מחיר למשתכן נמוכה מזו של פרויקטים רגילים. זה קורה בין השאר מכיוון שקבלנים מגיעים לקצה הכדאיות הכלכלית שלהם בפרויקט. "רווחי היזם נפגעים היות שהוא התחייב למחיר נמוך למ"ר, וסביר שהוא ינסה לפצות על הקטנת הרווח שלו דרך שימוש בחומרים פחות איכותיים, בנייה במפרט פחות עשיר ויתר קומבינות שעשויות להוזיל עבורו את הבנייה", מעריך עודד ברץ, מומחה לנדל"ן מהבית האקדמי.
חשוב לציין כי במסגרת המכרזים על הפרויקט היזמים/קבלנים מתחייבים למפרט מסוים שנקבע מראש ואמור להגן על הרוכשים מפני סיכונים שונים, אלא שהם מוצאים דרכים אלטרנטיביות לחסוך על חשבון הרוכשים, דוגמת הקטנת מספר החדרים בדירות, הורדת מעליות מהמפרט ועוד. לדוגמה, פרויקט מחיר למשתכן בשכונה הצפונית בירוחם, הכולל 154 דירות ב־14 בניינים בני ארבע קומות, ספג ביטולים מצד זוכים לאחר שהתברר שבאף בניין בפרויקט לא תותקן מעלית. בפרויקט בראשון־לציון התווספו דירות ומגדל בן תשע קומות צויד במעלית אחת בלבד.
הפערים בין התכנון לבנייה גדולים מכדי שהרשויות המקומיות יוכלו לגשר עליהם.
כדי להבין מהם סיכויי המימוש הריאליים של פרויקטי מחיר למשתכן יש לבחון את כמות יחידות הדיור המוצעות במסגרתם בהתאם למגמות הבנייה בערים הרלוונטיות. מתברר כי גם בערים שבהן מתקיימת בנייה מאסיבית בשנים האחרונות, מספרי יחידות הדיור המוצעות נשמעים מופרכים. כך למשל ביבנה מוצעות 2,000 דירות במחיר למשתכן בעוד שמספר היתרי הבנייה שניתנו בעיר בחמש השנים האחרונות (2011-2015) עמד על כ־1,300 בלבד. ביבנה מוצאים לא יותר מכ־600 היתרי הבנייה בשנה, כלומר כשליש מכמות הדירות המוצעות בעיר. "איני צופה כי הרשות תוכל להגדיל את מספר ההיתרים לבנייה בעיר בטווח הקצר בשיעור כה ניכר, ודאי שלא בלי שינוי המדיניות בתחום הרישוי", אומר יגאל צ'ודנר, מנכ"ל חברת נתיבי הקמה, המתמחה בהליכי תכנון סטאטורים. "חמור המצב גם בטירת־הכרמל, שבה מוצעות 1,421 דירות בעוד שמספר היתרי הבנייה שניתנו בעיר בחמש השנים האחרונות עמד על כ־670 בלבד".
ערי הרפאים שבדרך.
מבדיקת המכרזים שייצאו לדרך נראה שלא בכל המקרים מקבלי ההחלטות חשבו לעומק על הזכאים. למשל, האם תהיה להם עבודה בקרבת מקום, או שהם ייאלצו, בנוסף למשכנתה הנכבדה שלקחו, לכרוע תחת נטל אחזקת מכונית אחת או אפילו שתיים על מנת שיוכלו להגיע לעבודתם המרוחקת ולחזור?
המחיר עלול להיות כבד לרוכשים, והם יעדיפו לוותר על מגורים בדירה שבה זכו. והרי לפחות כ־40 אחוז מהזוכים מראש לא התכוונו להתגורר בפרויקט, אלא רכשו בו דירה מחוסר אפשרות אחרת, או למטרות השקעה גרידא. לדברי חיים קראדי, סמנכ"ל חברת פרשקובסקי, מכיוון שלזוכים אסור למכור את הדירה חמש שנים, סביר להניח שהדירות האלה יוצאו להשכרה. שוק השכירות המקומי יסבול מעודף היצע, ובעלי הדירות עלולים להיתקל בקשיים להשכירן.
"למשקיעים החדשים האלה יש הרבה פחות חוסן כלכלי", אומר ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר. "מחיר למשתכן עלול להתגלות כפצצת זמן כלכלית וחברתית, לרבבות צעירים מתוסכלים. מקומות בפריפריה כמו עפולה וירוחם עלולים להישאר עם אלפי דירות להשכרה ולהפוך לסוג של ערי רפאים, ורוכשי דירות יתקשו לעמוד אפילו בהחזר המשכנתאות".
משפרי דיור, רק עכשיו אתם מוזמנים להשתתף.
למן הרגע הראשון היה ברור שאין להוציא מן המשחק את משפרי הדיור, אך שר האוצר כחלון התעקש שתוכנית מחיר למשתכן תיועד רק לזוגות צעירים ובעלי דירה ראשונה.
לא עוד. הלקחים הופקו, ולפני מספר שבועות הוחלט בקבינט הדיור לאפשר למשפרי הדיור השתתפות במחיר למשתכן, ב-50 אחוז מהדירות בפריפריה. "מדובר באוכלוסייה מבוססת שהיא המנוע הכלכלי החזק ביותר במשק", אומר איתן אפוד, מנכ"ל חברת ארזים.
יצוין כי הממשלה הקודמת יצרה תמהיל נכון יותר, באמצעות תוכנית שנקראה "מחיר מטרה". כמו מחיר למשתכן, גם מחיר מטרה ביקשה לשווק קרקעות של המדינה ליזמים שיציעו דירות במחירים הנמוכים ב־20 אחוז ממחיר השוק. בין שתי התוכניות היה הבדל מהותי אחד: מחיר מטרה אפשרה גם למשפרי דיור להשתתף בהגרלות, בעוד שמחיר למשתכן הדירה אותם. לפני שמחיר למטרה נקברה על ידי כחלון, הספיקו להפעילה רק בראש־העין ובמודיעין. 21-16 אלף זכאים השתתפו בהגרלות, והתמודדו על כ־300 דירות בלבד. מכאן, יש ביקוש ער לדירות זולות ממחירי השוק, לא רק מצד חסרי דירות אלא גם מצד משפרי דיור. יש לקוות שהפקת הלקחים עכשיו אינה מגיעה מאוחר מדי.
פגיעה בהתחדשות העירונית.
תוכנית מחיר למשתכן פגעה ישירות בקידום ההתחדשות העירונית שלפי כשנתיים עלתה על דרך המלך. לדברי היזם יהודה הרציג מקבוצת הרציג נדל"ן, הבונה מקצרין וטבריה בצפון ועד לקריית־גת בדרום, טוען כי המחדל הגדול ביותר של מחיר למשתכן, נעוץ בכך שהוא יוצר, ובעיקר בפריפריה, "שני מעמדות" : האחד, רוכשים חדשים שיתגוררו בשכונות חדישות, כולל לא מעט משקיעי נדל"ן שעטו על המציאה, והשני, רוב תושבי הפריפריה הוותיקים, שימשיכו להתבוסס בשיכונים עתיקים, מתפוררים ודולפים, עם איים של עזובה.
משרד השיכון: התוכנית מתייעלת מעת לעת
משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר מסרו בתגובה לטענות הנשמעות: תוכנית ''מחיר למשתכן'' נועדה לסייע לזוגות צעירים לרכוש דירה ראשונה במחיר מופחת של מאות אלפי שקלים ממחיר השוק. מדובר בתוכנית ראשונה מסוגה בהיקפה ובהשקעה הממשלתית בה. ''מחיר למשתכן'' קיימת שנתיים בלבד והיא ממשיכה לעבור שינויים בהתאם למציאות הקיימת בשוק. אנו קשובים לצרכי הזכאים, הקבלנים והוועדות המקומיות, ועל כן התוכנית מתייעלת מעת לעת על מנת להטיב עם כלל השותפים לה. נציין כי סמכות אישור התוכניות ותמהיל הדירות נמצאת בידי הוועדות המקומיות ובהתאם לתב''ע. עם זאת, אנו מעניקים תמריצים כלכליים משמעותיים ליזמים על מנת לעודדם לייצר תמהיל מגוון של דירות קטנות לצד גדולות־ אם באמצעות מתן הנחה על הקרקע לדירות שבס שנמכרות בשוק חופשי ואם על ידי אפשור תמחור הדירה על כל מ''ר נוסף בסך שאינו גבוה מ־85% מהמחיר למ''ר (במידה והדירה גדולה יותר מהגודל שאושר עבור מספר החדרים). במרבית הפרויקטים של ''מחיר למשתכן'' אכן קיים תמהיל מגוון של דירות קטנות לצד גדולות, וזאת עוד טרם להחלטת הות''פ לקביעת מינימום של 25% דירות קטנות לכל פרויקט. פרויקטים שאינם כאלו, הם היוצא מן הכלל ואנו מאפשרים לזוגות שזכו בדירה החורגת מההון הראשוני העומד לראשותם לבטל זכייתם ולגשת להגרלה הבאה.
