ראשון 16 בדצמבר 2018
בפייסבוקבטוויטרבאינסטגרם
נגישות
ידיעות אחרונות
הכי מטוקבקות
    צילום : ידיעות אחרונות
    רכב • 10.09.2017
    חושבים בגדול
    עופר פטרסבורג

    בישראל, מסתבר, פחות מאמינים בדירות קטנות. מניתוח נתוני הלמ"ס שערכה לשכת השמאים עולה כי בשנה שעברה רבע מכלל התחלות הבנייה בישראל היו דירות 6 חדרים ומעלה. זאת, לעומת 13.8 אחוז בלבד בשנת 1995. מאז שנות ה־80 ועד היום גדל פי שניים וחצי בקירוב מספר הדירות 6 חדרים (או דירות ששווקו כדירות 6 חדרים, והרוכשים הפכו אותן לדירות מרווחות בנות 5 חדרים) – מכ־10־12 אחוז בשנות ה־80 וה־90 לכ־26־28 אחוז כיום. כך, בעוד שבשנת 2006 נבנו בישראל רק 7,036 דירות 6 חדרים ומעלה, אשתקד נבנו בארץ 12,728 דירות 6 חדרים ומעלה. ברבעון הראשון של 2017 הוחל בבניית 3,467 דירות, בדומה לשנת 2016.

     

    ואילו היקף הדירות הקטנות (דירות 2־3 חדרים) החדשות שנבנו בישראל בעשור האחרון, קטן משמעותית מהיקף הדירות הגדולות שנבנו באותה תקופה. כך עולה ממחקר שערך אתר מדלן. משנת 2007, כ־16 אחוז בלבד מכלל הדירות החדשות שנבנו בישראל היו דירות קטנות.

     

    מדוע בשנים האחרונות היזמים בונים פחות ופחות דירות קטנות? ראשית, כי הצרכנים עצמם מחפשים לרכוש דירות גדולות יותר. "אם לפני כעשור זוגות צעירים היו מסתפקים ברכישה של דירת 3 חדרים, הרי שכיום הם נהיו 'מפונקים' יותר ורובם שואפים לשפר את רמת החיים", מעיד גל קסטל, סמנכ"ל השיווק של קבוצת ארזים. "זוגות רבים חושבים לטווח הארוך, ויתאמצו לרכוש דירת 5־4 חדרים, גם אם בזמן הנתון היא פחות מתאימה לצרכיהם". גם העובדה שזוגות צעירים שרוכשים דירה ראשונה, מקבלים פטור מלא ממס רכישה, מעודדת רבים מהם לרכוש מיד דירה כמה שיותר גדולה.

     

    ליו"ר לשכת שמאי המקרקעין, חיים מסילתי, הסבר נוסף לביקוש לדירות גדולות. "בשנים האחרונות יש עלייה בביקושים לדירות גדולות", אומר מסילתי. "אומנם רוב הדירות הגדולות הן דירות פרימיום או צמודי קרקע, אבל הביקושים הם גם לדירות 6 חדרים רגילות. הסיבה לכך פשוטה: אם לפני 15־20 שנה היה נהוג לשכן שני ילדים בחדר אחד, כיום לכל ילד יש חדר".

     

    צילום : ידיעות אחרונות
    צילום : ידיעות אחרונות

     

     

    "הרבה פעמים, זוגות צעירים עם ילד אחד, למשל, רוצים מראש לקנות דירת 6 חדרים", מסכים טל גרסון, סמנכ"ל השיווק של קבוצת יובלים. "לא אכפת להם אפילו שהדירה תהיה קטנה, כי הם אינם יכולים לשלם על דירה גדולה, העיקר שלכל אחד יהיה חדר".

     

    רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן, מוסיף עוד הסבר. "תרבות הצריכה בישראל השתנתה בעשורים האחרונים, ואיתה גם הביקושים. יותר ויותר אנשים עובדים מהבית, הם כמובן לוקחים את זה בחשבון ברכישת הדירה ומקצים חדר אחד כחדר עבודה או להקמת קליניקה פרטית וכדומה".

     

    לדברי ד"ר רינה דגני, מנכ"ל "גיאוקרטוגרפיה" ומומחית למחקרי שוק כלכליים, מלבד הרצון לתת לכל ילד חדר והשינויים בשוק העבודה, יש עוד כמה סיבות לכך שהישראלים מעדיפים דירות גדולות: העלייה התלולה שחלה ברמת החיים ובגודל הממוצע של הדירות במהלך 30 השנה האחרונות; המשפחות הגדולות במגזר הדתי־לאומי; ויוקר הדירות בתל־אביב וגוש דן, שגרם לכך שישראלים רבים עברו לערי לווין מרוחקות יותר, ובסכום שקיבלו עבור הדירה הישנה רכשו דירה גדולה הרבה יותר.

     

    מקום לאורחים

     

    "יש מספר פלחי שוק מקרב משפרי הדיור המחפשים דירות גדולות", אומר אלי ביתן, מנהל השיווק בפרץ בוני הנגב. "בפרויקט שלנו במודיעין, לדוגמה, יש רוכשי דירות אנגלו־סקסים המחפשים גם דירות 7 חדרים. מדובר במשפחות גדולות ברמה סוציו־אקונומית גבוהה. הם רוצים חדר לכל דייר, חדר עבודה ובעיקר דירה מרווחת ומרפסת גדולה".

     

    פלח שוק שלא מדברים עליו הרבה, אבל הוא מחפש דירות גדולות, הוא האוכלוסייה הדתית. גם פה יש מהפך. "היות שהמשפחות בציבור הדתי־לאומי גדולות מהממוצע, הם מחפשים דירות גדולות במיוחד, עם מספר חדרים גדול יותר, בשלב מוקדם יחסית בחייהם", אומרת עפרה חדד, סמנכ"לית שיווק בחברת יורו ישראל. "מעבר למשפחה הגדולה, קיים גם מוסד האירוח בשבת, שמצריך מרחב. כך שבעוד שבמגזר החילוני כשמשפחה מתרחבת היא משדרגת לדירת 5 חדרים – הרי שבמגזר הדתי־לאומי השדרוג הוא מדירות 4־5 חדרים לדירת 6 חדרים. התופעה הזו מביאה לכך שבפרויקטים רבים המיועדים למגזר, אחוז הדירות הגדולות גבוה יותר מאשר הממוצע הארצי. כך לדוגמה, בפרויקט מגדלי יורו בשכונת הדר־גנים בפתח־תקווה 50 אחוז מהדירות המשווקות בפרויקט הן דירות 6 חדרים".

     

    אברהם שמש, מנהל השיווק של חברת קרדן נדל"ן: "דירות גדולות נפוצות מאוד בקרב הציבור הדתי. ניתן לראות, למשל, דירות 6 חדרים בשכונות כפר־גנים ג' והדר־גנים בפתח־תקווה, שם יש ריכוז גבוה של אוכלוסייה דתית־לאומית. קיים ביקוש לדירות הללו, כי מספר הנפשות הממוצע במשפחה גדול מהממוצע הכלל־ארצי. בנוסף, אורח החיים של חתך האוכלוסייה הינו כזה שבשבתות המשפחה מארחת לאורך כל סוף השבוע. לרוב, הדירות מתוכננות כך שהחדר השישי צמוד לחדר שירותים ומבודד משאר חלקי הבית. שנית, קיימת יכולת כלכלית לרכוש את הדירות, שהן יקרות יותר מדירות 5 חדרים, הואיל ומדובר בעיקר במשפחות מהמגזר הדתי־לאומי מהמעמד הבינוני גבוה".

     

    יהודה הרציג, הבעלים של הרציג נדל"ן, בונה ומשווק את פרויקט "פנינת הגבעה" בגבעת־שמואל, בעיקר לקהל הדתי־לאומי, הכולל משפחות גדולות ומשפרי דיור המחפשים לשדרג את רמת המגורים ואיכות החיים. "במפתיע, החלטנו ספציפית בפרויקט זה, שלא לכלול דירות קטנות, אלא דירות גן גדולות עם שני מפלסים בשטח 230 מ"ר ודירות פנטהאוז בשטח 170 מ"ר, המתאימות למשפחות מאזור גבעת־שמואל ומכל אזור בקעת אונו והמרכז. המחירים: החל מ־3 מיליון שקל", אומר הרציג.

     

    דירות גן גדולות ומרווחות מוכרות היטב לדורית סדן, סמנכ"לית השיווק חברת שיכון ובינוי נדל"ן, המגדירה מחדש את המושג "וילה". "בשנים האחרונות ניתן לזהות עלייה בבניית דירות גדולות שחוצות את רף הגודל שהיה מוכר עד היום", אומרת סדן. "עוד ועוד פרויקטי בנייה ברחבי הארץ מציעים לקהל הרוכשים מגוון דירות 5־6 חדרים ומעלה. מדובר בהיצע דירות בקטגוריות רגילות, דופלקסים, פנטהאוזים, מיני־פנטהאוזים ודירות גן. במקרים רבים המתעניינים הם משפרי דיור שמחפשים דירות גדולות עקב הרחבת המשפחה או רצון לעבור מבתים צמודי קרקע ל'ווילה באוויר' תוך כדי שמירה על קרבה למוקדי תעסוקה, בילוי ונגישות תחבורתית". לדוגמה, "חלומות צוקי השמורה" הוא קומפלקס של שלושה מגדלים עד 28 קומות הצופה לים, בצפון מערב שכונת עיר־ימים בנתניה. דירות 6 חדרים בקומה 20 מול הים בשטח 163 מ"ר ובתוספת מרפסת בת 33 מ"ר נמכרות ב־6 מיליון שקל, בהחלט מחיר בית צמוד קרקע.

     

    גם רחלי בריזל, סמנכ"לית השיווק של חברת אשדר, מספרת כי מצמצמי דיור מחפשים דירות גדולות. "אנו נתקלים בלא מעט רוכשים שבוחרים לקנות דירה גדולה, בת 6 חדרים למשל, ולצמצם בשלב שינויי הדיירים את מספר החדרים", אומרת בריזל. "זה מצב די שכיח. מדובר במשפרי דיור, לרוב בגילאי 50 פלוס, שילדיהם בגרו ועזבו את הבית, וכעת אין להם צורך במספר רב של חדרים. מצד שני, הם כן מעוניינים בדירה מרווחת ובחללים גדולים, ולכן הם רוכשים דירות גדולות, שוברים קירות, מאחדים חדרים ויוצרים חללים רחבים במיוחד. לרוב מדובר בחדר שינה בשטח כפול שנוצר משבירת קיר בין שני חדרים. משפרי דיור אוהבים מאוד להשקיע בחדר שינה מאסטר, שחולק חלל עם חדר ארונות פתוח. בנוסף, מאחר ואנשים אוהבים לארח, שינוי נוסף שאנו רואים לעתים קרובות הוא שבירת הקיר בין הסלון לבין החדר הסמוך לו, מה שמעניק לסלון מרחבים".

     

    מדברים במ"ר

     

    מצד היזמים, עליית יוקר תשומות הבנייה, ההכבדה במיסים על הקבלנים והפרויקט עצמו, הפכו את בנייתן של דירות קטנות לכדאית פחות מבחינה כלכלית. גם הרשויות המקומיות מעדיפות דירות גדולות, שכן מטראז' גדול יותר – משמעותו ארנונה יקרה יותר.

     

    גם העובדה כי ראשי הערים הגדולות והיישובים המצויים בתהליך של צמיחה והתרחבות, פועלים לחיזוקם באמצעות הגירה של אוכלוסייה משכבה סוציו־אקונומית גבוהה, תרמה רבות בעשור האחרון לביקוש גובר לדירות בנות 5 ו־6 חדרים על חשבון הדירות הקטנות.

     

    לא רק ברוב הערים הגדולות בישראל עיקר הדירות החדשות שנבנו בעשור האחרון היו דירות גדולות (4 חדרים ומעלה). בבחינת הנתונים ביישובי הפריפריה, נמצא שגם שם אחוז הדירות הקטנות שנבנו בעשור האחרון היה מזערי.

     

    בעבר, שטחה הממוצע של דירת 4 חדרים, היה 110־100 מ"ר, ושטחה של דירת 5 חדרים היה כ־120-125 מ"ר. כיום ניתן לראות, בעיקר בשכונות חדשות, שהגדרת המטראז' השתנתה. כלומר, מספר החדרים כבר אינו מעיד על שטח הדירה. בשכונה אחת דירת 4 חדרים יכולה להיות בת 100 מ"ר, ובשכונה אחרת – בשטח של 80 מ"ר.

     

    לרוב, גודל הדירה נקבע לפי הדרישות בתב"ע (תוכנית בניין עיר). באזורים רבים התב"ע מחייבת יזמים לשווק דירות 3 חדרים. בפרויקט ברעננה, למשל, הוראות התב"ע דורשות כי חלק מהדירות יהיו קטנות יותר ויכללו שלושה חדרים, מתוך כוונה לתת מענה לזוגות צעירים שרוצים להתגורר בעיר. "בדירות קטנות המחיר למ"ר הוא לרוב גבוה יותר, מה שהופך אותן לרווחיות יותר עבור היזמים", אומר גל קסטל, מנהל השיווק של חברת ארזים.

     

    "כיום, מרבית הדירות שנבנות בשכונת נאות־פרס בחיפה הן דירות גדולות", מספרת יפה סדן, סמנכ"לית השיווק בחברת יוסי אברהמי. "אין דירות קטנות. תכנון השכונה לא כלל דירות מסוג זה, ולכן הדירות שרוכשים הזוגות הצעירים הן דירות 4 חדרים ומעלה. אלא שלהבדיל מדירות במרכז הארץ, ובוודאי שמדובר בדירות עם נוף לים, מחיר הדירות בשכונה נמוך ונגיש יחסית לזוגות צעירים ומשפחות של משפרי דיור". דירות 6 חדרים בשטח של 165 מ"ר ומרפסת של 65 מ"ר בפרויקט עולות 2.950 מיליון שקל.

     

    באופן אבסורדי, ככל שהדירות מתרחקות ממרכז הארץ, כך השטח שלהן גדול יותר. הסיבה לכך שהדירות בפריפריות גדולות בהשוואה לדירות במרכז, נעוצה בעלות הקרקע. "ככל שזו יקרה יותר, היזמים מנסים למקסם את הפוטנציאל ולבנות כמה שיותר דירות במינימום שטח", מסביר קסטל. "בפריפריה יש אפשרות לתכנן ולשווק דירות גדולות יותר, משום שערך הקרקע נמוך יותר".

     

    פטנט ישראלי

     

    אבל לא רק המטראז' נחשב, גם כמות החדרים מהווה שיקול מרכזי ברכישת דירה. רק בישראל הצליחו חברות הבנייה להגדיל את הדירה: הסלון מחושב כחדר. מה שנחשב בניו־יורק או לונדון כדירת 2 חדרים, נחשב בישראל כדירת 3 חדרים. בתוכנית מחיר למשתכן, שקבע משרד הבינוי והשיכון, מוגדרות מראש הנחיות בסיסיות לסוגי הדירות, גודלן ושטחן המינימלי. הגדרה זו מסייעת לזוגות הצעירים לזכות בדירות 4 ו־5 חדרים במחיר יחסית נמוך ממחיר השוק. כך שאם בעבר לזוג צעיר היה קושי לרכוש דירה גדולה, התוכנית החדשה של מחיר למשתכן מאפשרת לו לרכוש דירה גדולה יותר ממה שיכול היה להרשות לעצמו לרכוש במחירי השוק.

     

    "אנו רואים כיצד המציאות מתחילה להשתנות, בעיקר על רקע עליות המחירים בשוק הנדל"ן", אומר עמוס דבוש, סמנכ"ל השיווק של חברת י.ח. דמרי. "אם בעבר אנשים רצו דירות בשטח גדול יותר, למרות שאפשר לתכנן דירת 4 חדרים טובה שתיראה מרווחת ב־98 מ"ר ואף בפחות מזה, עכשיו אנו מזהים שנוצר צורך לדירות בנות אותו מספר חדרים, אך בשטח כולל קטן יותר. צריך לזכור כל הזמן שחשוב להתאים את המוצר לצרכן, ולבחון את ההעדפות של השוק בזמן נתון".

     

    בעבר, רוכשי הדירות היו פוצחים במסע שינויים מתיש ויקר על מנת להתאים את הדירות החדשות שקנו מקבלנים לצרכיהם מבחינה תפקודית ועיצובית. היום, עם התייקרות הדירות מחד ועלייה ברמת התכנון והשיווק מאידך, מוצעות דירות בתכנון אישי ובגודל המותאם לצרכי הרוכשים הפוטנציאלים. "כיום אנו מתבקשים לתכנן מגוון גדול יותר של טיפוסי דירות בכל פרויקט, שיאפשרו לכל רוכש לקנות את דירת חלומותיו תוך השקעה מינימלית בשינויים", אומר אדריכל גיל שנהב. "יש גידול בסוגי הרוכשים החדשים, דבר המסביר את העלייה בביקוש דווקא לדירות קטנות".

     

    מאיר שמחה, סמנכ"ל הנדסה בחברת אזורים, מסביר כיצד מחליטות החברות איזו דירה לבנות: "בצד התכנוני, הדבר תלוי בכמות השטחים (זכויות הבנייה) וכמות יחידות דיור המוגדרות בתב"ע. אם נחלק את כמות השטחים בכמות יחידות הדיור המאושרות, נוכל לקבל את הגודל הממוצע לדירה, כל זאת תוך התחשבות גם במגבלות נפחיות כמו קווי בניין ומגבלות הבנייה לגובה. בצד השיווקי, אנו צריכים להעריך אילו דירות יהיו יותר מתאימות לקהל הרוכשים במקום שבו אנו בונים. ישנם מקומות שבהם יש ביקוש לדירות גדולות ואז לדוגמה, דירת 4 חדרים יכולה להגיע לשטח גדול יחסית של 110 מ"ר, והרוכשים יסכימו לשלם בהתאם". 

     

    בקריית־ביאליק, לדוגמה, הוגבלה כמות זכויות הבנייה באופן משמעותי, מה שגרם לבניית דירות קטנות יחסית. "ניגשנו לתכנון עם תמהיל מגוון", מסביר שמחה. "תכננו קומות נמוכות שכללו חמש דירות בקומה, שילבנו שלוש דירות קטנות בקומה והן נחטפו במהירות. בקומות היותר גבוהות, שבהן יש נוף לכיוון הים ולכיוון שטחים ירוקים, הערכנו שאנשים ירצו דירות גדולות יותר, שינצלו את היתרון של נוף פתוח מכמה כיוונים, ולכן שם תכננו רק ארבע דירות בקומה, והדירות הן בנות 4 חדרים ומעלה. באופן טבעי זה גורם לבניית פחות דירות בקומות הללו".

     

    גודל הדירה, אם כן, הוא גם עניין של גיאוגרפיה. "ההבדלים בשטחי הדירות דרמטיים ומשתנים מעיר לעיר, גם כשמדובר בדירות בעלות אותו מספר חדרים, שכן לפעמים ההבדל יכול להגיע לשטח של חדר נוסף (10־12 מ"ר)", מדגיש יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג. "במודיעין, למשל, שבה יש שיעור גבוה של דירות גדולות וקהל היעד מאופיין במשפחות עם ילדים (שלושה ומעלה) מחתך סוציו־אקונומי גבוה, אנו בונים דירות 6 חדרים בשטח של 163 מ"ר. בהרצליה, זיהינו ביקושים ערים לדירות גדולות מצד משפחות העוברות למרכז העיר, שעל פי רוב מגיעות מבתים פרטיים, והתאמנו להן דירות 5 חדרים גדולות, בשטח של 130 מ"ר ויותר השוות בגודלן לדירות 6 חדרים ברעננה, בראשון־לציון או בכפר־סבא".

     

    שכונת נווה־זמר ברעננה מהווה דוגמה מצוינת לשכונה שבה התב"ע מאפשרת דירות בנות 4 חדרים, אך הן מעט קטנות. מדובר בשכונה שתכלול בסופו של דבר כ־3,500 דירות בבנייה רוויה, בעיר שכמעט ולא הייתה בה בנייה חדשה בשלוש השנים האחרונות. התב"ע שיזמה עיריית רעננה, דורשת כי שליש מהדירות יהיו בשטח עיקרי של עד 80 מ"ר בתוספת ממ"ד, מה שאפשר ליזמים לתכנן ולבנות דירות 4 חדרים בשטח של 92 מ"ר. מסקר שביצעה קבוצת יובלים, שמקימה בשכונה פרויקט, עולה כי הביקוש לדירות מסוג זה הוא בעיקר מצד זוגות צעירים, ילידי העיר, המעוניינים להמשיך ולהתגורר בה, אולם לא יכולים לרכוש דירת 5 חדרים או בית צמוד קרקע, בשל המחירים הגבוהים בעיר. הפרויקטים בשכונה החדשה מהווים עבורם אלטרנטיבה שפויה לרכישת דירה, ביחס לרמת המחירים הנהוגה ברעננה.

     

    מצעד הגדולים

     

    הדירות הגדולות בולטות במיוחד בערי הלווין של גוש דן. בפתח־תקווה כ־1,000 מתוך כ־4,000 הדירות שנבנו אשתקד הן דירות גדולות, ובדומה לכך המצב בהוד־השרון, חולון, ראשון־לציון ועוד. הכי מפתיע: בתחתית הרשימה נמצאות בת־ים ותל־אביב עם התחלות בנייה של 208 ו־169 יחידות דיור בנות 6 חדרים ומעלה.

     

    בפתח־תקווה בונים הכי הרבה דירות גדולות. בשנת 2016 הוחל בבניית 737 דירות גדולות בעיר. כך, למשל, חברת א.זיתוני מקימה שם את פרויקט ECO נווה־עוז הירוקה, הכולל דירות 6 חדרים. "הפרויקט שלנו ממוקם בפתח־תקווה על גבול גבעת־שמואל, המאופייינת באוכלוסייה גדולה של מסורתיים ודתיים", אומר אבי זיתוני, הבעלים. "מדובר במשפחות גדולות המחפשות דירות גדולות, ולכן, היזמים משתדלים לבנות יותר דירות גדולות שהן לא דירות פרימיום. עם זאת, אנחנו בחברה רואים בשנים האחרונות שגם המשפחה החילונית הממוצעת השתנתה. אנו מזהים עלייה בביקושים לדירות גדולות מצד משפחות חילוניות הכוללות שלושה ילדים ויותר".

     

    היישוב הסמוך גני־תקווה, שהחל לעבור תהליך אורבניזציה שהגיע לשיאו בעשור האחרון, הכפיל את מספר תושביו ומושך אליו אוכלוסייה ברמה סוציו־אקונומית גבוהה, המורכבת ברובה ממשפרי דיור, מה שהביא שם לבניית יותר ויותר דירות גדולות במיוחד. "עליות המחירים בשוק הנדל"ן בישראל הביאה להפיכתן של גני־תקווה, פתח־תקווה וגבעת־שמואל, למוקד משיכה נדל"ני בגוש דן לדירות גדולות", אומרת מיה אבישר, מנהלת מכירות אזורית אפריקה ישראל מגורים.

     

    חברת אשדר מקימה יחד עם צמח המרמן פרויקט בגני־תקווה, המציע מגורים עם קומת מסחר מושקעת כעירוב שימושים. "לב גני־תקווה" כולל שני מגדלים בני 23 קומות, המציעים 250 דירות בנות 4, 5 ו־6 חדרים, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים. דירות 5 חדרים בפרויקט משתרעות על פני שטח של 122 מ"ר, ומחירן נע בין 2.3־2.7 מיליון שקל. מודל נוסף שהחברות מציעות הוא דירות 5 חדרים בנות 137 מ"ר במחיר של החל מ־2.7 מיליון שקל. מחירן של דירות בנות 6 חדרים בפרויקט, בשטח של 142 מ"ר ומרפסת בת 20 מ"ר, עומד על כ־2.6 מיליון שקל. "פרופיל הרוכשים בפרויקט זה, מורכב בעיקר ממשפחות בנות שלושה ילדים ויותר, וכן מצמצמי דיור שמכרו וילה או קוטג' באזור בקעת־אונו, וקנו במקום דירת 6 חדרים במגדל. כמו כן, אנחנו רואים במשרד המכירות גם זוגות שמבקשים להרחיב את המשפחה, ועל כן קונים דירה 6 חדרים מבעוד מועד", אומרת רחלי בריזל, מחברת אשדר.

     

    ברשימת הערים שבהן נבנות הכי הרבה דירות גדולות, מפתיעה באר־שבע במקום השני בצמרת, אחרי פתח־תקווה, עם התחלות בנייה של 440 דירות 6 חדרים ומעלה. גם בעיר דימונה כמעט ולא נבנות דירות קטנות. דימונה היא העיר בפריפריה שבה נבנות הכי מעט דירות קטנות: כשלושה אחוזים בלבד של דירות 2 ו־3 חדרים בעשר השנים האחרונות. שאר הדירות שנבנו בעיר היו גדולות. יש לציין כי בדרום, הן בבאר־שבע והן בדימונה, הדירות הגדולות, גדולות גם מבחינת המטראז'. בדימונה יש דירות 3 חדרים, אך כולן הן דירות ישנות מאוד.

     

    אילן רג'ואן, יזם פרויקט מגדלי רג'ואן, המוקם בדימונה: "אצלנו בפריפריה הכול זול יותר, הקרקעות וגם המחירים למ"ר, ולכן באופן טבעי שטח הדירות ומספר החדרים גדולים יותר. בדימונה לא כדאי לבנות דירות קטנות גם כי הביקושים של זוגות צעירים, לכאורה קהל היעד לדירות קטנות, הם רק לדירות גדולות, בעיקר של 4 חדרים. הסיבה היא לא רק הגידול הצפוי בתא המשפחתי, אלא גם המחירים הנמוכים יחסית של דירות חדשות".

     

    בפרויקט שמקימה חברת רוטשטיין יחד עם חברת ציפחה בקריית־מלאכי, פרופיל הרוכשים מורכב בעיקר ממשפחות צעירות בעלות רצון למרחב ומשפחות מרובות ילדים מהציבור הדתי־לאומי. "הלקוחות מתאמצים להשיג משכנתה גדולה על מנת לקנות את הדירה הגדולה, כשמרבית הרוכשים הם משפחות אמידות יחסית. הפער בין מחירי הדירות הגדולות לקטנות עומד על כ־230־400 אלף שקל", מסבירה אורטל ליבר, מנהלת השיווק של חברת רוטשטיין. "עיקר הביקוש בימים אלו, בעיקר בפרויקטים שנחשבים 'עממיים', הוא לדירות 4־5 חדרים. דירות בנות 3־2 חדרים, על אף שיש להן ביקוש, בעיקר בקרב אוכלוסיית המשקיעים, לא תמיד רצויות על ידי הרשויות המקומיות שמבקשות להביא לעיר אוכלוסייה חזקה ואמידה. למשל, בהרצליה, קשה מאוד למצוא בנייה חדשה עם דירות 2 חדרים. לעומת זאת, במקומות דוגמת אור־עקיבא, כן ניתן למצוא דירות 3 חדרים, ויש מי שרוכש אותן, בעיקר זוגות צעירים בתחילת דרכם, ומשקיעים שמתכוונים להשכירן".

     

    מצעד הקטנים

     

    באור־עקיבא לא בונים כמעט בכלל דירות גדולות. בשנת 2016 הוחל שם בבניית שלוש דירות 6 חדרים ומעלה בלבד, מתוך התחלות בנייה של 350 יחידות דיור. גם בטבריה נבנו חמש דירות גדולות בלבד מתוך 429 יחידות דיור שהוחל בבנייתן, ובעכו מדובר בשבע דירות גדולות מתוך התחלות בנייה של 313 דירות.

     

    הביקוש לדירות קטנות מגיע מאוכלוסיות שאינן זקוקות לדירות גדולות, או שאינן יכולות לעמוד במחיר הרכישה שלהן. ביניהן ניתן למנות קשישים, סטודנטים, משפחות חד־הוריות, משפחות בתחילת הדרך והורים גרושים. הגורמים לכך הם השינויים הדמוגרפיים כמו התארכות תוחלת החיים, העלייה בגיל הנישואין הממוצע ובאחוז הגירושין והעלייה בפופולאריות של תאים משפחתיים השונים מן התא המשפחתי הסטנדרטי.

     

    "היצע הדירות הקטנות אינו נותן מענה לאוכלוסיית הביקוש שהולכת וגדלה", קובעת דנה דוד, חוקרת שכונות ומתכננת ערים באתר מדלן. "העובדה שאותן אוכלוסיות מתקשות למצוא פתרון מגורים מתאים, מאלצת אותן פעמים רבות להתפשר על דירות ישנות במצב ירוד, או להיגרר לרכישות מעבר ליכולתן הכלכלית. מהנתונים עולה שרוב הדירות הקטנות נבנות דווקא בערים כמו תל־אביב, רמת־גן או ירושלים, שבהן שווי הקרקע גבוה מאוד. אולם גם באותן ערים מבוקשות שבהן היצע הדירות הקטנות גדול באופן יחסי, עלויות הרכישה או ההשכרה גבוהות מאוד".

     

    בעיני ד"ר רינה דגני, זה לגיטימי שיזמים וקבלנים יספקו את ההיצע שדורשים כוחות השוק, ושחלק גדול מהעיריות, המעוניינות שאוכלוסיה חזקה תגיע אליהן, מעדיפות שבשטחן ייבנו כמה שיותר דירות גדולות ויקרות יחסית. אך למרות זאת היא מציינת שיש בכך גם בעיה לא קטנה, התורמת לעיוות בשוק הדיור. לדבריה, הפירמידה התהפכה: אם עד לשנות ה־80 רוב הדירות שנבנו בישראל היו דירות קטנות, בנות 2.5, 3 ו־3.5 חדרים, הרי שכיום דירות 2 ו־3 חדרים מהוות רק כ־10־12 אחוז מהשוק. נכון, אומרת דגני, בכל פרויקט חדש מחייבים בניית 20 אחוז דירות קטנות, אולם רוב הפרויקטים הללו הם בערי הלווין ובפריפריה. המחסור בדירות קטנות בולט במיוחד באזורי הביקוש, לתל־אביב וגוש דן.

     

    דגני מדגישה כי אם נצליב את הנתון הזה בשיעור המשפחות הקטנות, ההולך ועולה, ומגיע לכ־40 אחוז – כולל חד־הורים, גרושים, נשואים מאוחרים, להט"בים, חסרי ילדים וכו' – נמצא כי קיים כיום מחסור לא מבוטל בשוק בדירות קטנות, ובמיוחד ב"מדינת תל־אביב". "מה שקורה", היא אומרת, "זה שהדירות הקטנות בתל־אביב נרכשות לעיתים קרובות דווקא על ידי אוכלוסייה אמידה יחסית שמאסה בפקקים וחזרה להתגורר בעיר. ונקודה מעניינת: אם, למשל, הממשלה היתה מעודדת בניית יותר דירות קטנות במקום גדולות, ניתן היה בנקל להגיע כבר היום לכ־60־65 אלף התחלות בנייה בשנה, זאת לעומת 50־55 אלף בלבד כיום.

     

    אבי ביתן, סמנכ"ל השיווק של חברת מנרב, מנפץ את המיתוס שדירות קטנות נועדו לחלשים: "ההנחה שדירות קטנות נרכשות על ידי אוכלוסיות חלשות יותר היא פחות רלוונטית כיום, כי גם דירת 3 חדרים עולה 1.5 מיליון שקל", הוא אומר. "כיום, גם אם שני בני זוג צעירים עובדים ומרוויחים יפה, אבל אין להם את ההון העצמי הנדרש, הם לא יכולים לקנות דירה 4 חדרים ומעלה. יחד עם זאת, כשהם רוצים לרדת לדירת 3 חדרים, המוצר הזה אינו זמין עבורם. בעיה נוספת של הדירות הקטנות, ואחת המרכזיות מנקודת ראותם של הזוגות הצעירים, היא שדירות כאלה עוברות תחלופה מהירה מאוד. זוגות צעירים קונים אותן לתקופת זמן קצובה, ואחרי הילד הראשון או השני הם צריכים דירה גדולה יותר, והכל תוך אובדן כספי, שכן בתקופות של עליות מחירים, פערי המחיר בין דירות 4 חדרים לדירות 3 חדרים, גדלים. כשמוסיפים לחשבון את עלויות המיסוי המוגדלות המושתתות עליהם כמשפרי דיור, ועלויות נלוות של עורך דין, תיווך והעברת דירה, מדובר בתוספת של עשרות אלפי שקלים, שמעמידות בסימן שאלה גדול את ההחלטה הראשונית לרכוש דירה קטנה לזמן קצר".

     

    "על אף הפופולאריות הרבה של דירות 5 חדרים ויותר, רבים מקהלי היעד דוגמת זוגות בתחילת דרכם, זוגות מבוגרים יותר שילדיהם עזבו את הקן, משפחות חד־הוריות וכיוצא באלה, מוצאים דווקא את הדירות הקטנות כמוצר העונה על צרכיהם", מדגיש טל מי רז, מנהל מכירות אזורי אפריקה ישראל מגורים. "הביקוש הקשיח העלה את ההילוך בשוק הדירות הקטנות, והתופעה של קניית דירות 2 ו־3 חדרים בעיקר להשקעה בתל־אביב, הולכת וצוברת תאוצה בערים נוספות דוגמת ירושלים ומודיעין. מחד, אלה דירות זולות יחסית, ומאידך על אף שאינן כוללות חדרים רבים, מדובר בדירות גדולות ומרווחות בגודל של 85־90 מ"ר, בהשוואה לדירות דומות שראינו בעבר בשוק".

     


    פרסום ראשון: 10.09.17 , 14:08