לא מומלץ לקנות דירה להשקעה בברלין
שלמה זהר, מנכ"ל קבוצת אי–די–או, שמחזיקה ב–20 אלף דירות להשכרה בברלין, אומר שלאדם פרטי מישראל יקר מדי להשקיע בדירה להשכרה בעיר • בראיון ל"ממון" הוא מספר על חוקי שכר הדירה שמקשים על משכירי הדירות, ומסביר למה הוא ממשיך לקנות דירות בעיר ואיך הוא מצליח להשיג תשואה של 5% • על הישראלים הצעירים שנוהרים לעיר הוא אומר: "הם מתפשרים מאוד על הקריירה. כשאין לך שפה, סיכוייך להיות מנהל קטנים"
לפני כחודש גילתה שרי אריסון להפתעתה כי יש לה שותפים חדשים בחברת אי־די־או גרופ (IDO) – קרן ההשקעות אפולו ומשפחת דיין, שרכשו יחד בבורסה מתחת לאפה של אריסון כמעט 40% ממניות אי־די־או ואילצו אותה לחתום עימם על הסכם שליטה. מה כל כך אטרקטיבי בחברה, שסביר להניח כי רוב הקוראים לא שמעו עליה כלל? מדובר בחברה שמחזיקה במלאי הדירות להשכרה הגדול ביותר בברלין – 22,000 דירות, בשווי של כ־2.6 מיליארד דולר. רק במחצית הראשונה של 2017 היא הוסיפה 160 מיליון יורו לשווי הנכסים שלה, כשגם בעיצומו של קרב השליטה עליה היא רכשה 1,300 דירות נוספות בברלין, בהיקף של 214 מיליון יורו.
על כל זה מופקד שלמה זהר, מנכ"ל החברה. בנוסף לניהול החברה, באחרונה נכנס זהר, לשעבר יו"ר בנק דיסקונט, רואה חשבון במקצועו ואיש עסקים ותיק ומוערך – לשותפות עם דודי ויסמן בחברת סונול, וכעת הוא מחזיק 7.5% ממניותיה, יחד עם גיסו ג'ו שוובל, בעל הזיכיון של אופנת זארה ישראל. זהר, שראה את ההזדמנויות הנדל"ניות הטמונות בדירות למגורים בברלין, רואה עכשיו גם את אלה הטמונות בשטחי תחנות הדלק של סונול. החברה אינה עוסקת במכירת דירות, ועיסוקה השכרת דירות כנכס מניב.
מחסום ה"מיט שפיגל"
אי־די־או – חברה־בת של "שיכון ובינוי", שמחזיקה ב40% ממניותיה ונשלטת על ידי אריסון – החלה "לאסוף" דירות למגורים בברלין ב־2006, בתקופה שבה אורי שני היה מנכ"ל שיכון ובינוי. ב־2010 היו בבעלותה 3,000 דירות בלבד. ביוזמת זהר, מוזגה פעילותה של אי־די־או עם פעילות הנדל"ן של עדי קייזמן בברלין.
קייזמן – אז בעלה של עפרה שטראוס והיום נשוי לדוגמנית אסתי גינזבורג – היה מיזמי הנדל"ן הראשונים שגילו את הפוטנציאל שברכישת דירות בברלין. ב־2004 הוא רכש את בניין הדואר ההיסטורי בעיר, אותו מכר לאחר שש שנים לאלעד תשובה, בנו של יצחק תשובה. שיכון ובינוי וקייזמן הקימו חברה משותפת, אך קייזמן פרש ממנה מאוחר יותר והיום הוא ממשיך להיות פעיל בשוק הנדל"ן בברלין באופן עצמאי, בעיקר ברכישת בניינים ומכירתם ליזמים ישראלים.
מאבק השליטה בין משפחת דיין וקרן אפולו לבין אריסון על אי־די־או הקפיץ את מניות החברה בבורסה בתל־אביב בכ־30%. לפני שבועיים מיהר זהר לנצל את ההזדמנות ולמכור מניות ואופציות של החברה שקיבל תמורת כ־14 מיליון שקל. בראיון ל"ממון" שאלנו אותו האם כדאי לישראלים להשקיע בדירות בברלין, והאם בכלל יש הצדקה לנהירתם של צעירים מכל העולם לעיר הכי צומחת באירופה.
"אני איש נדל"ן, ומה שראיתי בברלין בזמנו היה הזדמנות היסטורית נדירה להשקעה במגורים", הוא מסביר. "השוק היה מאוד זול, דירה נרכשה אז ב־20 אלף יורו. זה מחיר זול גם ביחס לכל עיר אחרת בגרמניה, בגלל החיבור החד־פעמי בין ברלין המזרחית למערבית. היום לא הייתי ממליץ לישראלי שמחפש לרכוש דירה להשקעה לקנות בברלין, אלא אם הוא מתכוון להשתמש בה בעצמו ולהנאתו. ראשית, מחירי הדירות הכפילו עצמם. שנית, בגרמניה לא ניתן להוציא דייר מדירה שכורה עד סוף ימיו, ויש לו זכויות עצומות. בין היתר, בעל הבית הוא זה שאחראי כלפי הרשויות על תשלומי החשמל והארנונה וכן על התחזוקה והתיקונים. בפועל לא ניתן לעשות זאת בשלט־רחוק מישראל, לכן נאלצים למסור זאת לחברה חיצונית, בעלות גבוהה שלא מותירה לבעל הבית כמעט רווח. לכן אי־די־או, שיש לה 21 אלף שוכרים, מספקת בעצמה את כל השירותים: יש לנו חברה לאחזקה, חברה לגבייה, חברה לחיתום חוזים. אנחנו מעסיקים בעלי מקצוע רבים בשכר שמתחזקים את הדירות. אין לנו שום שירות חיצוני. יש לנו אפילו מחלקת בנייה משלנו. אנחנו קונים בניינים שיש בהם דיירים אבל גם דירות לא מושכרות. יש עדיין באזורים טובים בניינים ישנים שלא שופצו ולא טופלו, שכמעט מתפוררים. כאלה אנחנו אוהבים, כי אנחנו משפצים אותם וגובים על הדירות שכר דירה גבוה יחסית. אנחנו מפוזרים 50% בשכונות ו־50% במרכז העיר".
איך הביקוש לדירות בעיר?
"הביקוש כל כך חזק, שאף דירה שלנו לא עומדת יותר מחודש. יש חוסר עצום של דירות בעיר. כל שנה נכנסים אליה 50 אלף תושבים חדשים, ונבנות בקושי 500 דירות חדשות להשכרה. זה בזמן ש־87% מתושבי העיר גרים בשכירות. ברלין היא העיר הכי צומחת והכי צעירה באירופה. היא גם מספר אחת באירופה בפתיחת עסקים זעירים ובאחוז הרווקים והרווקות".
רוב החברות הישראליות משקיעות בחו"ל בנדל"ן מסחרי עם תשואה של גבוה יותר של ־ 8%־9% לנכס.
"אני בעד השקעה במגורים, כי תמיד זאת הייתה אופציה בטוחה יותר ממסחר. תיק הדירות בברלין מניב לנו תשואה של 5%, שזה מצוין במגורים, ויותר גבוה מהתשואה ממגורים בלונדון (2.5%), במינכן (2%) או בתל־אביב (2.5%), וזה מצוין במיוחד ביחס למקדם הסיכון הנמוך. תמיד יהיה ביקוש לדירות בברלין, כמו שתמיד יהיה ביקוש לדירה בשדרות רוטשילד בתל־אביב, בעוד שבנדל"ן מסחרי, בנייני משרדים לדוגמה, אם שוכר גדול אחד, כמו בנק או חברת ביטוח, הלך, אתה מוצא עצמך עם בניין חצי ריק. בנוסף, המיקומים המבוקשים זזים עם הזמן ועם צירי תחבורה חדשים, וכך נכס מסחרי שהיה מבוקש עומד פתאום ללא ביקוש. אפשר לראות את זה בתל־אביב – כל מגדל משרדים חדש ומודרני בשולי העיר מתמלא בשוכרים שזזו מבניין אחר, מיושן, במיקום שכבר פחות נחשק. גם הטכנולוגיה והאינטרנט ישפיעו על הנדל"ן המסחרי: היום משרדים צריכים שטח יותר מצומצם – עם לפטופ על השולחן אתה עושה הכל".
חוקי הגנת השוכר בגרמניה מאוד נוקשים. הדייר מוגן, אי אפשר להוציא אותו מהדירה, וגם אי אפשר להעלות את שכר הדירה מתי שרוצים. אז איפה הבוננזה?
"לכאורה חוקי הגנת השוכר בגרמניה אמורים להרתיע משקיעים. אבל זה לא נכון שאי אפשר בכלל להעלות שכר דירה. לפי החוק מותר להעלות לדייר מוגן באופן מצטבר עד 15% על פני שלוש שנים, אבל לא יותר מעליית ה'מיט שפיגל' - מדד שכר הדירה הגרמני הממוצע למ"ר באותו אזור. נגיד שהמיט שפיגל ברחוב מסוים הוא 7 יורו למ"ר, והדייר שלה משלם לפי 6.5 יורו למ"ר, אתה לא רשאי להעלות לו ב־15%, כי הסכום יעבור את ה־7 יורו המותרים באותו אזור. המיט מתעדכן פעם בשנתיים. העדכון האחרון נעשה במאי 2017, עם עלייה של 10% בהתאם לביקושים. לכל אזור בברלין מיט שונה.
"אבל זה לא הכל. החוק הגרמני אומר שאם דיירים מתחלפים ושיפצת את הדירה – זכותך להשכיר במחיר חדש שתקבע לפי ראות עיניך. היום שכ"ד ממוצע למ"ר בברלין הוא 6.5 יורו. הבוננזה שלנו טמונה בשכירויות החדשות, שאנחנו מבצעים במחיר של 13־10 יורו למ"ר, לפי המיקום.
"פיתחנו מודל שיודע לנבא סטטיסטית כמה דיירים יתחלפו באזור, לפי גיל, מצב משפחתי וכו', וכך לחשב את התשואה הצפויה לנו. היתרון שלנו בתיק הנכסים שלנו הוא שיש לנו 30% תחלופה, בגלל דיירים שעוזבים מסיבות טבעיות. רק בברלין דייר יוצא בשכירות של 6 יורו למ"ר ודייר חדש נכנס ב־10 יורו למ"ר – 40% יותר".
פרדוקס הדירות הגדולות
התחזית להמשך הביקושים בברלין מבוססת על היותה מקור משיכה לצעירים מכל העולם, כולל ישראלים. מהיכרותך את השטח, הנהירה הזאת מוצדקת?
"ממה שאני רואה, אלו שבאים מתפשרים, ואפילו מאוד, במונחים של קריירה. הרבה מהם עובדים בתיירות, במלצרות. חלקם יכלו להשיג הרבה יותר בישראל. בראייה ארוכת טווח, העובדה שגרמנית היא לא שפת אמם פוגעת בסיכוי שלהם להתקדם ולהפוך למשל למנהלים בכירים בחברות. בגלל נהירת הרווקים והרווקות הצעירים, שמהווים כיום 50% מאוכלוסיית ברלין, הדירות המבוקשות לא גדולות מ־50־60 מ"ר – ובהן אנחנו מתרכזים. באופן פרדוקסלי, דירה גדולה מכונה אצלנו 'נכה', כי יש לה ביקוש נמוך יותר".
אתם חברה ישראלית במעמד של בעל בית, ששוכרים בד"כ לא מחבבים. זה לא מפריע לכם בעשיית עסקים בברלין?
"לא נתקלנו בעוינות. הרוב מזהים אותנו כחברה מקומית. מעטים יודעים שאי־די־או נסחרת בתל־אביב. רבים גם לא יודעים שחברה גדולה נוספת, 'גרנד סיטי', שלא קשורה אלינו ומחזיקה דירות בברלין וברחבי גרמניה, היא בבעלות יזם ישראלי בשם יקיר. בניגוד לחברות דומות, אנחנו היחידים שמתמחים רק בברלין, תחת הסיסמה 'פיור ברלין סטורי'. 'אי־די־או פרופרטיז', החברה־הבת שלנו שמחזיקה בדירות בברלין, הונפקה בגרמניה ב־2015 במחיר של 20 יורו למניה וזינקה ל־40 יורו למניה. נבחרנו למניית הנדל"ן עם הביצועים הכי טובים באירופה. בשנתיים הכפלנו שווי, ואנחנו לא היי־טק, אנחנו הכי בסיס שיש – מוצר של מלט ובלוקים. כל זמן שאני מאמין שלשכר הדירה בברלין יש עוד לאן לעלות נקנה שם דירות".
מה התחזית שלך לשכירות בישראל?
"מחירי השכירות הולכים להתייצבות. את העלייה הגדולה במחירי השכירות והנדל"ן, שנבעה מ־10 שנים של קיפאון במחיר הדירות בשנות ה־90', כבר הדבקנו. חלק מעליות מחירי הנדל"ן בארץ היו גם כתוצאה מריבית נמוכה ומזליגה של עליות מחירי הנדל"ן בחו"ל. מה שבולם כעת את המשך העליות לדעתי זה לא בריחה של משקיעים זרים אלא בעיקר העלייה בריבית המשכנתאות ובמחירי תשומות הבנייה. למרות שגם כיום הדירות הקטנות, במחיר 2.5־2 מיליון שקל, עפות, כי התשואה למשקיע גדולה יותר".
נכנסת לשותפות בחברת סונול. למה ההתעניינות בעסקי תחנות דלק?
"הרווחים בדלק הם נמוכים. הפוטנציאל שראיתי טמון בהשבחת הנדל"ן של חלק מתחנות הדלק. בנתניה ובהוד־השרון יש תחנות שניתן לפנות ולבנות במקומן בניינים. ביפו ליד המזרקה, במנחם בגין בתל־אביב, בעפולה, יש תחנות שיושבות על שטחים שנותנים זכויות בנייה. זה כעת בתהליך בדיקה".
לפנייה לכתב/ת 
