יש מכרזים זיגזג

ת המפקדה הזו איש לא מכיר. כאן חורצים גורלות של עשרות אלפי זוגות צעירים שחולמים על דירה. הגרלות המחיר למשתכן מתקיימות במרתף משרד הבינוי והשיכון בירושלים בתנאי אבטחה גבוהים ותחת פיקוח צמוד של היועץ המשפטי. במסגרת ההגרלה השנייה הוגרלו בינתיים 4,864 יחידות דיור. בסך הכל יוגרלו במסגרת התוכנית עד סוף השנה כ־44 אלף יחידות דיור מתוך 80 אלף הזכאים.

דקה לפני שעוד 11 אלף זכאים יקבלו הודעת זכייה בדירה, ביקר שר האוצר משה כחלון במרכז בקרת ההגרלות של מחיר למשתכן. "במקום הזה מגרילים הנחות בשווי של 400, 500 ו־600 אלף שקל", אמר. "מדובר בסכומים מטורפים. אנחנו עושים את כל העבודה הזאת עבור הזוגות הצעירים והרווקים ששנים חיכו להזדמנות שיש להם בתקופה הזאת. תמשיכו ככה – אנחנו בדרך הנכונה".

נדמה כי הלחץ על שר האוצר הולך ומתגבר - מצד קבלנים ובעלי אינטרסים אחרים בשוק. כחלון מצידו מבטיח להמשיך ולהילחם לטובת הזוגות הצעירים ולהוזיל להם את עלות הדיור.

אלא שלא הכל מתנהל לפי התכניות. קשה לשלוט על קצב הבנייה בישראל. מבדיקת כלכלני התאחדות בוני הארץ עולה כי, מאז אוקטובר 2016, החודש שבו החלו הגרלות תוכנית מחיר למשתכן במתכונתה הנוכחית, רק 4,000 איש מתוך הזוכים חתמו על עסקאות עם קבלנים. כלומר, רק אנשי הקבוצה המצומצמת הזאת יודעים איזו דירה ספציפית הם ירכשו, בעוד ששאר עשרות אלפי הזוכים מחזיקים בידם רק פתק. "בפתקי הזכייה הללו אי אפשר לגור ואי אפשר לגדל משפחה, הם סך הכל דף – הבטחה", אומר אליאב בן שמעון, מנכ"ל התאחדות בוני הארץ. "בעלי הפתקים יצטרכו להמתין לקבלנים עד שיקבלו היתר בנייה כשהצפי הוא שהם ייכנסו לדירות רק בעוד כחמש שנים".

צילום: עדי גריסרו

לבן שמעון כלל לא ברור אם הזכייה הזאת לא תתגלה כבכייה. "אני לא יודע להגיד אם ההטבה הכספית שמעניקה התוכנית לזוכים, לא מתקזזת עם דמי השכירות שהם ישלמו בשנות ההמתנה לדירה שהגרילו", הוא ממשיך. "כמו כן, הרוכשים לא מספיק מודעים לכך שלא תמיד תוצאת ההגרלה תתאים לרצונותיהם. אם אדם רוצה לרכוש דירה בהרצליה כי הוא עובד בעיר או בתל־אביב, והוא יזכה לבסוף בדירה בירוחם או בבאר־שבע, יכול להיות שההמתנה שלו לדירה כל השנים הייתה לשווא, מה גם שבמקביל, מחירי הדירות לא מחכים לאף אחד וממשיכים לעלות".

על הפער בין מה שמובטח לזכאים במסגרת מחיר למשתכן לבין מה שקיים בפועל, יכול להעיד גלעד יפרח, מנכ"ל ובעלים של חברת גלעד מאי ושל גלעד יפרח אחזקות וניהול. "במאי 2016 החברה שלי זכתה במכרז לבניית 32 יחידות דיור במחיר למשתכן בשכונת הבוסתן בחצור הגלילית", הוא מספר. "למרות שהתרענו בפני האוצר ומשרד הבינוי והשיכון, שאנו עדיין לא מוכנים להשתתפות בהגרלה הגדולה, הפרויקט נכלל בה בספטמבר האחרון, והזכאים קיבלו הודעה כי זכו בדירה למרות שהמגרש אפילו לא מוכן. לא קיבלתי עדכון מהאוצר על כך שהפרויקט הזה נכנס למסגרת ההגרלה. הבנתי זאת רק בדיעבד.

"זכינו בקרקע לפני למעלה משנה. מההתחלה הרגשנו שמנסים לקדם את התוכנית ולמנוע את הביורוקרטיה מכיוון שמשרד האוצר מינה מישהו שעבד איתנו, ולכן חשבנו שזה יתקדם מהר. ברשות המקומית ציפו שיהיו בפרויקט דירות קטנות, אבל התב"ע מדברת על דירות גדולות. גם אחרי הטבת שבס מדובר על שטח ממוצע של בערך 122 מ"ר לדירה. זה לא מאפשר לנו לבנות דירות קטנות כמו שהרשות המקומית רוצה. הזוכים פנו אליי, אך לא היו לי תשובות עבורם, כי אנחנו אפילו לא נמצאים בשלב התכנון של הפרויקט ואין הסכם שאושר על ידי משרד השיכון כי לא הגענו לזה".

צילום: חיים מסיקה

בעיקר לחרדים

נדמה כי חיצי הביקורת שנורים לעבר תוכנית הדגל של משרד האוצר אינם פוגעים בה. אבל מי שעוקב אחרי תוכנית מחיר למשתכן מאז היווסדה מגלה כי היא כבר עברה גלגולים אין ספור. במתכונתה הנוכחית היא פרצה לתודעת הציבור הרחב בעקבות פועלו של כחלון, אשר חרט אותה על דגלו. וכך, לצורך פרסום המכרז, ניהול התהליך ובחירת הזוכה, הוקמה מנהלת פרויקט ייעודית, שתפקידה לפקח על עמידת הקבלן בהתחיבויותיו מול משרד השיכון ומול רוכשי הדירות, לרבות מחירי הדירות.

ההיסטוריה של המחיר למשתכן מלמדת כי מדובר במכרזים בזיגזג. בתחילת הדרך, לפני כ־15 שנה, מכרזי מחיר למשתכן נערכו במתכונת מצומצמת. הקריטריונים לזכאות אז היו מספר ילדים והוותק בנישואין. בסוף שנות ה־90 יועדה תוכנית מחיר למשתכן לשווק 10-15 אחוז מהדירות בפרויקטים גדולים לזכאים, בעיקר מהציבור החרדי.

בין השנים 2000–2007 נמכרו במסגרת התוכנית כ־3,500 דירות. למעלה ממחציתן נבנו בביתר עילית ונמכרו למשפחות חרדיות, אשר מכרו אותן לאחר הזכייה ברווח גבוה. גם במודיעין הצליחה קבוצת חרדים לזכות בדירות להשקעה במחיר מצחיק. באותה תקופה יועדו למחיר למשתכן מעט פרויקטים, כשמחיר המקסימום למ"ר היה לעיתים גבוה ממחיר השוק. כך נוצרו פרויקטים שהקבלנים התקשו לשווק. רובם המוחלט נבנו בפריפריה, מתוך ניסיון למשוך לשם אוכלוסייה צעירה.

לא רק התוכנית הייתה אז מצומצמת, אלא גם חשיפתה לציבור. בניגוד למצב היום, לזכאים נודע על הפרויקטים ממודעות בעיתונות בלבד. הבדל נוסף בין המכרזים של אז לאלו של היום נעוץ במפרט הטכני. פעם, הדירות שיועדו לזוכים נבנו במפרט בסיסי והרוכשים יכלו לשדרג אותן בעלות של עד חמישה אחוזים ממחיר הדירה, כך שלמעשה הם רכשו דירה בעלת מפרט בנייה עשיר. בנוסף, על הדירה שבה זכו, חלו אז איסור מכירה למשך עשר שנים ואיסור השכרה למשך חמש שנים. קריטריונים אלה צמצמו את עניין המשקיעים בדירות הללו, ורוב הדירות שנבנו במסגרת מחיר למשתכן נמכרו לזוגות צעירים שנשארו לגור בהן. ולא רק זאת, בשנה הראשונה הקבלנים יכלו למכור את הדירות בתנאי המכרז רק לזכאים, ורק מהשנה השנייה יכלו למכור אותן בשוק החופשי במחירי הזכייה.

מכיר למשתכן

בשנים הבאות המכרזים עברו שינוי, כך שהקרקעות שווקו ליזמים כמכרז רגיל שרק חלק ממנו יועד למחיר למשתכן. בתקופת כהונתו של שר השיכון אריאל אטיאס (ש"ס) ניתנה עדיפות ליוצאי צבא ובוטלה ההעדפה לפי מספר ילדים. בעקבות הביקורת שנמתחה בזמנו על התוכנית, בחלק המכרזים נוספה דרישה למיצוי כושר השתכרות.

חברת הבנייה שתית, לדוגמה, ניגשה בעבר למכרז בשכונת שער־הגיא ביוקנעם, ובנתה 96 דירות בסך הכל, כאשר 24 מהן יועדו לזכאי מחיר למשתכן. הגרסה ההיא של התוכנית איפשרה ליזמים להשקיע במפרט עשיר יותר, בפיתוח ובחזות הבניין.

בנוסף לאיסורי המכירה וההשכרה שחלו עליה, הוקשחו אז הקריטריונים לקבלת תעודת זכאות, באמצעות הגבלת ההכנסה לעד 16 אלף שקל ברוטו בחודש למשק בית. כך, רוכשים פוטנציאליים שהרוויחו שכר גבוה יותר, לא יכלו להוציא תעודת זכאות. משרד השיכון הפעיל אז מערכת קטנה ופשוטה יותר, וערך הגרלות בנוכחות נציג הקבלן ורו"ח מטעמו.

נורות אזהרה

בשנת 2015 החליטה ממשלת ישראל, תחת הובלתו של השר כחלון, להרחיב את תוכנית מחיר למשתכן ולבנות במסגרתה אלפי יחידות דיור שיוצעו לזוגות נשואים או רווקים מעל גיל 35, שלא הייתה בבעלותם דירה בחמש השנים האחרונות. גרסה זו של התוכנית הושקה ברעש תקשורתי, ויש הרואים בה צעד פופוליסטי של כחלון.

הפעם כבר לא מדובר בפרויקטים בפריפריה בלבד, אלא גם בשיווק מסיבי באזורי ביקוש במרכז הארץ. הפעם גם אין הגבלת הכנסה למשק בית, מותר להשכיר את הדירה מהרגע הראשון, וניתן למכור אותה חמש שנים לאחר קבלתה. קריטריונים אלו מהווים כר פורה למשקיעים.

רובם המוחלט של המכרזים ששווקו ליזמים וקבלנים מיועדים למחיר משתכן, ודירות לשוק החופשי כמעט ולא שווקו במסגרתה. מנגד, מעט מאוד קרקעות שווקו במכרזים רגילים, ונקבע להן מחיר גבוה ביותר.

בשנתיים האחרונות, מאז יצאה לדרך תוכנית מחיר למשתכן בגרסתה החדשה והאגרסיבית, הכוללת כמעט את כל מכרזי הקרקע שמוציאה המדינה, אנו מדווחים שוב ושוב על מכרזי קרקע שאליהם לא ניגש אף יזם, או מכרזים שזכו בהצעה אחת בלבד. זה קורה גם בפריפריה, כמו למשל המכרז באשקלון, שאליו ניגשה רק חברה אחת: אסיאג חנניה ופיקה תשתית, וזה קורה גם כשמדובר בקרקע שמצויה בלב אזור הביקוש במרכז הארץ – כך, למשל, רק גינדי אחזקות ניגשה למכרז באור־יהודה. בשוק שבו פועלים מאות קבלנים ויזמים, אין ספק שקיומם של מכרזים שזוכים להיענות כה קלושה, צריך להדליק נורת אזהרה.

נורת אזהרה נוספת היא כשלונם של מכרזים לא מועטים ברחבי הארץ, למשל בשכונת אפק בקריית־ביאליק שם נבנו 1,600 דירות במסגרת מחיר למשתכן ו־753 דירות במכרזים רגילים, ברמלה (792 דירות), באר־שבע ועוד.

יגאל דמרי, הבעלים של י.ח. דמרי, טוען שתוכנית המחיר למשתכן כלל אינה מגדילה את היצע הדירות בארץ. "כמה זכו בהגרלות, 36 אלף? זה אומר שכרגע יש כ־80 אלף זוגות צעירים שלא זכו בדירה, ובעוד חודש מספרם יגדל ב־6,000 וכן הלאה. אז כמה ההגרלות האלה עוזרות? לפני תשעה חודשים זכינו בפרויקט במודיעין. עד רגע זה אין שום תוכנית ואפילו לא פרצו את הדרך למשאיות לאתר. פרות מטיילות שם. פרויקט יהיה שם אולי בעוד חמש שנים, ועד אז הביקוש יימשך. המציאות עגומה ובתוך שנה אני צופה קטסטרופה. כמה אפשר לבלום את הביקוש? תגדיל את ההיצע במקום לבלום את הביקוש. זה עבודה בעיניים".

חלוקה חדשה

בשנתיים האחרונות החברות הגדולות מפנימות שהן מחוץ למשחק בתוכנית מחיר למשתכן. התוכנית מאפשרת מרווחים פיננסיים קטנים שמתאימים לקבלנים יעילים שיודעים וערוכים לבנות בזול, ופחות לחברות גדולות בעלות מנגנונים מנופחים ותקורה גדולה. בעקבות תהליך זה משרד השיכון, כך עושה רושם, מתחיל להבין כעת שיש צורך בהוספת דירות למכירה בשוק החופשי במכרזי מחיר למשתכן, כך שלפרויקטים שנבנים במסגרתה תהיה כדאיות כלכלית.

"במכרזים האחרונים אנו רואים סירוב של חברות יזמיות להיכנס לתוכנית מחיר למשתכן והמכרזים נכשלים", אומר אבישי בן־חיים, מנכ"ל חברת רוטשטיין. "הסירוב נובע מכך שמדובר במכרזים שאינם בעלי כדאיות כלכלית ליזמים, כדוגמת קריית־ביאליק. הפתרון האחרון מצד המינהל היה להוציא מכרזים עם תמהיל של עד 50 אחוז מהדירות שיוצעו לשוק החופשי. אין ספק שפעולה זו משנה את כללי המשחק כפי שהיו קיימים עד כה".

יש חברות גדולות שדווקא בוחרות להתמודד בכל זאת במכרזי מחיר למשתכן, אולם לפחות לגבי חלק מהן נשמעות טענות כאילו לשם כך הן נאלצות להתפשר באשר למפרט שהוציא משרד השיכון. חברת אפריקה ישראל, לדוגמה, זכתה במכרז בגליל־ים וחברת אזורים זכתה במכרז במבשרת, אולם דיירים בשני המקומות טענו כי רמת התכנון בפרויקטים אלה נמוכה בהשוואה לפרויקטים בשוק החופשי. בשתי החברות הכחישו זאת בכל תוקף. לטענת החברות, הפרויקטים עומדים בתנאי המכרז וקיבלו את אישור הוועדה המקומית והחברה המפקחת מטעם משרד השיכון כתואמים באופן מלא את המפרט שנקבע בו.

לאחרונה דחה בית המשפט המחוזי בתל־אביב את עתירתם של זכאי מחיר למשתכן בגליל־ים, ופסק כי על העותרים לשלם 20 אלף שקל לחברת אפריקה ישראל ועשרת אלפים שקל למדינה בגין הוצאות המשפט. "יש מפרט ובו כתוב בדיוק מה מקבלים", אמר השופט שאול שוחט. "המטרה היתה להפחית כמה שיותר את המחיר, ולאפשר לזכאים לקנות דירות במחיר כמה שיותר סביר במרכז הארץ. אי אפשר לאחוז במקל בשני קצותיו".

"אני לא רוצה להיות במקום שבו אני מתווכח על מפרטים", אומר אורן הוד, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים. "כשאני עושה לובי בבניין, אני רוצה שזה יהיה בסטנדרט של אפריקה ישראל ולא של משרד השיכון והבינוי. אני שומע ששינו את המטרה העיקרית של התוכנית – להנגיש את הדירות לזוגות הצעירים. אני מזכיר לכולם שהתוכנית הזו אושרה רק השנה, ושהמדינה עושה שיפטינג ומשנה אותה תוך כדי תנועה. אנחנו רוצים שכונות מאוזנות, שיהיה פיתרון גם לצעירים, במחיר למשתכן, וגם לוותיקים".

על דבר אחד מעולם לא היה ויכוח – חברות הבנייה מעוניינות בשילוב משפרי דיור בפרויקטים של מחיר למשתכן. "הגדלת כמות הדירות המיועדות למכירה בשוק החופשי ל־50 אחוז במכרזי מחיר למשתכן, כפי שנעשה במספר מקומות, כמו למשל במעלות־תרשיחא, תשפר את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים ותאפשר ליזמים ולקבלנים לגשת למכרזים הללו ללא חשש. בנוסף ירוויחו מכך גם הזכאים כי הם יזכו לגור במבנים מושקעים יותר עם פיתוח סביבתי מוקפד", אומר שלום שיטרית, מנכ"ל חברת הבנייה שתית.

כך סבור גם שי הניג, מנכ"ל חברת אפגד שזכתה לאחרונה במכרז מחיר למשתכן המשלב גם בנייה למשפרי דיור בשכונת עיר היין באשקלון. "פתרון לזוגות צעירים זה דבר הכרחי וחשוב ממעלה ראשונה, אך הקריטריונים והצורה שבה תוכנית מחיר למשתכן מבוצעת היום, שגויים", אומר הניג. "הפתרון הנכון הוא לשווק את כל המכרזים ביחס של 50/50 זוגות צעירים ומשפרי דיור או על פי היחס שלהם באוכלוסייה, ולייעד את הדירות הקטנות לזוגות צעירים ואת הגדולות לשוק החופשי ולמשפרי הדיור".

גם שרון בן צבי, סמנכ"לית שיווק בקבוצת משולם לוינשטיין, דוגלת בשינוי התמהיל. "כיום מחיר למשתכן מעניקה מעט מאוד יחידות דיור שהיזם יכול למכור בשוק הפרטי. יש להגדיל את המספר הזה ולו רק כדי לעודד יזמים נוספים להתמודד במכרזים", היא אומרת.

תיקון ההון

בנוסף לשינויים שהוכנסו בתוכנית מחיר למשתכן לטובת היזמים, נעשו בה גם שינויים הנוגעים לזכאים. אם בהתחלה ניתן היה להירשם לכל הפרויקטים במחיר למשתכן במקביל וללא הגבלה, הרי שכיום הנרשמים מחולקים לשתי סדרות: בסדרה א', המוקדמת, שמוגבלת ל־60 אלף זכאים, נכללים רוכשים פוטנציאליים שכבר השיגו אישורי זכאות, וכאלה שביקשו אישורים עד ה־13/9/16. בסדרה השנייה ייכללו כל הזכאים שיירשמו לתוכנית מרגע סגירת סדרה א'. זוכה בסדרה א' רשאי לוותר על הזכייה לא יותר מפעמיים, ולהמשיך להשתתף בהגרלות. אם הוא יוותר על זכייתו בפעם השלישית, הוא יועבר אוטומטית לסדרה ב'. בהמשך נוסף עוד תנאי קשוח: אי מימוש הזכייה יגרום להסרה מהרשימה, וזכייה בדירה ביישוב מסוים תוביל לביטול המועמדות ביישוב אחר, כך שהזכאים ייאלצו להתמקד בצרכים שלהם ופחות להמר. חיים קראדי, סמנכ"ל חברת פרשקובסקי, ממליץ לפתוח את ההגרלות לזכאים רק לאחר אישור התוכנית בוועדה המקומית ולאחר שתקבל היתר בנייה. כך יוכלו הזכאים להתעדכן בתוכנית ואיזו דירה הם יכולים לרכוש.

על מנת להקל על הזוכים, בפריפריה לפחות, החליט הפיקוח על הבנקים בשבועות האחרונים להיעתר לבקשת האוצר להקל. לפי התיקון המוצע ב־30 ישובים בפריפריה, שבהם ניתן מענק לרוכשי דירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, הבנק יאפשר לרוכשים לשלם 60 אלף שקל ממקורותיהם העצמיים. כך, ההון העצמי בתוספת המענק יעמוד על 100 אלף שקל או למעלה מזה. התיקון ייכנס לתוקף בדצמבר 2017.

הבעיה היא שבכך מתעסקים בצד של הביקוש במקום בצד של ההיצע, שבו צריך לטפל. ובכלל, לרוב הדירות במחיר למשתכן עדיין לא הוצאו היתרי בנייה אפילו. "לצד הירידה בהתחלות הבנייה אנו רואים צעדים של הממשלה לעיכוב הביקושים, באמצעות מכרזי מחיר למשתכן שבחלקם הגדול מבוססים על קרקעות שבהן טרם החל תהליך הגשת בקשה להיתר בנייה והיזם יקבל את הקרקע כשנה וחצי לאחר הזכייה במכרז", אומר דרור נגל, מנכ"ל חברת אזורים.

"זוהי הפעם הראשונה בתולדות המדינה שבה תוכנית נישה דוגמת מחיר למשתכן הפכה בהרבה מובנים למיינסטרים של ענף הדיור", אומר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, ארז כהן. "יחד עם זאת יצרה התוכנית אכזבה רבתי בקרב רבבות שלא זכו בהגרלה, ועדיין מוקדם לומר אם היא תצליח או לאו".

שמאית מקרקעין והמשפטנית, נחמה בוגין, נחרצת יותר. "תוכנית מחיר למשתכן העבירה מסר לציבור כאילו זהו הפתרון למחסור בדירות במחיר הוגן ולמחסור במלאי הדירות, אבל להערכתי, לאורך זמן יתברר שהיא גרמה נזק מאוד משמעותי לשוק הדיור למגורים בישראל. כבר כעת היא מזיקה מאוד לשוק השכירות ומקפיצה מחירים. גם הנתונים על ירידה במספר הרכישות, בעיקר בקרב משקיעים, אינם מבשרים טובות, בעיקר עבור אלו שעדיין מעדיפים לשבת על הגדר או להמשיך להתגורר בשכירות".

"אם בעוד חמש שנים מהיום יתגברו על כל המכשולים התכנוניים, וכל הפרויקטים אכן ייצאו אל הפועל וזכאים יחליטו להמתין את כל השנים לדירות במסגרת התוכנית, במקום לקנות בשוק החופשי, אולי נראה התייצבות במחירי הדירות", אומר אליאב בן שמעון, מנכ"ל ההתאחדות, "לצערי, קשה לי להאמין שזו תהיה המציאות שלנו. ברגע שזכאי התוכנית ישקללו את כל הנתונים ויבינו שהם יוכלו להיכנס לדירות רק בעוד מספר שנים ושהם יכולים לזכות בדירות במקומות שהם לא רוצים לגור בהם – הם יעדיפו לקנות דירות בשוק הפרטי".

גולם הקם על יוצרו | סבר פלוצקר

תוכנית מחיר למשתכן שנולדה כצעד לעודד בנייה למגורים, הפכה לפרויקט הגרלות, שתובע מהחברה ומהכלכלה הישראלית מחיר גבוה מאוד. רגע לפני המועקה שאחרי מציע סבר פלוצקר אסטרטגיית יציאה

התוכנית מחיר למשתכן התחילה מרעיון מאוד נכון: להפריד את מחיר הדירה ממחיר הקרקע. כאשר משה כחלון נכנס למשרד האוצר, שיווקה המדינה, באמצעות רשות מקרקעי ישראל, קרקעות ליזמים במחירי שיא. חלקם אגר את הקרקע כמלאי עסקי וחלקם בנה עליה (לאט) בתי דירות שהוצעו למכירה יחד עם הקרקע. מרכיב הקרקע בעלות העסקה התנפח ודחף את המחירים כלפי מעלה.

משום כך, אחת ההמלצות שקיבל שר האוצר הייתה לאפשר בחירה למי שקונה דירה על קרקע ממשלתית: האחת, לרכוש מהקבלן את הדירה בלבד ולחכור את הקרקע ישירות מרשות מקרקעין. השנייה, לקנות מהקבלן את הדירה יחד עם הקרקע. באופציה הראשונה ייקבעו דמי החכירה השנתיים בהתחשב במצבו הכלכלי של הקונה ובקריטריונים נוספים. באופציה השנייה יקבלו הזכאים תלוש הנחה על קרקע בשווי כספי שתקבע המדינה, ויוכלו לממש אותו בקניית דירה המתאימה להם. והיו גם המלצות אחרות באותה רוח.

בסופו של דבר נבחרה התוכנית המכונה מחיר למשתכן: הממשלה פונה לקבלנים להשתתף במכרז על מחיר הבנייה הכי נמוך של דירות, ובה בשעה מבטיחה לקוני הדירות סבסוד עמוק של מחיר הקרקע. בכך הופכת הסובסידיה לנצרך לסובסידיה למצרך. במבחן היעילות והצדק, השיטה לא משיאה את רווחתם של זוכי ההגרלה וגובה מחיר של ביורוקרטיה ורגולציה.

הניסיון הישראלי מלמד שתוך שנתיים־שלוש הופכת הסובסידיה – ולא משנה אם היא ניתנת לדירה או לבנזין – לאבן ריחיים על צווארו של המשק, משבשת את תפקוד השווקים, יוצרת אינפלציה כבושה ומעיקה על התקציב. זו בדיוק הנקודה שאליה תגיע בקרוב תוכנית מחיר למשתכן.

מה שנתפס תחילה כצעד משלים למדיניות כללית המכוונת לעידוד בנייה למגורים, הפך בזחילה לפרויקט הגרלות ענק, חסר תקדים, שהשלכותיו החברתיות, התחבורתיות והתעסוקתיות לא נבחנו לעומק. התוכנית כה גדולה שהאוצר כבר לא מגריל דירות מוזלות – הוא מגריל סובסידיות ומחכה שימצאו קבלנים הנכונים לבנות אותן בתנאים שקבעו הפקידים.

לפני שמחיר למשתכן תלבש דמות של גולם הקם על יוצרו רצוי שהאוצר יגבש לעצמו אסטרטגיית יציאה ממנה. ההבטחות שהיא תימשך לנצח הרי לא יקוימו וייצרו רק תסכול וכעס. הפסקה פתאומית של התוכנית היא צעד בעייתי מבחינה חברתית ואלקטורלית. מכאן שרצוי לבחון חזרה לרעיון המקורי של מתן אפשרות לרוכשי דירות על קרקע ציבורית לבחור בעצמם את המסלול התואם את העדפותיהם, כאשר התמיכה הממשלתית תינתן לקונה ולא לדירה. כבר היום, כאמור, המדינה מגרילה למעשה רק זכות, וואוצ'ר, לדירה מוזלת, ולא דירה מוזלת. האם בכך תיבלם סופית התיייקרות הדירות? התשובה, לצערי, היא לא. רק הגדלה מסיבית של היצע הדירות החדשות, לכדי 60 אלף בשנה, תשנה את המגמה. כיום סיומי הבנייה נעים סביב 46 אלף דירות והתחלות הבנייה סביב 48 אלף דירות. בעליל, זה פחות מדי. ב־1997 הוחל בישראל הקטנה בבניית 75 אלף דירות חדשות. שנה לאחר מכן מחירי הדירות התחילו לרדת, ירידה שנמשכה עשר שנים והצילה את המדינה ממשבר המשכנתאות העולמי שהתפרץ ב־2007.