חקלאי כפר־ביאליק גילו יום אחד שבמקום גידולי שדה עומדת לצמוח על אדמותיהם שכונת מגדלים. במהלך דיון שאליו הוזמנו התברר להם לפתע כי במסגרת הוותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ובניית מתחמים לדיור), תיכנן קבינט הדיור להקים בשטח הצפוני של כפר־ביאליק מתחם מגורים גדול, תוך הפקעת אדמות חקלאיות של היישוב שלהם לטובת השכנה קריית־אתא. עם החקלאים עצמם איש לא התייעץ. "הזמינו אותנו לפני כשנה וחצי לשולחן עגול בירושלים, ורק אז גילינו את זה", הם מספרים.

אלא שבניגוד לכוונת האוצר, לפני מספר שבועות נחתם הסכם חדש בין המועצה האזורית זבולון ובין עיריית קריית־אתא, שלפיו הפעילות החקלאית בשטח המדובר תימשך לפחות 25 שנים. עוד קובע ההסכם כי המתחם הצפוני לא יפותח, אלא אם כן כפר־ביאליק יאשר את הקדמת השימוש בו. למעשה, משמעות ההסכם החדש היא שעוד הסכם־גג צפוי לרדת לטמיון.

הוותמ"ל הוקמה לפני כשלוש שנים במטרה להאיץ את הבנייה, כצעד משמעותי מתוך סל של פתרונות שהממשלה מקדמת במסגרת ההתמודדות עם משבר הדיור. בדרך כלל, למוסדות התכנון לוקח כשנה לאשר תוכנית בממוצע. הוותמ"ל, לעומת זאת, נועדה לאשר תוכניות נרחבות לבנייה למגורים תוך שבועות או חודשים ספורים. בשלוש שנות פעילותה אישרה הוותמ"ל את בנייתן של כ־100 אלף יחידות דיור, המהוות כ־40 אחוז מסך כל יחידות הדיור שאישרו מוסדות תכנון נוספים באותן שנים. בסך הכל הכריז קבינט הדיור על 84 מתחמים לתכנון בוותמ"ל, הכוללים כ־280 אלף יחידות דיור. בפועל, אגב, לא נבנתה ולו יחידת דיור אחת.

אלא שכעת ניצב סימן שאלה מטריד לצד יכולתה של המדינה להעמיד את הדירות שהבטיחה לצעירים: כמו במקרה של כפר־ביאליק, בשבועות האחרונים נדחים בזה אחר זה הסכמים שנועדו לאשר בניית מתחמי דיור גדולים בזמן קצר, הכוללים למעלה מ־50 אלף יחידות דיור, שסופחו לתוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון – מחיר למשתכן.

צילום : ידיעות אחרונות

השופט נזף

באפולוניה בהרצליה, למשל, בוטלה תוכנית לבניית 3,000 דירות במתחם תעש במסגרת מחיר למשתכן, לאחר שהשופט נזף במדינה: "האם ניתן לבנות בנייני מגורים מחד ומאידך ניתן לבצע פעולות של פינוי פסולת מזוהמת? מהן ההשלכות שיש לביצוע פעולות אלה במקביל?".

בנוסף, בשלהי אוקטובר הודיעה עיריית הרצליה על הפסקת שיתוף הפעולה עם הוותמ"ל למרות שחתמה על הסכם־גג עם משרד האוצר לפני כשנה, בטענה כי הבנייה שעליה סוכם תיצור עומס יתר על התשתיות העירוניות.

באופקים עתרו רשויות מקומיות באזור וארגונים סביבתיים לבג"צ כנגד תוכנית להקמת 10,000 דירות בשטחים חקלאיים בעיר. בעתירה נטען כי התוכנית אושרה בהליך מזורז בניגוד לחוק, והיא עלולה לגרום לפגיעה אקולוגית, כלכלית וחברתית בסביבה. בג"צ החליט לבסוף להסיר את צו הביניים לעיכוב הליכי התכנון באופקים.

ארז קמיניץ המשנה ל יועץ המשפטי ל ממשלה

בספטמבר האחרון חתמו עיריית לוד והמועצה האזורית עמק לוד על הסכם שמשמעותו הקפאה של הסעיף בהסכם־הגג, שלפיו צפויות היו להיבנות במתחם ניר־צבי 11,158 יחידות דיור על שטח של 1,687 דונם בלבד. החברה להגנת הטבע התנגדה לכך בטענה כי התוכנית נעשתה ללא מחשבה תכנונית כוללת, והיא פורצת את גבולות הבינוי של העיר. אילו התוכנית הייתה מיושמת, הדבר היה מחסל את מושב ניר־צבי וריאות ירוקות בשפלה.

במתחם רכס לבן בירושלים, שנמשך מאוכף צומת אורה ועד יד־קנדי, תוכננה בנייתן של 4,500 דירות. הרכס משתרע על פני שטח של 850 דונם, ומלבד ערכי הטבע בשטחי יער והבתה שבו, יש בו ובסביבה תנאים גיאולוגיים ייחודיים, שהולידו רצף מעיינות: עין־לבן ועין־אל־בלד בדרום, ועין־שריג, עינות־עוזי ועין־חנדק בצפונו, הם הידועים שבהם. התוכנית בוטלה ונמשכה ממסלול הוותמ"ל בשל קשת התנגדויות רחבה כלפיה, שכללה אנשי אקדמיה, ארגונים מקצועיים, ארגונים סביבתיים ואף את התנגדותו של ראש עיריית ירושלים, ניר ברקת.

גם התוכנית להקמת 1,435 יחידות דיור במורדות רמות בירושלים בוטלה לאחר שנתקלה בהתנגדות גורפת. לתוכנית הוגשו כ־10,000 (!) התנגדויות. ברשימת המתנגדים אפשר היה למצוא את ארגון 15 דקות, ח"כ נחמן שי, ח"כ יעל פארן כהן, ח"כ דב חנין, ח"כ מיקי לוי, ח"כ תמר זנדברג, עיריית ירושלים, החברה להגנת הטבע, מגמה ירוקה, רשות הטבע והגנים, תנו לחיות לחיות, פליטי הכפר ליפתא, מועצה מקומית בית־איכסא, רמות למען הסביבה, כסלון, קק"ל, מנהל קהילתי רמות־אלון, אקדמאים וכ־10,000 תושבים מירושלים.

כך, למשל, החברה להגנת הטבע טענה כי בשטח התוכנית נכלל אתר הטבע הייחודי והחשוב ביותר בירושלים: גבעת מצפה־נפתוח. האתר מקיים מגוון מערכות אקולוגיות שתומכות במינים רבים של צמחים ובעלי חיים, ובראשם הצבי הישראלי, שהעדר הגדול ביותר שלו באזור ירושלים נמצא במצפה־נפתוח. התוכנית, הזהירה החברה להגנת הטבע, עלולה להביא כליה על אוכלוסיית הצבאים במרחב כולו.

עו"ד עמי יפרח

מאבק עכשיו

והמאבקים לא מסתיימים. רשויות מקומיות, ארגונים סביבתיים ותושבי ערים ויישובים בכל רחבי הארץ מתקוממים בחודשים האחרונים נגד תוכניות הוותמ"ל. תושבי היישובים יד־השמונה ונווה־אילן, לדוגמה, איחדו כוחות עם קק"ל והחברה להגנת הטבע במאבק נגד ותמ"ל אבו־גוש שאמור להכפיל את גודלו של היישוב ואת מספר תושביו.

במערב גן־יבנה מתוכננת הקמתן של  1,546 יחידות דיור. בחלקים הצמודים לבינוי הקיים, מתכננים בינוי צמוד קרקע בעוד שבחלקים שאינם צמודים לבינוי הקיים מוצעת בנייה מרקמית בגובה של ארבע קומות. בתוכנית נאבקים כעת תושבי המקום, שהתאגדו בארגון הקרוי "תושבי גן־יבנה עוצרים את הבנייה לגובה". "הוותמ"ל מקדם תוכניות בזבזניות במשאב הקרקע שהצפיפות שלהן נמוכה מהמקובל במרכז הארץ", מחזקים אותם בחברה להגנת הטבע.

עיריית פתח־תקווה סירבה לחתום על הסכם־גג הנוגע לפיתוח 12 אלף דירות בכפר־סירקין. ראש העיר איציק ברוורמן התנגד בנימוק שהדבר יעמיס על התשתיות של העיר, ושני היישובים עתרו לבג"צ בנושא. השופטים מתחו ביקורת על פרקליטות המדינה: "בהחלטה כל כך משמעותית לחיי התושבים היה צריך להודיע לתושבים ולשמוע את עמדתם", אך דחו את עתירת התושבים נגד הוותמ"ל והבנייה המואצת בסירקין.

"למרות הדחייה של העתירה אנחנו לוקחים מדברי השופטים את הביקורת על הליך הוותמ"ל ועל העובדה שללא שימוש נכון ומושכל בו, ייתכן שיהפוך לבכייה לדורות", אומר עו"ד עמית יפרח, היועמ"ש ויו"ר אגף קרקעות בתנועת המושבים. "אנו נמשיך בדרישתנו לתקן את חוק הוותמ"ל בכנסת על מנת להגן על הקרקעות החקלאיות שמבטיחות את ביטחון המזון ומאפשרות למושב ולקיבוץ להישאר יישוב חקלאי מתוכנן. אנו מעריכים כי אמירות בית המשפט העליון בנוגע לבעייתיות של ההליך הן בגדר כרטיס צהוב לקבינט הדיור".

גם בכרמי־גת מתנהל מאבק עז בנוגע להסכם־הגג. מדובר בהסכם־הגג הראשון שעליו חתם שר האוצר לשעבר יאיר לפיד ב־2014, ובמסגרתו הוחלט על בניית רובע חדש בן 7,500 דירות בקריית־גת. העיריה טוענת כי אינה מקבלת מן המדינה את המשאבים הנדרשים לבניית מוסדות הציבור והתשתיות הנדרשות להשלמת הרובע, ועקב כך אין ביכולתה לקדם היתרי בנייה ורישוי. ראש עיריית קריית־גת, אבירם דרהי, מסרב לתת ליזמים היתרי בנייה בחלק מן המתחמים, ומנהל מאבק משפטי מול המינהל, שבמקביל תבע את העירייה באופן תקדימי. באחת ההזדמנויות אף אמר בכעס: "שהמדינה תיקח את המתחם ותבנה בעצמה". בג"צ הורה לבסוף לעירייה להוציא היתרי בנייה, ובמקביל המדינה התחייבה לכנס ועדה שתפעל לפיתרון הסכסוך.

בראש־העין ובאשקלון המצב דומה. המדינה לא מקציבה כספים להקמת מחלפים להכשרת הבנייה המואצת בערים אלו, ובתגובה הקפיאו שני ראשי הערים את הסכמי־הגג עד הקצאת התקציבים מן הממשלה. מדובר ב־16 אלף דירות במזרח ראש־העין וב־11 אלף דירות באשקלון. בשני המקרים האלה, הבעיה מתחילה ונגמרת בפתרונות תחבורה. המדינה קודם כל בונה ורק אחר כך חושבת על דרכי גישה. הרי גם את העיר החדשה חריש שכחו לחבר לכביש 6.

המשנה ליועץ המשפטי לממשלה במשרד המשפטים ארז קמיניץ התבטא לאחרונה כנגד הוותמ"לים באופן חד משמעי: "הוותמ"ל הוא מכשיר מאוד מאוד דורסני", אמר, "הוא דורס את התכנון גם ברמה המוסדית, גם בהליכי תכנון וגם בתכנון עצמו. רק תמ"א 35 נסוגה בפניו. אנחנו חייבים להיות זהירים בהפעלתו של המכשיר הזה".

נדמה, כי זו תחילתו של מאבק בין העיר לכפר. עמיר ריטוב, יו"ר מרכז המועצות האזוריות וראש מועצת לב השרון, שלח באחרונה מכתב בשמם של כל 54 ראשי המועצות האזוריות אל שר האוצר משה כחלון ואל שר השיכון והבינוי יואב גלנט. במכתבו, ציין ריטוב את הזדהותו עם בעיית הדיור בישראל, אך הבהיר כי המדינה בדרך לאסון חסר תקדים, שעלול להפוך ענף שלם לנחלת העבר. "הרצון לזרז תהליכים תכנונים ולייצר מאות אלפי יחידות דיור על הנייר, עלול לגרום נזק בלתי הפיך לערים ולמרחבים הכפריים כאחד. המרחב הכפרי מאס בהפיכתו לשק החבטות של משבר הדיור", כך כתב ריטוב.

לדברי מזכ"ל תנועת כפרי האיחוד החקלאי, דודו קוכמן, המובילה את המאבק בחוק הוותמ"ל, קריסת מנגנון הוותמ"ל מוכיחה כי הסכמי־הגג ריקים מתוכן ומייצגים ראייה קצרת ראות שמקדשת פתרונות חלקיים לטווח קצר על פני ראייה תכנונית אסטרטגית. "כולם היום מבינים שחוק הוותמ"ל הוא אסון למדינת ישראל", טוען קוכמן. "חוק הוותמ"ל הורס את הערים ואת הכפרים הסמוכים להן ויוצר פרבור – זאת כאשר קיים מלאי של מאות אלפי יחידות דיור בתכנון שאינו מנוצל".

חיזקי ספיבק ממושב אביחיל שבאזור חבצלת השרון, מנפגעי הוותמ"ל באזור נתניה, פעיל מאוד במאבק תושבי הערים. לדבריו, במקרים רבים מהווים הסכמי־הגג החדשים חריגה חמורה מתוכניות המתאר הכוללניות שהוכנו במשך זמן רב ובהשקעה גדולה.

פרופ' ערן פייטלסון מהמחלקה לגיאוגרפיה באוניברסיטה העברית טוען כי הסכמי־הגג הם אמצעי להתגבר על כשל אחד, אבל בדרך הם יצרו כשל אחר. "המטרה של האוצר הייתה לגשר בין אי התיאום של התשתיות והדיור", הוא מסביר. "היה כשל של אגף התקציבים, ולכן המציאו את הפטנט של הסכמי־הגג וניצלו את זה לכופף את ידיהן של רשויות מקומיות שקיבלו הצעה שאי אפשר לסרב לה: מיליארדי שקלים כדי ליזום תכניות רחבות היקף. אבל בכך יצר האוצר כשל חדש כי הרשויות לא מסוגלות להכיל תוכניות בהיקפים כאלה.

"הרשויות צריכות לחיות אחר כך עם התוצאה. תושבי העיר לא מוכנים לבלוע את השינויים, וזה מעמיד את ראשי הערים במצב קשה. אנחנו רואים התקוממויות. הבעיה היא שהסכמי־הגג נעשים בדלתיים סגורות, ויוצרים שורה שלמה של בעיות חדשות. צריך לזכור שהסכמי־גג מממנים תשתיות אבל לא את תשתית־העל, ואין בהם התייחסות להיבטים הלאומיים. כך שאגף התקציבים שניסה להתגבר על כשל, יצר כשל אחר".

אז מה הפתרון?

פרופ' פייטלסון: "הסכמי־גג היו צריכים להיות כפופים לתכנון, ולא מובילים את התכנון. באוצר הפכו את היוצרות, ובמקום להגיד מה אנחנו רוצים, איפה זה משתלב בתוכניות ומהן העלויות, עשו ההיפך, וכך הסכם־הגג לא נולד מתוך ראייה כוללת. זה לא שאין מקום להסכמי־גג, אלא צריך להתייחס למה שהעיר רוצה ואיך התוכניות החדשות משתלבות בתוכניות העירוניות הקיימות".

ובכל זאת, כחלון צפוי לחתום על הארכת צו הוראת השעה של הוותמ"ל, לאחר שללשכת שר האוצר הגיעו בשבועות האחרונים פניות רבות מראשי רשויות המביעים תמיכה גורפת בוועדה הארצית לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור. ראש עיריית קריית־אתא יעקב פרץ כתב: "הטיפול בוותמ"ל מקצר באופן משמעותי את לוחות הזמנים, ומקודם ביעילות ללא פשרות תכנוניות. בעקבות תוכניות הותמ"ל שיוסיפו לעיר 17 אלף יחידות דיור, צפויה קריית־אתא להכפיל את מספר התושבים בה בשנים הקרובות".

ראש עיריית לוד, עו"ד יאיר רביבו, כתב: "המהפכה המתרחשת בעיר לוד בימים אלו לא הייתה מתרחשת ללא הוותמ"ל". ראש עיריית בני־ברק חנוך זייברט ציין כי "כך זכו צורכי העיר ועתידה לשינוי ולתנופה בזכות הוותמ"ל אשר הניעה בקצב מהיר את הליכי התכנון". התוכנית בעיר מוסיפה 2,100 יחידות בסמוך לתחנת הרכבת ומציעה ניצול יעיל של הקרקע בעזרת קירוי מסילת הרכבת לצורך בניית מבני ציבור.

לאחרונה אושר תיקון לחוק הוותמ"ל שמאפשר לוועדה לקדם תוכניות פינוי־בינוי, מהלך הצפוי להוות תרומה משמעותית לקידום הליכי ההתחדשות עירונית.

ממשרד האוצר נמסר בתגובה: "הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור מאשרת בניית עשרות אלפי יחידות דיור בשנה תוך שמירה על ערכי טבע. בוותמ"ל יושבים נציגי הגנת הסביבה והארגונים הסביבתיים והערותיהם נלקחות בחשבון. בשנת 2015 אישרה הוותמ"ל תוכניות להקמת 25 אלף יחידות דיור, בשנת 2016 אישרה הוותמ"ל תוכניות לבניית 38 אלף יחידות דיור וגם בשנת 2017 צפויה הוותמ"ל לאשר מעל 40 אלף יחידות דיור. תוכניות אלו אושרו ביעילות ובמקצועיות תוך שמירה על ערכי הטבע, על מנת לאפשר למערכת התכנון לעמוד ביעדי הממשלה ולספק מלאי תכנוני זמין להתמודדות עם משבר הדיור".