"אתם זוכרים את השדות הנרקיסים בשבתות? הכל עבר כל כך מהר וקצת קשה להיזכר איך פעם זה היה פשוט/לשיר, לחיות ולא למות"

יהונתן גפן, "אתם זוכרים את השירים"

אין ספק, במלאת 70 שנה למדינת ישראל, גם מנקודת המבט של ענף הנדל"ן יש הרבה דברים להתגעגע אליהם. הפשטות, זמינות הקרקעות ובעיקר ההרגשה שזה לא בשמים, החלום הזה שיהיה לך בית משלך. 70 שנה אחרי, אפשר לומר שישראל היא "מדינת הנדל"ן"  – תחום שרבים כל כך פיתחו אליו סוג של אובססיה.

כיצד הפכנו לכאלה? אפילו בשנה החולפת, כשחלה ירידה בכמות עסקאות הנדל"ן, רוב הישראלים מאמינים בקניית דירה. עובדה, כמעט 70 אחוז מהישראלים, קובעים המחקרים, גרים בדירה בבעלותם. לכודים בארבעה קירות ולא מפסיקים לשלם עליהם לבנק.

ב־70 שנות קיומה, שוק הנדל"ן במדינת ישראל השתנה לאין שיעור. בעשור הראשון עלו ארצה כ־900 אלף עולים חדשים שהיו צריכים פתרונות דיור, ובדחיפות. לוי אשכול, שהיה באותה תקופה ראש מחלקת התיישבות של הסוכנות היהודית, הציע להקים מעברות לשם כך. המעברות הוקמו בדרך כלל בשולי יישובים ותיקים או ביישובים שננטשו על ידי הערבים. באותן שנים אף אחד לא דיבר על סטנדרט, או מפרט, אלא על האפשרות לקורת גג. גם בשנים שלאחר מכן הבנייה הישראלית הייתה מאופיינת בפשטות וצניעות. רק ב־20 ומשהו השנה האחרונות הצרכן הישראלי החל לדרוש סטנדרט גבוה יותר: כמו שרואים במגזיני עיצוב מחו"ל.

ולא רק את השינויים שחלו בענף ב־70 השנה האלה נסקור כאן ואת הבעיות שהטרידו והפתרונות שניתנו להן, אלא גם נעמוד על דמותו של צרכן הנדל"ן הישראלי העכשווי: מהם השיקולים של הישראלי הממוצע בבואו לרכוש דירה היום? ואיך נראית היום דירת החלומות שלו, בהשוואה לזו של הדורות הקודמים?

וכך זה נראה היום: יציקת רפסודה במשרד המשפטים החדש בירושלים | זכיין: אפריקה נכסים | קבלן: דניה סיבוס | צילום: יח"צ

בונים בלי הפסקה

נכון, הפחונים, הצריפונים והבלוקונים של ימי ראשית המדינה, היו אמנם נטולי חן עיצובי, אך בנייתם הפשוטה אפשרה לספק במהירות קורת גג לעולים החדשים שהגיעו לישראל הצעירה.

בעוד שבעשור הראשון למדינה התמקדו הבנאים בבנייה בסיסית כמענה לצורכי הרגע, כאשר מכונות בטון קטנות הוצבו על עגלות באתרי הבנייה עצמם, הרי שבשנות ה־50 המאוחרות ובתחילת שנות ה־60 החל תהליך שיפור הדיור בארץ. המהפך אירע בשנת 1963, אז חברת הבנייה הבריטית RMC הביאה טכנולוגיה פורצת דרך לישראל של אז – בטון מוכן.  השדרוג בחומר הגלם החשוב כל כך סייע להגביר את קצב הבנייה במאות אחוזים.

באותה תקופה ובשנים שלאחריה, ענף הבנייה הושפע רבות מהמעורבות הממשלתית בתחום הדיור. בתים משותפים נבנו, שיכונים הוקמו וערים צמחו ברחבי המדינה.

לאחר היציאה מהמיתון הקשה שפקד את ישראל במחצית שנות ה־60, נרשמה בסוף אותו עשור ובתחילת שנות ה־70 תנופה מחודשת בענף, בעיקר בתחום התשתיות. באותן שנים נסללו הרבה כבישים, הוקמו בסיסים צבאיים ונבנו בתי מלון, מפעלים ומבנים ציבוריים רבים. בסוף שנות ה־70 ובתחילת שנות ה־80 צמחו כאן בנייני משרדים ושכונות מגורים ביוזמה ציבורית וביוזמה פרטית, וערים רבות התפתחו והתרחבו. באותן שנים בוצעו גם הרבה פרויקטים בתחום התשתיות בארץ.

בשנות ה־90, כאשר אריק שרון היה שר השיכון, נרשם בישראל בום בנייה. לא לשווא כונה שרון "הבולדוזר". בתקופתו נרשמה בתוך שנתיים עלייה של יותר מ־300 אחוז בכמות התחלות הבנייה בארץ, מכ־20 אלף דירות בשנת 1989 לכ־84 אלף דירות בשנת 1991. במקביל, קוצר משך הבנייה באופן משמעותי, מ־23 חודשים בשנת 1989 ל־14 חודשים בשנת 1992.

צילום: דוד רובינגר

ילדים משחקים במעברת טירה ליד חיפה. בנייה פשוטה כמענה לצורכי הרגע | צילומי: דוד רובינגר

הביקוש המואץ לדירות ותגובתו המהירה והיעילה של ענף הבנייה לכך הזניקו את כל המשק הישראלי לתקופה של צמיחה ושגשוג בשנות ה־90. בתוך שבע שנים גדל התוצר הלאומי הגולמי מ־43 מיליארד דולר בשנת 1989 ל־94 מיליארד דולר בשנת 1996. ענף הבנייה הוא זה שהוביל את הצמיחה, עם עלייה חדה של 200 אחוז בהיקף ההשקעות בענף, מ־4 מיליארד דולר בשנת 1989 ל־12 מיליארד בשנת 1996. ראש הממשלה דאז יצחק רבין הדביק את המושג "הקטר המוביל של המשק" לענף הבנייה.

מאז חלה ירידה משמעותית בהיצע הדירות, ובהתאם – עלייה במחיריהן. רוב הפרויקטים בתחום הנדל"ן הם פרי יוזמה פרטית ולא יוזמה ממשלתית. ההשקעות בתשתית הוכפלו כאשר חלק מהמימון הציבורי הוחלף במימון פרטי, ופרויקטים שונים בתחום הופרטו. היום נדרשת בנייה מואצת בכדי להוריד את מחירי הדיור הגבוהים. התחלות הבנייה בינתיים מדשדשות.

"בסוף שנות השמונים הייצור השנתי שלנו היה דומה לייצור החודשי שלנו היום וגם חומרי הבנייה לא השתנו, מה שהשתנה זו הטכנולוגיה שהביאה איתה איכות וקצב ייצור. יש שימוש גדול בתוספים ובכלל בטכנולוגיית המוצר, דברים שלפני 20 שנה אפילו לא יכולנו לדמיין", אומר יצחק בז'רנו, יו"ר ומנכ"ל רדימיקס.

דיור בר השגה

משבר הדיור המתמשך בישראל העלה פעם אחר פעם את הצורך בבניית דיור בר השגה, אלא שלפני כעשור החליט היועץ המשפטי לממשלה שאין לכך תשתית חוקית. היועמ"ש למעשה הזהיר 14 רשויות מקומיות, שקידמו יוזמות לבניית מאות דירות מוזלות לבני העיר, כי הן פועלות בחוסר סמכות. כך, מדינת ישראל עצמה מיגרה את תוכניות הרשויות המקומיות לבניית דיור בר השגה, ובכך גם צמצמה עד כאב את כמותן של דירות 3 חדרים בישראל על חשבון בניית דירות 5-6 חדרים במקומן.

אם חוזרים אל ימי ראשית המדינה, תל־אביב הקטנה הציעה דיור בר השגה בשפע לתושביה, בשכר דירה קצוב תחת פיקוח עירוני הדוק. רוב תושביה העיר התגוררו באותם ימים בחדר שכור אחד בדירת 3 חדרים, יחד עם שתי משפחות נוספות שחלקו מטבח ונוחיות משותפים. אגב, שכר הדירה לחדר במרכז תל־אביב עלה 2-3 לירות בחודש, ושכרו החודשי של פועל נע בין 10-15 לירות. היום נדרשות 12 שנות השתכרות ממוצעת לרכישת דירה בודדת.

המודל לשכירות הוגנת

חוק שכירות הוגנת של הח"כים סתיו שפיר ורועי פולקמן נולד בעקבות המחאה החברתית, ובכוונה לעצור את העלייה בשכר הדירה ההולך והמאמיר. אך במקום להקפיא את שכר הדירה לשלוש שנים כפי שהתכוונו מלכתחילה, בפועל נחקקה גרסה מסורסת למדי, שלפיה המשכיר ישלם את דמי התיווך על הדירה המושכרת – לא שיש דרך לאכוף את זה.

בעיית שכר הדירה אינה חדשה. כבר בימי המנדט נאלצו להתמודד איתה. העלייה הבלתי ליגאלית יצרה בארץ מצוקת דיור קשה. מחירי השכירות קפצו ואיימו לזעזע את המשק, אחרי שכמעט נרגע מאירועי הדמים של המרד הערבי הגדול בשנים 1936-1939. בתגובה יצרה ממשלת בריטניה את המודל לשכירות הוגנת. דמי השכירות הוגבלו בפקודת העיריות המנדטורית, שמסדירה עד ימינו את עבודת השלטון המקומי.

בחוק הישראלי התמסד כלי שכוחות השוק המציאו לצורך משוק הנדל"ן הבריטי הועתק המושג "Down Payment" שתורגם כאן כ"דמי מפתח". בעלי הבתים, שדרשו פיצוי על שחיקת הכנסותיהם ממגבלות דמי השכירות, החלו לדרוש כסף עבור קניית הזכות למגורים או לעסקים בשכירות, באמצעות חילופי דיירים. לפי השיטה, הדייר הנכנס שילם שליש מדמי המפתח לבעל הבית, ושני שלישים לדייר היוצא. הסכום המלא נקבע לפי כוחות השוק.

מוסד דמי המפתח לא נכלל בחוק הפיקוח המנדטורי המקורי – אבל השתרש בארץ די מהר, ולפני קום המדינה, דיברו עליו כמו שמדברים היום על מחירי הדיור והמשכנתאות.

פרויקט חלומות צוקי השמורה בשכונת עיר ימים בנתניה. משנה לשנה היוקרה תוספת תאוצה | יזם: שיכון ובינוי | צילום: אלעד גונן

עניין עם פועלי בניין

מי יבנה בית בתל־אביב? החלום על עבודה עברית כמו פעם אינו מתגשם. יוצאי צבא מעדיפים לעבוד עבודה מועדפת בתחנת דלק ולא באתר בנייה, למרות שפועלי בניין מרוויחים יותר. עם כמות ההרוגים והפצועים באתרי הבנייה בישראל, אולי הם צודקים – בשנתיים האחרונות נהרגו בעבודת הבניין כ־100 איש.

ישראל משוועת היום לידיים עובדות. ענף הנדל"ן מצפה זה זמן רב ל־20 אלף פועלים סינים, ובינתיים פועלים פלסטינים ושב"חים עובדים באתרי הבנייה. יו"ר קבינט הדיור אביגדור יצחקי ניסה לאשר באחרונה הבאת פועלי בניין מעזה, הנחשבים לטובים שבפועלי הבניין בשנים האחרונות, אך שר הביטחון אביגדור ליברמן התנגד לכך.

פעם, היו פה ימים אחרים. החברות שיכון וסולל בונה, שהיו מסונפות לחברת העובדים, מימנו ובנו את הקמתן של שכונות "מעונות עובדים" על אדמות קק"ל באיכות מגורים גבוהה ומיקומי פריים.

הדיירים במעונות היו חברי הסתדרות העובדים הסוציאליסטית שדגלה בשוויון חברתי, וכללו בעיקר עסקנים ומקורבים לצמרת מקרב מפלגת הפועלים השלטת – מפא"י. המעונות הוקמו במרכז ובצפון תל־אביב וכן בגבעתיים, בחיפה ובירושלים, והיו המילה האחרונה באדריכלות עירונית: דירות 2.5 חדרים מרווחות בבניינים שהוקמו סביב חצרות מטופחות עם צרכניות (המרכולים של פעם) ואפילו בתי כנסת צמודים.

דיירי המעונות לא היו בעלי הדירות, אלא חכרו אותן מאגודה שיתופית של משפחות הדיירים, שהיו במעמד של בעלי מניות. המניות נרכשו בהלוואות נוחות. המאושרים שזכו בחזקה על דירה לא היו רשאים לסחור בה ולהעביר אותה למשפחה אחרת – אלא באישור האגודה. רק בודדים ויתרו על החזקה – העלות החודשית בסך הוצאות התחזוקה לא התקרבה לשכר הדירה בשוק החופשי, כולל החלק של דמי המפתח. עם זאת, דיירי המעונות נאלצו לקבל את דין תנועת ההסתדרות ולהקצות חדר בדירתם לחברי הסתדרות חסרי דיור. הם התקשו לגייס דמי מפתח, אבל כיסו לפחות את הוצאות המארחים.

המחסור בקרקע

אגדה אורבנית מספרת שבשנות הארבעים מי שרכש חלקה לבנות עליה בית באזור סביון התבקש לזרוק אבן, והיכן שהיא נחתה – שם הוגדרו גבולות הנכס שלו. עד כדי כך היו אז קרקעות פנויות לבנייה בארץ, ובית צמוד קרקע היה משאת נפש אפשרית להשגה. לאט לאט פחתו הקרקעות הבנויות, והבניינים מטפסים למעלה. אם פעם שילמו על מים להשקיית הגינה, היום משלמים דמי ניהול למגדל.

שיעור גדל והולך של המגדלים מצוידים בלובי מפואר ובמעליות מהירות. מטבחים משוכללים ומאובזרים החליפו את המטבחונים הזעירים של פעם וחדר שינה מרווח – "מאסטר בדרום", החליף את חדרי השינה. בנוסף, המגדלים מציעים תחליף לצמודי קרקע – וילה על קומות. בערי הלווין של תל־אביב פעמים רבות אפשר לראות את הדיירים עושים על האש במרפסת השמש.

אולם למרות שהביקוש למגדלים עולה בהתמדה, לפי מחקרי גיאוקרטוגרפיה כ־65 אחוז מהציבור הישראלי לא רוצים לגור במגדלים. למעשה, המחסור בקרקע מחזק את העניין במגורים קרוב לגינות ציבוריות ולפארקים. "השכונות החדשות מתוכננות לשלב 'ריאות ירוקות' רבות, בגלל המודעות הגבוהה שיש לרוכשים לשעות הפנאי, לכושר ולחיים בסביבה ירוקה", מסביר אמיר כהן, מנהל המכירות של י.ח. דמרי. "זה עוזר מבחינה חברתית גם לילדים, שפוגשים שם את החברים. יש לזכור שפארקים היום כבר לא כוללים רק מגלשה, אלא גם שבילי הליכה ואופניים ואטרקציות כמו חבלי טיפוס, וכך נותנים מענה למגוון רחב של גילאים".

מי פה בעל הבית

הדיור המוגן שהיה נהוג בימי המנדט הבריטי, או בשמו המוכר יותר שיטת דמי המפתח, חסך מאות אלפי שקלים לבני המזל שזכו לו. בניו־יורק, בלונדון או בברלין, שיטה זו עדיין קיימת, בישראל של 2018, לעומת זאת, היא עניין נדיר. דירה בבעלות אישית הייתה ונותרה סלע הקיום של הישראלי.

למרות שמבחינה כלכלית יכול להיות יותר משתלם לגור בשכירות מאשר לקחת משכנתה ולשקוע בחובות כבדים, רוב הישראלים כאמור, מעדיפים להיות בעלי הבית של עצמם. בשנת 2016 רק כ־27.2 אחוז ממשקי הבית בישראל גרו בשכירות. הממשלה משקיעה מאמצים רבים בפרויקט "דירה להשכיר", המיועד למגורים להשכרה לטווח ארוך בשכר דירה מפוקח, אך לדברי ד"ר רינה דגני, מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה ומומחית לכלכלה עירונית שחקרה את הנושא, רוב הציבור עדיין לא בשל למהפך המחשבתי הזה.

מחיר דירה חדשה ממוצעת בישראל גבוה בכ־30 אחוז ביחס למחיר דירת יד שנייה, אך לעיתים יש העדפה לדירות יד שנייה בשל המיקום והתנאים בסביבה.

ככלל, המחיר הוא שיקול מרכזי אך לא יחידי בבחירת גודל הדירה ומיקומה, אומרת ד"ר דגני. ממחקר שערך מכון גיאוקרטוגרפיה בשיתוף חברת אשדר על העדפותיו של הציבור הישראלי בבחירת מקום המגורים מתברר כי כ־72 אחוז מהמשיבים רואים חשיבות גבוהה בנגישות לצירי תנועה מרכזיים כגורם מכריע בבחירת מקום מגורים. 63 אחוז מהמשיבים ענו כי הקרבה לבתי ספר וגני ילדים הוא גורם החשוב להם בבחירת מקום מגורים, כאשר חשיבותו גבוהה יותר בקרב הנשים (65 אחוז). שיקול הקרבה למקומות מסחר ובילוי צוין על ידי 58 אחוז מהמשיבים כחשוב, וגם כאן החשיבות של גורם זה גבוהה יותר בקרב הנשים (59 אחוז).

מן הסקר עולה כי 85 אחוז מהמשיבים ציינו את השקט כגורם חשוב בבחירת מקום מגורים, כאשר חשיבותו הייתה גבוהה במובהק בקרב גילאי 35-54 (93 אחוז) ובקרב הגברים (87 אחוז). קרבה לים ולטבע צוינו על ידי שני שלישים מהמשיבים (66 אחוז) כגורם החשוב ביותר, כאשר גברים (71 אחוז) ייחסו לו חשיבות גבוהה יותר מאשר נשים. 80 אחוז מהמשיבים ציינו את הנגישות למקום העבודה כגורם החשוב להם בבחירת מקום מגורים בעיר בה היו מעוניינים להתגורר.

אם בעבר הרוכשים התייחסו לדירה בודדת, הרי שהיום הם מתייחסים לסביבה הכוללת העוטפת את דירת המגורים ו/או את הפרויקט. "היום לא קונים רק דירה, אלא את איכות החיים באזור כמכלול שלם – חשוב למשל שיהיו מוסדות חינוך טובים, מרכז מסחרי ושטחים ירוקים בקרבת מקום המגורים, וכמובן נגישות טובה", אומר נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת דוניץ.

על פריפריה ומרכז

מי שצפה בסרטו של הבמאי דוד דרעי "סלאח, פה זה ארץ ישראל", לא ישכח כיצד עולים חדשים מצפון אפריקה נזרקו בימיה הראשונים של המדינה לשיממון הפריפריה בדימונה, קריית־שמונה או ירוחם, בעוד העולים מפולנייה קיבלו אותה דירה בדיוק ברמת־אביב. ברור שדברים השתנו בפריפריה מאז, אך האם הישראלי של 2018 מוכן לוותר על הנוחות הכרוכה במגורים בעיר גדולה ובקרבת מקום העבודה, ולנסוע שעתיים בממוצע בכל יום, לעבודה ולמקומות בילוי תמורת דירה הרבה יותר גדולה ומאובזרת?

במילים אחרות, האם התנתקנו מפינת דיזנגופה־ארלוזורובה, כפי שקראו פעם לצפון תל־אביב? במפתיע או שלא, התשובה שלילית. נתוני סקר גיאוקרטוגרפיה מלמדים שחלה עלייה בשיעור משקי הבית, ובעיקר צעירים, שמעדיפים להצטופף בדירת 70 מ"ר יד שנייה במרכז תל־אביב, לעומת אלו שמוכנים תמורת אותו מחיר לגור בדירת 110 מ"ר בכפר־סבא, בדירת 130 מ"ר מול הים בנתניה או בקוטג' על חצי דונם בכרכור.

ההחלטה הזאת, מדגישה ד"ר דגני, משתנה לפי המצב המשפחתי, הצורך להיות קרוב למקום העבודה, מידת הסיוע מההורים וכן גיל המשיבים. ניכרת מגמה מצד משפרי דיור בעלי ילדים לצאת אל הפרוורים ואל ערי הלווין, כולל ערים מרוחקות יחסית, ולעומת זאת ניכרת נטייה ברורה של מצמצמי דיור בני 55 פלוס שילדיהם עזבו את הקן לחזור לעיר הגדולה.

באופן כללי, דגני מוצאת כי הישראלי מוכן לשלם הרבה יותר עבור דירה בתל־אביב מאשר לגור בעיר שכנה במחיר נמוך יותר. דירת יד שנייה (דירת 3 או 4 חדרים) בשיכון בבלי בתל־אביב יקרה בכ־60-55 אחוז יותר ממחירה של אותה דירה בדיוק בשכונות המערביות של גבעתיים. דירת 4 חדרים בבבלי יקרה ב־80–90 אחוז מאותה דירה בדיוק בשכונות המערביות של גבעתיים.

האם הישראלי יתפנה למכרזי מחיר למשתכן ויתרחק לפריפריה? אם להתבסס על הסכמי הגג של הממשלה הנוכחית, הרי שהפריפריה צפויה להפוך מרכז חיינו בעשור הקרוב. דימונה למשל צפויה לגדול פי שלושה. "זה תלוי", סבורה ד"ר דגני, "אם הורי הזוג או מקום העבודה שלהם ממוקמים במרחק של עד שעה נסיעה, מעבר לפריפריה בהחלט עשוי להשתלם. אולם אם מרכיבים אלה לא קיימים ואם המקום מנותק מהסביבה הטבעית של בני הזוג והדירה תהיה מוכנה רק בעוד חמש־שש שנים, אז זה יעבוד פחות".

הבעיה היא שרבים מהזוכים במחיר למשתכן מאמינים שאם זכו בהגרלה בעפולה או ירוחם, הם יוכלו להמשיך ולגור במרכז ואת ביתם החדש יוכלו להשכיר לאחרים. בעפולה ובחריש בניינים שלמים עומדים היום ריקים, מיועדים להשכרה. הנגישות התחבורתית היא המפתח להגדלת אזורי הביקוש. זה קורה אך לא בקצב מספק.

דימונה. צפויה לגדול פי שלושה בעתיד | צילום: פוטו אלול

תחושת הביחד

עידן הבית המשותף הגיע לישראל עם קום המדינה. הלקוחות הראשונים היו דיירי דמי מפתח, שבימי מלחמת העולם השנייה, עת הארץ התמלאה בסיסים של צבאות בריטניה ומושבותיה, סיפקו שירותים ומצרכים ליחידות הבריטיות. באותה תקופה הוצעו קרקעות זולות בכל רחבי המדינה כחלק מגאולת הקרקעות. יכולתם לקנות עשרות דונמים במחירים מצחיקים באזור תחנת סבידור, וגם באזור הכפר הערבי סומייל על אבן גבירול.

עם השנים, יותר ויותר ישראלים רצו דירה משלהם. ימי הקואופרטיב עברו חלפו מזמן, הקיבוצים הופרטו, והם בונים שכונות בהרחבות, ואם כבר בונים על נחלות, אז שיהיו אחוזות מבודדות. ועדיין הגן הישראלי של ה"ביחד" נשאר – החברים והקהילה בשכונה הם פרמטר מרכזי: "אחת השאלות הנפוצות ששואלים אותי רוכשים, בעיקר צעירים, היא על אופי השכונה", מספרת אורטל ליבר, סמנכ"לית השיווק של חברת רוטשטיין, "יותר ויותר זוגות מחפשים היום קהילה, ורוצים לדעת מאיפה השכנים שלהם, בני כמה הם, בני כמה הילדים שלהם. חשוב להם שתהיה אווירה של חבר'ה, ושהשכונה תהפוך להיות קבוצה תומכת. צעירים בשכונות כאלו יעדיפו להרים טלפון לשכן אם הם נתקעים עד מאוחר בעבודה, ולא בהכרח ימהרו להזעיק את ההורים. חשובה להם האווירה הקהילתית, שזה לא יהיה כל אחד בבית שלו עם עצמו".

תל־אביב. עידן הבית המשותף נולד עם קום המדינה

דירה ישראלית לדוגמה

איפה הדירות של פעם ואיפה של היום? ההבדלים הם רבים ועצומים. זה מתחיל כבר בשטח הדירה הממוצע. בשנות ה־50, דירה עירונית ממוצעת הייתה בשטח של כ־62.4 מ"ר, וכללה לרוב שני חדרים ו"הול" – מבואת כניסה ששימשה כפינת ישיבה משפחתית, ובה אפשר היה לאכול חביתה, לבן ודג לקרדה, ובערבי שישי לשחק קצת רמי עם חברים. בקיץ התענגו במרפסת על אבטיח קר עם גבינה בולגרית. במשך השנים, נסגרו המרפסות והפכו לחדרים, בשל גדילת המשפחה.

המפרט הדירתי היה פשוט אז מאוד. המרצפות, לדוגמה היו "בלטות" שומשום סטנדרטיות בגודל  20 על 20 ס"מ. המושג "לובי" לא היה בשימוש בכלל, וגם מעליות כמעט ולא היו בנמצא, כיוון שרוב הבניינים היו בני שלוש־ארבע קומות. שיא השיאים, במחצית שנות ה־60, היו מגדלי נווה־אביבים ברמת־אביב, שהתנשאו לגובה המופלג של 12 קומות ונחשבו ליוקרתיים בישראל.

אמנם רמת החיים הייתה נמוכה בהרבה בהשוואה להיום, אולם גם המחירים הריאליים של הדיור היו זולים. במחצית שנות ה־60 ניתן היה, לדוגמה, לרכוש דירה נאה בצפון הישן של תל־אביב בכ־50-60 אלף לירות. כ־20 אלף דולר בערכים של אותם הימים ובכ־500-600 אלף שקלים בלבד בערכים של היום. במחיר הזה כיום ניתן לרכוש בקושי רב דירת שיכון בקריית־שמונה או בדימונה.

רמת החיים עלתה מאז לאין שיעור וכך גם שטח המחייה של המשפחה הישראלית.  מבדיקה שערכה עבור "ידיעות הנדל"ן" ד"ר דגני, עולה כי בשנות ה־70 ששטח דירה ממוצעת עמד על כ־69.4 מ"ר. כיום מדובר בכ־111.3 מ"ר, כאשר דירה ממוצעת היא דירת 4.4 חדרים. מה שכן, המרפסת של פעם חוזרת.

הטעם הישראלי

בשנים הראשונות של המדינה, שלט כאן הלך רוח צנוע וסגפני שבא לידי ביטוי גם בבנייה, שהייתה בסיסית ופונקציונלית. גם כאשר חלל הדירה היה גדול באופן יחסי, הוא חולק למספר חללים קטנים. משפחות רבות התחלקו בדירה אחת.

למעשה, בשני העשורים הראשונים למדינה, תוכננו הדירות בישראל כך שיתנו מענה לגלי העלייה. נותני הטון בתכנון המגורים היו אדריכלים שעלו ממזרח אירופה וייבאו את הסגנון שעליו גדלו. הם תכננו דירות בשטח קטן יחסית, עם חדר שירותים יחיד, פתחי אוויר ואור קטנים יחסית, וסממן בולט נוסף: מבואת כניסה קטנה, ששימשה לעיתים גם תחליף לסלון. גם המפרט החסכוני והפשוט השתלבו באווירה הכללית של הסתפקות במועט.

בשנות ה־70 הושם דגש על הבית כמקום לאירוח. הסלון והמטבח גדלו והתקרבו זה לזה. לא רק תכנון הדירה אלא גם בחומרים עצמם, שהושפעו מהטרנדים בעולם, חל שינוי: מעבר מטיח לשפריץ וגרנוליט, ובשנות ה־80 – לפסיפס.

בשנות ה־90 פינתה הפרקטיות את מקומה לתדמית, והיוקרה תפסה תאוצה. הישראלים החלו להתעניין בעיצוב, חיפשו לסלון, למטבח ולאמבטיה מוצרים ומותגים שמהווים סמלי סטטוס, והשקיעו יותר בחומרים, בריצוף, במטבח ובכלים סניטריים. ככל שהסטנדרט עלה, עלה איתו גם מחיר הדירה.

לאט לאט מה שפעם נחשב מוצר ייחודי – כמו למשל אסלות תלויות וברזים מניקל – נחשב היום לסטנדרט. "לא מדובר רק בעשירון העליון'', מדגישה רחלי בריזל, סמנכ"לית השיווק של אשדר. "גם בעשירונים הנמוכים יותר מחפשים לקבל ערך מוסף במפרט הטכני. בהחלט אפשר לומר שחלק מעליות המחירים בנדל"ן נגזרות מהשינויים בסטנדרט הבנייה ומעלויות חומרי הגמר. ואנחנו לא מדברים רק על הדירות עצמן אלא על הבניין כולו – הלובי, החללים הציבוריים, המעלית, הגינה ועוד".

האדריכל גיל שנהב מוסיף: "ניתן לראות שקיימת התפשרות מסוימת על גודל הדירות אבל לא על עיצובן העכשווי ועל ביטוי אישי בתכנונן הפנימי".

מפרט יותר מפורט

אם בעבר השתתפו בתכנון הבנייה 4-6 יועצים, היום מדובר בלא פחות מ־18 יועצים. "ענף הנדל"ן לפני 70 שנה והיום זה כמו להשוות בין מכונית סוסיתא לג'יפונים של היום", אומר עזרא ערוסי, מנכ"ל חברת משהב.

בשנות ה־50 וה־60 של המאה הקודמת תכנון מפרט הבנייה היה מאוד פשוט ולא מתוחכם: הדירות היו קטנות, עד 60 מ"ר. בכל דירה היו 6-8 נקודות חשמל, שתי נקודות מים, טיח, ריצוף טרצו וחלונות עץ. לא היו מוצרי מותרות כמו טלפון או טלוויזיה. כמובן שלא הייתה דרישה לנקודת טלפון בכל חדר או תשתית אינטרנט, טלוויזיה במעגל סגור, חשמל חכם וחניות אוטומטיות ומעליות משוכללות. השינוי החל משנות ה־90 יחד עם העלייה באיכות החיים ולאחר מכן חדירת האינטרנט לכל בית.

"המפרט הסטנדרטי של היום כולל מעל 10 נקודות חשמל במטבח בלבד ובכל חדר מעל חמש נקודות חשמל. בהרבה דירות היום יש מיזוג אוויר בכל חדר, גנרטורים לשעת חירום, ויטרינות עם תריסים חשמליים, משאבות ללחץ מים קבוע ועוד. גם מבחינת איכות החומרים, חל שינוי ניכר. איכות חומרי הבנייה גבוהה יותר כמובן", אומר ערוסי.

החדר הכי חשוב

האזור שעבר את השינוי הכי משמעותי בתוך הבית לאורך השנים הוא המטבח וסביבותיו. בעבר שימש המטבח לבישול והסעדה בכלל, ותפקידו היה פונקציונלי בלבד. בדרך כלל נהגו לבנות מטבח סגור, שבו נשמר מקום של כבוד לשולחן האוכל. כיום המטבח מהווה אלמנט משמעותי בסגנון של הבית. "המטבח היום מהווה פריט עיצוב לכל דבר, והוא לא סגור אלא פתוח לסלון", אומרת דורית סדן, סמנכ"לית השיווק של שיכון ובינוי נדל"ן. "כך נוצר בבית חלל גדול של מטבח סלון ופינת אוכל, ומחשבה רבה מושקעת בעיצובו".

הקומה הכי נחשקת

איזו קומה מעדיף הישראלי? אם פעם בנו בניינים של ארבע קומות בלי מעלית והעדיפו בבירור לגור בקומה שנייה, היום מידת האטרקטיביות של האופציה הזאת ירדה מאוד. הקומות המועדפות היום הן, מסתבר, הקומות הגבוהות, כמובן רק עם מעלית.

הישראלי של 2018 אוהב מאוד לראות נוף ממרפסת דירתו ומוכן לשלם הרבה תמורתו. נוף ים שווה לישראלי הרבה יותר מנוף אחר, פארק או הרים. כך, דירה בקומה גבוהה בשכונת עיר ימים בנתניה הנהנית מנוף ישיר לים יקרה ב־20 אחוז מאותה דירה בדיוק בקומה נמוכה. בבנייני יוקרה שלא נשקפים ישירות לים, הפערים קטנים יותר: מחירה של דירה בקומה גבוהה ברחוב תוצרת הארץ בתל־אביב גבוה רק ב־8 אחוזים מאשר מחירה של אותה דירה בקומה נמוכה.

המקום הכי בטוח

בשנות ה־90, בעקבות מלחמת המפרץ וההבנה שהאיומים הבטחוניים השתנו, נכנסו לחיינו הממ"דים. בתחילה הם נבנו כחדרים קטנים ואטומים ללא חלונות בשטח של עד 9 מ"ר, עם דלת מיוחדת אך לא אטומה לגזים, ושימשו בעיתות שגרה בעיקר כחדרי ארונות או מחסנים. עם השנים, חשבו לנצל אותם למגורים. שטחם גדל עד ל־12 מ"ר, הותקנו בהם חלונות אטומים והודפי הדף מאלומיניום, ובדלתות השקיעו גם מחשבה עיצובית. כיום אפילו ניתן להתקין דלתות הזזה בחדרי הממ"ד.

"כיום אחת הדרישות בתכנון דירה עם ממ"ד, היא הקמה של קיר הדף", מסביר חיים מאירוביץ', בעלים ומנכ"ל של חברת הנדל"ן קבוצת מאירוביץ'. "זהו קיר שנועד להגן על דלת החדר ועל הדיירים בזמן כניסתם ויציאתם ממנו. הקיר צריך להיות ממוקם מטר מול דלת הממ"ד ולכן, החדר תמיד ימוקם במסדרון פנימי בדירה. התקדמות נוספת היא האפשרות להתקין מיזוג אוויר בממ"ד, דבר שבעבר לא היה אפשרי. גם מפוחי הגז שהוכנסו בשלב מסוים לחדרי הממ"ד היו פעם מאוד גדולים ותפסו כרבע מהחדר, וכיום הםקטנו משמעותית וכמעט ולא מורגשים בחדרים. השינויים בבנייה של חדרי הממ"ד עזרו לייעל את השטח שהם תופסים בדירה, להשתמש בהם בחיי היומיום וכמובן לשמש כמקלט ביתי לכל המשפחה בעת מצוקה, לצערנו נוכחנו לראות שיש בהם שימוש".

פינוי בלי בינוי

תוכנית פינוי בינוי היא חלק ממדיניות ממשלתית של התחדשות עירונית. ב־1998 היא הוכרזה כתוכנית רשמית של משרד הבינוי והשיכון. במסגרתה, הורסים בתי מגורים ישנים ובונים בנייני מגורים חדשים במקומם. משרד הבינוי רשאי להכריז על שטח כעל מתחם פינוי בינוי באמצעות צו הכרזה, שתוקפו עד שש שנים.

התוכנית נועדה להתמודד עם בעיית המחסור בקרקעות לבנייה בישראל וחוסר היכולת של הרשויות המקומיות לטפל במרקמים עירוניים מתדרדרים. מדוח שפרסמו לאחרונה משרד הבינוי והשיכון והרשות להתחדשות עירונית עולה כי עד סוף 2016, 33 מתחמי פינוי בינוי כמתחמים בביצוע, כלומר כאלה שהונפקו בהם היתרי בנייה. יש בהם 18,514 יחידות דיור. עד סוף 2016 אוכלסו 3,247 דירות מפרויקטים של פינוי בינוי.

לפי הדוח, המלאי התכנוני של תוכניות פינוי בינוי עד סוף 2016 עמד על לא פחות מכ־51.7 אלף יחידות דיור ב־139 מתחמים שונים. מדובר במספר הדומה להתחלות הבנייה השנתיות במשק כולו, כך שמדובר בהיצע משמעותי, גם אם חלקו הגדול טרם מומש.

בשנת 2015 נראה שהמצב טוב יותר ומשך הזמן התקצר לכ־120 חודשים (כעשר שנים) וב־2016 מדובר כבר בכ־80 חודשים בלבד, כלומר קרוב לשבע שנים. מצב זה דורש שינוי בלוחות הזמנים, וקיצור משמעותי כדי שההיצע הגדול של ההתחדשות העירונית יוכל להבשיל בפרקי זמן סבירים. ייתכן ומתן האפשרות לותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמי דיור מועדפים) לעסוק גם בתוכניות פינוי בינוי, עם התיקון לחוק הותמ"ל שאושר לפני מספר חודשים, יאפשר קידום מהיר יותר של התוכניות.

מודולריות או לא להיות

בעשורים הראשונים לקיומה מדינת ישראל נבנתה ביוזמת גופים ציבוריים שבנו שיכונים במטרה לספק פתרון דיור יעיל לאוכלוסיות גדולות באופן דחוף, ובעלויות נמוכות. מה שהתחיל כאידיאל חלוצי של יישוב הארץ הפך ברבות השנים למשכנות עוני. הבנייה הטרומית של שנות השבעים הפכה לשם גנאי. קירות שקופים ממש, ללא שום בידוד.

כעת המטרה היא להחליפם בדיור חדש ואיכותי יותר, לשפר את איכות החיים של הדיירים ואת פני הסביבה. הבנייה הטרומית הפכה ירוקה וטכנולוגית.

"לשיכונים הטרומיים היו גם יתרונות: זמן הבנייה, יעילות והימנעות מפסולת בניין הם שלושה ערכים שערכם לא יסולא בפז", אומר טרי ניומן, יו"ר חברת ישראמרין, הפועלת בתחום טכנולוגיות הבנייה המודולרית והמתועשת. "טכנולוגיות הבנייה המודולרית הקיימות היום מאפשרות יתרונות אלו, ויחד עם הקמת יחידות דיור איכותיות, חדשניות ומסוגננות".

היום יש כמה טכנולוגיות לבנייה מודולרית מבטון, מפלדה וממכולות ממוחזרות בענף הבנייה בעולם, הבנייה המודולרית הולכת ותופסת תאוצה. במדינות רבות, ביניהן בריטניה והולנד לדוגמה, רואים בשיטת הבנייה הזו פתרון למצוקת הדיור. ישראל רק עכשיו מתחילה להתעורר מבחינה זו: יותר חברות ורשויות מבינות שזו הדרך המשתלמת לבנייה, עלייה במספר הפרויקטים שמבוצעים בשיטה זו ברחבי הארץ, החל ממבני ציבור ובתי ספר, דרך בתי יוקרה ווילות ועד לבניית בתים איכותיים ובעלויות נמוכות.