דירה להשכיר

לקראת הקיץ יחתמו סטודנטים רבים על הסכם לשכירת דירה. רובנו שכרנו דירה לפחות פעם בחיינו מול בעל דירה ביחסי הכוחות שאינם שווים. מה כדאי לדעת לפני ששוכרים דירה? אילו שינויים בחוק מגינים על השוכרים? מה קורה אם חשבתם לעשות סאבלט בחופשה? "ממון" משיב על שאלות שכיחות בתחום השכירויות באמצעות אתר "כל זכות" ועו"ד שרון הורנשטיין, העורך הראשי של האתר.

ˆ אילו תשלומים אסור לבעל הבית לבקש מהשוכר?

עו"ד הורנשטיין: "אם בעל הבית שכר את שירותיו של מתווך כדי למצוא שוכר לדירה אסור לו לדרוש מכם, השוכרים, לשלם את עמלת התיווך. עליו לגבות את התשלום מבעל הבית. זאת ועוד, אסור לדרוש מכם לשאת בתשלום שכר הטרחה של עו"ד בעל הדירה. אסור לבעל הדירה לדרוש תשלום שמיועד לרכישה או להשבחת מערכות ומתקנים המשרתים את הדירה כמו מזגן חדש, דוד או שירותים חדשים. עם זאת, אם מדובר בהתאמות או בשיפורים מיוחדים בעבורכם, בעל הדירה בהחלט יכול לבקש מכם את התשלום. בנוסף, אסור לו לגבות מכם תשלום על שיפוצים שמבצע ועד הבית בבניין משותף".

עו"ד שרון בורנשטיין | צילום: ישראל הדרי

ˆ ומה עם תיקון ליקויים?

"בעל הדירה חייב לתקן רק פגם או ליקוי משמעותי שלא נגרם באשמת השוכרים, למשל פגם משמעותי עקב בלאי. במקרה כזה עליכם להודיע לו על הליקוי ולבקש ממנו לתקנו. כמו כן, הזמן המרבי לתיקון הוא 30 ימים מהיום שבו דיווחתם עליו. אם זה תיקון דחוף, הזמן המרבי שיעמוד לרשות בעל הדירה לטפל בליקוי יכול להיות עד 3 ימים מהיום שבו דיווחתם על הפגם. שימו לב — בעל הדירה לא יהיה חייב לתקן ליקוי שנגרם באשמתכם. כמו כן, אם בחוזה הוסכם על סעיפים נוספים המיטיבים איתכם, השוכרים, מה שנקבע בחוזה הוא הקובע".

ˆ אילו תשלומים מותר לבעל הדירה לדרוש?

"מלבד דמי השכירות שעליהם התחייבתם לשלם בחוזה מותר לבעל הבית לדרוש מכם תשלום על ועד הבית ועל חשבונות כמו חשבון המים, חשבון החשמל, חשבון הגז והארנונה. נקודה חשובה: בדומה לתהליך הכניסה לדירה שכורה, גם בתהליך העזיבה מומלץ להגיע למשרדי הרשות המקומית ולדווח על סיום מגוריכם בנכס והפסקת חובתכם לשאת בתשלומי הארנונה והמים. מי שלא יעשה זאת עשוי לגלות בהמשך כי על שמו נצבר חוב של אלפי שקלים".

ˆ נהוג להשאיר סכום ערובה (שטר ביטחון, צ'ק ביטחון, ערבות בנקאית, שטר ערבות, פיקדון). מהו הסכום המרבי שיכולים לדרוש?

עו"ד הורנשטיין: "בהסדרת סכום הערובה יש חידוש: הגבלת הסכום שמותר לבעל הבית לדרוש מכם. אם בעל הדירה מבקש מהשוכר ערובה שכרוכה בהוצאה כספית כמו ערבות בנקאית או מזומן, סכום הערובה לא יעלה על שכר דירה של שלושה חודשים או של שליש מתקופת השכירות, הנמוך מביניהם. בעל הדירה רשאי לדרוש במקביל גם ערובות אחרות (כמו שטר ערבות או צ'ק ביטחון), שבעניינם אין הגבלה על הסכום".

ˆ איך שוכר יכול להשתחרר מחוזה לפני תום השכירות?

"שוכר שמעוניין להבטיח את האפשרות להשתחרר מהחוזה לפני סיום תקופת השכירות צריך לדאוג כי בחוזה יוכנס סעיף המאפשר לו לעשות זאת. במקרה כזה הוא יוכל להשתחרר מהחוזה בהתראה של 60 יום מראש (גם אם בחוזה צוין זמן ממושך יותר). בעל הדירה רשאי להכניס סעיף המאפשר לו לסיים את החוזה לפני תקופת השכירות בהתראה של 90 יום מראש, אבל אם החוזה מקנה אפשרות כזאת רק לבעל הדירה ולא לשוכר, אין לה תוקף".

ˆ מה דין אזרח ששוכר דירה לשנה, באמצע השנה נוסע לחודש לחופש בחו"ל ומאפשר לאנשים מחו"ל לגור בדירה תמורת תשלום?

עו"ד הורנשטיין: "שוכר יכול להשכיר את הדירה לשוכר אחר בשכירות משנה בתנאי שבעל הדירה הסכים מראש ובכתב. שוכר שמסבלט את הדירה בניגוד להסכמת המשכיר או אפילו בלי לקבל את הסכמתו מסתכן בכך שביהמ"ש יקבע בדיעבד שאסור היה לו לסבלט את הדירה, והוא ייחשב מפר חוזה. ביהמ"ש רשאי לקבוע כי מותר לשוכר להשכיר את הדירה בשכירות משנה לשוכר אחר ולקבוע באילו תנאים יעשה זאת. במקרה של נזק שגרמו שוכרי המשנה, הם נחשבים שוכרים, כלומר חייבים לתקן כל נזק שגרמו. (אלא אם כן מדובר בנזק שנגרם עקב שימוש סביר בדירה והנזק אינו קל ערך, ואז על בעל הדירה לתקנו)".