הדילמה של דותן:

דותן (שם בדוי), בן 50, נשוי ואב ל־4, גר במרכז הארץ בדירת 6 חדרים. הוא ואשתו קנו אותה באמצעות משכנתה, בהחזר חודשי של כ־4,000 שקל. שניים מילדיהם, בני 14 ו־18, עדיין גרים עימם.

דותן הוא בוגר תואר ראשון במינהל עסקים ותואר שני בתקשורת. הוא עבד בתחום ההיי־טק כ־15 שנה, והרוויח בממוצע בין 20 ל־30 אלף שקל בחודש. אשתו מטפלת לגיל הרך ומרוויחה כ־5,000 שקל בחודש.

"עבדתי בהיי־טק המון שנים והרווחתי משכורת מכובדת של 25 אלף שקל בחודש, דבר שאיפשר לי לצבור חסכונות, לרכוש דירה ולחיות ברמת חיים גבוהה", הוא אומר.

לפני כעשור החליט דותן לשנות כיוון מקצועי ועבר הסבה להוראה, ואז גם המצב הכספי השתנה. "השכר שלי ירד דרסטית, וכיום אני מרוויח 6,000 שקל בחודש. עם משכנתה של 4,000 שאנחנו מחזירים כל חודש והוצאות שוטפות, הגענו למצב שלקחנו המון הלוואות, והמינוס כל הזמן גדל. מסגרת המינוס שלי היא 30 אלף שקל. כל פעם שאני חורג ממנה אני לוקח הלוואה כדי לכסות את זה, אבל רק ההלוואות האלה כבר הגיעו לכ־400 אלף שקל, שזה החזר חודשי של מעל ל־5,000 שקל כל חודש - חוץ מה־4,000 של המשכנתה.

"כדי להגדיל הכנסה, אני עובד גם כמורה פרטי כל יום עד הערב בנוסף לבית הספר, ומרוויח עוד 7,000 שקל בחודש. אני ואשתי יחד מכניסים כ־20 אלף שקל בחודש, ומוציאים בערך אותו דבר. ההפרש של המינוס זה בדיוק ה־9,000 שקל שאנחנו מחזירים בכל חודש למשכנתה ולהלוואות. בלעדיהן הייתי יכול להיות מאוזן, ואולי אפילו היו נשארים לי 1,000 שקל ספייר".

דותן מספר שעם השנים צבר סכום דומה, כ־400 אלף שקל, בחסכונות. בלי קשר למשכנתה, החובות הם 400 אלף שקל, וכך גם החסכונות. "יש לי קרן השתלמות וקופת גמל נזילה. תמיד לקחתי הלוואות ולא נגעתי בחסכונות. ניסיתי כמה פעמים לאחד הלוואות, אבל בסופו של דבר הסכום שאני חייב לבנק הוא אותו סכום.

"שווי הבית שלנו הוא 3 מיליון שקל, יתרת המשכנתה עומדת על כ־800 אלף אחרי מיחזור, שזה 18 שנה של החזרים חודשיים, ואני מאמין שאפשר להשכיר את הבית עבור 5,000 שקל בחודש.

"כל ההלוואות שלקחתי עד עכשיו, אמורות להסתיים עוד כ־5 שנים. כיוון שקופת הגמל שלי פטורה ממס וקרן ההשתלמות צוברת רווחים של כ־50 אלף שקל כל שנה בלי שאני אעשה כלום, אני ממש בדילמה: האם שווה להשתמש בקרן ההשתלמות, כי זה פטור ממס, כדי להחזיר את כל ההלוואות ולאזן את עצמנו, או להמשיך ולהתגלגל עם ההלוואות עד שייגמרו ולא לפגוע בחסכונות, שמניבים רווחים וחבל לי להפסיד אותם? האם יש דרך מילוט אחרת?".

ליזה קמחי, מאמנת לכלכלת המשפחה ומרצה מטעם חברת תות במרכז לצמיחה פיננסית של בנק הפועלים בנושא חינוך פיננסי, משיבה:

ראשית, רצוי שלא לגעת בחסכונות - לא בקרן ההשתלמות ולא בקופת הגמל, כיוון ששתיהן פטורות ממס והסכום צובר תשואה, זאת אומרת הכסף עושה כסף. כדי לפתור את הבעיה שלך ניתן לבחון כמה אפשרויות.

אפשרות אחת היא לקחת משכנתה לכל מטרה. משכנתה היא ההלוואה הכי משתלמת לצרכן, כיוון שהיא פרוסה על הרבה שנים והריביות נמוכות יחסית, וכדאי לשקול לקחת משכנתה נוספת על סכום סך ההלוואות, שתהיה זולה יותר להחזר.

אופציה שנייה להוזלת ההחזרים של ההלוואות הקצרות היא לקחת הלוואה בתנאים טובים מקופת הגמל או קרן ההשתלמות. כיום ניתן לקבל הלוואות של עד 80% מסכום הקרן. כדאי לבדוק את התנאים, אך בכל מקרה אלו הלוואות לתקופות קצרות יותר, שלא כמו משכנתה.

אופציה שלישית: אם להורי אחד מבני הזוג יש נכס ללא משכנתה, לקחת משכנתה הפוכה. הכוונה היא שמממשים את הסכום שיתקבל בירושה לפני שההורים נפטרים. צריך כמובן הסכמת האחים וההורים, וכדאי לעגן הכל בהסכם משפטי אצל עורך דין.

ואופציה אחרונה: מכירת הבית הנוכחי, פירעון המשכנתה עליו, ובעודף שיישאר לקנות דירה זולה להשקעה. השכירות שתתקבל עבורה יכולה לממן דירה בשכירות למגורים, אולי קטנה יותר, עכשיו שהילדים בגרו. ניתן גם להשקיע את הכסף בתיק השקעות, והתשואה תשמש לשכירת דירה.

בכל אופציה חובה לשנות את ההתנהלות הכספית, אחרת תחזרו לנקודת ההתחלה. לבנות תקציב על בסיס ההוצאות שלכם - ולחיות ממה שיש. חשוב להוריד מסגרות אשראי כדי להפחית פיתויים.

הדילמה של עדנה קציר:

עדנה קציר גרה בראשון־לציון בדירה בבעלותה ללא משכנתה. לפני כ־3 שנים התאלמנה. יש לה חיסכון של כ־500 אלף שקל עבור כל אחת מבנותיה, וכעת היא רוצה לעזור לבתה לרכוש דירה.

"בעברי הייתי מורה בתיכון, והיום אני עושה סדנאות לנשים בהתנדבות", היא מספרת. "בתי רווקה בת 49. היא זכתה בתוכנית 'מחיר למשתכן' ובאפשרות לקנות דירה בפרויקט בראשון־לציון. החלטנו יחד כי הדירה שנקנה תהיה דירת 3 חדרים שתעלה בסביבות 1.2 מיליון שקל".

הבת מרוויחה כ־10,000 שקל בחודש. היא גרה בשכירות בגבעתיים, ומשלמת בממוצע 4,000 שקל בחודש שכר דירה. "זה אלפי שקלים שהולכים לאיבוד", אומרת עדנה. "עכשיו יש הזדמנות לרכוש דירה, והסכום של השכירות, זה מה שאנחנו מייעדות לשלם למשכנתה - כ־4,000 שקל בחודש".

עדנה חוששת מהצעד העומד מולה ומול בתה. "פעם אחרונה שקנינו דירה הייתה לפני 16 שנה, ואז בעלי ז"ל היה בחיים. יש לי המון שאלות וחששות.

"בחרנו באופציה של רכישת דירת 3 חדרים כי זו האופציה הכי זולה, ובתי לא תעמוד ביותר מ־4,000 שקל החזר משכנתה. החיסכון שלנו עבורה ישמש לה כהון עצמי עבור הדירה. זה סכום מכובד. גם בנושא הזה אני תוהה אם יש להעביר את כל הסכום בראשית חתימת החוזה, כדי שהכסף כבר יהיה אצלם, או לשלם מה שצריך ושהיתר יישאר אצלנו עד רגע התשלום הנוסף. זה לא תהליך קל לאדם כמוני שלא מבין בכל תחומי רכישת הדירה וההשלכות של זה, ואני שוקלת לקחת איש מקצוע, אפילו בתשלום, כדי לעשות את ההחלטות הנכונות".

אוהד דנוס, שמאי מקרקעין ויו"ר לשכת שמאי המקרקעין בדימוס, משיב:

"לעדנה כמה דילמות משמעותיות, אותן חווים לא מעט אנשים ששוק הנדל"ן אינו עיסוקם. ראשית, תמיד טוב להיעזר בבעל מקצוע. שמאי מקרקעין המתמחה באזור, ועורך דין העוסק בנדל"ן, יהפכו כל עסקה לבטוחה יחסית, ולעיתים אף משתלמת יותר. במקרה של עדנה והרכישה בתוכנית מחיר למשתכן, ועוד בראשל"צ, הרבה לבטים נפתרים מאליהם: התוכנית קובעת חוזה עם מפרט אחיד, וכל שנותר הוא לבחור בדירה הנכונה.

"בסכומים המתוארים, תידרש משכנתה בסדר גודל של כ־800 אלף שקל, ובפריסה נכונה, ההחזר אינו צפוי לעלות על 4,000 שקל לחודש.

"חשוב לזכור שקניית דירה אינה תהליך בלתי הפיך, ובכל מקרה שבו תשלומי המשכנתה מכבידים, ניתן יהיה למכור אותה (כעבור 5 שנים). הרכישה ב'מחיר למשתכן' מבטיחה שכל מכירה עתידית לא תניב הפסד. בהצלחה".