אין איפה לבנות

בעיות תכנון, מחסור בקרקע וחוסר יכולת להתרחב הם מנת חלקן של כמה ערים בארץ, שכיום נבנה בהן הגל האחרון של בנייה חדשה. המשמעות: עוד כמה שנים ההיצע בהן יתקשה להדביק את הביקוש לדירות.

בדיקה שנעשתה עבור "ממון" של תוכניות בניין עיר מאושרות לבנייה בכל הארץ לפי האתר הממשלתי govmap, ונתונים ממחלקות ההנדסה של רשויות מקומיות, מאתרת את הערים הללו. לפי הנתונים מיפה עו"ד נדב בריח, מנכ"ל בי נדל"ן, 5 יישובים שכיום בונים על עתודות הקרקע האחרונות, ובעשור הקרוב לפחות לא תהיה בהם בנייה חדשה נוספת.

גבעתיים

מעל 57 אלף תושבים, הוגדרה ב־2015 כאחת הצפופות בישראל. בנויה במלואה ובלי עתודות קרקע.

בעירייה עובדים על תוכנית מתאר ל־2040. התכנון יקבע את מספר התושבים העתידיים ואופי העיר לאור המגמה להתחדשות עירונית, שמלבדה אין בה בנייה חדשה. לדברי בריח, מנוע הצמיחה בעיר הוא מתחמים של עירוב שימושים, כמו גבעתיים־מערב ומגדל השחר, המבטיחים ניצול של הקרקע למגורים, שימוש ציבורי, מסחר ותעסוקה. אחד הפרויקטים הגדולים הוא פינוי־בינוי במתחם ההסתדרות – מעל 100 דונם של בניינים משנות ה־50 יעברו התחדשות עירונית, וגם יפונו שטחים לטובת הציבור. במסגרת זו ייבנו 2,700 יחידות דיור במקום 914 כיום, תוספת של כ־1,800 דירות. עיריית גבעתיים מתכננת לשנות גם את פני מזרח העיר, בשורה של פרויקטי פינוי־בינוי לאורך רחוב בן־גוריון שבגבול רמת־גן. בסך הכל כוללת התוכנית כ־240 דונם, ותוספת אלפי יחידות דיור. בפרויקט יינתנו זכויות בנייה מרביות להקמת מגדלים של עד 32 קומות, וחזית מסחרית בקומת הקרקע. במקביל תורחב דרך בן־גוריון לשם מעבר התוואי הצהוב של הרכבת הקלה, ושביל אופניים שיחבר את פארק אריאל שרון מדרום עד פארק הירקון מצפון ייסלל לאורכו. בתוכנית כלולה גם הפקעה מסיבית של שטחי מגורים לצורך הקמת מבני ציבור.

חולון

כ־200 אלף תושבים על 19,200 דונם. תוסיף כ־40 אלף נפש עד 2030. אחרי 20 שנה במוסדות התכנון, לאחרונה אושרה בניית שכונת ענק על כ־4,000 דונם בדרום חולון על עתודת הקרקע האחרונה. היא כוללת 13,700 אלף דירות בבניינים של עד 30 קומות ו־930 אלף מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה. במקום יוקם פארק ענק בשם "פארק החולות" על כ־1,000 דונם, 25% משטח התוכנית. 470 דונם במרכזו יוקדשו לדיונות שישומרו בשל ערכי טבע נדירים, כשסביבן מדשאות ומתקנים. במקביל לבנייה החדשה, לעירייה יש תוכנית התחדשות עירונית (תמ"א 38 עם עדיפות לפרויקטי הריסה ובנייה), ומתחמים רבים שמיועדים לכך, בעיקר באזור תל גיבורים ושכונת ג'סי כהן. בנוסף, בימים אלו נבנית קריית רבין מזרח (ח־370/4), שתכיל כ־1,150 יח"ד. תוכנית בנייה שנמצאת בתהליכי הפקדה היא אזור התעשייה הקטן על שדרות ירושלים בעיר, שתייצר כ־1,100 יח"ד בהסבת מתחמי מלאכה ותעסוקה למגורים.

|

שוהם

ביישוב, שמציין 25 שנה להקמתו, כ־5,200 משפחות. בשנים האחרונות, לצד קוטג'ים ובתים על חצי דונם צצו בנייה חדשה ורוויה, ומגרשים קטנים לבנייה עצמית. בעשור האחרון הואט הפיתוח ונבנתה רק שכונה אחת, "כרמים", עם כ־670 יחידות דיור, רובן בבנייה רוויה. לאחרונה החלו עבודות פיתוח לשכונה נוספת, "הדרים", שתיבנה בדרום היישוב על עתודת הקרקע האחרונה. זו צפויה להוסיף כ־1,400 משפחות. השכונה תוכננה במסגרת הותמ"ל, והיא הראשונה שבה לא אושרו צמודי קרקע אלא רק דירות בבנייה רוויה. רובן שווקו במסגרת "מחיר למשתכן", פרט לפרויקט אחד לשיווק חופשי, בן 180 יח"ד – עסקה של קבוצת אלמוג, על חלק מקרקע חקלאית שהייתה של מושב בית נחמיה הסמוך. כך, מבחינת משפרי דיור, מלאי הדירות העתידי מצומצם. לפי בריח, "בשוהם אין פתרון של התחדשות עירונית. זה יישוב צעיר, הבניינים חדשים והתושבים מעוניינים להישאר. הפוטנציאל היחיד יכול להיות סיפוח קרקעות נוספות".

קריית־ים

בתנופת בנייה בשנים האחרונות. לפני כחצי שנה, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה הפקידה להתנגדויות תוכנית מתאר כוללת לעיר, שמוסיפה 13 אלף יח"ד ותיתן מענה ל־75 אלף תושבים עד 2035. כיום גרים בה 39 אלף איש. בתוכנית 160 אלף מ"ר מסחר ותעסוקה, וכן שטחים לתיירות. כדי לממש את חזון "עיר החוף של הקריות", כמוקד נופש ופנאי לאזור, מוצע פיתוח חוף הים, התחדשות עירונית, והוספת שטחי תעסוקה ושטחי ציבור, אשר ישלבו מוסדות ציבור ושטחים פתוחים, בין המרקם הבנוי במזרח העיר לרצועת החוף במערב. בעיר מקודמות שלוש תוכניות בנייה בסך הכל ובהן כ־1,400 דירות. הראשונה קודמה על ידי רשות מקרקעי ישראל ותכלול כ־1,000 יחידות דיור בשכונת גלי ים במתחם האצטדיון, 65% מהן שווקו במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן". תוכנית נוספת מקודמת במתחם לכיש, שם ייבנו 250 יח"ד, ובמתחם נווה חוף, קו ראשון לים, ייבנו 140 יח"ד בבנייה נמוכה. בסוף 2016 הכריז משרד השיכון על מתחם אג"ש במרכז העיר כמתחם לפינוי־בינוי. מאז מקדמים העירייה והמשרד תב"ע להתחדשות עירונית, במסגרתה יפונו 279 משפחות וייבנו 1,579 יח"ד ושטחי מסחר. כמו כן המינהל עובד על תכנון נוסף של עוד כ־200 יח"ד שייבנו במקום בניין העירייה במרכז העיר.

קריית־מוצקין

אחרי שנים בלי בנייה חדשה, אשתקד דורגה העיר רביעית במספר התחלות הבנייה (אחרי תל־אביב, ירושלים ואשקלון), זינוק של 534% לעומת שנה קודמת. רוב הבנייה מרוכזת בשכונת משכנות האמנים ("כורדני", שם ישב מחנה צה"ל בשם זה עד 2012), עתודת הקרקע האחרונה, בצפון העיר סמוך לקריון. נבנות בה כ־3,500 יח"ד בבנייה רוויה, חלקן שווקו במסגרת מחיר למשתכן, בגובה 26־6 קומות. במרכז השכונה יוקם פארק גדול. בעיר 40 אלף תושבים.

לפי העירייה, עד כה לא קודמו פרויקטים רבים של הריסה ובנייה. במסלול פינוי־בינוי היה ניסיון כושל לקדם בקשה במתחם החשמונאים. גם במסלול תמ"א 38 הוגשו בשנים 2014־2018 רק 11 בקשות להיתר. בשל מצב השכונות הוותיקות בעיר והצפי לגידול אוכלוסייה בשנים הקרובות החליטה העירייה לקדם תהליכי פינוי בשכונות הללו ביתר שאת. כיום יש בעיר היצע גבוה, עקב צאתם לשוק של פרויקטים רבים, בעיקר של מחיר למשתכן, שהביאו גם לעצירה וירידה במחירים.