בשורה התחתונה, נראה שההתעקשות על העיר החדשה חריש מראה תוצאות — וחלק משכונות הרפאים סוף־סוף יתאכלסו השנה. בדיקת "ממון" מעלה שהתפתחות העיר הובילה לזינוק של יותר מפי שניים בביקושים לשכירות, ונתונים שנחשפים כאן לראשונה מראים שתוך פחות מחצי שנה מספר התושבים בעיר כמעט שיכפיל את עצמו. ועם זאת, לא הכל ורוד: בניינים שלמים מוצעים להשכרה, וכ־710 דירות שנמסרו עוד עומדות ריקות.
בימים אלה לקראת פתיחת שנת הלימודים מתאכלסים בחריש קרוב ל־3,000 תושבים חדשים, שיצטרפו ל־7,200 שכבר גרים בה, לפי נתונים שנמסרו ל"ממון". בסוף 2018 כבר יגורו בה 12,000 תושבים - כמעט פי שניים לעומת יוני האחרון. אחת הסיבות לכך היא מחירי השכירות הממוצעים שרושמים ירידות, לעומת עליות בכל הארץ. הצפי של משרד השיכון הוא שעד 2020 העיר תמנה 30 אלף תושבים, כאשר היא צפויה להכפיל את עצמה בכל שנה בשנים הקרובות.
את התוצאות לגידול באוכלוסייה רואים כבר בשטח: 18 גנים חדשים ייפתחו בשנת הלימודים הקרובה, שהם תוספת ל־24 גנים שכבר פועלים עד כה, וגם חטיבת ביניים חדשה ועשרות כיתות חדשות בבתי הספר היסודיים ייפתחו בחודש ספטמבר הקרב ובא. גם שטחי המסחר יגדלו משמעותית בשנה הקרובה, כולל סניף גדול של שופרסל שייפתח עד סוף השנה ופרויקט מסחר גדול בכניסה לעיר שבונה קבוצת חנן מור, וצפוי להיפתח במארס 2019.
אלפי דירות מתוכננות
חריש, שהתחילה כיישוב קטן, תנסה ללכת בדרכה של העיר מודיעין - שסבלה מאותם סימפטומים עם תחילת הדרך בשנות התשעים. שר השיכון והבינוי יואב גלנט הודיע השבוע שחריש תהיה תוכנית הדגל של משרדו, כשיעד האכלוס הוא 30 אלף תושבים עד 2020. אם מסתכלים על הנתונים לאורך השנים הקרובות, יחד עם הצפי למספר התושבים שאנחנו חושפים היום, העיר חריש כמעט תכפיל את עצמה בכל שנה בשנים הקרובות.
אלפי התושבים שצפויים לעבור לחריש יוכלו לבחור את הדירה הבאה שלהם מבין לא מעט פרויקטים שנמצאים בתהליך או צפויים להתחיל בקרוב. השבוע הניח גלנט אבן פינה ב"אור המזרח" (שם זמני), שכונת הדגל של העיר והראשונה בארץ בשיטת "תכנן ובנה". השיטה אמורה לקצר את זמני הבנייה, ובמסגרתה שכונות מגורים ייבנו במקביל להקמת תשתיות ומבני ציבור הדרושים לדיירים - וזאת על ידי יזם יחיד. חברת שפיר שזכתה במכרז תבנה 1,440 דירות ב־80 בניינים, וכן שני בתי ספר יסודיים, 11 כיתות גן על פני שלושה אשכולות גנים, אשכול מעונות יום, מתנ"ס, אולם ספורט ומגרש ספורט משולב.
עוד חברה בולטת שתחל בקרוב באכלוס היא שיכון ובינוי נדל"ן, שבונה בעיר 11 בניינים בני 7־9 קומות. לדברי סמנכ"לית השיווק דורית סדן, התפלגות הרוכשים היום בחריש היא כ־60% למגורים, 40% להשקעה. "חלק לא מבוטל מהמשקיעים הם רוכשי דירה ראשונה שלא החליטו אם לגור או להשכיר, אבל לא מעוניינים לפספס את ההזדמנות", היא אומרת.
גם חברת דונה בונה כ־1,700 דירות בשלוש השכונות של חריש: שכונת החורש הוותיקה יותר, שכונת הפרחים (המגף) החדשה וכן בשכונת המע"ר (מרכז עסקים ראשי). לדברי אוהד סבן, סמנכ"ל החברה, בעוד שבעת הקמת חריש מחירי הדירות החדשות עמדו על כ־800 אלף שקל, כעת הם כבר עולים על מיליון שקל לדירת 4 חדרים.
מי שהימר בגדול על התפתחות העיר הוא חנן מור — שלקבוצה על שמו נוכחות מסחרית גדולה בעיר עם 30 אלף מ"ר שטחי מסחר, כמחצית מסך שטחי המסחר בחריש. בנוסף לאזור המסחר בכניסה לעיר, שכאמור נמצא בהקמה וייפתח ב־2019, שני קניונים יוקמו ב־2021 וב־2023. מור מקפיד להביע את האמונה שלו בחריש: "זה לטעמי המקום להתפתח, גם לעסקים חדשים, בעיר שקצב הצמיחה שלה הכי גבוה מכל הערים במדינת ישראל".
מחירי השכירות בירידה
מנתוני אתר יד2 שנבחנו עבור "ממון" עולה שכמות החיפושים של דירות להשכרה במחצית הראשונה של 2018 הסתכמה ב־54 אלף, זאת לעומת 25 אלף חיפושים שהיו בתקופה המקבילה ב־2015, ו־8,300 חיפושים במחצית הראשונה של 2016. הדירות המבוקשות ביותר הן דירות 4 חדרים (18 אלף חיפושים), והן גם עיקר היצע הדירות להשכרה: 510 מודעות לדירות 4 חדרים להשכרה רק במחצית הראשונה של השנה. במחצית הראשונה של 2017 עמד מספר המודעות להשכרת דירות 4 חדרים בחריש על 213 בלבד, ושנה קודם לכן על 92 בלבד.
מחירי הדירות להשכרה, בניגוד לשאר חלקי הארץ, נמצאים בירידה. כך, למשל, המחיר המבוקש לדירת 5 חדרים בחריש עמד במחצית הראשונה של 2018 על 3,100 שקל בחודש לעומת 3,270 שקל אשתקד. גם המחיר של דירת 4 חדרים ירד קלות, מ־2,670 שקל לחודש ב־2017 ל־־2,600 שקל כיום. מחיר דירת 3 חדרים דווקא עלה במעט, מ־2,000 שקל ל־2,100 שקל.
לדברי גל שלו־עופרים, סמנכ"לית יד2, הירידה במחיר היא תוצאה של הגידול המשמעותי בהיצע הדירות להשכרה בעיר נוכח אכלוס פרויקטים רבים שמכניס לשוק מסה משמעותית של דירות להשכרה, "כאשר לא תמיד קיימת התאמה לרמת הביקוש". יחד עם זאת, היא מעריכה שלאור העלייה החדה בביקוש לדירות להשכרה בשנה האחרונה שינוי מגמה בהחלט עשוי להגיע.
מחירי הדירות עצמן רשמו בשנים האחרונות עליות חדות: דירות 4 חדרים מוצעות היום למכירה במחיר ממוצע של 1.19 מיליון שקל, זאת לעומת 1.13 מיליון שקל לפני שנה, 1.05 מיליון שקל לפני שנתיים ו־870 אלף שקל במחצית הראשונה של 2015 - זינוק של כ־37% בתוך שלוש שנים.
דירות 3 חדרים מוצעות כיום במחיר ממוצע של 840 אלף שקל, זאת לעומת 770 אלף שקל במחצית הראשונה של 2017, 740 אלף שקל שנה קודם לכן, ו־650 אלף שקל במחצית הראשונה של 2015 - עלייה של כ־29% בשלוש שנים.
רבים מבעלי הדירות הראשונות האמינו בחריש ורכשו לצורך השקעה, אך כעת מנסים להיפטר מהדירות. מבחינת מספר המודעות של דירות למכירה שפורסמו בשנה האחרונה עולה כי הוצעו למכירה 620 דירות 4 חדרים, 330 דירות 5 חדרים ו־103 דירות 3 חדרים. במחצית הראשונה של 2015 הוצעו למכירה באתר יד2 80 דירות בלבד, אך טבעי שהיצע הדירות למכירה הולך וגדל עם השנים, עם התפתחות העיר וככל שהפרויקטים מתאכלסים.
תושבי העיר ששוחחו עם "ממון" הביעו אופטימיות, ועם זאת העלו לא מעט ביקורת על הקיים: "יש בעיות רבות בהיבטי נגישות, איכות הסביבה, ביטחון אישי ותעסוקה", אמר לנו נתנאל, שמשכיר את דירת 4 החדרים שלו בחריש וממשיך להתגורר בשכירות בתל־אביב. "קצת מוזר שתיכננו עיר חדשה ויפה אבל שכחו שגם צריך להגיע אליה ולצאת ממנה - אין חיבור לכביש 6, אין חיבור לרכבת ישראל ואין דרך גישה נוחה ורחבה כמו שעיר צריכה", אמר והדגיש כי מאחר שאין בעיר אפשרויות תעסוקה עדיין התושבים נאלצים לצאת מהעיר ואז היבט הנגישות בעייתי אף יותר.
לדברי נתנאל, יש לעתים ריח שמגיע מהמפחמות (אתרים לייצור פחם) הפיראטיות שבשטחים הפלסטיניים הסובבים, שמגיע עד לתוככי העיר ומעיק על איכות החיים. "בנוסף", הוא מעיד, "קיימת מכת גניבות של מכוניות ופריצות לבתים. הדברים האלה נמצאים בהליכי פתרון, אבל מי יודע מתי זה יקרה ומה יעלה בגורל הפרויקטים לכשתתחלף ממשלה", תוהה נתנאל.
חיים לצד אתרי בנייה
גם חמי בר־אור, נשוי פלוס שניים הגר בחריש 12 שנה, עוד מהתקופה בה הייתה יישוב קהילתי, מספר שהמגורים בעיר הם "עניין מורכב", כשהבעיה העיקרית שעומדת בפני התושבים היא מיעוט במקומות תעסוקה. "גם השירותים העירוניים עוברים חבלי לידה לא פשוטים ודורשים מאיתנו התושבים לא מעט סבלנות. מערכת החינוך בשלבי בנייה וייקח זמן עד שיינתנו שירותי חינוך טובים לכל שכבות הגיל בעיר, וחוגים, מתנ"סים, אירועי תרבות וכן הלאה רחוקים מלהיות השירותים הניתנים בערים מבוססות - זאת כמובן לצד חיים ליד אתרי בנייה".
בר־אור אומר שיש גם לא מעט יתרונות, כשיתרון המחיר הוא המשמעותי שבהם. "חריש מאפשרת היום לזוג צעיר לרכוש דירה בסיסית בקצת יותר ממיליון שקל, שזה בהחלט מחיר אטרקטיבי. גם ריבוי הדירות למסירה בעיר מייצר מחירי שכירות נמוכים למדי ביחס לאזור. יש פה גם אווירת ראשוניות וקהילתיות נחמדה שנובעת מזה שחריש היא עדיין סוג של כפר קטן".
מתחילה להיראות כמו עיר
בהתאם להחלטת הממשלה להקמת העיר חריש, שאושרה בדצמבר 2015, על משרדי הממשלה השונים להשקיע בה כ־1.2 מיליארד שקל עד שנת 2020, וגם העיר עצמה כבר מתכוננת למספר התושבים הגדול שצופים לה ודואגת כל הזמן להכנסת משאבים, עסקים, שטחי מסחר ועשרות דונמים של גני שעשועים ופארקים שנבנו או נמצאים בתהליך בנייה מתקדם. לדברי ראש המועצה יצחק קשת, "אנחנו מנגישים את חריש, בונים פארקים ומשקיעים בקהילה הגדולה שמגיעה לכאן - כ־30 אלף עד שנת 2020, לפי הערכות מחושבות שלנו". במקביל, לא מכבר אושרה הגדלת מרחב התכנון של העיר ב־2,200 דונם שיאפשרו את תוכניות הבנייה המאסיבית של מרכזי העסקים - שיספקו מענה תעסוקתי לתושבים וייצרו עוגנים כלכליים לרשות המקומית, בדמות הכנסות מארנונה לעסקים.
גם משרד התחבורה נרתם וכבר הבטיח לפתוח מחלף ייעודי מחריש ישירות לכביש 6, ולטווח ארוך יותר מקדמת המועצה, בשיתוף משרד הבינוי והשיכון, הצבת תחנת רכבת בחריש במסגרת תוואי הרכבת המזרחית המתוכננת כיום בין עפולה לנתב"ג. נראה שלמרות כל הקשיים שליוו את הקמתה של חריש - ההתעקשות הייתה שווה, והיא מתחילה לקבל מראה של עיר - ואחת עם פוטנציאל כמעט בלתי נגמר.
כל הטעויות שיש נעשו בה - אבל חריש תמצא את עצמה
למה אני מאמין בחריש? כי סיפור ההצלחה של מודיעין בהחלט עשוי לחזור על עצמו. מאז החליטה ממשלת ישראל לא להקים יותר ערים חדשות אלא רק לעבות את הקיימות, נותרו שתיים — מודיעין וחריש. לשתיהן פוטנציאל עצום, במרחקים תחבורתיים סבירים אל המרכז ובנגישות פוטנציאלית גבוהה אליו. אלא שבחריש נעשו כל הטעויות האפשריות. אפילו קולו העמוק של אלכס אנסקי הקורא לעבור להתגורר במודיעין החדשה חסר כאן. אם תשאלו אנשים ברחוב, הם אפילו לא יודעים איפה זה חריש, ובוודאי לא ביקרו בה מימיהם.
חריש היא העיר החדשה הכי ותיקה בישראל. עוד לפני מודיעין החליטה הממשלה להקים עיר חדשה ושמה חריש. ההכרזה הייתה בדצמבר 1990, כששר השיכון עוד היה אריאל שרון. במקום עיר הוקם בקושי יישוב קהילתי לא ממש מוגדר של 300 משפחות, שבהמשך זכה לניסיון אומלל להפכו לעיר חרדית - שכשל עקב התנגדות תושביו החילוניים.
אז בחריש, כאמור, נעשו כל הטעויות שיש: בראש ובראשונה "שכחו" לחבר את העיר לכביש 6 שעובר מטרים ממנה. בהמשך לא הקצו בתוכניות המתאר שטח לאזור תעסוקה כל כך מתבקש. מישהו חשב עליה טלאים־טלאים, וגם מבקר המדינה ציין שמשרדי הממשלה שכחו אותה. אז למה כן?
כי מאז 2015 העיר נבנית בקצב שאין דומה לו, גם לא מודיעין: בתוך שלוש שנים חריש גדלה מ־300 דירות ו־1,200 תושבים ל־2,500 דירות עם כמעט 10,000 תושבים. המחירים עדיין זולים, ובסוף היא תתחבר לכביש 6, תהיה רכבת בשדרה המרכזית של העיר, וגם תוכניות לאזור תעסוקה משותף עם ואדי ערה. גם על מודיעין לא האמינו בהתחלה, אבל במיתוג נכון - גם חריש תמצא את עצמה.
