המימד החמישי: כמה עולה חדר נוסף בדירה

אחת הדילמות של כל משפחה בבואה לרכוש דירה היא האם לשאוף לדירת 5 חדרים או להסתפק ב־4 חדרים. אלא שכאן ישנה שונות גדולה במחירים, שמהווה לרוב שיקול מכריע בהחלטה.

בדיקה שביצע "ממון" מגלה שהפערים במחירים בין דירות 4 ל־5 חדרים משתנים משמעותית בין הערים השונות: כך, בעוד שבירושלים דירות 5 חדרים נמכרות בפער של 12% בלבד ממחיר דירות 4 חדרים (273 אלף שקל לחדר הנוסף), בראשון־לציון הפער עולה על 50% - ובמספרים: כמעט 900 אלף שקל תוספת.

הבדיקה סקרה עסקאות נדל"ן מחצי השנה האחרונה, לפי נתוני רשות המסים.

|

שכונה חדשה? פער קטן

הפער הכספי הגדול ביותר נרשם בתל־אביב – 1.52 מיליון שקל – תוספת מחיר למי שירצו לשדרג מדירת 4 חדרים ל־5 חדרים חדשה. בחריש, מנגד, הפער הוא הקטן ביותר ועומד על 200 אלף שקל בלבד.

הבדלים משמעותיים מתגלים גם בפערים שבין דירות חדשות לבין דירות יד שנייה. בראשון לציון הפער בין דירת 4 חדרים ל־5 חדרים חדשה עומד על 53% בעוד שבשוק יד שנייה הפער קטן ל־30% בלבד.

בבאר שבע, מנגד, הפער מתהפך. דירת 5 חדרים חדשה נמכרת בפער של 19% בלבד לעומת דירת 4 חדרים, בעוד שבשוק היד השנייה, דירת 5 חדרים תעלה 42% יותר מדירת 4 חדרים.

בחלק מהערים שנדגמו התרחב הפער בין דירות 4 ל־5 חדרים בשנים האחרונות, בעוד שבחלקן, הפער נותר קבוע יחסית. בראשון לציון גדל הפער במחירי דירות 4 ל־5 חדרים חדשות בחמש השנים האחרונות מכ־400 אלף שקל לכ־600 אלף שקל ובבאר שבע מכ־300 אלף לכ־400 אלף.

|

הסבר אפשרי לכך מספק עו"ד נדב בריח, מנכ"ל חברת השיווק בי נדל"ן: "באזורי מגורים חדשים ובשכונות חדשות, בתחילת הדרך הביקושים הם לדירות הקטנות יותר - ובהתאם, הפער במחיר בין דירות 4 חדרים ל־5 חדרים לא היה גדול.

"בהמשך, עם התבססות השכונות ואכלוסן, נוצרו ביקושים מצד משפרי דיור - אלו שרכשו בתחילת הדרך דירות קטנות וכעת מעוניינים לעבור לדירות גדולות יותר. בהתאם, הפער במחיר בין דירות קטנות לדירות גדולות גדל משמעותית", מוסיף בריח.

האם תוכנית מחיר למשתכן משפיעה גם היא? ייתכן, אך לאור העובדה שרק כ־880 דירות כאלה נמכרות בחודש, סביר שלתוכנית המסובסדת השפעה זניחה על פערי המחירים.

עדיפות לדירות גדולות

מניתוח דוח התחלות הבנייה של הלמ"ס, דירת חמישה חדרים הפכה לדירה הנבנית ביותר בשוק בשנתיים האחרונות. כך למשל, ב־2018 וגם בשנה שלפניה, היוו דירות 5 חדרים כ־38% מהתחלות הבנייה בישראל, בעוד שדירות 4 חדרים 33% מהתחלות הבנייה. במבט על חמש השנים האחרונות, נראה שיש ירידה בכמות התחלות הבנייה של דירות 4 חדרים - ובהתאם עלייה בהתחלות בנייה של דירות 5 חדרים.