עד כמה חופשיות העיריות להתערב בתמורה הניתנת לדיירים במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית? זו השאלה העולה במספר רשויות מקומיות בלב אזורי הביקוש, הפועלות, כך נטען, להגביל את תוספת השטח שיקבלו הדיירים לדירותיהם ל־12 מ"ר בלבד.

עו"ד רועי בר־יוסף ממשרד אלמוג, בר־יוסף, נאוי ושות', מייצג בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי ומעיד שנתקל בשנים האחרונות במגבלה זו במספר פרויקטים ברמת־גן, בתל־אביב ובגבעתיים. בעיריות מכחישים התערבות ומסבירים שמדובר בהנחיות לגיבוש התחשיב הכלכלי של הפרויקטים, והיזם יכול לסכם בפועל עם הדיירים תוספות שטח אחרות, על חשבון הזכויות שלו. עם זאת, בר־יוסף טוען שנתקל בכך גם בדיונים בוועדות המקומיות, ובחלק מהמקרים גם בהוראות שחור על גבי לבן. במכתב שהוציא למחלקות המשפטיות של עיריות אלו טען כי "הגבלת התמורה מהווה פגיעה בזכויות הקנייניות והתערבות שלא כדין ביחסים המסחריים בין בעלי הדירות והיזמים".

ת"א: "תכנון מיטבי"

בת"א גיבשה הוועדה המקומית לפני כשנתיים מדיניות להגבלת התמורה ב־12 מ"ר. המסמך לא אושר, אבל בר־יוסף מספר שבמפגש עם צוות התכנון הובהר לו שהתוספת לא תעלה על 12 מ"ר.

מהעירייה נמסר בתגובה כי "העירייה לא מתערבת ביחסים שבין בעלי דירות ויזמים, אלא קובעת את התכנון המיטבי לאזור. זאת בהתחשב בעובדה שזכויות בנייה הן משאב ציבורי ששייך לכלל הציבור ותוספת זכויות עודפת פוגעת בתכנון, בתושבי הסביבה וביכולת לספק תשתיות ושטחי ציבור לכלל תושבי האזור".

גבעתיים: בלי תמורה

גם בוועדה המקומית של גבעתיים גובש מסמך להגבלת התמורה, שטרם אושר. בינתיים אושרה תוכנית להתחדשות עירונית לפי נפחים, אולם בר־יוסף טוען שגם במקרה זה הפרקטיקה הנהוגה היא הגבלת התמורה ל־12 מ"ר בפינוי בינוי, ובתמ"א 38 לעיתים גם קיימים מקרים בהם התמורה היא ללא תוספת מ"ר כלל.

מהעירייה נמסר: "מדיניות התמ"א קובעת תנאים מפורטים לפרויקטים ולא רק שאינה מצמצמת את התמורות, אלא מרחיבה אותן. התערבות העירייה מתבצעת כדין והכרחית לצורך שמירה על העיר מפני בנייה נטולת רסן ובלתי אחראית, המקדמת פרויקטים בהתאם לאחוז הרווח היזמי בלבד".

ר"ג: "שהיזם ייתן יותר"

המגבלה ברמת־גן מופיעה בתוכנית אב המאושרת לשכונת הגפן, בה נכתב שהתמורה המירבית היא תוספת של 12 מ"ר לשטח הדירה. בעירייה מסרו בתגובה שלוועדה המקומית יש זכות להגביל את היקף התמורות, וחידדו שמדובר בהחלטה המעוגנת בשיקולים תכנוניים ו"אין בה משום התערבות בזכויות קנייניות או ביחסים המסחריים בין בעלי הדירות והיזמים. אם היזם מעוניין לתת לדיירים תמורה גדולה יותר, הוא יכול לעשות זאת, אך זה לא יובא בחשבון בעריכת הבדיקה הכלכלית".

עו"ד משה רז כהן, מומחה להתחדשות עירונית, מפקפק בכך שהעירייה התכוונה להתערב בפועל בחוזים: "ייתכן שהכוונה היא שייקבע סל זכויות בנייה, אבל אם היזם ירצה להעביר זכויות בין הדירות זו החלטה שלו. אם ינסו להקפיד על כך ששטח הדירות לא יעלה על כך בפועל, ברור שזה לא חוקי".