כמה זמן לוקח למכור דירה

מה קורה למחירי הדירות ברחבי הארץ וכמה זמן לוקח למכור דירה? האם משך זמן המכירה משתנה בין המרכז לפריפריה? ואיפה מתגמשים יותר?

בסיוע עורך מחירון הדירות לוי יצחק ונתוני מס שבח, סקרנו את מצב השוק בערים מרכזיות ברחבי הארץ ואחד הממצאים שעולים מהבדיקה הוא שאין הלימה בין משך הזמן שהדירה עומדת בשוק לבין מחירה. דווקא בערים שבהן נרשמה ירידה גבוהה במחירי הדירות, קשה יותר למכור (בסקירה שערכנו בדקנו גם את השינוי במחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בערים השונות).

זמן המכירה הממוצע הארצי, כולל דירות חדשות ומוכנות לאכלוס שטרם נמכרו וגם דירות יוקרה, הוא 247 יום (נכון לאפריל 2019).  הממוצע בשנה שעברה היה מעט גבוה יותר, 284 יום.

תל אביב

ˆ זמן מכירה אשתקד: 153 יום

ˆ זמן מכירה השנה: 147 יום

ˆ מחיר אשתקד: 3.57 מיליון ש'

ˆ מחיר השנה: 3.52 מיליון ש'

תל־אביב, שנדמה היה שהמחירים בה רק עולים, מפתיעה בירידות מחירים. הירידות אמנם קלות, אך עדיין מדובר בשינוי דרמטי ביחס לבועת הנדל"ן המוכרת. מצד שני, התקצר זמן ההמתנה למכירת דירות, אולי כי אנשים מוכנים להתפשר יותר במחיר. לדברי לוי יצחק, בתל־אביב מורגש גם שינוי בסטטוס קוו של השנים האחרונות: דירות חדישות בגוש הגדול  ורמת אביב החדשה נמכרות בקצב מהיר יותר, ובמספר שעולה בהרבה על מספר הדירות הנמכרות בצפון ובמרכז הישן. בשוק מעריכים כי הדירות הוותיקות בעלות ה"אופי" התל־אביבי הישן אהובות ומבוקשות על ידי עולים, בעיקר מצרפת (אין להם בעיה גם עם דירה ללא מעלית). תושבי חוץ ומשקיעים נעדרים מהשוק בשנה וחצי האחרונות בגלל השינויים ברגולציה. הרוכשים היום הם בעיקר ישראלים, משפרי דיור, וחלקם הגדול בני הגיל השלישי.

באר שבע

ˆ זמן מכירה אשתקד: 184 יום

ˆ זמן מכירה השנה: 193 יום

ˆ מחיר אשתקד: 1.11 מיליון ש'

ˆ מחיר השנה: ללא שינוי

בבירת הנגב המחירים יציבים, אחרי ירידה משמעותית שנרשמה כבר בשנים 2016־2017. עם זאת, הזמן למכור דירה מתמשך. העיר עדיין מושכת משקיעים אך הרבה פחות מבעבר. בבאר־שבע יש לקחת בחשבון את עתודות הקרקע הגבוהות של המדינה, ולאחרונה עשרות מכרזים נותרו ללא ביקוש. מצד שני, מתפתח שוק מגורי יוקרה חדש במגדלים במרכז העיר.

חיפה

ˆ זמן מכירה אשתקד: 244 יום

ˆ זמן מכירה השנה: 166 יום

ˆ מחיר אשתקד: 1.35 מיליון ש'

ˆ מחיר השנה: 1.36 מיליון ש'

חיפה מתאוששת, גם לפי נתוני הלמ"ס, בצורה החדה ביותר, למרות שמצבה עדיין מתקשה להמריא. דירות עדיין תקועות בעיר ולא נמכרות וההגירה שלילית. עם זאת, המחירים בה זולים ביחס לערים גדולות אחרות בארץ. המשקיעים חוזרים בגלל ירידת המחירים באזור האוניברסיטה והטכניון. מצד שני, קיים היצע גדול מאד של דירות, בעיקר דירות חדשות בחיפה ובקריות. קצב המכירה עלה, בעיקר בגלל הצטרפותם של הזוגות הצעירים לשוק, הן לדירות חדשות והן לדירות מיד שנייה. מחירה של דירה יד שנייה בחיפה גבוה פי 1.25 ממחיר דירה דומה בקריות. מחיר דירה חדשה יקר פי 1.6.

עפולה

ˆ זמן מכירה אשתקד: 303 יום

ˆ זמן מכירה אשתקד: 361 יום

ˆ מחיר אשתקד: 870 אלף ש'

ˆ מחיר השנה: 800 אלף ש'

בעפולה יש היצף של דירות, בעיקר בגלל "מחיר למשתכן", ולכן קשה מאוד למכור וקשה אף להשכיר. המחירים נעים כלפי מטה זה תקופה ממושכת באופן דרמטי.

רמת גן–גבעתיים

ˆ זמן מכירה אשתקד: 193 יום

ˆ זמן מכירה השנה: 131 יום

ˆ מחיר אשתקד: 2.39 מיליון ש'

ˆ מחיר השנה: 2.50 מיליון ש'

רמת־גן וגבעתיים הפכו לאלטרנטיבה לתל־אביב, גם במכירה וגם בשכר חודשי. קיים ביקוש מצד משפרי דיור וזוגות צעירים המחפשים דירות ישנות עם פוטנציאל השבחה עתידית. עצירת התמ"א עלולה להביא לירידת מחירים בעתיד והיעדר אטרקטיביות.

ירושלים

ˆ זמן מכירה אשתקד: 171 יום

ˆ זמן מכירה השנה: 158 יום

ˆ מחיר אשתקד: 2.09 מיליון ש'

ˆ מחיר השנה: 2 מיליון ש'

בירושלים מדובר בשוק המתנהל לאיטו. היצע הדירות בשוק החופשי נמוך, אין משקיעים ותושבי חוץ שהיו הראשונים לרכוש דירות יוקרה, שחלקן הגדול נותר ריק ברוב חודשי השנה, כבר לא נמצאים בשוק.

הרצליה

ˆ זמן מכירה אשתקד: 158 יום

ˆ זמן מכירה השנה: 193 יום

ˆ מחיר אשתקד: 2.04 מיליון ש'

ˆ מחיר השנה: 2.32 מיליון ש'

היעדרם של תושבי החוץ מורגש מאוד בהרצליה ומשפרי הדיור מתקשים למכור. המצב השתפר ברבעון השלישי של 2018, אך ברבעון האחרון שוב חלה האטה. ההתחדשות העירונית שמעודד ראש העיר, עשויה להביא לעליית הביקושים בדירות הישנות בשיכונים, שעדיין מחיריהן נמוכים באופן יחסי. המחירים של דירות חדשות בגילי ים ירדו מאוד בשל הסבסוד הממשלתי.

נתיבות

ˆ זמן מכירה אשתקד: 208 יום

ˆ זמן מכירה השנה: 124 יום

ˆ מחיר אשתקד: 990 אלף ש'

ˆ מחיר השנה: 850 אלף ש'

נתיבות היתה שיאנית מכירת הדירות ברבעון האחרון, אך מדובר בעיקר בדירות חדשות שמחירן זול מאוד ביחס למחירי דירות בערים השכנות, רובן במסגרת במחיר למשתכן. עם זאת, בשכונות הוותיקות, דירות עומדות למכירה במשך שנים ללא קונה, ומשפרי דיור כלל אינם יכולים למכור ולעמוד בגובה ההפרש בין הדירות הישנות לחדשות. רוב רוכשי הדירות החדישות מגיעים מערים בסביבה ואף מבאר־שבע היקרה יותר.

נתניה

ˆ זמן מכירה אשתקד: 166 יום

ˆ זמן מכירה השנה: 213 יום

ˆ מחיר אשתקד: 1.76 מיליון ש'

ˆ מחיר השנה: 1.67 מיליון ש'

נתניה היא עוד דוגמה נקודתית למקום שהמחירים בו ירדו משמעותית והרבה יותר קשה למכור דירה. בשנה וחצי האחרונות כמעט שלא מתבצעות עסקאות עם תושבי חוץ, וזה ניכר מאוד. במגדלי היוקרה  מול הים עומדות  דירות למכירה במשך שנתיים ויותר. בשכונות הזולות ובקריית השרון, מספר העסקאות גבוה יותר והמחירים יציבים.

אשדוד

ˆ זמן מכירה אשתקד: 213 יום

ˆ זמן מכירה השנה: 190 יום

ˆ מחיר אשתקד: 1.59 מיליון ש'

ˆ מחיר השנה: 1.54 מיליון ש'

אשדוד מתחילה להתגלות כאלטרנטיבה ליבנה ולראשון־לציון הקרובות יותר למרכז. מצד שני, שוק הנדל"ן כאן בהאטה ומשקיעי חוץ מצרפת לא נראים בשטח. מצד שני, הדירות נמכרות מהר יותר, תוך ירידת מחירים.