ידיעות אחרונות
הכי מטוקבקות
    השכונה החדשה בנתיבות
    נדלן • 21.12.2019
    מועד כניסה: ינואר 2030
    אילו מתחמי מגורים ושכונות יעמדו בעוד עשור לקראת סיום איכלוס של אלפי יחידות דיור, מתחמי תעסוקה, פנאי, חינוך ועוד? מהם המכשולים בדרך לדירה החדשה? ואיך נשרוד את הפקקים העתידיים בדרך אל מקומות העבודה? עופר פטרסבורג קופץ עשור קדימה – אל המקומות שמשנים פנים
    עופר פטרסבורג

    אשקלון

     

    עיר היין – 11,500 יח"ד

     

    שכונת עיר היין בצפון־מזרח העיר עתידה להיות הגדולה ביותר באשקלון מבחינת מספר תושבים, עם כ־11,500 יח"ד חדשות על כ־4,200 דונם. השכונה צפויה להגדיל את אוכלוסיית העיר בעוד כ־35,000 תושבים. במסגרת התוכניות יוארך ציר שדרות קדש ולאורכו ישולבו שטחי מסחר בשטח של כ־70־60 אלף מ"ר. אזור התעסוקה ייבנה במזרח השכונה, בצמוד למסילת הרכבת וסמוך לכביש 4. בקרבה לשכונה מתוכננים להיבנות תחנת רכבת ואזור משרדים בהיקף של כחצי מיליון מ"ר.

     

     תוכניות לעשור הקרוב: תוכנית המתאר לשנת 2035 כוללת תוספת של 22 אלף יחידות דיור, שייתנו מענה לאוכלוסייה הצפויה של יותר מ־300 אלף תושבים. התוכנית חלה על כל שטח השיפוט של העיר בהיקף של כ־53 אלף דונם וכוללת גם תוספת של 60,700 מ"ר עבור שטחי מסחר וכ־1.6 מיליון מ"ר עבור שטחי תעסוקה.

     

    דרך השלום במזרח תל אביב תשנה פניה. הדמיית פרויקט פינוי־בינוי | יזם: ארזים, מקבוצת אורון
    דרך השלום במזרח תל אביב תשנה פניה. הדמיית פרויקט פינוי־בינוי | יזם: ארזים, מקבוצת אורון

     

     

    סטטוס: החל שיווק הדירות בשכונת עיר היין, ועבודות התשתית מקודמות במרץ. בחלק מהפרויקטים כבר החלו בביצוע עבודות חפירה ודיפון ובניית יחידות הדיור.

     

     מכשולים: למרות שיווק הדירות, טרם התקבל היתר, ואף קבלן עדיין לא התחיל לבנות. כ־1,000 דירות בשכונה ייבנו במסגרת מחיר למשתכן, ומאות הזכאים שממתינים לדירות מוחים זה מספר חודשים. הקמת השכונה תגביר בצורה ניכרת את העומסים בכבישים ואת הצורך במקומות עבודה ובמוסדות חינוך וציבור, שחסרים כבר כיום. טרם נפתחה היציאה הצפונית החדשה לעיר, שאמורה להקל על עומסי התנועה.

     

     עשר שנים מהיום: אשקלון צפויה להיות אחת הערים המשמעותיות בישראל לאור גודלה העתידי. לדברי שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין: "היתרון לגודל יבוא לידי ביטוי בעיקר בתחומי השירותים, כגון בריאות וחינוך, וכן יביא לעיר תנופה של עשייה ויזמות – חברות ברמה ארצית ועולמית שירצו להשתקע בה. אפשרויות התעסוקה המגוונות שייפתחו ימשכו אוכלוסייה חזקה, הכוללת בעלי מקצועות חופשיים".

     

    נתיבות

     

    מהפך ברחוב לוי אשכול בקריית אונו. הדמיית פרויקט פינוי־בינוי של קבוצת כנען ל־ 700 יח"ד
    מהפך ברחוב לוי אשכול בקריית אונו. הדמיית פרויקט פינוי־בינוי של קבוצת כנען ל־ 700 יח"ד

     

     

    נווה שרון – 3,000 יח"ד ו־35,000 מ"ר שטחי מסחר

     

    פיתוח ובנייה מתוכננים בעיקר במערב העיר, עם נווה שרון – מגה־שכונה של 3,000 יח"ד. בשכונה אחרת בצפון־מערב העיר תוספת של 2,570 יח''ד בבנייה רוויה על פני 1,280 דונם, ו־528 יח''ד צמודי קרקע. בשכונה יוקמו גם מבני ציבור על שטח של 50,000 מ"ר ושטחי מסחר על 35,000 מ"ר.

     

    תוכנית נוספת, אף היא ממערב לעיר, מתפרשת על שטח של 2,100 דונם. התוכנית כוללת 3,534 יח"ד, שמתוכן 335 יוקצו עבור דירות קטנות, וכן 176 אלף מ"ר עבור מבני ציבור וכן גינות ציבוריות ושטחים פתוחים, הכוללים חלק משמעותי מ"פארק נחל בוהו", שיפותח בשיתוף פעולה בין העירייה לקק"ל. הפארק צפוי לכלול טיילת, מערך גשרים להולכי רגל, מרכז פעילות ואפשרות להקמת כ־100 חדרי מלון. עוד כוללת התוכנית מרכז תחבורה ציבורית, קישור למערך שבילי האופניים העירוני ושטחי מסחר ותעסוקה שכונתיים בהיקף של כ־23 אלף מ"ר, שישתלבו במבני המגורים.

     

    מכשולים: מחסור בקרקעות לפיתוח. על־פי הערכות, חסרים אזורי תעסוקה ומסחר במכפיל של פי שמונה מהשטחים המפותחים כיום. זאת כדי להניב הכנסה נוספת של ארנונה לקופת העירייה וליצור מקורות פרנסה נוספים לאוכלוסייה הגדלה. העירייה דורשת ממשרד הפנים להעביר לשליטתה 1,500 דונם השייכים למועצה האזורית שדות נגב, בטענה שאם לא כן, לא תוכל לעמוד בהסכמי הגג.

     

    אבי זיתוני, הבעלים של חברת א. זיתוני
    אבי זיתוני, הבעלים של חברת א. זיתוני

     

     

    סטטוס: השלב הראשון של השכונה החל להתאכלס לאחרונה, וכעת החל להיבנות השלב השני. חברת גלעד מאי, למשל, איכלסה לאחרונה פרויקט גדול בשכונה ובימים אלו משווקת ובונה 336 יח"ד נוספות.

     

    עשר שנים מהיום: הבנייה המסיבית במערב העיר משרטטת את קווי המתאר להתפתחותה, אשר יביאו לבניית למעלה מ־14,000 יח"ד חדשות ולהכפלת האוכלוסייה בתוך עשור לכדי 80,000 תושבים.

     

    זה המקום לבדוק גם את ההתרחבות של השכנה, אופקים – עם שכונת הפארק החדשה, המשתרעת על פני 1,200 דונם ותכלול כ־1,400 יח"ד בתמהיל מגוון של בנייה צמודת קרקע ורוויה לצד יחידות דיור מוגן ודיור בר השגה. שכונה נוספת היא חורשת נח הסמוכה, שתמנה בסוף תהליך הבנייה כ־1,100 יח"ד, ונמצאת בקרבת תחנת הרכבת.

     

    אמיר כהן, סמנכ"ל השיווק בחברת י.ח. דמרי הבונה בשכונת הפארק וילות פרטיות לצד בניינים בני שש קומות ומגרשים לבנייה עצמית: "עם תכנון השכונות החדשות, הצביון של אופקים הולך ומשתנה, המתחמים כוללים אלפי מגרשים לבנייה עצמית לצד בנייה רוויה נמוכה בחלקה המזרחי של העיר, וזאת מבלי לקחת בחשבון את תחנת הרכבת ואת הטבות המס המשמעותיות לתושבים".

     

    "בירת ההתחדשות העירונית". הדמיה של פרויקט פינוי־בינוי ביהוד־מונוסון | יזם: אשדר מונוסון
    "בירת ההתחדשות העירונית". הדמיה של פרויקט פינוי־בינוי ביהוד־מונוסון | יזם: אשדר מונוסון

     

     

    שדרות

     

    שדרות בפארק – 1,100 יח"ד חדשות ופארק הייטק

     

    המצב הביטחוני לא עוצר את קצב התפתחות העיר: שדרות נמצאת בין 10 הערים שהכי צמחו בעשור האחרון. נתוני לוח מדלן ומחקר שערך מרכז המחקר והמידע של הכנסת מצביעים על גידול משמעותי בהגירה החיובית לעיר ובמכירת דירות. מ־2014 ועד 2018 נמכרו שם 1,386 דירות חדשות. על־פי תוכנית המתאר 2020־2030, ייבנו שש שכונות חדשות. העיר תורחב לכ־40,000 תושבים, המרכז העירוני ישודרג, תיעשה השקעה גדולה בתשתיות ובמערכת התחבורתית, לרבות הרחבת צירי תחבורה, הוספת כבישים וכן כניסות ויציאות מהעיר. בהתאם, יפותחו שטחים ציבוריים פתוחים, יוקמו מוסדות חינוך, מרכזי מסחר ואזורי תעשייה, יתווספו פארקים ויורחבו שירותי הבריאות, פארק הייטק לתעשיות עתירות ידע, שישתרע על פני כ־140 דונמים. תוכנית לחיזוק החוסן האזרחי בשדרות  תביא להקמת פארקים גדולים ומגרשי ספורט, אולמות תרבות, שטחים ציבוריים פתוחים, מוסדות ציבור, בתי ספר, גני ילדים, מעונות יום ממוגנים ופיתוח ושדרוג תשתיות מים וביוב.

     

     מה קרה בעשור: לפני עשור כלל לא שווקו דירות חדשות. שיווק של פרויקטים חדשים החל באפריל 2013, אז עמד המחיר על כ־731,000 שקל, עלייה של 37% בשש שנים וחצי. עסקה ממוצעת לדירה 4 חדרים חדשה: כמיליון שקל.

     

    מוקד שוקק של תעסוקה, מסחר, מגורים ופנאי | הדמיה של מתחם האלף בראשון לציון
    מוקד שוקק של תעסוקה, מסחר, מגורים ופנאי | הדמיה של מתחם האלף בראשון לציון

     

     

     מכשולים: למעלה משליש מהשכונה תיבנה במסגרת מחיר למשתכן. הדירות שווקו במחירים אטרקטיביים ובהנחה של עד 40%, מה שהביא זכאים רבים לרכוש דירות להשקעה. הדבר עלול ליצור בעתיד היעדר ביקוש לשכירות וירידת מחירים בשל התחרות עם השכונות החדשות האחרות בעיר ובסביבתה.

     

     סטטוס: לאחרונה התקבל היתר בנייה לשכונת שדרות בפארק, שתוגדר כשכונה "ירוקה וחכמה", תכלול כ־1,100 יח"ד, כאשר 120 מתוכן צמודות קרקע והיתר בבנייה רוויה. בשכונה יוקם פארק תעשייה נקייה ומסחר בשם Green Sderot על שטח של כ־140 דונם.

     

     עשר שנים מהיום: אוכלוסיית העיר עתידה להכפיל עצמה לכדי 40,0000 תושבים. שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין אומרת, כי "למרות ירי הקסאמים, ההתעצמות של שדרות לא מפתיעה לאור השיפור הגדול בתחבורה לצד המחירים הנוחים, הטבת המס המשמעותית ומכללת ספיר, שהיא אבן שואבת לסטודנטים".

     

    קריית אונו

     

    רחלי בריזל, סמנכ"ל שיווק באשדר
    רחלי בריזל, סמנכ"ל שיווק באשדר

     

     

    כ־2,450 יחידות דיור בהתחדשות עירונית

     

    שכונת נאות אריאל שרון המתוכננת מדרום לאוניברסיטת בר־אילן והמתחם המתוכנן בצומת סביון כוללים כ־3,000 יחידות דיור וכ־350 אלף מ"ר תעסוקה. בשטחי מחנה תל השומר מתוכננות לאחר פינויו כ־2,500 יחידות דיור נוספות. כמו כן, התוכנית מאפשרת הקמת כ־2,450 יחידות דיור בהתחדשות עירונית בעיקר בשני צירים מרכזיים, הרחובות לוי אשכול ושלמה המלך.

     

     תוכניות לעשור הקרוב: העיר תתפתח בכיוון של בנייה רוויה בקרבת הכניסות לכביש 471 ותקודם התחדשות עירונית במרכזה. ברחוב לוי אשכול לבדו יש תוכניות מתקדמות במספר פרויקטים למעל 1,500 דירות חדשות בצד ההתחדשות העירונית. הפרויקט של קבוצת כנען הוא אחד מהגדולים ביותר בפינוי־בינוי המקודם כיום בעיר. במסגרתו יפונו 232 דירות ישנות וצפויות להיבנות למעלה מ־700 דירות. בפרויקט נוסף באותו מתחם מקדמת בוני התיכון פרויקט של מעל 900 דירות חדשות.

     

    מכשולים: על פי דו"ח התחדשות עירונית לשנת 2017 שפרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, קריית אונו מובילה בהוצאת היתרי בנייה לפינוי־בינוי בדירוג 10 הערים המובילות. מהדירוג עולה, כי בעיר אושרו 1,559 יחידות דיור במסגרת היתרי בנייה שניתנו עד סוף 2017. אמנם נתון זה מדרג את קריית אונו שנייה בטבלה, אחרי תל אביב עם 1,602 יח"ד, אולם מספר יחידות הדיור שאושרו ביחס לגודל האוכלוסייה מציב אותה כמובילה. העיר מתרחקת בהדרגה מהישג ידם של זוגות צעירים, ועומסי התחבורה בה מחמירים.

     

    ה"עזריאלי" של בת-ים
    ה"עזריאלי" של בת-ים

     

     

     סטטוס: כיום מקודמים בעיקר במרכז העיר פרויקטי התחדשות עירונית פרויקטים של בנייה חדשה. מאיר טל, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת כנען המקימה במתחם לוי אשכול בקריית אונו פרויקט ענק במסגרת פינוי־בינוי, מדבר על השינוי המהותי שחל בעיר: "בשלוש השנים האחרונות ניתן לראות יותר את השינויים בבנייה, כשמחירי הדירות עלו בכ־15%, מ־2.1 מיליון שקל בממוצע ל־2.411 מיליון שקל, על פי נתוני רשות המיסים".

     

    עשר שנים מהיום: העיר צפויה להתרחב עם בנייה חדשה בפאתיה ופרויקטים של התחדשות עירונית במרכזה לצד ביקושים רבים.

     

    בת ים

     

    10,000 יח"ד בפארק הים

     

    פארק הים היא שכונה חדשה בחלק הדרום־מערבי של עיר, שמותגה על ידי הרשות המקומית כאיכותית מאוד. השכונה צפויה לכלול כ־10,000 יחידות דיור. בשכונה קיימים פרויקטים רבים המקודמים באמצעות קבוצות רכישה וכן ביזמות, תוך התמקדות בבנייה לגובה. שיווק השכונה עתיד להתחיל בקרוב, והמחירים צפויים לנוע סביב 21־24 אלף שקל למ"ר.

     

     תוכניות לעשור הקרוב: שכונת פארק הים בבת ים מתעוררת לחיים והופכת לאחת מהשכונות האטרקטיביות, לא רק בגלל הפארק המרכזי שנושק לחוף הים, אלא בשל המיקום – כשבע דקות נסיעה למרכזי התעסוקה והבילוי בתל אביב וכחמש דקות נסיעה באופניים למתחם האלף בראשון לציון, שבו נבנים בימים אלה מרכזי תעסוקה מובילים. "לשכונה מספר עוגנים חזקים, ביניהם הנוף לים, הקרבה לציר הרכבת הקלה ולתל אביב והעובדה כי היא מתוכננת כשכונה עם ערכים ירוקים גבוהים", אומר אבי זיתוני, הבעלים של חברת א. זיתוני.

     

     מכשולים: כבר מספר שנים טוענים ברשות המקומית, שחסרים בה שטחי מסחר, ואף פנו למשרד הפנים בבקשה שיעבירו אליה שטחי מסחר נוספים מרשויות מוניציפליות אחרות. במסגרת התוכנית, בשכונת פארק הים ישנם שימושים לשטחי תעסוקה ומסחר כדי לכלכל את השכונה, אך הריבוי הטבעי וההגירה החיובית שתגיע לעיר בשל ההיצע הנוסף במספר הדירות מחייבים את הרשות לייצר שטחי מסחר ותעסוקה נוספים.

     

     סטטוס: השכונה כבר החלה להיבנות לפני כשלוש שנים וכמה פרויקטים אף אוכלסו, כמו קרן פייר. במסגרת תוכנית המתאר של בת ים ל־2035, מצוין כי העירייה מקדמת קרוב ל־100 תוכניות להתחדשות עירונית בשלבי תכנון, רישוי וביצוע שונים לעוד תוספת של עשרות אלפי יחידות דיור. כידוע, לבת ים אין כמעט שטחי בנייה פנויים למגורים, ולכן הרשות שמה את יהבה על תחום ההתחדשות העירונית. מדובר באחת הרשויות הראשונות שהסתייעו ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית והקימה מינהלת התחדשות עירונית.

     

    ארז שפונדר, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת שפונדר־פדלון: "היתרון המשמעותי של בת ים הוא הוודאות התכנונית, שעל־פיה בשנים הקרובות יבנו על קו הים באחת מעתודות הקרקע הפנויות האחרונות לאורך החוף".

     

     עשר שנים מהיום: בפארק הים צפויים לקום גם מרכז ספורט ומרכז מסחרי חדשים, פארק, שטחי תעסוקה ומלונות יוקרה. מחירים צפויים בשכונה – מ־22־24 אלף שקל למ"ר. "היתרון הבולט ביותר הוא פער המחירים הגדול שמגיע לעשרות אחוזים מתל אביב השכנה, במיוחד כשמדובר בבניין הקרוב לים, כשעוד לא התחלנו לדבר כלל על האיחוד הצפוי", אומרת בוגין.

     

    תל אביב

     

    כ־20 אלף יח"ד בשכונות הדרומיות

     

     דרום יפו: מסמך מדיניות שהוציאה העירייה לפני פחות משנתיים מאפשר לשלש את כמות הדירות בדרום יפו עד לכ־20 אלף יחידות. מדובר בכללים למסלולי פינוי־בינוי, בנייה חדשה ותמ"א 38 בשש שכונות: יפו א', ג', ד' (צפון ודרום), שיכוני חיסכון ונווה גולן. שטחן הכולל של השכונות הוא 850 דונם, מתוכו 380 בנוי בין נתיבי איילון במזרח לרחוב יפת. במרחב הזה אותרו למעלה מ־250 מבנים, ובהם 15 אלף תושבים. רוב הבניינים נבנו לפני שנות ה־70 של המאה הקודמת, יותר ממחצית הדירות בעלות שטח קטן של 70־50 מ"ר. מימוש מלא של התוכנית יוסיף לשכונות הללו 14 אלף דירות בבניינים בני 25 קומות לכל היותר.

     

    עוד יתוכנן ציר ירוק חדש משכונת נווה עופר ועד הים, שיכלול רצף של נתיבי אופניים ושבילים להולכי רגל מפארק אריאל שרון במזרח ועד חוף הים. גם רחוב שמחה הולצברג בבת ים, שהוא הגבול הדרומי של יפו, יהפוך לציר ירוק. בנוסף בפרדס דכה, שבין שכונת נווה גולן ליפו ג', יקודמו תוכניות בינוי שיכללו שדרה ירוקה. בשכונת נווה גולן הסמוכה לשכונת עג'מי, גובלת ברחובות יפת ממערב, סהרון, הבעש"ט ושדרות ירושלים במזרח, מקודמים מספר פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית שטרם הבשילו.

     

     מכשולים: דרום תל אביב ומזרחה הן פתרון למי שמעוניין לגור בעיר, אך לא יכול להרשות לעצמו את המחירים הגבוהים במרכז. אלא שהפיתוח, הקרבה והפופולריות הגואה של אזורים אלה מביאים גם לעליות מחירים. אמנם הם אינם מגיעים לתג המחיר של מרכז העיר, אבל גבוהים מדי עבור קבוצה גדולה של רוכשים וגם שוכרים. בעיה נוספת, הרלוונטית בעיקר ביפו, היא עבודות הפיתוח ובעיקר חפירת הרכבת הקלה. העבודות האינטנסיביות פוגעות מאוד בתנועה בעיר ובנגישות, והבעיה צפויה להימשך בשנים הקרובות.

     

    סטטוס: בין הפרויקטים הבולטים המקודמים בדרום נמצא קהילת קנדה ביפו ד', שמקדמת קבוצת אלמוג. במסגרת הפרויקט, ייהרסו 208 דירות ובמקומן ייבנו 800 יח"ד, שטחי ציבור ומסחר. הפרויקט, שישתרע על פני 26.5 דונם, אושר לאחרונה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב. מדובר בפרויקט ראשון של פינוי־בינוי בשכונה המשוועת להתחדשות.

     

    בשכונת נווה עופר אישרה הוועדה המקומית להפקדה תוכנית פינוי־בינוי ראשונה. במסגרת הפרויקט שקודם ביוזמת הדיירים – ייהרסו 112 דירות ובמקומן ייבנו 317 חדשות. השכונה נמצאת במרכז החזון העירוני הכלול בתוכנית המתאר החדשה – תא/ 5000. מאז קודמו בשכונה מספר פרויקטים נוספים. התוכנית שמה דגש על פיתוח דרום העיר. על־פי מסמך המדיניות של העירייה, צפויות להיות בשכונה כ־9,000 דירות בסך הכל, כש־1,600 מתוכן במתחם נס לגויים, המוגדר תכנונית כשייך לשכונה. לאחר מימוש מלא של כל יחידות הדיור, השכונה צפויה להגיע לכ־23 אלף תושבים. דוגמה נוספת שכבר נמצאת בתהליכי שינוי משמעותיים היא מזרח העיר בכלל ויד אליהו בפרט.

     

    "רובע 9 - השכונות הדרום־מזרחיות, דוגמת שכונת התקווה, נווה חן וכפר שלם, יהיו הדבר הבא", אומרת יפעת גרתי אלון, מנכ"לית פייב סטארס אסטרטגיה ושיווק נדל"ן. "רמות המחירים בהן עומדות בממוצע על כ־18־23 אלף שקל למ"ר, פחות ממחצית מאלה שבמרכז העיר. הדבר מייצר כבר היום ביקושים וגידול משמעותי בפלח הלקוחות המתעניינים וכמובן משקיעים אסטרטגיים שהבינו את הפוטנציאל, המעניק על הנכס תשואה נאה של כ־3.5 אחוזים בממוצע, לעומת 2.5 אחוזים בקושי במרכז העיר. האיזור מתאפיין בהתחדשות עירונית מואצת, באוכלוסיה צעירה, הקו הסגול של הרכבת הקלה יקשר אותו תוך דקות למרכז העיר, וברקע התוכנית האסטרטגית לקירוי נתיבי איילון".

     

     עשר שנים מהיום: השכונות הדרומיות והמזרחיות ייהנו מחיבור למרכז העיר בזכות הרכבת הקלה ויהפכו לאזורי ביקוש שוקקים. בדרום יפו כמות יחידות הדיור צפויה לשלש עצמה. לדברי בוגין, השכונות המזרחיות היו במשך השנים "ברירת מחדל" למי שרצה להישאר בעיר, אבל לא היה יכול להרשות לעצמו להתגורר בחלק המערבי. ואכן המחירים בעבר המזרחי של איילון עדיין נמוכים. כיום מקודמים שם שני פרויקטים שאפתניים - קירוי נתיבי איילון והקמת המרכז התחבורתי סבידור. אם ייצאו לפועל, יקדמו את מזרח העיר באופן משמעותי, כאשר שני צידי העיר יחוברו.

     

    למעשה, הצד המזרחי של תל אביב, שכולל את שכונות נחלת יצחק ויד אליהו, צפוי להשתנות לבלי הכר בשנים הקרובות. יש שם תנופת פרויקטים אדירה, חלק כבר מאוכלסים ואחרים נמצאים בהליך תיכנון ו/או בבנייה. "כתוצאה מהאכלוס המוגבר של דיירים חדשים באזור זה בשנים הקרובות, מרכז תל אביב יימשך מזרחה, זאת לצד התרחבות אזור העסקים הדרומי של העיר, שגם הוא נמצא היום בתנופת בנייה אדירה של מגדלי משרדים ומגורים", מסכמת דורית סדן, סמנכ"ל השיווק של שיכון ובינוי נדל"ן.

     

    חדרה

     

    כ־12 אלף דירות חדשות

     

    בעשור הקרוב העיר מתכננת להקים עוד כ־12 אלף יח"ד לפחות ולהרחיב את אוכלוסייתה. הבנייה הרוויה בשכונות החדשות, עין הים ושכונת הפארק, עתידה להסתיים וכך גם פיתוח התשתיות, המסחר ומוסדות החינוך בשכונות הללו. כמו כן עתידים להתקדם פרויקטי התחדשות עירונית במרכז העיר. גם בשכונת גבעת אולגה במערב העיר, המונה כיום כ־3,600 יח"ד מהן 1,000 מיועדות לפינוי־בינוי, אושרה לאחרונה תוכנית להתחדשות עירונית. השכונה צפויה לגדול בסך הכל לכ־8,350 יח"ד.

     

    תוכנית הפינוי־בינוי ברחוב הגדוד העברי היא הראשונה שתצא לפועל על בסיס עקרונות תוכנית המתאר הנ"ל. על פי התוכנית, היתר בנייה ל־500 יחידות הדיור הראשונות יינתן רק לאחר שיושלם הפרויקט להרחבת כביש החוף בקטע שבין מחלף אולגה צפון ומחלף אולגה דרום, ולאחר השלמת סלילתה של דרך יצחק שמיר, שמחברת את מחלף אולגה לכביש 4 במזרח.

     

    מכשולים: חדרה כיום ידועה בבעיות הנגישות והתחבורה שלה במרכז העיר, שמתעתד להיות מרכז של התחדשות עירונית, וכן בנקודות הכניסה והיציאה אליה מכביש החוף. כיום יש כניסה מרכזית אחת לעיר, וזה לא יספיק לפיתוח העתידי, שצפוי להזרים לתוכה תושבים רבים נוספים לצד מועסקים מבחוץ. בצד השני של העיר – המזרחי נפתח כביש 9 המשמש את שכונת הפארק.

     

    בשל בעיות התחבורה, במיוחד במרכז העיר, דורגה חדרה באפריל 2019 שנייה ביחד עם עוד מספר ערים בראש רשימה לא מחמיאה של מספר תאונות דרכים לנפש (שמונה תאונות לאלף איש). כמו כן הכניסה היחידה מכביש החוף, שדרכה נכנסות לעיר משאיות רבות, הביאה בשנים האחרונות למספר רב של תאונות, שבהן מעורבים ילדים ומשאיות. משרד התחבורה בשיתוף עם העירייה פועל בימים אלה לשדרוג המחלפים בכניסה לעיר וליצירת גשרים שיקלו וישנו את הסדרי התנועה.

     

     סטטוס: חדרה מתפתחת בשנים האחרונות ועד 2020 צפויה להסתיים הקמת 18,200 אלף יח"ד שתוכננו כחלק מתוכנית המתאר לפני עשור.

     

     עשר שנים מהיום: העיר עתידה לכלול לפחות 12 אלף יח"ד, הקמת שכונת הפארק ושכונת עין הים עתידה להסתיים. במקביל, פרויקטים של התחדשות עירונית במרכז העיר ימשיכו להתקדם וגם גבעת אולגה תתאפיין בפרויקטים רבים של התחדשות עירונית לאחר השלמת כל התוכניות התחבורתיות של העיר. "בעוד עשור חדרה "תתקרב" למרכז בזכות תחנת הרכבת הנוספת שעתידה להיפתח בצמוד לכביש החוף ולמתחמי המסחר והתעסוקה – מול החוף והאנרג'י פארק. העיר תתאפיין באזור תעסוקה ומסחר גדול ומפותח אשר יביא תושבים נוספים לעיר המתחדשת", אומרת חגית לאניאדו, מומחית לשיווק נדל"ן.

     

    יהוד־מונוסון

     

    7,500 דירות בהתחדשות עירונית

     

    יהוד־מונוסון הוגדרה כ"בירת ההתחדשות העירונית", עם הכמות הגדולה ביותר של יחידות דיור מאושרות בפועל ביחס לכמות התושבים. ליבת העיר הוותיקה עתידה לשנות את פניה, עם בנייה של 5,500 יח"ד בהתחדשות עירונית בשלוש פעימות והשקעה חסרת תקדים. יחד עם הבנייה החדשה יגיע מספר יחידות הדיור החדשות בעיר לכ־7,500. בהסכם הגג שנחתם לאחרונה נקבע סכום גבוה של 1.25 מיליארד שקל, שיוקצה לפיתוח תשתיות בעיר הוותיקה ובשכונות החדשות.

     

     סטטוס: נקבע הסכם גג לאחרונה, המקצה 1.25 מיליארד שקל לפיתוח תשתיות בעיר. מתוכננות שלוש פעימות של בנייה בהתחדשות עירונית במקביל לבנייה הפרטית.

     

     מכשולים: ריבוי פרויקטים של התחדשות עירונית כבר הביא לעליית שכר הדירה בעיר, בעקבות צורך ש ל רבים בדיור חלופי. התושבים הקיימים חוששים, כי הצטרפות של אלפי תושבים לעיר תשנה את אופייה הכפרי ותביא להגדלת הפקקים המאפיינים כבר היום את אזור המרכז.

     

     עשר שנים מהיום: בעיר יוקמו שכונות מגורים חדשות, פארקים ציבוריים, מוסדות חינוך, תרבות וחברה כולל הקמת היכל תרבות, שבילי אופניים ושבילי הליכה. במסגרת ההסכם, יוקצו 15% מהשטח בשכונות החדשות כ"קרקע משלימה" לעיר הוותיקה, שתאפשר להוציא לפועל את תוכניות ההתחדשות העירונית בשכונות הוותיקות והעלאת ערך הבתים.

     

    בשל הקרבה לקו הסגול העתידי, יהוד־מונסון צפויה לרשום את הרווח הגדול ביותר מהחיבור לרכבת הקלה. רחלי בריזל, סמנכ"לית שיווק באשדר: "החיבור יאפשר לתושבים העובדים במרכז להגיע למקום העבודה בתחבורה ציבורית, וימשוך אוכלוסייה נוספת להתעניין ברכישה או בשכירת דירה בעיר. התחנות ביישוב פרושות כך שכמעט מכל שכונה יתאפשר להגיע אליהן בהליכה של עשר דקות או פחות".

     

    חריש

     

    100 אלף תושבים וכביש

     

    מה שארך במודיעין 20 שנה, על 95 אלף תושביה כיום, יימשך בחריש מחצית מהזמן, עם יעד של 100 אלף תושבים. האם בתוך עשור חריש תתברר כמודיעין של היום? כבר היום מבדיקה שערכה לשכת שמאי המקרקעין נמצא, כי התשואה לא רעה בכלל. דירה ממוצעת של 1.07 מיליון שקל, תניב 2,900 שקל שכירות, תשואה של 3.24%. מנגד, למעלה מ־700 משפחות לא איכלסו את דירותיהן, אבל גידול של 70% נרשם בשנה האחרונה במספר התלמידים הנרשמים לבתי הספר היסודיים.

     

    אמנם לא שכונה, אלא עיר חדשה, אבל כדאי לזכור לפני עשור אף אחד לא רצה לגור פה, והממשלה ייעדה את המקום לחרדים. כיום באופן מפתיע קצב גידול התושבים עומד על 160% בשנה, בעשור הקרוב כביש 6 יחובר באמצעות כביש 611, ויש גם דיבורים על רכבת אפשרית ב־2025. זו העיר הראשונה שבה מבני הציבור יחכו לתושבים, ולא ההיפך. דן גינגיס, סמנכ"ל השיווק באפריקה ישראל מגורים שבונה בעיר, אומר: "חריש היום מזכירה מאוד את מודיעין בשנות ה־90, אבל הרבה יותר משודרגת, עדכנית ומוקפדת, מה שמתבטא בתשתיות תת־קרקעיות, שטחים ירוקים, עדכון אונליין על הנעשה בעיר באפליקציה עירונית, איכלוס מיידי, לא צריך לחכות לאף מוסד ציבורי, תשתיות או שירותים לאזרח".

     

     סטטוס: הבנייה בקצב חסר תקדים. 13 אלף תושבים מתגוררים שם היום, גידול הזוי של למעלה מאלף אחוז. מנתוני הלמ"ס האחרונים, חריש הובילה במדד מכירת דירות חדשות. גם קניון של קבוצת חנן מור כבר הוקם, ופועל אפילו בשבתות. דורית סדן משיכון ובינוי נדל"ן, הבונה 11 בניינים בני 9־7 קומות, טוענת שכיום התפלגות רוכשי הדירות בעיר היא כ־60% למגורים ו־40% להשקעה, "כשחלק לא מבוטל מהמשקיעים הם רוכשי דירה ראשונה, שלא החליטו האם לגור או להשכיר".

     

     מכשולים: לעיר אין גישה ישירה לכביש 6, וגם רכבת שתיכנס לתוכה היא עניין שייקח שנים, אם בכלל. אזור תעסוקה נבנה אף הוא בקצב איטי ובעיכוב משמעותי, דבר המייצר פקק עצום למרכז.

     

     עשר שנים מהיום: כביש חדש ומספרו 611 מתוכנן כבר עתה כדי לקרב את העיר לבאים בשעריה. מדובר בכביש באורך של כ־2.5 קילומטר בלבד, עם ארבעה נתיבים (שניים בכל כיוון), שיחלוף מעל כביש 6 באמצעות הפרדה מפלסית. הכביש מצוי כיום בהליכי תכנון, שיסתיימו, על פי ההערכות, בשנה הבאה. מכרז ההקמה לכביש צפוי להתפרסם בסוף 2020 ופתיחתו מתוכננת ל־2023. העלות הכוללת של הקמת הכביש מוערכת במשרד הבינוי והשיכון ב־250־300 מיליון שקל, כאשר המשרד יממן 100 מיליון שקל, והיתרה אמורה להגיע ממשרד התחבורה.

     

    ומה עם הרכבת? השדרה הראשית והרחבה של העיר, שנועדה לרכבת, צפויה להישאר שוממה בשנים הקרובות. רכבת חריש תקום, אבל תהיה חלק ממסילת מנשה, מאחיטוב דרך עירון עד למסילת העמק. מאוחר יותר תתחבר המסילה גם לנצרת ולטבריה, לאחר שהאחרונות יחוברו לקו רכבת ישראל.

     

    ולסיום אופטימי, בעיר ובסביבתה מתוכננים 88 פארקים ציבוריים ובהם עצי פרי למאכל. כבר כיום פזורים ברחביה 38 פארקים כאלה.

     

    ראשון לציון

     

    5,400 דירות במתחם האלף

     

    אחת השכונות החדשות שתמשוך את תשומת הלב בעשור הקרוב היא במתחם האלף בראשון לציון. העירייה הקימה לפני כמה שנים את מינהלת האלף הפועלת להפוך את החולות במערב העיר למוקד שוקק חיים, שיכלול תעסוקה, מסחר, מגורים ופנאי. במתחם הכולל מתוכננות כ־5,400 יח"ד, שישולבו עם מבני ציבור ושפת רחוב ייחודית, שעליה עמלים כעת.

     

     סטטוס: לאחרונה הופקדה להתנגדויות בוועדה המקומית התוכנית של מתחם ג', כאשר מתחמים א' ו־ב' כבר אושרו. עתודות הקרקע במתחם שחולק לשלושה שייכות בחציין לעירייה וחלקן לבעלי קרקע פרטיים. עד כה שווקו בקצב מהיר במכרזים של העירייה כ־320,000 מ"ר, מספר שיכפיל עצמו בקרוב. בין הזוכים עד כה גם חברות ותאגידים גדולים, כמו קבוצת דיסקונט, חברות פרשקובסקי ואמות, רוגובין וקרן Jtlv2.

     

     מכשולים: השוק משווע לדירות באזורים אלו, אך בדרך צפויים קשיים רבים בקבלת האישורים הסופיים למתחם ג' לאחר ההתנגדויות, מה שעשוי להאריך את משך ההקמה. מצד שני, תפיסת התכנון העירוני הולכת ומשתנה. בשפת הנדל"ן קוראים לזה "עירוב שימושים" – שילוב של מסחר ותעסוקה עם מגורים וחינוך. המודל צובר תאוצה בעולם, ומתחם ה־1,000 מתיימר לשמש מודל לעירוב שימושים ברמה הלאומית, אבל הציבור בסופו של דבר יהיה חייב להצביע על כך ברגליים.

     

     עשר שנים מהיום: במהלך העשור הקרוב תלך ותושלם הבנייה למגורים, ששייכת ברובה ליזמים פרטיים, במתחם שבו ישולבו 110 דונם של פארקים. יחידות הדיור יבינו בחלק הדרומי ובחלק הצפוני־מערבי של ה־1,000. הדירות הראשונות יהיו מוכנות בתוך ארבע שנים וימשיכו להיבנות לאורך העשור הקרוב על ידי יזמים פרטיים שונים. במתחם מתוכננת גם בנייה לדיור מוגן ולסטודנטים. ראש העיר רז קינסטליך: "הביקוש הגבוה למגורים בעיר יתעצם עם השלמת בנייתו של מתחם ה־1000, וראשון לציון תהפוך לעיר השלישית בגודלה בישראל".

     

     

    ה"עזריאלי" של בת ים: איכלוס 2030

    הפרויקט המונומנטלי City Center שואף להפוך ל"עזריאלי" של בת ים. מדובר בארבעה מגדלי ענק, 50 קומות כל אחד, מעוצבים בצורת גלים. היזם רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ומבעלי קבוצת מזרחי ובניו, יקדם במהלך העשור הקרוב את הפרויקט,

    שיכלול עם השלמתו כ־ 250,000 מ"ר (הרבה יותר ממגדלי מרכז עזריאלי היום) ויהיה ממוקם סמוך לתחנה הראשונה של הקו האדום של הרכבת הקלה, בצומת קוממיות-ניסנבוים.

    שניים מהמגדלים ישמשו למגורים ויכללו כ־ 800 דירות ושני המגדלים האחרים, שיהיו מחוברים ביניהם באמצעות קוביית זכוכית, יכללו שימושים מעורבים, מסחר, משרדים, דיור מוגן, מכללה אוניברסיטאית ומלון בן 180 חדרים. את הפרויקט תיכננה ועיצבה

    אדריכלית לאה רובננקו, והוא ייבנה בנקודה הגבוהה ביותר בבת ים עם מראה פנורמי מרהיב אל חוף הים ואל גוש דן כולו.

     


    פרסום ראשון: 21.12.19 , 22:33