כמה "משכורות" באמת צריך כדי לקנות דירה

סיכומי העשור החולף הציגו נתונים כלכליים חיוביים בחלקם, לפיהם האבטלה צומצמה, השכר הממוצע גדל ורמת החיים טיפסה. עם זאת, החלום על קניית דירה ממשיך ומתרחק. לפי הלמ"ס, מחירי הדירות זינקו תוך עשור - מספטמבר 2009 עד ספטמבר 2019 - בכ־75%. ולפי מחקר חדש, אם סברנו כי הרף ב־2019 לדירה ממוצעת היה כמעט 150 משכורות - המספר האמיתי לדירה שתתאים לכם גבוה בהרבה.

השכר הממוצע לשכיר ב־2019 היה כ־10,500 שקל בחודש, והמחיר הממוצע לדירה היה כ־1.5 מיליון שקל. לכאורה, למי שמרוויח שכר כזה יספיקו כ־12 שנה (כ־143 משכורות) כדי לקנות נכס, ובמשק בית ממוצע עם שני מפרנסים, 6 שנים בלבד; אבל החישוב הזה פשטני, כי אף אחד לא יכול להפנות את כל שכרו לחיסכון. צריך גם לחיות בינתיים - אוכל, נסיעות, חשמל, וגם לשלם שכר דירה על זו שבה נגור עד שנוכל להגיע לדירה משלנו (ניתן כמובן לעבור לגור באוהל ולייצר יותר הכנסה פנויה, אבל זה לא ממש ריאלי).

גם אילו הפנינו את הסכום שאנו משלמים לשכירות לתשלומי משכנתה, עדיין היינו צריכים להביא הון עצמי לא מבוטל, כיוון שהבנקים לא להוטים להעמיד הלוואות שמגיעות למקסימום המותר להם בחוק (75% מערך הנכס).

החוקר רונן רוזנטל מחברת מדלן ישראל הלך לבדוק בדיוק את זה. בדומה ללמ"ס, גם הוא בדק כמה חודשים ייקח למשק הבית להגיע לשווי הדירה המלא (ולא להון עצמי ראשוני למשכנתה). אחרי שגרענו את כל הוצאות המחיה מההכנסה שלנו, הוא בדק כמה נשאר לנו בסוף החודש, ואז, כמה חודשים כאלה יידרשו כדי להגיע לסכום שיאפשר לנו לקנות דירה שתהלום את הצרכים שלנו. משפחה גדולה, לפי המחקר של מדלן, תצטרך יותר שטח ויותר חדרים.

איתן זינגר | צילום: דרור כץ

רוזנטל בדק את 16 הערים הגדולות: ירושלים, תל־אביב, חיפה, ראשל"צ, אשדוד, פתח־תקווה, רמת־גן, נתניה, באר־שבע, אשקלון, חולון, בת־ים, בני־ברק, רחובות, בית־שמש וכפר־סבא. בכל עיר נבחן מספר הנפשות במשק בית ממוצע, ונקבע מהי דירה "ראויה" עבורו לפי הנחת המחקר - כזאת שתכלול חדר לכל ילד וחדר נוסף להורים. לפיכך, בערים עם משפחות גדולות כמו בני־ברק (4.41 נפשות בממוצע למשק בית) ובית שמש (5.51 נפשות), נדרשות דירות גדולות יותר לעומת תל־אביב ורמת־גן (2.18 ו־2.34 נפשות, בהתאמה).

מספר החודשים הדרושים להגעה לדירה נקבע, כאמור, לפי ההכנסה הפנויה של משק הבית, ההכנסות בניכוי ההוצאות. המחקר בחן בכל עיר כמה עולה דירה שתתאים למשק הבית, וחישב את מספר החודשים שיידרש לו כדי להגיע אליה.

פערים גדולים בין הערים

לפי נתוני הלמ"ס, לכלל משקי הבית בישראל נותרת בכל חודש הכנסה פנויה לחיסכון של 801 שקל, אבל בין הערים שנבדקו במחקר בפועל, ההבדלים עצומים. ההכנסה הגבוהה ביותר למשק בית (לא לאדם בודד) נמצאה בכפר־סבא - 21,132 שקל בחודש, וההוצאה הממוצעת בעיר הייתה של 18,865 שקל. נתונים כאלה מותירים למשק הבית הכנסה פנויה של 2,267 שקל בחודש. אחריה בצמרת היו תל־אביב־יפו (19,613 שקל הכנסות, 18,844 שקל הוצאות) וראשל"צ (19,261 הכנסות, 16,506 הוצאות). ברחובות נמצאה ההכנסה הפנויה הגבוהה בין הערים שנבדקו - 18,713 הכנסות, הוצאות של 15,453, מה שמשאיר 3,260 שקל בכל חודש. אחריה, בחולון, ההכנסות היו 18,508 שקל בחודש, וההוצאה הממוצעת, 16,218 שקל.

לעומתן, בחמש מהערים שנבדקו - בית־שמש, בני־ברק, בת־ים, ירושלים ובאר־שבע - משק בית ממוצע נשאר במינוס בסוף החודש, כי ההוצאות עולות על ההכנסות. כך, בבית־שמש המספרים היו הכנסות נטו של 13,955 שקל בחודש למשק בית מול הוצאות של 14,492 שקל, פער שלילי של 537 שקל בכל חודש. בבני־ברק המינוס זהה (536 שקל), עם נתונים של 12,746 שקל הכנסה נטו, לעומת 13,282 שקל הוצאה כוללת. בבת־ים הנתונים היו 12,481 שקל מול 12,776, מינוס של 295 שקל; בירושלים 14,464 שקל לעומת 14,808, מינוס של 344 שקל; ובבאר־שבע מכניס משק בית בממוצע 14,487 שקל בחודש, אבל מוציא 14,867, מינוס של 380 שקל. "זה לא אומר שכל מי שגר בבאר־שבע הוא הפסדי, אבל מדובר בנתונים עגומים", אומר רוזנטל. "איך משק בית בבת־ים, למשל, יגיע לדירה עם 150 משכורות, אם הוא לא יכול לחסוך כסף?".

גם שטח הדירה צריך להתאים לתא המשפחתי, ואם בירושלים יש 3.91 נפשות בממוצע, תידרש להן לפי המחקר דירה בת כ־97 מ"ר. בבית־שמש, שם מספר הנפשות הממוצע הוא 5.51, תידרש דירה בשטח כ־137 מ"ר - הדרישה הגדולה ביותר לשטח דיור בין הערים שנבדקו. מנגד, בתל־אביב יספיקו לדירה ראויה למגורים כ־55 מ"ר; ובכפר־סבא יהיה די בכ־71 מ"ר. וכמה תעלה דירה "ראויה למגורים" בכל עיר? לפי המחקר, בבני־ברק היא תהיה היקרה ביותר, 2.8 מיליון שקל - הן כי משקי הבית גדולים וצריכים דירה גדולה, והן כי הדירות בעיר יקרות. בתל־אביב תספיק דירה קטנה אבל המחירים גבוהים מאוד, והסכום יהיה 2.3 מיליון שקל. בירושלים הנתון הוא 2.25 מיליון שקל, בבית־שמש 2.1 מיליון. המחירים הנמוכים ביותר לדירה הנדרשת לצורכי משק בית ממוצע באותה עיר, נמצאו בחיפה ובבאר־שבע (850 אלף שקל), וכן באשקלון (900 אלף).

הון עצמי ממקור חיצוני

אז כמה חודשים צריך כדי להגיע לסכומים כאלה? רחוק מאוד מ־150. מסתבר שברחובות, שבה נמצאה ההכנסה הפנויה הגבוהה ביותר, יצטרך משק בית ממוצע לא פחות מ־399 חודשים כדי לקנות דירה, או 33 שנה. בחיפה יידרשו 455 משכורות (54 שנה), ובראשל"צ 581 (49 שנים). באשדוד המספר במחקר הוא 694 משכורות, ברמת־גן 699, בכפר־סבא לא פחות מ־728 "משכורות" (61 שנים), בחולון 742, באשקלון 846, ובנתניה מעל 1,000 (1,006 משכורות, כ־84 שנים). בפתח־תקווה יידרשו 1,062 חודשי חיסכון (88 שנים) כדי לקנות דירה שתתאים לגודלו של משק בית ממוצע בעיר, ובתל־אביב המספר הוא לא פחות מ־2,991 משכורות למשק בית ממוצע, שהן 250 שנים.

ומה המצב בבית־שמש, בני־ברק, בת־ים, באר־שבע וירושלים? לפי שיטת החישוב של המחקר, לתושבים שם אין כלל יכולת לקנות דירה משלהם. "מחירי הדירות בישראל זה לא רק מספר שעולה בפני עצמו, זו תמונה של משבר חברתי עמוק", אומר איתן זינגר, מנכ"ל מדלן ישראל. "בחלק מהערים, היחס בין מחיר הדירה להכנסות משקי הבית הוא בלתי אפשרי. כדי לקנות שם דירה, זוג צעיר צריך נס, או הון עצמי שאינו שלו במקור. כך, אף משפחה סבירה לא תצליח לחסוך במשך חייה לדירה. אם היא תגיע לדירה משלה, זה לא יקרה באמצעות עבודה". לדבריו, "מהבחינה הזו, המקום הכי אופטימי בישראל הוא רחובות. שם משק בית צריך 'רק' 400 חודשים כדי להגיע לדירה, 33 שנים טובות. הרוב המוחלט של הצעירים נשען על ההורים, ואי־השוויון מטפס: העניים מורישים לילדיהם עוני, העשירים קונים עוד נכסים, ומעמד הביניים קיבל אולי מההורים דירה או עזרה לרכוש אחת כזאת, אבל לא בטוח שהוא יוכל לעזור לדור הבא אחריו".

כך בוצעה הבדיקה

היישובים שנבדקו: 16 הערים הגדולות בישראל – ירושלים, תל־אביב־יפו, חיפה, ראשון־לציון, אשדוד, פתח־תקווה, רמת־גן, נתניה, באר־שבע, אשקלון, חולון, בת־ים, בני ברק, רחובות, בית שמש וכפר־סבא

שטח מגורים מספק: בכל עיר נבחן גודלו של משק בית ממוצע, ונקבעה דירה "ראויה" עבורו לפי גודל שטח בנוי ומספר חדרים (חדר לכל ילד וחדר נוסף להורים)

הסכום שיידרש עבורו: בכל עיר נבדק כמה בממוצע עולה דירה שתתאים לצורכיהם של משקי הבית החיים בה

כמה כסף נשאר בחודש: ההכנסה הפנויה לכל משק בית כזה חושבה לפי ההכנסות נטו (ברוטו בניכוי מסים) בהפחתת סך ההוצאות (מזון, שכר דירה, בריאות, חינוך וכו')

אז כמה "משכורות" צריך? המחקר חילק את מחיר הדירה ה"ראויה" בהכנסה הפנויה החודשית, וקיבל את מספר החודשים הדרוש כדי להגיע לדירה כזו