אחרי שלוש שנים מתונות יחסית חזר שוק המשכנתאות לפעול במלוא העוצמה ב־2019, והשיא הגיע בדצמבר. אתמול פירסם בנק ישראל נתונים שמהם עלה כי בדצמבר נלקחו משכנתאות בהיקף של קרוב ל־7.2 מיליארד שקל, שיא של כל הזמנים, גבוה בכ־30% לעומת הממוצע החודשי בשנה האחרונה.
דצמבר נחשב לחודש של פעילות גבוהה בתחום, אבל גם בהשוואה לנתוני דצמבר 2018 מדובר בצמיחה חדה של יותר מ־20%. 2019 מסתיימת עם פעילות שיא בענף של קרוב ל־68 מיליארד שקל משכנתאות חדשות, עלייה של כ־13% לעומת נתוני 2018. סך החוב של הציבור בשוק המשכנתאות כבר מגיע ל־370 מיליארד שקל, כפול לעומת הנתון מלפני עשור.
לפעילות הערה הזאת יש כמה סיבות. ראשית, נראה כי רוכשי דירות שישבו על הגדר והמתינו למחירים שיירדו כבר ירדו ממנה. הנתונים הראו שמחירי הדירות אמנם מתייצבים, אך הציפייה לירידת מחירים התבדתה. זאת ועוד, הנתונים אף מראים שהמחירים חוזרים לעלות. תוכנית מחיר למשתכן לא הביאה לירידת מחירים גדולה, לבטח לא באזורי הביקוש, ובפלונטר הפוליטי הנוכחי לא צפויות תוכניות חדשות בתחום בחודשים הקרובים. כשההערכה בשוק היא שהמחירים לא יירדו בקרוב, מי שהקפיא תוכניות לרכישת דירה חוזר לשוק. אבל אין זו הסיבה היחידה. תוכנית מחיר למשתכן צברה תאוצה, ורוכשים רבים הגיעו לשלב נטילת המשכנתה.
גם הבנקים תרמו את חלקם. ברוב הבנקים רואים בתחום יעד אסטרטגי לנוכח הסיכון הנמוך והביקוש הגבוה, ומשקיעים משאבים בצמיחה בפעילות זו. הרעב של הבנקים, שהגדיל את התחרות, וירידת התשואות בשוק האג"ח (שמשפיע על תמחור המשכנתאות), הורידו את הריבית הממוצעת בשוק. כך, למשל, במסלול המשכנתאות בריבית שקלית קבועה עמדה הריבית הממוצעת בדצמבר על 3.2% לעומת 4.1% בתחילת השנה.
ירידת הריביות התניעה את תחום מִחזור המשכנתאות הרדום. התוצאה - היקף מִחזור המשכנתאות עמד ב־2019 על יותר מ־9 מיליארד שקל לעומת 5.8 מיליארד שקל ב־2018.
התוצאה היא שנת שיא, וההערכה היא שהוא יישבר השנה. "כבר במחצית השנייה של 2019 ראינו יותר עסקאות של משפרי דיור, שהפסיקו להאמין שהמחירים יתמתנו. מגמה זו תמשיך ותואץ השנה", מעריך אורי יוניסי, סגן מנהל החטיבה הקמעונאית במזרחי טפחות, השחקן הגדול ביותר בשוק. "הצפי השנה הוא לעליית מחירים מתונה בעקבות עודף ביקוש, בנוסף לעלייה בפעילות של רוכשי דירה במחיר למשתכן בעקבות עסקאות שהבשילו. כל אלה יובילו לעלייה של 10% בפעילות בשוק השנה ולשנת שיא נוספת", הוא מעריך.
עם זאת, נראה כי רמת הסיכון עלתה. הנתון הבולט הוא העלייה בהיקף המשכנתאות הממונפות. כ־35% מהמשכנתאות השנה היו במינוף גבוה (מימנו יותר מ־60% מרכישת הדירה), בעוד שב־2017 הן היו קצת יותר מרבע מהשוק. עם זאת, היקף ההחזר החודשי של המשכנתה מהכנסת הלווה, נרשמה יציבות, ותשלומי המשכנתה הם עדיין כרבע מהכנסת הלווים.
