לאן המשקיעים עפים כשהנדל"ן קפוא

נהירה של ישראלים להשקעות נדל"ן בחו"ל כבר מזמן אינה טרנד חולף. רבים במעמד הביניים מחפשים מה אפשר לעשות עם סכום כסף מסוים שהצליחו לצבור - אפילו עשרות אלפי שקלים. כשהריביות על פיקדונות וחסכונות אפסיות, הבורסה מרתיעה רבים ומחירי הנדל"ן בארץ כבר לא מאפשרים אפילו לקנות דירה קטנה בפריפריה - כדי להחזיק נכס למימוש עתידי וליהנות בינתיים מדמי השכירות - הפתרון שרבים מוצאים לעצמם הוא רכישת דירה קטנה, אבל לא בבאר־שבע או עכו - אלא בחו"ל. לחלקם אין בכלל דירה בארץ, כי לא הצליחו לגייס מאות אלפי שקלים כהון עצמי, וגם זה רק כמקפצה לקראת נטילת משכנתה שתשעבד אותם לעשרות שנים. אצל אחרים, מדובר בדירה נוספת. לפני כעשור היה שיעור משקיעי הנדל"ן בארץ קרוב ל־30%, אבל אחרי מהלכים שנועדו להרתיעם - ובראשם העלאת מס הרכישה על דירה שנייה - עסקאות רבות הפכו ללא כדאיות, וכספי המשקיעים חיפשו אפיקים אחרים. בשנתיים האחרונות, לפי הערכה, מדובר על מעל מיליארד שקל מדי שנה. חלק מהיעדים, כמו בודפשט, גרמניה ופולין, מושכים ישראלים כבר שנים. לאחרונה הצטרפו אליהם יעדים חדשים, כמו יוון ופורטוגל. בדרך כלל המידע עובר מפה לאוזן אבל חשוב מאוד לבדוק היטב לפני שאתם נכנסים להשקעה שכזו כי על כל אחד שהצליח יש לא מעט שנפלו. הסיכונים רבים ומאחר ולא מדובר במשקיעים מקצועיים אלא במשפחות שמחפשות השקעה בטוח שתניב תשואה - לא בטוח שנדל"ן בחו"ל שמצריך בדיקות, ידע בחוקים, נתינת אמון בבעלי מקצוע ומתווכים זרים - הוא האפיק הנכון.

אתונה: דירות ב־40 אלף יורו

רבות דובר על יוון, מדינה שחוותה קריסה כלכלית בשנים האחרונות, ולכן גם הפכה להזדמנות מעניינת למשקיעים. אתונה, בירת מדינת התיירות שהישראלים כל כך אוהבים, הפכה בטבעיות ליעד מועדף גם להשקעות, הן בשל מחירי הדירות בעיר והן בזכות אווירה ים־תיכונית ומנטליות שמזכירה את ישראל. לפי נתוני הבנק היווני המרכזי, המחיר הממוצע לדירה בבירה ירד בשליש תוך 12 שנה, וברבעון האחרון עמד על 65.6 אלף יורו, לעומת כ־101 אלף ברבעון רביעי 2007. בין 2017-2008 המחירים צנחו, ואז החלו להתאושש, עם עלייה של 2.8% ב־2018, וזינוק של 10.4% ב־2019.

קונסטנטינוס לבנטקוס מחברת Yam estate מספר שהוא מתווך כ־7 שנים, ובשנים האחרונות, 80% מהעסקאות שהוא סוגר, הן עבור ישראלים. לדבריו, מי שקנו נכסים ב־2014, למשל, עשו את עסקת חייהם. דירות עלו אז 30-20 אלף יורו. עד לפני שנה וחצי עוד ניתן היה לשלם 800-700 יורו למ"ר. כעת מדובר על 1,200-1,000 יורו, עדיין רחוק מהשיא.

בודפשט | צילום: שאטרסטוק

"המשקיעים מחפשים תשואה יפה, כ־6% - הרבה יותר ממה שיקבלו בישראל משכירות או בבנק", הוא אומר. "את הדירות ניתן להשכיר לטווח ארוך, ובכך הרוב בוחרים; להשביח אותן בשיפוץ ואז למכור; או להשכיר לתיירים דרך Airbnb, אבל זה דורש ריהוט, אבזור, ומיקום מתאים לתיירים. רוב הרוכשים מחפשים נכס קטן, עד 50 מ"ר ומחיר של 50-40 אלף יורו". ומה מייחד את הישראלים לעומת זרים אחרים? "כולם מחפשים תשואות, אבל משקיעים מחו"ל גם שוקלים לגור בדירה בעתיד. ישראלים קונים רק להשקעה, הם מחפשים את המספר".

איך זה עובד? ביוון אין ליווי בנקאי, ויש להביא את מלוא הסכום מהבית. כיוון שיש אמנת מס בין המדינות, את המיסוי צפוי הקונה הישראלי לשלם רק ביוון. המס משולם בכל סוף שנה. בגין דמי שכירות של עד 12 אלף יורו בשנה, יש מס של 15%, ומעל לסכום זה, המס קופץ ל־35%.

לפי לבנטקוס, רוב הישראלים לא רוצים להתעסק עם שוכרים ועובדים עם חברות ניהול מקומיות שגובות כ־10% מדמי השכירות החודשיים (עבור שכירות ארוכת טווח), ומנהלות את הנכס, החל ממציאת שוכר, דרך החוזה והעברת הכסף לבעל הדירה, לרוב לחשבון בבנק מקומי, ועד לפתרון בעיות תחזוקה.

הישראלים מחפשים לרוב דירות קטנות, שמושכרות בעיקר לסטודנטים, ובעיקר בשכונות כמו: Kypseli, Exarcheia, Kolonaki, Pagrati, Galatsi, Kallithea, Gazi. ביוון ניתן לחלק דירות בצורה חוקית ובלי הרבה ביורוקרטיה. כחלק מהליך הרכישה שוכרים עו"ד ונוטריון, ולצד בדיקות הרישום של הנכס, המדינה גם שולחת מהנדס שבודק את גודלו והתאמת המצב הקיים לתוכניות. לאחר הרכישה, העלויות השוטפות מושתות על השוכרים - ארנונה, מים, חשמל, וגם ועד בית של 1־1.5 יורו למ"ר לחודש.

עסקה שנסגרה לאחרונה בשכונת Kypseli

 שטח הדירה: 40 מ"ר

מחיר: 40 אלף יורו

דמי תיווך: 1,000 יורו

שכירות חודשית: 350 יורו

דמי ניהול: 35 יורו בחודש

מס: 630 יורו בשנה (52.5 יורו בחודש)

אתונה | צילום: שאטרסטוק

פורטוגל: דרכונים ודירות

פורטוגל היא יעד חדש יחסית לישראלים. לפי סקירה של ענקית הנדל"ן הבינלאומית JLL על העיר פורטו, 60% ממכירות הנדל"ן ב־2019 היו לזרים. הישראלים תפסו את המקום החמישי, אחרי קונים מדרום־אפריקה, ברזיל, הונג־קונג וצרפת.

רוב ההשקעות מבוצעות בבירה ליסבון ובפורטו. לפי עו"ד אמיר תלמי, מנכ"ל משותף באירופה נדל"ן מקבוצת פורטוגליס, בליסבון העלויות הן 7,500־8,000 יורו למ"ר, ובפורטו 30%־40% פחות, סביב 5,000 יורו למ"ר. דירות יד שנייה זולות בכ־10%. כיוון שהיורו בשפל לעומת השקל, רבים מהישראלים רואים בכך הזדמנות השקעה במדינות גוש היורו. התיירות במדינה אינה עונתית, תיירים מגיעים כל השנה והתפוסה בדירות היא של 75%־80% מהזמן, ויש דירות שמשלבים בהן השכרה ארוכת טווח עם השכרה לטווח קצר.

מאז 2016, פורטוגל רשמה צמיחה מואצת, עם ירידה באבטלה (ממספר דו־ספרתי ל־6% כיום) ועלייה בשכר (מ־800 יורו בחודש ל־1,300). הייחוד במדינה לעומת מדינות אירופיות שישראלים משקיעים בהן הוא שניתן לקבל מימון בתנאים טובים מהבנקים. זר יקבל עד 70% מערך הדירה, ובעל אזרחות עד 80%.

"הבנקים אוהבים רוכשים זרים. זה אחד ממנועי הצמיחה שלהם. ניתן לקבל משכנתה לתקופות של 30-20 שנה בריבית של כ־1.5% בשנה. כך משקיע יכול להסתפק בהון עצמי של כ־50 אלף יורו, וזה יאפשר לו תשואה על ההון העצמי של עד 8.5% ושל כ־6% על ההשקעה - כל זה אחרי מס".

בפורטוגל המיסוי שונה לדירה שמושכרת לטווח קצר (למשל דרך בוקינג או Airbnb), אז המס הוא 8.75% לשנה, ובשכירות ארוכת טווח הוא תלוי באזור ובזהות הרוכש - האם אזרח או זר. המקומיים פטורים ממס על השכרה עד 5,000 יורו בחודש, זרים ישלמו מס של עד 28%. כדי להשכיר את הדירה לטווח קצר יש לקבל רישיון בהליך פשוט יחסית.

עמלת התיווך נעה סביב 3%, ומכונה "עמלת ליווי מקצועי", כולל ליווי משפטי והקמת חשבון בנק ומספר מס במדינה. לגבי דמי הניהול השוטפים, אם הדירה תושכר לטווח קצר, הם יהיו כ־25% מההכנסות, ובשכירות ארוכה כ־7%. יש לקחת בחשבון מס שבח במכירה של עד 25% מהרווח.

דירה בפורטו, פורטוגל

דירה חדשה שנמכרה במרכז ההיסטורי של העיר

שטח הדירה: 55 מ"ר

מחיר: 167 אלף יורו

מס רכישה: 3,643 יורו

דמי שכירות: 1,200 יורו לחודש דמי ניהול: 84 יורו (7%)

מס: 336 יורו (28%)

החזר משכנתה: כ־400 יורו (70% מימון) 

בודפשט: רוצה להיות וינה

בודפשט, בירת הונגריה, היא יעד ותיק עבור ישראלים, אך בעשור האחרון היא מתפתחת בקצב מהיר. היא נמצאת רק כשעתיים נסיעה מוינה בירת אוסטריה, וההבדל במחירים דרמטי: 3,000 יורו למ"ר בממוצע במרכז בודפשט, וכ־6,500 יורו בוינה. הנתונים האלה מושכים משקיעים מכל העולם: ב־2019 הודיע גוף נדל"ן גדול מאיחוד האמירויות שיפתח נציגות בעיר, וכך גם קבוצת אל חבדור מדובאי, שכבר קנתה בה נכסים במאות מיליוני דולרים. גם הנתונים הכלכליים חיוביים. ב־2019 ירדה האבטלה מ־3.7% ל־3.4%, והשכר החודשי זינק ב־11.2%. בין הרבעון השלישי 2018, למקבילו ב־2019, התייקרו הדירות בעיר ב־24%, וענקית ייעוץ הנדל"ן knight frank דירגה אותה כעיר עם עליית המחירים הגבוהה בעולם.

קשה להעריך האם מחירי הנדל"ן בעיר ימשיכו להעלות אבל לפי עו"ד נדב עידה, בעלי חברה לליווי משקיעי נדל"ן בעיר יש עדיין ביקוש עצום לדירות. רוב הדירות שנקנות בידי משקיעים זרים הן דירות יד שנייה. הרבעים הפופולריים הם 5,6,7,8,9, כולם סמוכים זה לזה, רובע 5 היוקרתי יקר יותר, רובע 7 עמוס ברים ומסעדות, ורבעים 9-8 קרובים לאוניברסיטאות.

לדבריו, "הדירות הקטנות הן הכי מבוקשות, בעיקר במרכז העיר". בבודפשט יש 26 אוניברסיטאות ולכן הסיכוי למצוא שוכרים עולה, וגם ניתן לשלב בין השכרה קצרת טווח וארוכת טווח. כיוון שבבודפשט מקובל לרהט את הדירות, כמעט ואין התאמות במעבר בין שני המודלים".

בניגוד לפורטוגל, הבנקים לא נותנים מימון לזרים לרכישת דירות, והסכום שצריך להביא מהבית גבוה משמעותית לעומת יוון או פורטוגל.

דירת 45־50 מ"ר תעלה כ־100 אלף יורו, תלוי במצב ובמיקום. שיפוץ בסיסי יעלה 10־20 אלף יורו ועוד כ־10% מסכום השיפוץ לחברת הליווי אם תעשו זאת דרכה, ובנוסף יש 4% מס רכישה, וכן עמלה - על תיווך, הוצאות משפטיות, ומציאת שוכר ראשון - של כ־4%. דמי הניהול ישתנו לפי סוג השכירות. על טווח ארוך ישולמו כ־10% בשנה, כולל טיפול בחוזים, טיפול בנכס, גביית שכר הדירה, והעברת הכסף לבנק - מקומי או בארץ. עבור השכרה לטווח קצר ייגבו כ־20%, אבל יש לקבל אישור מוועד הבית - ואז מהעירייה - שהבניין אכן מתאים להשכרה קצרת טווח. המיסוי על השכירות הוא 15%, וכך גם מס השבח במכירה, שיורד בהדרגה, עד לפטור אחרי שנה חמישית.

דירה בבודפשט, הונגריה

ברחוב בארוש ברובע 8, סמוך לאוניברסיטאות

שטח הדירה: 35 מ"ר + 20 מ"ר גלריה

מחיר: 96,200 יורו

מס רכישה: 3,848 יורו

עמלות: 3,848 יורו (כולל הוצאות משפטיות)

קוסמטיקה וריהוט: 1,300 יורו

סה"כ: 103,896 יורו

שכירות חודשית: 700 יורו

דמי ניהול: 70 יורו (10%)

מס הכנסה: 94 יורו לחודש (15% על הרווח)