"גם אם היו קומבינות במחיר למשתכן, עדיין היא איפשרה דירה לחסרי דיור"

"כנראה היינו ממש מוצלחים אם החליטו לא להכפיל אותנו, אלא לשלש אותנו בשלושה משרדי ממשלה שונים. אולי כדאי שמישהו שם למעלה ישקול הקמה של מטה רביעי שיעסוק בתיאום בין כל המטות הללו" – כך אומר בחיוך אירוני הכלכלן ניר מסיקה, סמנכ"ל מטה הדיור הלאומי במשרד האוצר, המסיים בימים אלה את תפקידו לאחר חמש שנים של קדנציה סוערת. מסיקה (40), תושב כפר ורדים, מזדכה על הציוד לאחר החלטת הממשלה, שהורתה על פירוקו של המטה ועל הקמתם של שלושה מטות חדשים: מטה שיכון במשרד הבינוי והשיכון, מטה תכנון במשרד הפנים, ומטה תשתיות במשרד האוצר.

מטה הדיור היה הגוף המתאם של ארגז הכלים של שר האוצר לשעבר משה כחלון בטיפול במצוקת הדיור. בסופו של יום הוא לא הגיע ליעד של הגדלת היצע והורדת מחירים. נכון להיום, ולמרות הקורונה, מחירי הדירות ממשיכים לטפס, ותוכנית מחיר למשתכן מפרפרת את נשימותיה האחרונות, דווקא כשהביקושים גדולים מתמיד: 17 אלף זכאים נרשמו להגרלות בשבוע שעבר.

מסיקה הוא האיש האחרון שמכבה את האור במטה הדיור הלאומי. לפניו עזבו אביגדור יצחקי וזאב בילסקי, שעמדו בראש המטה, ואנשי מקצוע נוספים. במבט לאחור על חמש השנים שחלפו מדבר מסיקה על עבודה בסביבה יצרית ושאפתנית מאוד: "השחקנים שהיו איתנו בארגז הכלים של השר היו לעיתים פועלים ללא עכבות. אתן לך דוגמה מהתקופה שבה עמדתי בראשות הוועדה לתכנון ופיתוח (הות"פ), שהייתה אחראית על אישור תקציבי פרויקטים, הסכמי גג, כללי מדיניות מחיר למשתכן ועוד, והיו חברים בה משרד הבינוי והשיכון, רשות מקרקעי ישראל, מינהל התכנון, אגף החשב הכללי ואגף התקציבים. בישיבות הייתי צריך לנווט בין האינטרסים של השחקנים השונים. אחת הישיבות עסקה בהקצאת יחידות דיור למערך הדיור הציבורי במסגרת מחיר למשתכן. במהלך הישיבה קיבלתי שיחה זועמת מאוד מצד גורם בכיר בגוף החבר בוועדה, שהתנגד למהלך. השיחה הסתיימה בטריקת טלפון. בשעה 22:00 החל הטלפון שלי לרטוט וקיבלתי ביטול לכל הישיבות שהייתי מוזמן אליהן של אותו גוף. אחר כך הופעלו מצד אותו גורם לחצים משמעותיים על שר האוצר להדיח אותי מראשות הוועדה. החלטתי לא להיכנע, ובתמיכתו של בילסקי שיכנעתי את שר האוצר שנכון שאמשיך לכהן, וכך היה. אבל מאז אותו היום לא הוזמנתי לאף ישיבה בלשכתו של אותו גורם בכיר".

על תוכנית מחיר למשתכן אומר מסיקה כי "הביקורת המרכזית כוונה לעלויות שלה, שעל פי תחשיבים שונים נעה בין 5 ל־7 מיליארד שקל, אבל מבדיקה שערכתי עלה שהרווח הכולל של הציבור מהתוכנית מסתכם בסכום אסטרונומי של 22-21 מיליארד שקל, ועל זה לא ממש דיברו. אני מאחל להנהלת האוצר החדשה להצליח ליזום תוכניות משמעותיות לטובת הציבור, שעל כל שקל שהמדינה תשקיע בהן הציבור ייהנה בסכום כפול פי שלושה".

משה כחלון | צילום: אמיל לסמן

כשמסיקה נשאל אם יש משהו שהיה יכול לעשות אחרת, הוא מתוודה: "יש מישהי שאני רוצה להתנצל בפניה במיוחד – פרופ' קרנית פלוג, נגידת בנק ישראל לשעבר. כולם זוכרים את העימות החריף שהתחולל בינה לבין שר האוצר סביב הדוח השנתי של בנק ישראל בזמנו" (הדוח מ־2018, שמתח ביקורת חריפה על תוכנית מחיר למשתכן, גרר מתקפה חזיתית של כחלון נגד הבנק, ומספר חודשים לאחר מכן הודיעה הנגידה כי לא תמשיך לכהונה נוספת – ה.צ). הדוח הגיע לידי ערב לפני פרסומו לציבור ואני תיווכתי אותו לשר האוצר לפני שהנגידה הגיעה להגיש לו את הדוח. מספר שעות לאחר שהגישה אותו החל עימות תקשורתי בין האוצר לבנק ישראל. להפתעתי התחוור לי שגורמים בכירים באוצר פועלים במודע לתקוע טריז ולסכסך בין השר לנגידה. ראיתי שהדברים יוצאים מפרופורציות, ניסיתי להגיע ישירות לשר ולנסות להנמיך את גובה הלהבות, אבל הייתי עוד בתחילת דרכי ונחסמתי על ידי 'שומרי הסף'. לא הייתי יכול לצפות באותה נקודת זמן שהעימות יגיע למחוזות כאלה, אך לצערי הרב הוא יצא משליטה, ואני זוכר את התחושות הקשות שליוו אותי בחזרה הביתה באותו היום. את הלקח שלי למדתי — מאז הקפדתי להיות בקשר ישיר עם השר בכל הסוגיות הרלוונטיות שעל הפרק".

"מי אומר שמחירי הדירות עולים?"

מסיקה, נשוי ואב לשתי בנות, נולד וגדל בעכו. את הקריירה המקצועית החל בגיל 26 כלוביסט במשכן הכנסת. את משה כחלון הכיר כשכחלון שימש יו"ר ועדת הכלכלה. ההכרות שלו עם עולם התכנון והבנייה החלה ב־2010 בעיריית ירושלים, כאשר שימש יועצו של מ"מ וסגן ראש העיר ויו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, קובי כחלון, מיד לאחר התפוצצות פרשת הולילנד. לאחר כעשור בירושלים עבר מסיקה לכפר ורדים לשמש מנהל פרויקטים במועצה ובאשכול גליל מערבי, ובאמצע 2015 קיבל את ההצעה להצטרף להקמת מטה הדיור הלאומי באוצר.

עד 2018 עמד בראש המטה יצחקי, ומסיקה שימש יועצו הבכיר. "הוא ביצועיסט חסר תקנה, שלא היה מוכן לקבל לא כתשובה", מעיד עליו מסיקה. עם פרישתו של יצחקי מונה בילסקי, ראש עיריית רעננה לשעבר, ומסיקה קודם והפך לסמנכ"ל. "לא יכולתי לבחור לעצמי מנטורים טובים יותר", הוא אומר.

אחת הבעיות המרכזיות שאיימה על תוכנית מחיר למשתכן בתחילת דרכה הייתה סירובם של הבנקים להעניק משכנתאות לזוכים. מסיקה מספר איך התגברו על הבעיה: "ישבנו אביגדור יצחקי ואני בלשכתו המפוארת של אחד ממנכ"לי הבנקים הגדולים. הסירוב שלהם נבע מכך שאיפשרנו ליזמים להעמיד בטוחה לרוכשים בצורת הערת אזהרה. אבל אי אפשר היה להתעלם מהעובדה שהשיחה התנהלה גם על רקע החלטתו של השר כחלון באותה התקופה להגביל את שכר הבכירים במערכת הבנקאית. מנכ"ל הבנק הישיר מבט לעבר יצחקי ואמר ללא היסוס: אנחנו לא ניתן משכנתאות לזוכים שלכם. יצאנו מהבניין, יצחקי הסתובב אליי ואמר: אם לא נתעשת – זה הסוף של מחיר למשתכן. מיד לאחר מכן הוא התקשר למיכל עבאדי (החשבת הכללית באוצר דאז — ה.צ) וקבע איתה ישיבה למחרת בבוקר. במהירות שיא הקמנו מערך ליווי פרויקטים שאיפשר למדינה להעניק ערבות לבנקים על כספי המשכנתה – והאיום על התוכנית הוסר".

במבחן התוצאה נכשלתם — מחירי הדירות ממשיכים לעלות.

"מי אומר?"

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

"אני אומר זאת בצורה הכי ברורה: החלטת הממשלה ב־2016, שקבעה כי הלמ"ס תהיה הגורם היחיד שיציג את השינויים במחירי הדירות (וגופים אחרים, כמו לשכת השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, לא — ה.צ) הייתה טעות".

אבל זאת הייתה החלטה שלכם שקידם אגף התקציבים בגיבויו של כחלון.

"נכון, וזאת הייתה טעות שלנו. ביג מיסטייק, יוג'. בשלב מוקדם למדי זיהינו שמשהו לא עובד בהפקת המדד. ראינו את האינדיקציות הכלכליות — נטישה המונית ועקבית של ציבור המשקיעים חודש אחר חודש, ראינו את הקשיים במכירות של הקבלנים, ניתחנו את הדוחות הכספיים של החברות הציבוריות, הזמנו עבודות שבדקו את ההשפעה על החברות הפרטיות — והתמונה הצביעה על כיוון אחד בלבד, למטה. הסברתי לאנשי הלמ"ס שהם חייבים להרים את הראש מעל הנוסחאות ולהביט למציאות ישירות בעיניים. למדד מחירי הדירות יש השפעה פסיכולוגית אדירה על הציבור. אם הציבור יאמין ויצפה שהמחירים יעלו, בסופו של דבר הם יעלו. לצערי, השיחות נפלו על אוזניים ערלות".

את ניתוח מחירי הדיור מבססת הלמ"ס, בין היתר, על נתונים שהיא מקבלת מרשות המסים. מסיקה אומר כי בשלב מסוים יזם תוכנית שנועדה לטפל בנתונים האלה באופן שלדבריו "יחשוף לציבור את האמת לגבי מחירי הדירות". אולם התוכנית נגנזה: "באמצע הלילה קיבלתי שיחה בהולה ממנהל רשות המסים, רגע לפני שעלה על טיסה, שאמר כי הוא חושש מהשלכות רוחב שיהיו לשינוי על הפקת הנתונים הטכניים על ידי הרשות. בעצתו גנזתי את התוכנית, ועברתי לתוכנית קטנה יותר עם צוות בין־אגפי מצומצם באוצר, שתפקידו היה לסייע בהפקת המדד ולאתר טעויות שלא אותרו על ידי הלמ"ס כמו שטח הדירה, גיל וסוג הנכס. למשל, וילה שנרשמה בתור דירת 3 חדרים. לצערי, במאזן השיקולים בין עצמאות הלשכה, שמהווה ללא ספק ערך חשוב מאוד, לתמונת המציאות, היא בחרה בערך הראשון".

"כחלון היה שר אוצר חברתי אמיתי"

אחת הבעיות במחיר למשתכן הייתה שדווקא באזורי הביקוש היו הנחות גבוהות יותר, ובאוצר מצאו שחלק מהרכישות נעשו על ידי הורי הזכאים.

"מי שרוצה לקמבן, יעשה זאת. אבל עדיין, התוכנית איפשרה לחסרי דיור לקנות דירה חדשה. מ־2015, אחרי עשור של עליות מחירים שלא ראו את הזוגות הצעירים ממטר, המדינה שינתה סדרי עדיפויות. אני לא אומר שהתוכנית הייתה מושלמת, עשינו הרבה שינויים, והחשיבות היא שהיא הייתה מהירה ליישום בלי הרבה בירוקרטיה. זוג שיהיה לו נכס משלו בארץ, לדעתי זה בסדר גמור גם אם הוא להשקעה".

הרשת מלאה במשפחות שמצטערות שהשתתפו בתוכנית — חלק קנו דירות במקומות שהם לא מתכננים לגור בהם, והם די תקועים עכשיו.

"אני מכיר הרבה יותר משפחות שמאושרות על העובדה שלראשונה זה עשור ניתנה להם האפשרות להגיע לקורת גג במחיר הוגן".

זוכים רבים התלוננו על איכות בנייה ירודה ומפרטי דירות בעייתיים. תחושה של חוסר מקצועיות.

"אולי היינו צריכים לחשוב בהתחלה על כל מיני ניואנסים כמו חלון במטבח. אבל המפרטים של דירות מחיר למשתכן לא נופלים מהמפרטים שיש בשוק החופשי. בתחילת הדרך זיהינו כשלים ובעיות במפרט ושיפרנו אותו. שמנו גבול עליון ותחתון למספר החדרים לפי שטח הדירה. הלכנו על סטנדרט אחיד ולא אישרנו ליזמים שדרוגים. אף קבלן לא יכול היה לשחק עם שולי הרווח. לגבי איכות הבנייה, יש בארץ תופעה כללית שחלק מהקבלנים לא מקפידים על איכות הדירות, אין זה אומר שהמגמה אפיינה את מחיר למשתכן".

יצא לך לרדת לשטח ולדבר עם זוגות?

"נפגשתי עם זוגות רבים בכנסים, באירועי בחירת הדירות והחתימה על החוזים. אני יודע שמספר הטלפון האישי שלי מסתובב בקבוצות ווטסאפ שונות של הזוכים, ורבים היו מתקשרים אליי. למרות שבדרך כלל רוצים להתלונן, מרבית השיחות היו מתחילות בזה שהם מרוצים מהזכייה ומההזדמנות שנפלה בחיקם".

יש מי שכינה את השכונות "שיכונים מודרניים".

"אני מזמין את כולם לבקר בשכונות של מחיר למשתכן. הן לא נופלות ברמתן משכונות בשוק החופשי. כל הניסיונות לתת להן כינויים נובעים במקרה הטוב מבורות, ובמקרה הרע מאינטרסים ורצון לפגוע בשמה הטוב של התוכנית".

שר השיכון עוצר את התוכנית.

"מחיר למשתכן מזוהה מאוד פרסונלית עם שר האוצר הקודם כחלון, וזה לגיטימי ששר חדש מעדיף תוכניות חדשות משלו. מובן שהמדינה אמורה להמשיך להיות מחויבת וללוות את הקבלנים והזוכים".

שיווקתם את רוב הקרקעות בפריפריה, היכן שיש פחות ביקושים – ובסופו של יום לא בניתם מספיק דירות.

"בצפון ובדרום הארץ משבר הדיור נפסק, כי הייתה הגדלה מאוד משמעותית של היקפי הבנייה – תסעי ותראי את המנופים. בכל מקום שבו הייתה קרקע מדינה העברנו תוכניות מתוכננות לשיווק מיידי. באזור המרכז רוב הקרקעות כבר שווקו או היו בבעלות פרטית או בידי חברות. הנתון של התחלות הבנייה מתייחס לקרקע מדינה וקרקע פרטית יחד, ודווקא השוק הפרטי הוריד את הרגל מהגז. לכן, למרות שהגדלנו את השיווקים זה נראה שנבנו פחות דירות במרכז. היעד היה הגדלת התחלות הבנייה ל־60 אלף יחידות דיור, והגענו ל־55-50 אלף. אכן לא חצינו את היעד. הפתרון הוא התחדשות עירונית ודיור להשכרה לטווח ארוך, ואני מקווה שהממשלה החדשה תקדם זאת".

אתה חושב שהציבור היה כפוי טובה כלפי כחלון?

"במהלך עבודתי גיליתי שר נחוש, מחויב למטרה, שיורד לפרטים הכי קטנים ומאמין בלב שלם שהוא מביא פתרון חברתי אמיתי לזוגות צעירים רבים. הוא היה שר אוצר חברתי והאמין מאוד בצמיחה מכלילה, כלומר שפירות הכלכלה החופשית יגיעו לכל שכבות האוכלוסייה".

תוכניות להמשך?

"התקופה באוצר הייתה מדהימה אך גם מאוד שוחקת. בעתיד ארצה לחזור למגזר הציבורי, אבל כעת אשמח להשתלב במגזר הפרטי. הצעות ראשוניות כבר יש".