העיר והכפר

"התחתנו לפני ארבע שנים, כשהייתי בת 23, וקנינו במיליון שקל דירת שלושה חדרים של 63 מ"ר בבניין ישן מאוד. הדירה הייתה צמודה להורים של בעלי וזה היה נוח, אבל כשהילדים גדלו רצינו דירה גדולה יותר בשכונה עם זוגות צעירים. קנינו דירה בפרויקט, וגילינו שהשכנים, שהיו זכאים לתוכנית, קנו בחצי מחיר. אבל אנחנו לא מתחרטים, אנחנו מאוהבים בעיר" – כך מספרת אורטל אלזם (27), מאמנת כושר ותזונה, תושבת נתניה. היא נשואה לאוראל (28), ספר גברים, ויש להם שני ילדים, בני ארבע ושנתיים וחצי. שניהם נולדו וגדלו בנתניה.

כדי לשפר דיור בני הזוג נטלו משכנתא ונעזרו בהורים. הדירה שרכשו היא בת חמישה חדרים, בשטח של 130 מ"ר, בקומה ה־30, עם מרפסת של 20 מ"ר הפונה לים, בשכונת אגמים ג' החדשה בדרום העיר, שבונה חברת אלמוגים. הבניין עדיין בבנייה. הם שילמו 2.6 מיליון שקל. את הדירה הקודמת, בשכונת קריית נורדאו בדרום נתניה, הם מתכוונים למכור בכ־1.1־1.15 מיליון שקל. "שנינו עובדים מסביב לשעון, והחלטנו לעבור לשכונה חדשה עם בתי ספר וגנים חדשים ומרכז מסחרי חדש שאנחנו מעוניינים לשלב בו את העסקים שלנו", מוסיפה אלזם. "ועדיין נישאר באזור דרום העיר, שבו גדלנו ובשנים האחרונות הוא התפתח בקצב מטורף. כל המשפחה שלי גרה בעיר. אני נתניינית בנשמה, וזאת עיר מתפתחת ויש בה הכל. אני מכורה לחוף, ויש קניונים, מקומות בילוי ואוכלוסייה טובה".

עיר נגישה אבל יש פקקים

בשנות ה־2000 עיקר הפיתוח למגורים בנתניה היה ממזרח לכביש החוף. בעשור החולף חל פיתוח בשכונות חדשות בדרום העיר, ובהן עיר ימים ואגמים, ובעשור הקרוב הפיתוח צפוי להיות באזורים ריקים בתוך מערב העיר. כאלה הן שכונת אגם 3, שצפויה לכלול כ־1,000 דירות חדשות; נווה עוז (כ־2,000); המע"ר החדש (כ־3,000 דירות חדשות ומגדלי משרדים); ושכונת הרי גרינטל במרכז העיר (כ־1,700).

לדברי טל קופל, מנכ"ל madlan, אזור נוסף שצפוי לעבור פיתוח משמעותי הוא אזור התעשייה הישן שממזרח לכביש החוף, שצפוי לקבל תוספת זכויות בנייה משמעותית ולהפוך לאזור תעסוקה מטרופוליני. "בתחום התחבורה צפוי שדרוג של מחלף איינשטיין – הכניסה הצפונית של העיר – על ידי הרחבתו והוספת גשר שיאפשר יציאה וכניסה גם לכביש 2 צפון. כביש החוף עצמו יורחב מצפון ומדרום לעיר, אך השיפור בזרימת התנועה יהיה זמני, ותוך מספר שנים הוא יחזור להיות פקוק". שוש ערער, יועצת נדל"ן של רשת התיווך אנגלו סכסון בנתניה, מזכירה גם את אזור העסקים המתפתח בדרום העיר (קריית ספיר), הכולל חברות הייטק, עסקים, חנויות, מסעדות ועוד. "הרבה חברות עברו לשם, יש שם בתי קולנוע ומקומות בילוי".

בנתניה שני קניונים גדולים – עיר ימים וקניון השרון במרכז העיר – ומרכזים מסחריים פתוחים במרבית השכונות. "יש מערכת חינוך ענפה ושלושה מוסדות להשכלה גבוהה: מכללת וינגייט, המכללה האקדמית נתניה ואורט הרמלין", אומרת ערער. עם זאת, אף שיש שתי תחנות רכבת ותחנה נוספת מתוכננת במזרח העיר, "יש כאן פקקים שאי אפשר להתעלם מהם. נתניה מצויה בציר מרכזי, והיציאה וההגעה ממנה עמוסות. המזל הוא שאם פעם היו הרבה יותר אנשים שנסעו לבילוי בתל אביב, היום הם לא צריכים להתרחק, רק לעבודה".

האוכלוסייה הנתנייתית היא תערובת של חילונים, דתיים־מסורתיים וחרדים. ערער: "יש מקומות שסגורים בשבת, אבל מצד שני יש גם הרבה פעילות פתוחה. קריית צאנז זאת שכונה חרדית, ויש שכונות נוספות עם ריכוזים חרדיים, למשל רמת חן. יש גם הרבה משפחות מסורתיות שעלו מצרפת".

הפרשי מחירים עצומים

"נתניה נהנית מהגירה חיובית משמעותית, בעיקר לשכונות החדשות ולשכונות היוקרתיות בדרום העיר, כמו עיר ימים ונוף הטיילת ליד רצועת החוף", אומרת ערער. "מגיעים לכאן מירושלים, פתח־תקווה, ראשון־לציון, חולון, וכמובן מאזור השרון כמו הרצליה ורעננה — אזורים שבהם לזוגות צעירים קשה יותר לקנות דירה. בין השכונות יש הפרשים עצומים במחירים. בשכונות החלשות יש דירות בנות 2.5 חדרים בבניינים שחלקם מיועדים לפינוי־בינוי במחירים שנעים מ־900 אלף ועד 1.1 מיליון שקל. הדירות מושכרות תמורת 2,800-2,400 שקל בחודש.

על פי נתוני madlan, מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים מיד שנייה בנתניה הוא 1.696 מיליון שקל. שכר הדירה הממוצע עומד על 4,600 שקל בחודש, והתשואה היא 3.25%. בחלוקה לשכונות, בנאות שקד הוותיקה, שבעשור האחרון החלה בה בנייה חדשה שמשכה אוכלוסייה חזקה יותר, מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים הוא 1.503 מיליון שקל. שכר הדירה דומה לממוצע בעיר (4,600 שקל בחודש) והתשואה היא 3.67%. באזור מרכז העיר הדרומי דירה דומה עולה 1.522 מיליון שקל, והיא תושכר ב־4,400 שקל בחודש (תשואה של 3.47%).

בשכונת קריית נורדאו הוותיקה בדרום העיר, שהוקמה בסוף שנות ה־50, מחיר דירת 4 חדרים הוא 1.361 מיליון שקל והיא מושכרת בכ־3,850 שקל בחודש בממוצע (תשואה של 3.39%). כיום השכונה מוקפת בשכונות חדשות. באזור מרכז העיר הצפוני עולה דירה דומה 1.58 מיליון שקל, והיא מושכרת תמורת 4,400 שקל בחודש (תשואה של 3.34%).

בשכונת קריית השרון במזרח העיר, מהגדולות בנתניה, שנבנתה לפני כ־20 שנה ובה אוכלוסייה של משפחות צעירות, דירת 4 חדרים עולה בממוצע כ־1.799 מיליון שקל, ומושכרת תמורת 4,900 שקל בחודש (תשואה של 3.27%). מערבה ממנה, בשכונת רמת פולג, המחירים מטפסים ל־1.965 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. שכר הדירה עומד על 5,000 שקל והתשואה על 3.05%.

בעבר השכונה נחשבה ליוקרתית ביותר בעיר, אך בשנים האחרונות החלו להיבנות שכונות חדשות בסמוך אליה. כך, בשכונת אגמים, בדרום־מערב העיר בקרבת הים, שכוללת 300 דונם שטחים ירוקים, מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים הוא 2.049 מיליון שקל, והיא מושכרת תמורת 5,300 שקל בחודש (תשואה של 3.10%). המחירים מטפסים ככל שמתקרבים לים, וכך באזור רצועת המלונות מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים הוא 2.045 מיליון שקל, ושכר הדירה הוא 4,900 שקל (תשואה של 2.88%). ואילו בשכונת עיר ימים, מהיוקרתיות ביותר בעיר, מחיר ממוצע עומד על 2.83 מיליון שקל, ושכר הדירה על 7,500 שקל (תשואה של 3.18%). בשכונה יש הבדלים גדולים במחירים בשל ההבדלים בין הפרויקטים השונים שבה ובין הקומות במגדלים.

כפר–יונה: בנייה מסיבית

אבל לא כל צעירי נתניה נשארים בה, ובשנים האחרונות יש מי שיוצאים מהעיר כדי לחפש דירות גדולות במחירים נמוכים יותר בקרבת מקום. חי דורון (42), עצמאי בתחום הפרסום, עבר עם משפחתו לפני שלוש שנים לעיר הסמוכה כפר־יונה. דורון נשוי ללירז (38), עובדת בחברת נדל"ן, ולשניים ארבעה ילדים (5.5, 3, ותאומות בנות שנה). "שנינו במקור מנתניה. אחרי החתונה גרנו ארבע שנים בדירת 3 חדרים בשכירות. לפני שלוש שנים עברנו לגור בשכירות בבית צמוד קרקע עם 4.5 חדרים במערב כפר־יונה, תמורת 4,500 שקל. הבנו שכדי לרכוש בית ניאלץ לצאת מנתניה. ההורים של אשתי גרים בכפר־יונה, והאוכלוסייה כאן צעירה, אז לפני כשנה וחצי רכשנו על הנייר דירת גן בת 5 חדרים בשטח של 132 מ"ר עם גינה ענקית של 172 מ"ר ומחסן של 10.5 מ"ר, תמורת 2 מיליון שקל. זה היה או דירת גן גדולה בכפר־יונה או דירת 4 חדרים גדולה בשכונת קריית השרון בנתניה".

הדירה, שבשכונת יפה נוף החדשה בצפון־מערב כפר־יונה, ממוקמת בפרויקט "בריגה כפר" של חברת בריגה. הפרויקט צפוי להתאכלס באפריל 2022. דורון: "מערכת החינוך כאן איכותית, וצפוי להיפתח קניון גדול, אבל אין מרכזי תעסוקה או בנייני משרדים, ויש מעט מאוד עסקים. המקום די נגיש כי הוא סמוך לצירים ראשיים (4 ו־2) ולכביש 57 שחוצה את כפר־יונה לאורכה. יש פקקים ביציאה מהעיר, אבל מתוכנן כביש עוקף".

לדברי פיפין הרוש, זכיינית רשת התיווך "רימקס" בכפר־יונה, "עד לפני שלוש שנים כפר־יונה הייתה כשמה כן היא — כפר. מאז שהפכה לעיר החלה בנייה מסיבית. שתי השכונות החדשות המרכזיות הן יפה נוף ושרונה, "ומגיעה לכאן אוכלוסייה צעירה מכל הארץ, אבל בעיקר מהשרון, כי עדיין אפשר למצוא פה דירות במחירים נמוכים יותר מאשר ביישובים כמו רעננה וכפר־סבא". על המחסור במוקדי תעסוקה היא אומרת כי יש תוכניות לבניית אזור תעשייה גדול בכניסה לצומת בית ליד הסמוך. לעומת זאת, לכביש עוקף 57 המתוכנן יש התנגדות מצד תושבי שכונת גבעת אלונים, בגלל הרעש ועבודות הבנייה הצפויים.

המחירים בכפר־יונה אמורים להיות נוחים יותר מאשר בנתניה, אבל הם כבר הספיקו לטפס. הרוש: "אם לפני שנה זוגות צעירים חסרי דיור יכלו לקנות פה דירה בלי בעיה, היום ייתכן שהמחירים מתאימים יותר למשפרי דיור. אבל השכונות כאן מדהימות, יש השקעה מטורפת בחינוך, בפארקים. לגדל פה ילדים זה מדהים. יש פה קהילה צעירה ומשכילה שנבנית אט־אט". חסרים עדיין מוקדי בילוי, בתי קולנוע. בשביל זה צריך לנסוע למושבים הסמוכים או לנתניה.

עומר גילר, בעלי חברת התיווך "הבית בעמק" בכפר־יונה: "השכונות החדשות יפה נוף ושרונה מאופיינות בדירות גדולות, אבל גם בשכונות הוותיקות, כמו נוף הדר, נווה ניצנים והשכונה הוותיקה א', יש ביקוש גבוה למגורים. יש דירות שממתינות לפינוי־בינוי עתידי במבני שיכונים ישנים, והן עולות סביב 1.2 מיליון שקל, אבל מחירי שאר הנכסים גבוהים יותר. עברתי לכאן מהרצליה ואני פה כדי להישאר. אני מעריך שכפר־יונה היא הוד־השרון הבאה מבחינת בנייה, ביקושים וצפי לעליות מחירים".

לדברי קופל, "שכונת שרונה, שנמצאת בשלבי בנייה מתקדמים, תכלול כ־2,000 דירות בבניינים בני 9-5 קומות וכן בבתים צמודי קרקע, ותגדיל את אוכלוסיית העיר בכ־50%. בנוסף, בכניסה לעיר הוותיקה מתוכנן פרויקט פינוי־בינוי שיכלול הרחבה של שדרות בגין, הריסת מבני השיכון הישנים ובנייה חדשה של בניינים בני 20-9 קומות, עם קומת קרקע מסחרית ומשרדים מעליה לאורך שדרות העצמאות (כביש 57). שכונת יפה נוף החדשה נמצאת מעברן השני של שדרות העצמאות, ובנייתה כמעט והושלמה. כשתושלם, היא תכיל כ־1,300 דירות בבניינים בני 14-5 קומות. כביש 57 יהפוך לרחוב העירוני הראשי, והכביש העוקף צפוי להיבנות מצפון לשכונת יפה נוף ולהתחבר עם כביש 4 (שגם הוא צפוי להיות מורחב בעתיד) במחלף חדש צפונית לצומת השרון".