מגדלים פורחים באוויר
אחרי חמש שנים של חוסר ודאות, מגה–פרויקט "בסר שרונה" במרכז תל–אביב, המוקם על הקרקע היקרה בישראל, יוצא לדרך • זה התחיל בקבוצת רכישה שהבטיחה דירות במחירים מגוחכים, נמשך בגירעון שהקפיץ את המחיר ב–50% ובריב בין הרוכשים, ויסתיים בעוד 4 שנים עם 420 דירות, כמעט מחציתן ללא חניה • נחשון קיוויתי, יו"ר קבוצת בסר, שלקחה על עצמה לקדם את הפרויקט שנתקע: "זו חוויה לא קלה, אבל מי שישרוד אותה יהיה מאוד מרוצה"
זה נשמע כמו העסקה המושלמת. דירת 4 חדרים במרכז תל־אביב, באחד המקומות היקרים ביותר בארץ, עם נוף לפארק וחניה — בפחות מ־3 מיליון שקל. עסקה טובה מדי מכדי לפספס, וגם קצת טובה מדי מכדי להיות אמיתית. ואכן, מהר מאוד התברר למאות חברי קבוצת הרכישה "יונייטד שרונה", שהדרך להגשמת החלום על בוננזה נדל"נית רחוקה מאוד: הפרויקט נתקע לשנים ארוכות. עוד בטרם החלה הבנייה על הקרקע, שנרכשה בשנת 2016 תמורת 1.24 מיליארד שקל — הסכום הגבוה ביותר שהוצע עבור קרקע כלשהי בישראל — נקלעה הקבוצה לגירעון של מאות מיליונים. בנוסף, הסוגיה התגלגלה לבית המשפט בנסיבות שונות, בין היתר לאחר שחלק מחברי הקבוצה סירבו להוסיף את התשלומים הנדרשים ואחרים טענו כי שילמו יותר מחברי הקבוצה הוותיקים.
אבל עכשיו הם רואים סוף־סוף אור בקצה המנהרה: אחרי חמש שנים ארוכות של חוסר ודאות – המנופים עלו על הקרקע. עבודות ההקמה של הפרויקט (המכונה כיום "בסר שרונה") יצאו החודש לדרך. מדובר בשלושה מגדלי מגורים בני 40 קומות על שטח של תשעה דונם, עם 420 יחידות דיור חדשות, כ־8,000 מ"ר של משרדים, כ־4,000 מ"ר שטחי מסחר, ועוד כ־4,000 מ"ר של שטחי ציבור, באחד הפרויקטים הגדולים והמורכבים שקמו בישראל.
ברוח הקומבינה
"קבוצת רכישה" היא קבוצת אנשים המתאגדת כדי לבנות פרויקט מגורים במטרה להוזיל עלויות. היא יכולה להתארגן באופן עצמאי או באמצעות חברה מנהלת, המארגנת את כל שלבי הרכישה והבנייה. אלא שקבוצות רכישה לא מעטות, שהחלו כיוזמה לחיסכון בעלויות קניית נכס, הפכו ברוח הקומבינה הישראלית לאנשי מכירות שמוכרים חלומות.
מיכל רייס, נשואה פלוס שלושה, היא אחת מחברות קבוצת "בסר שרונה" ומתגוררת כיום בשכירות ברמת־השרון: "כשהצטרפתי למכרז ב־2016 הציעו לנו דירת 4 חדרים בקומה ה־18 ב־2.5 מיליון שקל, אבל מהר מאוד התברר שזה לא המחיר הסופי. אמרו לי שאין ברירה: הצטרפתי לקבוצה ואני צריכה למלא את חובתי להשלמת החסר. עכשיו אנחנו מחכים. לאורך המון זמן היו הרבה שאלות שלא היו להן תשובות. לא ידענו אם הכסף אבוד או לא, אם נצליח להציל אותו".
לדבריה, "היום ברור כבר שיש לנו דירה שתחכה לנו. אבל אנחנו מתגוררים בשכירות ולא לקחנו בחשבון את ההוצאות האלה. לקחנו הלוואות ועשינו ויתורים והתאמות לאורח החיים שלנו. כרגע הדירה נאמדת ב־4.3 מיליון שקל".
נחשון קיוויתי, יו"ר ובעלי קבוצת בסר, שמנהלת את הקבוצה בשלוש השנים האחרונות, מודה בראיון ל"ממון" כי מדובר במיזם מאתגר ובמחירים שקפצו בעשרות אחוזים. "לקח לנו זמן רב לקבל את היתר הבנייה המלא. מדובר בפרויקט מאוד מורכב, בין היתר מבחינת ההקלות שנתבקשו עבורו, כמו הגדלת צפיפות הבנייה ב־30% ותוספת של 20% לשטחים הקיימים. בסופו של דבר התאפשר לנו לבנות 420 דירות במקום 320, ושטחי הציבור הורחבו". אחת הסוגיות שמטרידות את קיוויתי היא העובדה של־180 דירות בפרויקט לא יוצמדו חניות, בעקבות המדיניות החדשה של העירייה לצמצם תקני חניה. "יהיה מנגנון של הגרלה. זה אבסורד: תחשבי על משפחה שרכשה דירת 5־4 חדרים ויש לה שתי מכוניות. פתאום היא תמצא את עצמה בלי חניה בפרויקט?"
כשלים ניהוליים
קבוצת "יונייטד שרונה" הוקמה על ידי חברת "מינהל מגורים ישראל" של מוטי פלד, שלמה ונטורה ויאיר מורט. פלד הוביל בזמנו כמה מקבוצות הרכישה מהגדולות בארץ – בהן קבוצות בחריש, במודיעין, בפתח־תקווה ובקריית־גת. הקבוצה התארגנה במטרה להתמודד במכרז של רשות מקרקעי ישראל על מגרש ששימש בעבר את רשות השידור במתחם שרונה. על המכרז התמודדו חברות מובילות כמו "אקרו נדל"ן" וקבוצת חג'ג' שהגישו הצעה משותפת, "אפריקה ישראל", ו"גינדי החזקות", שעלתה להתמודדות הסופית מול "מינהל מגורים ישראל".
כחודש לאחר הזכייה במכרז הוגשה עתירה לבית המשפט בטענה כי הקבוצה לא תוכל לעמוד בהתחייבויותיה. כשנה לאחר מכן החלו להתעורר סימני שאלה לגבי יכולת המימוש של הקרקע, וחלק מחברי הקבוצה סירבו להמשיך להזרים כספים לפרויקט. עוד התגלו פערים כספיים בין מצגי החברה לבין העלות האמיתית הצפויה של הדירות: ברור היה כי חברי הקבוצה יידרשו להוסיף עשרות אחוזים לסכום שהוערך תחילה. בנוסף, החברים חויבו במס רכישה לא רק עבור דירותיהם אלא גם על הדירות שלא שווקו עדיין (ואושרו במסגרת הקלות "שבס־כחלון"). החברים החליטו לממש את הקרקע, להחליף את הנהלת הקבוצה בקבוצת בסר, ואף ליטול הלוואת ענק לצורך כך. פלד ו"מינהל מגורים ישראל" נאלצו לעזוב את "יונייטד שרונה".
אולם גם בשלב הזה הפרשה הייתה רחוקה מלהסתיים. ב־2019 הטיל הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, עמית גריידי, קנס תקדימי על חברי הקבוצה בהיקף של 4.25 מיליון שקל לאחר שהתברר כי חלקם מכרו דירות לרוכשים חיצוניים באופן דומה למכירה על ידי יזם אך מבלי שניתנו לרוכשים הגנות שבהן מחויבים יזמים, כמו הבטחת כספם. בתביעות משפטיות שהתנהלו באותה שנה נחשפו כשלים ניהוליים נוספים. כשנה לאחר מכן הוחלט להפחית את הקנס משמעותית בכפוף לתיקון הליקויים, כך שהקבוצה תשלם 600 אלף שקל בלבד.
בכך לא הסתכמו הצרות: בשנים האחרונות התנהלו הליכים משפטיים והליכי בוררות בין חברי הקבוצה עצמם. חלק מהחברים טענו כי חברים אחרים לא שילמו את התשלומים הנדרשים ולא עמדו בסעיפי הסכם השיתוף; חברי הקבוצה שנכנסו אליה לאחר הזכייה במכרז טענו כי שילמו יותר מהחברים הוותיקים. הסוגיה עדיין נידונה בבית המשפט.
"מי שישרוד יהיה מרוצה"
למה החליט נחשון קיוויתי להכניס את ראשו בפרויקט שנקלע לגירעונות עצומים? לדבריו, "הקמנו כבר למעלה מ־140 פרויקטים בשיטה הזאת, אז הסכמתי. זאת חוויה לא קלה. יש פה דיירים שחושבים שסידרו אותם, שלא משלמים כמו האחרים בקבוצה, אבל קשה לי להאשים אותם, כי כשחלמו על הדירה לא התכוונו להוסיף 50%־55% למחיר. הם צריכים לעשות חישוב מסלול מחדש ולראות אם הם יכולים לעמוד בזה".
עם זאת, לדברי קיוויתי, "בסך הכל, רוב הקבוצה מורכבת מאנשים עם יכולות כספיות. המחירים ששווקו בהתחלה היו נמוכים מאוד — בהיקף של 27־28 אלף שקל למ"ר – ואלה מחירים שלא מתאימים למיקום הזה ולמחיר הקרקע הגבוה. בסוף התהליך המאתגר נגיע להוצאה של 42־41 אלף שקל למ"ר, כאשר בסביבה המחירים פה מגיעים כבר ל־50 אלף שקל למ"ר.
"יש דיירים שהרימו ידיים ולא יכולים לשלם, אז אנחנו מוכרים את הדירות שלהם לאחרים שנכנסים לקבוצה. כרגע יש לנו כ־70 דירות למכור. ההכנסות ייכנסו לקופה המשותפת ויקלו על תקציב הפרויקט, שמגיע לסדר גודל של 2.6 מיליארד שקל, כולל הקרקע. זהו מגה־פרויקט עצום, שנמצא בלב הפועם של תל־אביב, ומי שיצליח לשרוד ולשלם את הכספים ולחכות עד סופו יהיה מאוד מרוצה. אנחנו צופים, שבתוך 3.5 עד 4 שנים נסיים את הבנייה".
עם הרוכשים המוכרים־יותר בפרויקט ניתן למנות את רמי שביט, בעלי קבוצת "המשביר לצרכן", שרכש שלוש דירות, ואת איש העסקים אהוד בן ש"ך, שרכש שתיים.
גם רעות (שם בדוי), בת 55, גרושה עם שני ילדים מאזור השרון, חברה בקבוצת הרכישה: "חתמתי", היא אומרת, "על דירת 4 חדרים עם שתי חניות ומחסן בקומה ה־23 בשווי 3.8 מיליון שקל. כבר בהתחלה המחיר קפץ בלפחות 10%. אחרי כשנה ביצעו הערכה מחודשת, והתברר שלמחיר שהוצע לנו אין שום קשר למציאות. נאלצתי לקחת משכנתה אחרי שכבר הגעתי לשלב בחיים שבו סיימתי לשלם משכנתה. מצאתי את עצמי רודפת אחרי כסף. היום הדירה מוערכת ב־5.5 מיליון שקל והמחיר כנראה עדיין לא סופי. יש תחושה של החמצה וקצת חרטה".
"לא פועלים מנקמנות"
"אין הרבה עתודות קרקע כאלה בתל־אביב", מבהירה תמר בן פורת, חברת נציגות בקבוצת הרכישה, "זאת אולי הגדולה ביותר בעיר והיא מהווה 'פריים לוקיישן'". בן פורת, נשואה פלוס שלושה מהרצליה, רכשה דירת 5 חדרים בשווי התחלתי של 4 מיליון שקל. כיום, היא אומרת, הדירה נאמדת ב־7־6 מיליון שקל. לדבריה, "חלק מחברי הקבוצה היו מודעים מלכתחילה לזה שמדובר בעסקה קצת טובה מדי, ואפשר היה להניח שיהיו התייקרויות".
"היום הבעיה היחידה היא הקונים שלא משלמים עבור הדירות שלהם", היא טוענת. "הגענו למצב אבסורדי שבו חלק מחברי הקבוצה מממנים מכיסם את האחרים, שלא משלמים כבר תקופה ארוכה. נציגות הקבוצה הגיעה להחלטה: מי שלא משלם – מוחלף. יש שתי אפשרויות: לשלם ולחזור להיות חבר קבוצה, או למכור את הנכס, לשאת בנזקים ולצאת מהקבוצה. אנחנו לא פועלים מתוך נקמנות אלא מתוך גישה עסקית פרקטית".
לדברי עו"ד ניר סברוב, המייצג את נציגות קבוצת הרכישה, "את המחלוקות יש לקחת בפרופורציה הראויה בהתייחס להיקפו האדיר של הפרויקט. יש עדיין מספר הליכי בוררות שמתנהלים בעניין. אני מעריך שמחלוקות אלה יוכרעו בהקדם, ושממילא, ולאור התקדמות הפרויקט, חלק יימלכו בדעתם ויקיימו ללא סטייה את הוראות הסכם השיתוף".
לדברי עו"ד עדי כהן, המייצגת 10 דיירי "דור ב'", שרכשו זכויות מחברי הקבוצה המקוריים, "דיירי דור ב' רכשו, למעשה, דירות יד שנייה. הקבוצה מבקשת להחיל עליהם אותה חריגה בעלויות באותם אחוזים שמוחלים על הקבוצה המקורית. הם טוענים שהונו אותם ופעלו נגדם בחוסר תום לב כי אמרו להם שמחירי הדירות שלהם לא יעלו על המחיר ששילמו".
לעניין תקני החניה בפרויקט, מעיריית תל אביב־יפו נמסר בתגובה, כי "תוכנית הפרויקט קובעת, שחלק מהחניות על פי התקן יהיו חניות ציבוריות. תוכנית זאת תואמת את מדיניות החניה העירונית בכלל, ובפרט בקרבת צירי תחבורה ציבורית רבת נוסעים כדוגמת הרכבת, הקו האדום ונתיבי תחבורה ציבורית המתוכננים לאורך ציר מנחם בגין. חניות ציבוריות לא צמודות מאפשרות ניהול חניה יעיל יותר לקהל משתמשים גדול יותר".
קבוצת רכישה — ממה להיזהר
תחום קבוצות הרכישה טומן בחובו סכנות לא מעטות. בדרך כלל מארגני קבוצות הרכישה יטענו, שאת פרויקט המגורים ניתן יהיה לבנות בהפחתה של עד כ־20% בעלויות. להבדיל מיזמי נדל"ן, הם אינם מחויבים לספק בטוחות כמו ערבות בנקאית, הערת אזהרה על הנכס, העברת בעלות ועוד. הם כן חייבים לאפשר לקבוצת הרוכשים את החופש לפטר אותם ולבחור בעצמם את הספקים.
ב־2019 פירסם משרד הבינוי והשיכון הנחיות המאפשרות לרוכשי הדירות להבדיל בין קבוצות רכישה אמיתיות ליזמים מתחזים. בין הסימנים המחשידים: המארגן הוא הבעלים של הקרקע לפני גיבוש הקבוצה; המארגן ביצע בפרויקט פעולות משמעותיות טרם הקמתה; גורמי מקצוע מהותיים בפרויקט, כגון קבלן מבצע, יועץ משפטי, אדריכל, בנק מלווה וכו', נקבעו מראש, והחלפתם כרוכה במנגנון סבוך שאינו מאפשר זאת למעשה. בנוסף, יש לוודא שהקבוצה אכן מקבלת זכויות קנייניות בקרקע.
סימן מחשיד נוסף הוא כאשר המארגן, באמצעות חברה קשורה או באמצעות משקיע, שומר לעצמו מספר גדול של יחידות בפרויקט, כך שהוא נהנה משליטה בפרויקט במישרין מתוקף היותו חבר משמעותי בקבוצה; וכן כאשר המארגן או גורמים מטעמו מכהנים כחברי הוועד המנהל בנציגות הקבוצה. כמו כן, יש לבחון מי נושא בסיכונים הכלכליים של הפרויקט: לרוב, בקבוצת רכישה הפועלת כיזמית, מוטל הסיכון הכלכלי על חברי הקבוצה, ככל יזם. כשהמארגן מתחייב לחברי הקבוצה למחיר סופי עבור יחידות הדיור, מתחזק החשד שמדובר ברכש דירה מקבלן במסווה של קבוצת רכישה.
לפנייה לכתב/ת 
