מקום טוב באמצע

שבר הקורונה, שגרם לרבים לאבד את עבודתם, הביא חלק גדל והולך מהם לחשוב על פתיחת עסק קטן שלא תלוי במעסיק. אחת האופציות היא הקמת דוכן בקניון. עו"ד עמית גרוס, שותף מייסד במשרד עורכי הדין דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות', מומחה בתחום המסחרי והתאגידים, מספר: "לאחרונה פנו למשרדנו לא מעט יזמים שהתעניינו באופציה הזאת. יותר משמעותית מהפניות שהתקבלו בשנים הקודמות. התהליך החל לפני הקורונה, אבל התעצם במהלך המשבר, לנוכח העובדה שדוכן נחשב 'פשוט' יחסית ורווחי, והסיכון העסקי קטן יחסית. גם כאשר הוטלו מגבלות על הקניונים, הפגיעה התגלתה כזמנית בלבד, ולאחריה קצב המכירות עלה בצורה משמעותית. הישראלים רואים את התוצאות הכספיות של הקניונים והמרכזים המסחריים הסגורים, אבל חוששים לפתוח חנות במציאות הכלכלית הנוכחית, ומעדיפים לפתוח דוכן. זה מרגיש פחות מאיים, ולרוב דמי השכירות ויתר ההוצאות נמוכים יותר". אז מה חשוב לדעת לפני שהולכים על זה.

החלטתי לפתוח דוכן. מה צריך לעשות?

יש מספר רב של פעולות שיש לבצע, כששלבי התכנון חשובים יותר מכל. עו"ד גרוס: "ניתן לפנות לרשת המחזיקה בדוכנים או בזכויות להקמת דוכנים במספר קניונים, ולהתנהל מולה. אם רוצים להקים דוכן עצמאי, נהוג לפנות ישירות לחברת השיווק של הקניון. לאחר מכן מומלץ לפנות לעורך דין שמתמחה בניהול מו"מ על הסכמי שכירות מול קניונים ומרכזים מסחריים, ובמידת הצורך — גם למומחה פיננסי או רואה חשבון, לעזרה בגיבוש התוכנית העסקית".

מעבר לכך, כל קניון או מרכז מסחרי ידרוש מבעל דוכן לבטח את הדוכן, בדיוק כפי שהוא דורש מחנות. בדוכנים המוכרים מוצרים יקרי ערך (משקפיים, תכשיטים, שעונים וכד') מומלץ לעשות גם ביטוח נגד גניבות. מאחר שהדוכן פתוח, פוטנציאל הגניבה גדול יותר. לעיתים גם פוטנציאל הרווחיות נמוך יותר מבחנות.

אילו מוצרים מתאימים במיוחד לדוכנים?

מזון מהיר, מוצרי קוסמטיקה, תכשיטים, צעצועים, משקפי שמש, מוצרי סלולר. בדוכנים יש בדרך כלל מגוון מוצרים מצומצם, וחשוב להתמקד בסקטור אחד ולא להתפזר.

ממה צריך להיזהר?

הסכמי השכירות מול הקניונים והמרכזים המסחריים כוללים עשרות רבות של עמודים, המכילים התחייבויות רבות ונרחבות של השוכר. חשוב מאוד לקרוא בעיון את המסמך ולהיוועץ בעורכי דין שמכירים את התחום היטב, כדי לא למצוא עצמכם בתסבוכת כלכלית או משפטית בהמשך.

"אחת הבעיות הנפוצות מתבטאת במרכזים מסחריים שטרם הוקמו, ואשר נמצאים עדיין בשלבי בינוי או תכנון", מציין עו"ד גרוס. "או אז יש חוסר ודאות עצום של היזם, שכן מדובר במבנה שטרם הוקם, ואין ידיעה ברורה איך הדוכן ייראה בסופו של יום ומהו ה'מוצר' שהיזם יקבל. יש גם חוסר ודאות לגבי ההיתרים והרישיונות השונים הכרוכים בהפעלת העסק ולגבי ההיתכנות לקיים שם פעילות עסקית מצליחה".

עד כמה חשוב מיקום הדוכן?

חשוב מאוד. כולנו מכירים קניונים שבהם הקומה הראשונה שוקקת חיים והשנייה הרבה פחות. בקניונים ובמרכזים המסחריים הגדולים יש לעיתים אגפים שלמים שהם "נעלמים" מעיני הקונים. מובן שזה פוגע מסחרית בדוכנים הנמצאים בהם, ולכן צריך לבחון היטב מראש את מיקום הדוכן. דבר נוסף שצריך לקחת בחשבון הוא מה שמכונה "ציר ההליכה של הקונה". בקניונים שצמודים למשל לתחנת רכבת — כדאי שמיקום הדוכן יהיה קרוב ככל האפשר ליציאה מהרכבת לקניון, מה שיגדיל את החשיפה לקונים מזדמנים.

אילו דוכנים מצריכים רישיון עסק?

במסגרת "צו רישוי עסקים" קיימת רשימה ארוכה של עסקים שהפעלתם מחייבת רישיון עסק, כאשר הצורך בהסדרת רישיון תלויה באופי הפעילות הספציפי ובגודל של הדוכן או החנות. בגדול, כלל האצבע אומר שעסקים מתחום המזון מצריכים רישיון עסק, ולעומת זאת דוכני תכשיטים, נעליים, משקפיים ועוד אינם דורשים זאת. עם זאת, גם לכך יש סייגים: דוכן תכשיטים שרק מוכר את המוצר לרוב אינו זקוק לרישיון עסק, אבל דוכן שעושה גם ניקוב אוזניים, פירסינג וכו' — בהחלט ייתכן שיזדקק לרישיון. יש לבדוק כל מקרה לגופו.

מהן העלויות הצפויות של הקמת דוכן?

קשה להעריך, מאחר שקיימים גורמים רבים שמשפיעים על העלויות של ההשכרה וההקמה, ויש גם לקחת בחשבון הוצאות שוטפות כמו דמי שכירות, דמי ניהול, ארנונה, חשמל ועוד. מנעד המחירים רחב. עלות הקמה של דוכן בסיסי שעומד בסטנדרטים של המרכזים המסחריים המובילים לא תפחת מכמה עשרות אלפי שקלים. בדוכנים ממותגים או כאלה שנחשבים "ברמה גבוהה" יותר — העלות יכולה גם להגיע לכמה מאות אלפי שקלים.

לדברי עו"ד גרוס, עלות השכירות לדוכן ממוצע נעה בין 200־300 שקל למ"ר לחודש (בקניונים פחות אטרקטיביים או במרכזים מסחריים שכונתיים) ויכולה להגיע אף ל־800־900 שקל למ"ר במיקומים המבוקשים ובקניונים הגדולים. בנוסף נהוג כיום שהשוכר משלם לקניון אחוז מסך ההכנסות של העסק.