המדריך למשקיע בפורטוגל

פורטוגל היא יעד תיירות חביב על הישראלים, שלאחרונה מזהים בה גם הזדמנות נדל"נית. ביקרנו בשתי הערים הגדולות במדינה, ליסבון ופורטו, ובדקנו האם מדובר בהשקעה חכמה ומהם הסיכונים שצריך לקחת בחשבון.

ראשית, פורטוגל בשונה מאלטרנטיבות אחרות באירופה, מאפשרת קבלת מימון של בנק מקומי בתמיכה מלאה של הממשלה – עד 75% משווי הנכס על הנייר – גם למי שאינו מחזיק באזרחות. הריבית המאוד נמוכה, 1.2%, מהווה נקודת פתיחה נוחה להשקעה.

אמיר תלמי, מנכ"ל יורופה נדל"ן, מסביר: "ניקח לדוגמה דירה חדשה שעולה 200 אלף יורו, באזור ההיסטורי של פורטו שנקרא דאביישה. מדובר במודל של 2 חדרים טייפ T1, כלומר סדר גודל של 56 מ"ר עם מעלית. ההון העצמי שיש לשים בדירה כזו עומד על 50 אלף יורו (יש לקחת בחשבון תוספות נלוות כמו מס רכישה, עורך דין מלווה, ריהוט ודמי מפתח ב־15 אלף יורו").

בלי ריבית והצמדה

שאטרסטוק

השכרה לטווח קצר או ארוך?

זמן הבנייה הממוצע של בניין מגורים בפורטוגל אורך כשנה עד שנה וחצי עד למסירת המפתח.

גובה ההחזר החודשי, לדוגמה, בפורטו עומד על 460 יורו בחודש לתקופה של 30 שנה על דירה מודל T1 בסדר גודל של 54 מ"ר (סלון, מטבח, חדר שינה, מקלחת ושירותים ומרפסת קטנה). גובה התשואה תלוי במספר גורמים: בשכירות קצרת טווח לדירה מרוהטת מדובר ב־12% על ההון העצמי, משמע כ־8,000 יורו לשנה במתכונת השכרה (לאחר קיזוז שנעשה כבר עבור דמי ניהול, תיווך, מיסוי, ארנונה, מים חשמל).

אופציה נוספת היא השכרה לטווח ארוך, בה התשואה יכולה להגיע ל־10% אחוזים על ההון עצמי, כלומר כ־7,000 יורו לשנה אחרי הוצאות נלוות, כאשר על הדייר השוכר חלות כל הוצאות השימוש בנכס.

אז איך מתחילים?

הליך ההשקעה מתחיל בפתיחת חשבון בפורטוגל באמצעות יורו נדל"ן. הסכום הראשוני שעל הלקוח להשקיע הוא ההון העצמי במדרגים ובכפוף לקצב התקדמות הבנייה, עד 25% משווי הדירה. בניגוד לישראל, בפורטוגל אין מדד, אין ריבית ואין הצמדות, כלומר התשלום הבא אחרי ההשקעה הראשונית מתבצע עם מסירת המפתח. הסכום ידוע מראש ומיום חתימת החוזה איננו משתנה, כלומר עסקת באק טו באק – ברגע שבו הלקוח מקבל את המפתח לדירה הוא יכול מיד לאכלס אותה, להשכיר או למכור במידה שהנכס השביח את עצמו בינתיים.

שמתם הון עצמי ורכשתם דירה? כעת הבנק המלווה פועל ישירות מול הקבלן ומעביר לו את 75% הנותרים מהסכום. כמובן שכמו בהליך משכנתה בארץ, גם כאן תידרשו לבצע ביטוח מבנה וביטוח חיים כמקובל בכל הלוואת מימון נדל"נית, הצגת תלושי שכר וטופס 106.

מי מטפל בהשכרת הנכס?

על פי נציגי "יורופה נדל"ן", החברה מעניקה את כל החבילה, כך שאין צורך ממשי לטוס אל היעד ולעשות סיור דירות בשטח.

באילו אזורים מדובר ומהו טווח המחירים?

סייירנו בפרויקט קונד לימה במרכז ליסבון, וכאן מדובר במחירים לא זולים כמו שניתן להשיג בפורטו, אבל ההשקעה חוזרת במחיר ההשכרה. מדובר בדירות של 658 אלף יורו ל־3 חדרים טייפ T2, בגודל של 110 מ"ר – 2 חדרים, סלון ומטבח מאובזר, 2 מקלחות ושירותים. על דירה כזו תצטרכו לשים הון ראשוני של 165 אלף יורו, לא כולל הוצאות נלוות. מערכת המיסוי בפורטוגל עובדת כך שככל שאתה קונה דירה יקרה יותר כך גם שיעור המס עולה בהתאם. ההחזר חודשי מרגע מסירת המפתח: 760 יורו לתקופה של 30 שנה.

בשכירות לטווח ארוך של נכס כזה התשואה היא 8% על השקעה בהון העצמי – כ־17 אלף יורו בשנה (אחרי קיזוז מס, דמי ניהול, תיווך וכו'). אפשר ללמוד מדוגמה זו כי אמנם התשואות בליסבון נמוכות יותר לעומת פורטו, אבל יש לקחת בחשבון שלא מעט מהלקוחות שוקלים בעצמם לעבור יום אחד להתגורר בדירת ההשקעה שנמצאת באזור אטרקטיבי יותר.

גיבוי של הבנק

אז מהם הסיכונים?

כל משקיע מתחיל צריך לקחת בחשבון את הסיכונים, כאשר יש לא מעט חששות באופן טבעי לקראת צעד כזה. איך להשכיר את הנכס מרחוק, מי יפקח על הבנייה מרחוק, מה יקרה חלילה אם הקבלן יפשוט רגל והלקוח ימצא עצמו בבור בלי תחתית.

לטענת החברה המשווקת, מדובר כאן במינימום סיכון ומקסימום רווחיות. תלמי מסביר: "ראשית, יש ללקוח מבטחים מרגע ההתקשרות הראשונית בעסקה. כלומר, המבטחים שלו זה הנכס הקיים שרכש על הנייר. הפרויקטים מגובים בהיתר בנייה מלא ובלוחות זמנים קבועים וידועים מראש. יש לנו את האנשים בשטח שעוקבים אחר התהליך עבור הלקוח, כאשר בכל רגע נתון יש נקודות יציאה".

מבחן הזמן

מהו הסיכוי שנפסיד חלילה את הכסף שהשקענו?

תלמי: "כמעט אפסי. הסיכון העיקרי הוא עיכוב במסירת הדירות, שכן לכל פרויקט יש בנק מלווה אשר אחראי על השלמתו. התשלום של הלקוח עובר לבנק המלווה ולא לכיסו של הקבלן. במידה שהקבלן לא התקדם לפי התוכנית, הבנק לא יעביר את המשך הכספים – כך שהוא למעשה השמרטף בתהליך. גם אחרי קבלת המפתח מי שמטפל בהכל הן חברות הניהול תחת הגג של קבוצת יורופה נדלן".

אם נלך שנתיים אחורה, שווי נכס שנרכש ב־220 אלף יורו שווה היום 330 אלף יורו – תשואה מכובדת בהחלט בהתחשב בכלכלה העולמית. כמובן שכמו לפני כל השקעה חייבים להיות זהירים ולערוך מחקר מקיף בנושא עם מומחים.

דירת 2 חדרים חדשה באזור מבוקש בפורטו

גודל: 56 מ"ר

מחיר ממוצע: 200 אלף יורו

הון עצמי ממוצע: 55 אלף יורו

תשואה שנתית מוערכת: 12%

מימון בנק ממשלתי: 70% משווי הנכס

דירת 3 חדרים חדשה במרכז ליסבון

גודל: 110 מ"ר

מחיר ממוצע: 658 אלף יורו

הון עצמי ממוצע: 175 אלף יורו

תשואה שנתית מוערכת: 8%

מימון בנק ממשלתי: 70% משווי הנכס