איפה תמצאו דירות בפחות ממיליון שקל

היכן הכי זול לרכוש דירה במסגרת תוכנית הדיור המוזל של הממשלה וכמה הון עצמי נדרש לכך?

אתמול ננעלה ההרשמה להגרלה החמישית של התוכנית "דירה בהנחה" שמקדמים משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ובמסגרתה יוגרלו 7,073 דירות מוזלות ב־17 יישובים ברחבי הארץ.

מחקר שערך מכון גיאוקרטוגרפיה בדק באילו ערים מוצע המחיר הנמוך ביותר לדירה לפי מ"ר וכמה יהיה ההחזר החודשי המוערך של המשכנתא.

ההגרלות הגדולות (מעל 500 דירות) יהיו בפתח־תקוה עם 1,200 יחידות דיור, באר־יעקב עם 883 יחידות דיור, העיר החרדית אלעד עם 750 יחידות דיור, קצרין בצפון עם 702 יחידות דיור, חיפה עם 652 יחידות דיור וראשון־לציון עם 650 יחידות דיור. שיעור הדירות לזכאים בני המקום (תושבי העיר) נע בין 50%-35%.

נזכיר כי במסגרת התוכנית דירה בהנחה, שיעור ההנחה במסלול מחיר מטרה (שיטת המכרזים שמקדמת רמ"י במסגרת תוכנית הדיור המוזל) מוגבל ל־20% ממחיר הדירה (כולל מע"מ) או כ־300 אלף שקל, הנמוך מבין השניים ולא יותר מהיקף ההנחה כפי שנקבע במכרז.

על פי הממצאים, המחיר הנמוך ביותר לדירה (לפני ההנחה לזכאים בשיעור של 20%) הוא בעיר קצרין ומסתכם בכ־8,618 שקל למ"ר. על פי חישוב זה, דירת 5 חדרים בשטח 125 מ"ר, למשל, תעלה אחרי הנחה 862 אלף שקל. לעומת זאת, המחיר הגבוה ביותר נמצא באשדוד ומסתכם ב־19,430 שקל למ"ר, שהם 2.1 מיליון שקל לדירת 5 חדרים.

זמן ההמתנה מתקצר

חנה שוורץ, סמנכ"לית שיווק בקבוצת ברזאני ואבני דרך הבונה בקצרין, מסבירה כי "שיווק הדירות במסלול מחיר מטרה במסגרת תוכנית דירה בהנחה, יבוצע בשכונת מגורים חדשה שתיבנה בעיר, אשר צפויה להגדיל משמעותית את היישוב עם כ־1,600 יחידות דיור בסך הכל. עבור זכאי התוכנית מדובר בהזדמנות, משום שבעוד מספר חודשים תחל בניית השכונה, ואכלוסה צפוי בתוך ארבע שנים בלבד במסגרת תוכנית תכנן ובנה (שבה רק יזם אחד אחראי על כל הפרויקט, כולל תשתיות – ה.צ), שתקצר את זמן ההמתנה עד לקבלת המפתח באופן משמעותי".

עוד עולה מהממצאים כי בנתיבות ישלמו 947 אלף שקל לדירת 5 חדרים אחרי הנחה. בצפת המחיר הוא 990 אלף שקל לדירת 5 חדרים ובערד 1.025 מיליון שקל.

החזר חודשי גבוה

בגיאוקרטוגרפיה גם בדקו את היקף ההון העצמי הנדרש עבור רכישת דירה במסגרת ההגרלה הנוכחית, ומה יהיה גובה ההחזר המקסימלי המוערך במשכנתא. הבדיקה התבססה על החזר חודשי מקסימלי חזוי במסלול של ריבית קבועה לא צמודה ל־25 שנה. על פי הנחיות בנק ישראל, משכנתא לרוכשי דירה ראשונה, בהם גם זוכי "דירה בהנחה", תהיה בגובה של עד 75% משווי הנכס בשוק החופשי כשהמינימום הנדרש להון העצמי יעמוד על 100 אלף שקל לפחות עבור דירה שהמחיר שלה אינו עולה על סכום של 1.8 מיליון שקל. כלומר, אם המחיר גבוה יותר, ההון העצמי הנדרש כבר קופץ ומגיע לשיעור של 25%.

הממצאים מעלים כי בערי הפריפריה, שבהן מחירי דירות נמוכים מסכום של 1.8 מיליון שקל, אכן נדרש הון עצמי מינימלי של 100 אלף שקל (בערים קצרין, נתיבות, צפת, ערד, אילת, כרמיאל וכפר־קאסם).

לעומת זאת, באזורי הביקוש, ההון העצמי הנדרש כפול ואף ויותר, ובאשדוד מגיע לפי 3 – מעל 300 אלף שקל.

על פי החישוב, ההחזר החודשי הנמוך ביותר של משכנתא הוא בקצרין עם סכום של 4,638 שקל בחודש.

אחריה נמצאות נתיבות, צפת וערד עם החזר חודשי מוערך של 5,500-5,000 שקל בחודש. כאשר מתקרבים למרכז הארץ ולאזורי הביקוש, ההחזר החודשי על המשכנתא מכפיל את עצמו ומגיע לסכום של כ־10,000 שקל בחודש. כך, בערים כמו פתח־תקוה, באר־יעקב, ראשון־לציון ואשדוד, ההחזר החודשי הממוצע מוערך ב־10,500 שקל בחודש.

לדברי בוריס דנילוביץ', מנהל חטיבה לייעוץ כלכלי בגיאוקרטוגרפיה, "המכרז הנוכחי מאפשר לזכאים רכישת דירה בהון עצמי נמוך, בחלק מערי הפריפריה ב־100 אלף שקל בלבד ובהנחה משמעותית ביחס למחירי השוק החופשי. המשמעות היא שבחלק מהערים שיעור המימון הריאלי מגיע לכ־90%".

לדברי דנילוביץ', "אמנם היום סביבת הריבית גבוהה, אך יש לזכור כי מדובר על עסקת ארוכת טווח, המאפשרת לבצע מחזור משכנתה לאורך חיי הנכס כדי לשפר את התנאים המסחריים ולהוזיל את גובה התשלום החודשי של משכנתה בהמשך".

הטבות למשפרי דיור

בתוך כך, אתמול החל אישור הרפורמות הכלולות בחוק ההסדרים. חוק בעל השלכות על שוק הנדל"ן אושר אתמול בוועדת הכספים של הכנסת לקריאה שנייה ושלישית ומשמעותו היא שמשחלפי דירה - שמוכרים את דירתם - יוכלו להנות מהטבות במס שבח ומס רכישה למשך שנה וחצי מעת המכירה. לדרישת הוועדה נקבעה התקופה על שנה וחצי ולא על שנה בלבד, כפי שהוצע על ידי משרד האוצר בהצעת החוק המקורית, כך שמשפרי דיור שרכשו דירה, יוכלו למכור את דירתם הראשונה בתקופה של עד 18 חודשים ועדיין להנות מכל ההטבות במס שבח ומס רכישה כמי שמחזיקים דירה אחת בלבד. לדרישת הוועדה, החוק נקבע לפי שעה כהוראת שעה למשך שנתיים.

חוק מיסוי מקרקעין קובע את התקופה שבמהלכה משפרי דיור יכולים להחזיק במקביל בשתי דירות ולהיחשב לבעלי דירה יחידה, בטרם מכרו את דירתם הישנה, לצורך הקלה בשיעור מס הרכישה שהם חבים בו, ופטור ממס שבח.